Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.
На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.
Как я купила квартиру через жилищный кооператив
| Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив | 2 255 574 Р |
| Общая площадь квартиры | 34,51 м² |
| Первоначальный взнос | 1 114 673 Р |
| Выкупила | 17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры |
| Осталось выкупить | 17,4556 м² |
| Выкупаю в месяц | 17,4556 / 120 = 0,1455м² |
Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.
Я посчитала, что если стоимость квадратного метра вырастет на 10 000 Р, то мой платеж увеличится на 1000 Р и все равно будет на 40% меньше, чем я платила бы по ипотеке. Чтобы паевой взнос сравнялся с платежом по кредиту, квартира должна вырасти в цене вполовину от первоначальной стоимости.
Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.
Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.
Общий размер госпошлины — 24 000 Р. Из них 22 000 Р пайщик платит, когда право собственности оформляют на кооператив, то есть на юридическое лицо, и 2000 Р — когда право собственности переходит к пайщику, обычному гражданину.
В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде. Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет. Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.
Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору. Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно. Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.
Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива
Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья. Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры. Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.
Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2. Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2. Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.
Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры. Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет. За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.
Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.
Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры. Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне. Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.
Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК. Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома. Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ — для частного лица.
Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года. За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся. Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.
Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.
Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя.
Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.
Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК
Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах.
Личный опыт: я покупала квартиру через жилищный кооператив
Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК). При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК). Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев.
Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.
Такую форму организации коммерческой деятельности иногда применяют застройщики. Требования законодательства к ЖСК меньше по сравнению с возведением зданий на принципах долевого участия (ДДУ).
В любом случае передача жилплощади в новостройке частному владельцу допустима только после государственной приемки дома.
Регистрация места жительства разрешена в построенном (сданном) доме. Соответственно, до ввода объекта в эксплуатацию прописка невозможна.
Если после сдачи квартиру передают члену ЖК, оформление выполняется по стандартной процедуре. Пока пай не выплачен, придется получить специальное разрешение от собственника (ЖСК, ЖНК, ПИК).
Любой продавец недвижимого имущества часто наблюдает случаи, когда у покупателя нет необходимого количества средств, чтобы расплатиться тут же, но рассчитывать на то, что будет наиболее подходящий приобретатель, не хочется, и времени на это не осталось. Тут на помощь приходит рассрочка. Причем она действует как при соглашении между гражданами, так и при приобретении жилья у организации.
Новый термин «ипотека» давно прочно укоренился в понимании россиян, но не все осознают, что существует разница между ипотечным кредитом и ипотекой. В первой ситуации, соглашение заключено тремя сторонами, где кроме двух сторон примет участие и третье лицо. Это банковская организация, которая выделяет средства на сделку на продолжительный период времени и под непосильную процентную ставку.
Во второй ситуации, ипотека – это разновидность залога, где недвижимость дается в распоряжение и использование приобретателем, однако ее нельзя продать и завещать, до окончательной выплаты всей стоимости за жилое помещение.
Применение такого способа оплаты допускается при покупке жилья на рынке недвижимых объектов. У любого продавца рано или поздно неизбежно встает вопрос о том, как оформить договор.
Могут быть использованы два метода заключения сделки. Наибольшей популярностью пользуется договор купли–продажи. В этой ситуации договор заключается при составлении обыкновенного с оформлением рассрочки.
Собственность на жилплощадь возможно оформить лишь после уплаты ее полной стоимости. Покупателю необходимо, чтобы в данном документе присутствовало полное описание квартиры.
Как купить квартиру в жилищном кооперативе в рассрочку: плюсы и минусы
Данные, которые применяются для представления об объекте недвижимости – точный адрес квартиры, наименование и разновидность объекта недвижимости, фактический размер и цель использования. Определение сведений осуществляется при следовании нормам ГК РФ.
Точная стоимость. Цена может обозначаться для полной жилплощади либо за квадратный метр (учитывая всю документацию, которая определяет размер жилого помещения, производится расчет полной цены недвижимости);
Сведения обо всех хозяевах и о зарегистрированных гражданах в жилом помещении;
Сведения о лицах, заключающих соглашение, а кроме того договоренность супругов, требующая заверения.
- Предмет договоренности;
- Определение продавца и покупателя, заключающих соглашение;
- Обязательства сторон;
- Цену строительных работ, а кроме того детали, относящиеся к рассрочке;
- Дату и условия приема жилья;
- Гарантии на объект недвижимости.
При совершении договоренности приобретателю необходимо взять с собой документ, который удостоверяет личность, свидетельство о заключении брака и официально удостоверенное согласие мужа либо жены на осуществление сделки.
Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами с помесячной оплатой представляет как риски для продавца, так и для приобретателя при некоторых ситуациях.
При заключении договора купли-продажи в рассрочку между физическими лицами требуется учесть все возможные риски. Чаще всего происходят инциденты, когда приобретатель-злоумышленник намеренно тянет с платежами для поиска нового приобретателя по более удобным условиям.
Если будет осуществлено новое соглашение о купле-продаже, то прошлому собственнику будет бессмысленно обращаться в судебный орган и задолженность уже невозможно будет возвратить назад.
Покупка квартиры через жилищный кооператив — одна из возможностей покупки жилого помещения в собственность.
Подобная организация предполагает под собой общность лиц, всеобщая работа которых устремляется к обретению жилых помещений.
Формируется подобное объединение посредством утверждения на собрании уставного документа, в котором обозначаются все основные детали работы будущей организации.
Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски
Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:
- стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
- устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
- проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
- составляют и подписывают договор о рассрочке;
- осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).
В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:
- Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
- Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
- Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.
Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.
Итак, люди могут самостоятельно объединяться с целью совместными усилиями построить дом. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Перосталь», разъясняет: «В действительности это выглядит так: существует определённое юридическое лицо — кооператив, который заранее имеет права на земельный участок, согласованный проект дома и собирает граждан-пайщиков, которые готовы реализовать данный проект путём оплаты доли, равной площади желаемой квартиры». ЖСК имеет свой устав и действует на основании именно этого документа. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», советует тщательно изучать текст устава ЖСК, где должно быть чётко указано, какие взносы обязан платить участник кооператива и каковы условия выхода из него. Становясь членом ЖСК, «покупатель» становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте! Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс.
Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом. То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме. Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса. «И вот тут необходимо чётко понимать, что на оплату квартиры идёт только паевой взнос и в случае выхода из кооператива, только он подлежит возврату. Кроме договора об участии в ЖСК на руках у пайщика должен оказаться протокол о принятии его в члены кооператива Общим собранием членов ЖСК, а в некоторых случаях, о чём сказано в уставе, ещё и правлением ЖСК. Обычно протоколы выдаются в день подписания договора об участии в ЖСК, но иногда на подписание уходит больше времени, как, например, происходило с некоторыми домами, построенными СУ-155. После полной выплаты паевого взноса члену ЖСК выдаётся справка о полной его выплате. В соответствии с законодательством право собственности у пайщика возникает с момента выплаты пая, однако в случае с квартирой в строящемся доме всё обстоит несколько иначе».
Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену. Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд. Именно такая практика, например, в «Новой Трёхгорке» (застройщик СУ-155) и в ЖК «Дом на Мосфильмовской» (застройщик «ПИК»).
Стоит отдельно отметить, что уставы в каждом ЖСК могут отличатся, поэтому их всегда надо тщательно изучать. Кроме того, изучать надо и договор участия до момента подписания. Ирина Доброхотова также советует обращать внимание, является ли ЖСК и инвестором проекта, и застройщиком: «Если это два разных юрлица, нужно изучить договора между ними и условия расторжения, в частности».
Оплата паевого взноса может быть 100%, а может быть растянута на длительный срок — на семь и более лет, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Стоит также знать, что кроме вступительного и паевого (основного) взноса, платить придётся и разные членские взносы.
Квартира передаётся собственнику после полной выплаты паевого взноса и составления акта приёма-передачи. О полной выплате пая свидетельствует соответствующая справка. Эта же справка является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них.
Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.
Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя.
Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому.
В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».
В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.
Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены.
Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально».
У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.
Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%.
Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ.
Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.
Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину».
Так покупать или не покупать квартиру через ЖСК? Всегда стоит помнить, что покупка через ЖСК имеет больше рисков и возможностей для обмана, чем через ДДУ. Необходимо взвешивать все нюансы, тщательно изучать документы и обращать внимание на репутацию застройщика. Всегда интересуйтесь, по какой причине используется схема ЖСК. Вячеслав Султанбаев напоминает, что иногда ЖСК оформляется лишь в начале строительства, когда идёт оформление документации, в процессе же строительства договор участия в ЖСК может быть заменён на ДДУ, но довериться ли девелоперу — в каждом конкретном случае решает сам потребитель. Квадрум лишь советует обдуманно и трезво подходить к таким решениям.
Как продать квартиру в рассрочку без риска?
В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры. Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей. После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится.Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца. В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях: 1) Если у вас было три просрочки за год;2) Если были просрочки в течение трех месяцев.Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.
- Проверка квартиры при покупке
- Проверка земельного участка
- Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
- Проверка электронного документа
- Проверка готовности заказа
- Перепланировка жилого помещения
- Имущественный вычет — образец декларации
- Снять квартиру с домашними животными
- Затопили соседи: пошаговая инструкция
Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры.
Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора.
В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:
- Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
- Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
- Срок и условия рассрочки оплаты
- Размер первого и последующих платежей
- Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
- Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
- Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца
Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.
Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника.
Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.
Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники.
Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц.
Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника.
Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости.
Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой.
Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении лиц, совершивших махинации.
Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.
Жилищный кооператив — покупаем квартиру в организации
Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски.
В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги.
Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой.
Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру.
Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон.
Внимание Дольщикам приходится укладываться максимум в два года, до завершения строительства. Построенным домом управляет ЖК (он может нанять управляющую компанию), значит, способен более надежно контролировать этот процесс.
При покупке жилья по 214-ФЗ управляющую компанию назначает застройщик, и сменить ее можно только решением общего собрания собственников жилья.
Усиление защиты ВАЖНО ЖК должен вести реестр своих членов и раскрывать информацию о себе Законодатель старается повысить защиту граждан, которые решили покупать новое жилье через жилищные кооперативы.
В последнее время было внесено довольно много поправок в законы, с этим связанные. Перечислим главные из них. С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей.
Нетрудно догадаться, что если количество вновь вступающих участников начнет уменьшаться (а никто не может дать гарантии обратного), то очередь для уже вступивших станет катастрофически расти.
В таком случае лучшее, на что может рассчитывать человек, еще не накопивший пресловутые «50% стоимости квартиры» – это возврат собственных денег, а в худшем он может не увидеть их вообще.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) В отличие от ЖСК ЖНК создается не под конкретный дом и может участвовать в строительстве и приобретении апартаментов в многоквартирных домах на всей территории России.
Принцип ЖНК, как уже было сказано выше, заключается во вложении привлеченных денег граждан в возведение и приобретение квартир.
ЖНК своими силами может осуществлять функции застройщика, инвестора, участника долевого возведения.
В потребительском ипотечном кооперативе возможны два способа приобретения жилья: в собственность члена кооператива с залогом жилого помещения (ипотекой); в собственность кооператива с предоставлением в пользование члену кооператива. В последнем случае квартира становится собственностью гражданина после полной выплаты пая.
(
Все о ПИКах) Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) Суть современных ЖСК в том, что они представляют собой общества взаимного кредитования, где деньги на покупку квартир поступают только от взносов членов кооператива, а не из других источников (скажем, банковских кредитов). Сама же схема работы ЖСК выглядит следующим образом.
Сначала человек, решивший стать членом ЖСК, вносит вступительный и первоначальный паевой взносы (как правило, 5% и 10% от планируемой стоимости квартиры соответственно).
ЖК РФ устав должен содержать:
- наименование кооператива, а также его местонахождение;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления и выхода из кооператива;
- порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
- размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
- положение об ответственности за нарушение обязательств;
- компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
- порядок принятия решений органами управления;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- положение о ликвидации и реорганизации кооператива.
Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.
Изменить эти документы в соответствии со своими требованиями крайне сложно (ведь решение о внесении изменений принимается всеми членами), но можно вовремя отказаться вступать в кооператив, если условия, описанные в документах, вас не устроят. Скажем, если в уставе или договоре говорится, что за выход из числа пайщиков придется заплатить слишком большой штраф.
Важно Нужно также быть внимательнее при оформлении документов, прежде чем оплачивать покупку жилья. Если, например, в уставе сказано, что прием нового члена осуществляется решением общего собрания членов кооператива, то необходимо получить заверенную управляющим органом кооператива выписку с этим решением.
Только после этого можно считать себя членом кооператива и перечислять взносы.
Таким образом, деньги не задерживаются на счету компании, а сразу тратятся на покупку недвижимости для очередного пайщика.Если, по каким то причинам, вы решили покинуть кооператив, вы можете это сделать в любой момент.
При этом вам будут возвращены все уплаченные вами паевые взносы. Разумеется, вы потеряете при этом невозвратный единоразовый активационный взнос и все членские (те самые 2000 рублей в месяц) взносы.
От своевременной уплаты взносов каждым отдельным пайщиком зависит скорость продвижения общей очереди на покупку жилья. Если без уважительной причины и предварительной договоренности с правлением кооператива вами были последовательно пропущены два и более платежа, вы можете быть исключены из кооператива.
Другими словами, вступая в кооператив вы обязуетесь аккуратно и своевременно вносить членские взносы и платежи.
Важно Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно.
Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.
Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру. Заключение Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса.
Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу. Большинству
Организаций, предлагающих жилье в рассрочку, сейчас много.
Что они собой представляют? Поделиться:
Рис.
Валентина ДРУЖИНИНА. Изменить размер текста:AA 4 наивных вопроса о жилье в рассрочку На них отвечает руководитель Всероссийской программы доступного жилья «СТРОИМ ВМЕСТЕ», председатель Гильдии народных кооперативов России Александр ДВОРЯШИН. 1. В чем плюс кооперативов по сравнению с банковской ипотекой и наоборот?
Теоретически в банке кредит можно получить быстрее.
Накапливая в кооперативе, ты зарабатываешь тот низкий процент (от 3% годовых), который там есть, в отличие от банка. Но банковская ипотека — для избранных, а в кооператив могут вступить практически все. 2. Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива?
Каковы гарантии, что они там не «закончатся»? Кооператив — это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива.
Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что люди платят ежемесячные взносы.
А как все участники выплатят по 100% стоимости своих квартир, так деньги и закончатся. Раз все члены кооператива выплатили по 100%, значит, все получили либо квартиры, либо деньги назад.
3. Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива?
В первую очередь — налоговая инспекция.
> > ЖК РФ:
- иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.
- малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
Права и обязанности членов ЖК Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая.
Квартиры в жилищных кооперативах
Так как кооператив это не коммерческая организация, он не имеет права индексировать, накручивать какие-то комиссии. То есть, за что купил, за то и отдаю. Независимо сколько лет прошло.
Мы не платим налоги, потому, что мы не зарабатываем на этом.
— Вы занимаетесь благотворительностью? — Жадность, рождает бедность. Чем больше ты отдаешь, тем больше ты получаешь. Финансирую одну детскую клинику в Санкт-Петербурге.
Это самая старая клиника в России. Туда приезжают со всех регионов России.
У них висит моя фотография, где написано «друг клиники, меценат».
Они даже меня не знают. Передают мне поделки, детские рисунки, письма пишут. Помогаю большому количеству детей. Я вижу благодарность, и эта благодарная энергия возвращается добром.
- Покупка квартиры через жилищный кооператив
- Покупаем квартиру через кооператив
- Жск как схема покупки квартиры
- Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.
- Купить квартиру через кооператив
- Жилищный кооператив – это альтернатива ипотеки с низким процентом рассрочки
- Вы до сих пор не купили квартиру, обратитесь в жилищный кооператив
- Квартира продается в рассрочку через жилищный кооператив что это такое
- Квартира продается в рассрочку через жилищный кооператив что это
Покупка квартиры через жилищный кооператив Можно ли ускорить продвижение в очереди? Вы можете ускорить ваше продвижение в очереди на покупку, участвуя в партнерской программе и привлекая новых пайщиков в кооператив.
N 215-‘« «Œ ÊËÎˢÌ˚ı ̇ÍÓÔËÚÂθÌ˚ı ÍÓÓÔ‡ÚË‚‡ı». —ӄ·ÒÌÓ Ô. 1 ÒÚ. 2 «‡ÍÓ̇ N 215-‘« ÊËÎˢÌÓ-̇ÍÓÔËÚÂθÌ˚È ÍÓÓÔ‡ÚË‚ (ΔÕ ) — ˝ÚÓ ÔÓÚ·ËÚÂθÒÍËÈ ÍÓÓÔ‡ÚË‚, ÍÓÚÓ˚È Á‡ Ò˜ÂÚ ‚ÁÌÓÒÓ‚ Â„Ó Ô‡È˘ËÍÓ‚ ÏÓÊÂÚ ÔÓÍÛÔ‡Ú¸ ËÎË ÒÚÓËÚ¸ ‰Îˇ ÌËı Í‚‡ÚË˚.
≈˘Â «‡ÍÓÌ Ó·ˇÁ‡Î ‚Ò ÍÓÓÔ‡ÚË‚˚ ‰Ó 1 ‡ÔÂΡ 2006 „. ҉·ڸ ‚˚·Ó: ÎË·Ó ÓÌË ‡·ÓÚ‡˛Ú ÔÓ ÌÓ‚ÓÏÛ «‡ÍÓÌÛ Ó ΔÕ , ÎË·Ó ÔÂÂÒÚ‡˛Ú ·˚Ú¸ ÍÓÓÔ‡ÚË‚‡ÏË. ◊ÂÏ ÔË‚ÎÂ͇˛Ú ΔÕ ÕÂÒÏÓÚˇ ̇ ‡ÍÚË‚Ì˚ ÒÚ‡‡Ìˡ Ô‡‚ËÚÂθÒÚ‚‡, ËÔÓÚ˜ÌӠ͉ËÚÓ‚‡ÌË ‰Ó ÒËı ÔÓ ‰ÓÒÚÛÔÌÓ ÌÂÏÌÓ„ËÏ.
À˛‰ÂÈ ÔÛ„‡˛Ú ·Óθ¯Ë ÒÚ‡‚ÍË Á‡ ÔÓθÁÓ‚‡Ìˠ͉ËÚÓÏ, Ó·ˇÁ‡ÌÌÓÒÚ¸ ËÏÂÚ¸ 20 — 30 ÔÓˆÂÌÚÓ‚ ÓÚ ÒÚÓËÏÓÒÚË ÊËθˇ ‚ Ò‚ÓÂÏ Î˘ÌÓÏ ‡ÒÔÓˇÊÂÌËË, ‡ Ú‡ÍÊ ‚ÓÎÓÍËÚ‡ ÒÓ Ò·ÓÓÏ ‰ÓÍÛÏÂÌÚÓ‚ ‰Îˇ ·‡Ì͇. ΔËÎˢÌ˚ ̇ÍÓÔËÚÂθÌ˚ ÍÓÓÔ‡ÚË‚˚ ÌË˜Â„Ó ˝ÚÓ„Ó Ì ÚÂ·Û˛Ú.
œÂ‚Ó ÓÚ΢ˠÔÓÍÛÔÍË ÊËθˇ ˜ÂÂÁ ΔÕ ÓÚ ËÔÓÚÂÍË, ÍÓÚÓÓ ·ÓÒ‡ÂÚÒˇ ‚ „·Á‡ ͇ʉÓÏÛ, — Ó„ÓÏ̇ˇ ‡ÁÌˈ‡ ‚ ÔÓˆÂÌÚ‡ı Á‡ ÔÓθÁÓ‚‡ÌË Á‡ÈÏÓÏ.
Пайщик вносит от 35% до 50% от планируемой стоимости жилья или объекта недвижимости. Остальное добавляет кооператив. Как только человек рассчитывается с кооперативом, жилье передается в собственность пайщику.
ЖК это альтернатива ипотеки с низким процентом рассрочки от 0% до 6% годовых и возможностью быстрого погашения. Если человек по каким-то причинам решил выйти из ЖК, то ему полностью возвращаются все вложенные средства, а квартира переходит к другому пайщику.
Не возвращается только первый вступительный взнос в размере 2 тыс. 40 евро. Используя механизмы ЖК, стоимость квартиры в итоге получается дешевле минимум в два раза, чем квартира, приобретенная в ипотеку.
Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.
В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:
- наименование кооператива, а также его местонахождение;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления и выхода из кооператива;
- порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
- размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
- положение об ответственности за нарушение обязательств;
- компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
- порядок принятия решений органами управления;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- положение о ликвидации и реорганизации кооператива.
Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.
ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:
- жилищный;
- жилищно-строительный.
Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.
Однако существует ряд иных кооперативов:
- жилищно-накопительный;
- потребительский ипотечный;
- кредитный потребительский.
Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер.
На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.
Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая.
С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ).
Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.
Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.
Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.
Членство лица в кооперативе прекращается в случае:
- выхода члена из такой организации;
- его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
- ликвидации юридического лица;
- ликвидации самого объединения;
- смерти члена кооператива.
В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.
Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.
С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.
Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.
Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.
Впервые подобные объединения появились еще в СССР, но то время не отличалось разнообразием возможностей получить собственное жилье. В современной России законодательная база выделяет три вида кооперативов:
- жилищный (ЖК);
- жилищно-строительный (ЖСК);
- жилищный накопительный (ЖНК).
Каждый из их имеет свои особенности, при этом ЖК и ЖСК регламентируются Жилищным кодексом, а ЖНК — соответствующим федеральным законом.
Такое объединение создается под продажу объектов конкретного дома, причем стать членом кооператива можно как на этапе сдачи дома, так и в процессе его эксплуатации. Заселение в квартиру до выплаты полной стоимости происходит по праву пользования. После оплаты всего объема взносов недвижимость передается в собственность от ЖК к его участнику. Количество участников кооператива при этом не ограничено.
Этот вид объединений — самый старый и поэтому проверенный временем. К тому же, ЖК наиболее универсальны, в том числе из-за особенностей законодательства, при этом их число в стране очень небольшое. Покупка квартиры происходит в порядке очереди, среднее время рассрочки составляет 10 лет. Привлечение кредитных средств возможно, если это предусмотрено уставом сообщества.