Документы необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Так, стандартный набор бумаг, которые потребуются как физическому, так и юридическому лицу, включает:

Письменное заявление одной из сторон договора аренды. В случае, если заявление принес представитель сторон, заключивших договор аренды, то потребуется доверенность.
Документ, выступающий удостоверением личности обратившегося (как правило, в качестве такого документа предоставляют паспорт).
Договор аренды со всеми приложениями.
Квитанцию об оплате государственной пошлины, которая взимается за оказание услуг регистрации договора аренды.Внимание! Следует отметить, что предоставление квитанции носит добровольный характер. В случае отсутствия такой бумаги, специалисты Росрееста отдельно запрашивают информацию об оплате услуги.
Кадастровый паспорт сооружения, которое сдается в аренду. Данный документ необходим в том случае, если в аренду сдается не все здание, а только отдельная его часть.

Кроме того, юридическое лицо дополнительно должно представить:

учредительные документы (устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей и т.д.);
документ, выдаваемый компетентным органом юридического лица, об одобрении масштабной сделки, относительно которой есть заинтересованность (отсутствие данной бумаги говорит о том, что сделка не является крупной и не относится к предмету заинтересованности);
документ, подтверждающий право подписания договора аренды лицом, которое не является руководителем организации.

При этом физическому лицу, дополнительно к представленному выше списку, могут потребоваться:

разрешение супруга или супруги на передачу имущества в аренду или же справка о том, что данный объект недвижимости не является совместно нажитой собственностью;
разрешение органа опеки и попечительства на использование имущества, которое является собственностью лица, находящегося в возрасте менее 14 лет или являющегося недееспособным;
разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему, находящемуся в возрасте от 14 до 18 лет, или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом;
документ, подтверждающий право лица на подписание договора (если он был подписан представителем физического лица).

Вся документация должна быть представлена в оригинале и копиях. При этом заявитель должен на копиях сделать надпись – «С оригиналом сверено», а также указать свои инициалы (ФИО) и поставить подпись.

Договор аренды в 2020 году: регистрация в Росреестре и технический план

К списку, представленному выше, также дополнительно могут потребовать приложить:

письменное согласие государственных органов на сдачу имущества в аренду – такая бумага требуется в том случае, если объектом договора выступает государственное или муниципальное имущество;
лицо, освобожденное от уплаты государственной пошлины, обязано предоставить документ, подтверждающий данное право;
согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду – потребуется в том случае, если имущество находится в залоге.

Таким образом, прежде чем обратиться в Росреестр за регистрацией договора аренды нежилого имущества, следует внимательно собрать полный перечень необходимой документации. Отсутствие хотя бы одной бумаги будет выступать основанием для отказа в регистрации сделки.

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

условия передачи имущества или собственности арендатору;
сроки действия;
указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

В 2020 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2020 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

Специалисты данной отрасли, утверждают, что арендатор не столкнется с трудностями и юридическими нюансами, если помещение, на которое заключили договор аренды, имеет все правоустанавливающие документы, указывающие на самые важные параметры объекта недвижимости.

Ситуация может усложниться, если помещение проходило этап регистрации очень давно, а необходимые документы кадастрового учета не содержат всех нужной информации.

В таком случае лучше провести регистрацию помещения заново, а все издержки этой процедуры заранее обговорить с арендодателем. Если возникли, какие, либо сложности, свои интересы стороны соглашения могут отстоять в судебном порядке.

На момент заключения договора, арендатору следует учитывать следующие нюансы:

Если объектом аренды является офисное помещение, соответствующее соглашение необходимо составить в 2 экземплярах
Составляя документ, участники договора должны очень внимательно прописать все обязательства сторон. Это обезопасит граждан от последующих взаимных претензий
Особое внимание следует уделить прописыванию всех данных арендуемого помещения. Они должны строго соответствовать тому, что указано в правоустанавливающих документах. Если арендатору сдают не все помещение, а лишь его часть, в договоре обязательно должен быть прописан конкретный номер офиса

Сумма, называемая арендной платой, всегда оговаривается до заключения сделки. Обычно определяется стоимость 1 метра квадратного, хотя в некоторых случаях арендодатель определяет стоимость всего помещения в целом.

Очень важно заранее обсудить входит ли в эту сумму оплата коммунальных услуг, или же арендатор должен оплачивать их дополнительно.

Если в процессе эксплуатации объекта недвижимости арендатор ощущает ухудшение условий пользования помещением, он имеет право потребовать уменьшения стоимости аренды. Снизить уровень оплаты можно и в случае обнаружения существенных дефектов, на которые не было указано в момент заключения соглашения.

Арендодатель, в свою очередь, может потребовать преждевременного расторжения контракта, если арендатор не выполняет свои обязательства и не вносит оплату аренды в указанный срок.

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
арендодатель сдает часть помещения или здания;
арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
сделка аренды для компании считается крупной;
объект аренды в залоге.

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения

Квитанция об оплате государственных пошлин на регистрацию прав субъекта на данную недвижимость и возможность осуществления сделок с ней (юридические лица платят 22 тысячи рублей, физические – всего лишь 2 тысячи).
Какой-либо документ, который удостоверит личность хозяина помещения – это может быть паспорт, водительское удостоверение или военный билет.
Все официальные экземпляры договора аренды нежилого помещения, заверенные сторонами и имеющие одинаковую юридическую силу.
Технический паспорт на объект нежилой недвижимости. Вместо этого документа может быть приложена экспликация, которая будет содержать покомнатный план с указанием размеров и площадей помещений, сдаваемых в аренду.

Все эти документы в обязательном порядке предоставляются в виде оригиналов, к которым прилагаются их копии (либо копии делаются на месте в отделении Росреестра).

В случае если недвижимость арендуется или сдается в аренду юридическим лицом, то к перечисленным документам добавляется еще множество других официальных бумаг. Рассмотрим, какие еще документы нужно подавать для аренды нежилого помещения:

справка, подтверждающая регистрацию юридического лица, – обычно это оригинал соответствующего свидетельства;
свидетельство, выписанное в налоговой инспекции при получении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
учредительные документы организации или предпринимателя со всеми позднее внесенными дополнениями и изменениями;
документы, которые подтверждают официальные полномочия руководителя – контракт, протокол о его избрании, приказ о назначении и т. п.;
заверенная выписка, сделанная в Едином реестре юридических лиц;
в том случае, если в Росреестр обращается не руководитель фирмы, его представитель должен иметь при себе оригинал нотариально заверенной доверенности, где обязательно указываются такие сведения: каковы пределы компетенции этого лица, а также длительность его полномочий;
справка с визами руководителя организации (фирмы, предпринимателя) и ее главного бухгалтера о том, что арендная плата может быть обеспечена активами фирмы.

Физическое лицо, кстати, тоже обретет некоторые хлопоты, так как без согласия «второй половины», если таковая имеется, договор аренды помещения заключить не выйдет. Свое «добро» на сделку обязан подтвердить в нотариально утвержденной форме супруг(а).

После подписания сделки нужно подготовить ряд документов для подачи заявки на регистрацию. Подавать документы может один из участников сделки, их представители либо фирма, которая оказывает содействие при регистрации. Необходимо будет оплатить госпошлину.

Документы на регистрацию может подать нотариус. Государственную пошлину в таком случае оплачивают участники сделки.

Документы, которых нужно предоставить в Росреестр на 2017 год:

заявление о регистрации;
заполненные бланки договора аренды;
для участников сделки (физических лиц) необходимо предоставить общегражданский паспорт;
кадастровый паспорт объекта недвижимости на 2017-год;
если в сделке участвует индивидуальный предприниматель, то ему следует предъявить свидетельство о регистрации ИП;
если один из участников сделки находится в браке, то он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруги/супруга о согласии сдачи в аренду общего имущества в виде нежилого помещения. Если гражданин не состоит в браке, то он заполняет заявление об отсутствии брака;
юридические лица должны предоставить: учредительный пакет документов компании, документ о назначении руководителя, приказ о его вступлении в должность, а также свидетельство о государственной регистрации организации;
если предмет сделки — муниципальная либо государственная собственность, а арендатором выступает казенное или унитарное предприятие, то нужно письменное согласие собственника помещения;
квитанция об оплате госпошлины.

Если одна из сторон не хочет или препятствует регистрации, то другая сторона может обратиться в суд и пакет документов будет направлен в Росреестр.

Все нюансы регистрации договора аренды нежилых помещений

Понимая, что регистрация в Росреестре сопровождается определенными затруднениями и финансовыми затратами, специалисты ищут способ как законно обойти регистрацию.

На практике зачастую бывают случаи, когда долгосрочный договор заключается на каждые 11 месяцев и по завершению этого срока пролонгируется. Законность такого порядка вещей подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ.

Но пункт 2 статьи 609 ГК РФ признает наступление права пользования лишь по факту регистрации договора. В ином случае можно ссылаться на Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 под номером 73. Оно говорит о том, что, если стороны пришли к единому мнению по всем пунктам договора и сотрудничают по ней, то отсутствие госрегистрации не может быть основанием для непризнания легитимности данного договора.

Но следует иметь ввиду, что все может изменится со сменой владельца нежилого помещения. Если договор не регистрируется при заключении, то новый владелец не несет никаких обязанностей по договору аренды. Таким образом, новый арендодатель может потребовать освобождения помещения (уведомить арендатора за 3 месяца). Поэтому лучше индивидуально обговорить момент перехода объекта к новому владельцу и связанные с ним права арендаторов.

Требований как таковых нет, есть лишь основополагающие критерии, которые подтверждены в конституции Российской Федерации, а именно быть настоящими, никакой фальсификации и прочих махинаций, преступающих законодательство. Также следует иметь исключительно копии.

Подлинники нужно использовать изредка исключительно для преподнесения договора на регистрацию в палату росреестра.

Договора аренды бывают:

долгосрочными,
краткосрочными,
бессрочными.

Долгосрочные документы оформляются сроком от 1 года и подлежат обязательной регистрации в государственных органах. Оформляя краткосрочную аренду, не обязательно производить регистрацию, действует такой договор до года. Бессрочная арендная документация оформляется тогда, когда ее срок не оговорен сторонами. Регистрация такого соглашения в государственных органах не обязательна.

Суть заключается в том, что арендодатель предоставляет собственное недвижимое имущество в пользование арендатору за предварительно оговоренную плату. Арендодатель в свою очередь берет на себя обязанности оплачивать аренду своевременно, нести ответственность за сохранность имущества и порядка.

Чтобы зафиксировать сдачу недвижимости в арендное пользование нужно представить документы, необходимые для регистрации договора аренды. Заниматься подачей имеет право лицо, которое выступает нанимателем, человек производящий оформление по доверительным документам, либо нотариальный сотрудник. Нотариус занимается подачей документов только в том случае, если соглашение было зарегистрировано в нотариальной конторе.

Перечень документов:

оригинальное заявление с просьбой выполнить регистрирующие действия,
подготовленный арендный договор,
оригинал личного документа заявителя,
оригинал и копия квитанции для подтверждения оплаты госпошлины,
оригинальный доверительный документ и его копия от третьего лица, который ставил свою подпись в договоре,
копия свидетельства, подтверждающая права собственности,
если заявление подает третье лицо, то необходимо предоставить оригинал и копию доверенности на проведение данной операции,
два экземпляра соглашения в оригинальном виде (с приложениями, если имеются),
согласие супруга или супруги заранее заверенное в нотариальном органе, если участник сделки находится в браке,
оригинальный экземпляр и его копия кадастрового документа на нежилое помещение.

Важно! Могут потребоваться дополнительные сведения, лучше позвонить и узнать точный перечень необходимых бумаг.

Успешная регистрация пройдет только в том случае, если все документы будут предоставлены единовременно, в нужном количестве и с правильно заполненными пунктами.

Для того чтобы осуществить регистрационные действия с соглашением аренды земли в государственном органе, необходимо подготовить и единовременно представить следующие документы:

документ, удостоверяющий личность или учредительные документы (свидетельство о регистрации, ИНН, выписка о налоговых отчислениях, доверительный документ для третьего лица), если арендатором выступает юридическое лицо,
доверенность оригинального образца, заверенная в нотариальном органе, если вместо официального участника сделки присутствует третье лицо,
2 экземпляра настоящего соглашения аренды (с приложениями и подписями),
разрешение от органа местного самоуправления на сдачу земельного участка в арендное пользование,
если участок принадлежит физическому лицу, то необходимо предоставить свидетельство удостоверяющее собственность,
кадастровый паспорт,
настоящая квитанция в оригинале о том, что уплачена государственная пошлина за предстоящую регистрацию,
заявление обоих участников сделки о согласии на регистрацию.

Если документы подаются очно, то заявление формируется сотрудниками регистрирующего органа.

Важно! О том, какие документы нужны для регистрации арендных отношений связанных с земельным участком, необходимо заранее уточнять в Росреестре. По некоторым причинам он может менять свою структуру.

Суммы госпошлин устанавливаются в соответствии с НК РФ. Для того чтобы зарегистрировать арендное соглашение на любые виды недвижимого имущества за исключением тех, на которые наложены штрафы и иные обременения, необходимо уплатить государственную пошлину:

для физических лиц – 2000 руб,
для юридических лиц – 20 000 руб.

На сельские угодья ограниченного пользования для физических лиц и юридических лиц – 350 рублей.

Для того чтобы зарегистрировать дополнительные соглашения необходимо заплатить:

физическим лицам – 350 рублей,
юридическим лицам – 1000 рублей.

Чтобы изменить уже зарегистрированную запись в Росреестре нужно заплатить:

физическому лицу – 350 рублей,
юридическому лицу – 1000 рублей.

Важно! За оформление постановления на кадастровый учет государственная пошлина не берется.

Оплачивать государственную пошлину можно на месте в отделении Росреестра, через терминалы Сбербанка, через онлайн-банкинг и в отделения центров многофункциональных услуг. Обязательно необходимо сохранять квитанции, так как они являются обязательным документом для выполнения регистрационных действий.

Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:

Стороны обязаны зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре, если он заключен на срок более года. Эта норма утверждена п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ей посвящен п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.
Если передаваемым объектом является предприятие, сделку тоже регистрируют вне зависимости от срока ее действия: этого требует п. 2 ст. 658 ГК РФ.
Если передают в аренду не весь объект, а его часть, ее одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют сделку (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.

Эти правила направлены на защиту арендатора. Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре. Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.

Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.

Для жилого помещения:

договор аренды (2 подлинника, если сделка не проходила нотариальное заверение; если проходила — то достаточно одного подлинника плюс копия для Росреестра);
заявление о регистрации;
паспорт заявителя (если документация отправляется почтой, достаточно простой ксерокопии);
доверенность для представителей юрлиц;
свидетельство ЕГРИП;
квитанция оплаты госпошлины.

Для нежилого помещения, кроме перечисленных документов, нужны (опционально):

кадастровый паспорт;
учредительные документы юрлица;
свидетельство о его государственной регистрации;
документ, подтверждающий полномочия руководителя.

Правила заполнения заявления о регистрации договора аренды изложены в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Заполнить заявление вы можете самостоятельно, используя форму Excel, или в электронном виде на сайте Росреестра. В случае подачи документов через МФЦ форму поможет заполнить специалист, их принимающий.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Росреестр вправе приостановить регистрацию. В уведомлении, которое получит заявитель, указываются причины. Изучите их и исправьте в трехмесячный срок. Не получается исправить за 3 месяца, подайте заявление о продлении срока до 6 месяцев.

Скачать шаблон заявления

Скачать образец заполнения заявления: нежилая недвижимость

По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:

Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.

Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:

Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит – государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:

Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.

Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.

Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.

В Росреестр или многофункциональный центр подаются:

Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
Оплата государственной пошлины.

Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.

Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.

Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.

Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:

Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.

Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.

Могу ли я сам подать документы для кадастрового учета в Росреестр в электронном виде?

На сегодняшний день кадастровые работы и их результат является документ, представляющий собой электронный вид, утвержденной формы (Xml-cхемы). Любой результат кадастровых работ можно подписать электронной цифровой подписью (ЭЦП) заявителя, что позволит правообладателю не тратить время на посещение МФЦ для передачи пакета документов для осуществления кадастрового учета или регистрации права на объект недвижимости, а направить электронный документ посредством интернета в Росреестр. Для изготовления ЭЦП необходимо обратиться в любой удостоверяющий центр, занимающийся изготовлением квалифицированных сертификатов ключей проверки электронной подписи (КСКП ЭП), согласно Федеральному закону от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» для Росреестра. При изготовлении КСКП ЭП для физических и юридических лиц применяется специальный алгоритм шифрования информации, исключающий изменение документа, подписанного такой электронной подписью.

Согласования границ земельного участка — какова процедура?

Процедура согласования границ земельного участка установлена 221-ФЗ от 24.07.2007г. и является обязательной если проводятся кадастровые работы, в результате которых уточняется местоположение границ(ы) земельного участка, в отношении которого осуществлялись работы, или смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости:

1) собственности;
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования;
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять
Порядок согласования границ включает в себя: 1) Извещение всех заинтересованных лиц; 2) проведение согласования границ и составление акта согласования.
Извещение правообладателей смежных земельных участков может проводится как в индивидуальном порядке, так и путем проведением собрания о согласовании местоположения границ и посредством опубликования в СМИ в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Опубликование извещения о проведении согласования границ осуществляется при отсутствии информации в ЕГРН о контактных адресах заинтересованных лиц.
Более развернуто вы можете прочитать в этой статье по ссылке.

Как стало понятно, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения — процедура обязательная. Но чтобы документ имел юридическую силу, в нем должны содержаться некоторые значимые пункты.

Начать следует с беседы с противоположной стороной об условиях сдачи и приема в аренду нежилого объекта.

Далее нужно изложить все оговоренные детали письменно в двойном экземпляре и подать созданный документ на регистрацию в налоговую инспекцию или другой уполномоченный орган.

Договор аренды нежилого помещения и его регистрация предусматривает наличие некоторых особенностей и законных тонкостей.

Государственной регистрации подлежит тот нежилой объект, на который в соответствии с законом, были зарегистрированы ранее появившиеся права арендующего лица.

К примеру, нельзя сдать в аренду на длительный срок нежилое помещение, которое находится в строении, возведенном, но так и не отданным в использование, так как регистрация прав на собственность не осуществилась.

В последние годы практикуются промежуточные договора между лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, которые в будущем обязуются составить главное соглашение аренды нежилого объекта.

Такой промежуточный договор не регистрируется.

В случае с субарендой, от государственной регистрации не уклониться, если он заключается на длительный период.

Государство не вмешивается в условия аренды, если ее участниками являются коммерческие структуры или граждане. Исключением является только передача арендодателю имущества муниципальных и государственных структур, когда могут вводиться предписания к видам пользования, платежам в бюджет. При аренде коммерческой или жилой недвижимости может потребоваться регистрация. Цель этой процедуры в следующем:

в ЕГРН вносится отметка об обременении, что автоматически влечет запрет на передачу объекта другому арендодателю;
после регистрации договора аренды в Регпалате стороны вправе использовать этот факт при разрешении споров, в судах, при обращении в другие ведомства, при совершении сделок;
государство косвенно контролирует процесс налогообложения доходов от сдачи имущества, так как ФНС может проверять сведения из Росреестра.

В ходе регистрации аренды между юр. лицами проверяется только его существенное условие, т.е. описание объекта. Все остальные пункты, в том числе положения об оплате арендных платежей, Росреестр не интересует. По описанию, признакам и кадастровому номеру в ЕГРН вносится регистрационная запись о договоре, а на сам объект возникнет обременение.

Комментарий эксперта. Наличие отметки в ЕГРН не препятствует продаже объекта. Но в этом случае соглашение нельзя расторгнуть досрочно, если на это не согласен сам арендатор. Поэтому является дополнительной гарантией для арендатора, что с ним не расторгнут отношения в одностороннем формате.

В ГК РФ и других нормативных актах нет единой формы договора аренды. Более того, ГК РФ содержит единственное условие для таких сделок. Стороны должны точно указать предмет аренды, т.е. здание, помещение, его часть. Вот как это правильно сделать:

в отношении зданий заполняется кадастровый номер по ЕГРН, адрес, основные характеристики (площадь, количество помещений, этажность и т.д.);
для помещений, которые стоят на учете в Росреестре, тоже указываются данные ЕГРН;
если выделяется часть объекта, стороны описывают ее место положение в границах здания или помещения, указывают площадь, отмечают границы на графической схеме.

Под частью объекта обычно понимается небольшая площадь в пределах основного помещения. Такой вариант часто используется в крупных ТЦ и развлекательных комплексах. Преимуществом выделения временной части является то, что ее не обязательно ограждать конструкциями.

Кроме условия о предмете, все остальные пункты контрагенты могут заполнять по взаимной договоренности. На регистрацию только пункт о сроке (более или менее 1 года). Отметим несколько важных нюансов, которые лучше сразу указать в документе:

точно опишите размер и порядок внесения арендных платежей – если такого пункта не будет, аренду можно взыскать по средним рыночным ставкам, но это будет долго и может оказаться невыгодным для арендодателя;
в самом договоре или в передаточном акте зафиксируйте фактическое состояние здания или помещения – при возврате объекта после завершения аренды он должен быть в надлежащем техническом и эксплуатационном состоянии, что должен обеспечить арендодатель;
точно пропишите разграничение ответственности за проведения текущего и капитального ремонта – именно по этим вопросам нередко возникают серьезные споры, которые доходят до суда;
желательно указать целевое назначение объекта, чтобы арендатор не мог его произвольно изменить – это может быть торговля, точка общественного питания, офисная деятельность и т.д.

Перечень дополнительных условий, которые могут согласовать стороны, практически не ограничен. Например, можно запретить субаренду, определить порядок ежегодного перерасчета арендных платежей, установить повышенные штрафные санкции за несвоевременные выплаты и т.д. По этим вопросам вы можете проконсультироваться у наших специалистов, которые сопровождают сделки аренды на любые виды объектов.

Комментарий специалиста. Документы, необходимые для регистрации договора аренды, должны включать свидетельство о праве или выписку ЕГРН на объект. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью. Если от имени собственника действует представитель, его доверенность должна быть заверена нотариусом. Отсутствие документов, подтверждающий право распоряжения или полномочия представителей, является одним из самых частых оснований для отказа в регистрации.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п	Условия договора аренды	Описание
1	Предмет договора аренды	Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2	Срок аренды	Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, либо при неопределенном сроке действия, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3	Условия оплаты по договору	Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4	Ответственность сторон	Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние.
5	Целевое назначение объекта	Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Ниже вы можете скачать типовой образец договора аренды, который успешно проходил регистрацию в Росреестре. Обращаем внимание, что условия каждого договора могут существенно отличаться. Рекомендуем привлекать к составлению и проверке документов юристов. Ошибки на этой стадии могут обернуться большими убытками, досрочным расторжением договора. Помощь в подготовке договора и других документов окажут наши специалисты.

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения в 2019 году

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ или Росреестр проводится по заявлению сторон. Все условия сделки должны быть согласованы и закреплены в документы до обращения в указанные учреждения. Как только договор будет зарегистрирован, изменения в него можно внести только путем оформления доп. соглашения и его отдельной регистрации.

Выделим несколько важных моментов, связанных с государственная регистрация нежилого помещения или здания, передаваемых в аренду:

стороны могут сразу договорить о порядке несения расходов на регистрацию, т.е. кто будет платить пошлину (на практике, обычно это делает арендатор);
если на регистрацию передается договор на часть помещения или строения, на нее нужно оформить техплан (этот документ изготавливает кадастровый инженер, чтобы описать местоположение части в границах основного объекта);
регистрационная процедура через МФЦ проходит дольше на 2 дня, поэтому стороны могут обговорить этот вопрос заранее.

Госрегистрация договоров аренды нежилых помещений и зданий сопровождается внесением сведений в ЕГРН. Хотя право собственности по таким сделкам не переходит, в реестре будет отражено временно обременение на объект. Как указывалось выше, такое обременение лишает возможности повторно сдать объект другому арендатору.

Комментарий эксперта. Передаточный акт на арендуемый объект не обязательно подавать в Росреестр, если условия передачи описаны в договоре. Однако рекомендуем составить акт отдельно, так как в нем подробно описывается фактические состояние предмета договора. Чем подробнее будет эта информация, тем легче избежать споров при возврате имущества собственнику.

ИФНС может контролировать уплату налогов с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду. Однако регистрация договоров в полномочия этого ведомства не входит. Более того, после получения зарегистрированного договора в Росреестре не нужно уведомлять налоговый орган о сделке. По истечении календарного года собственник должен задекларировать доход, полученный в виде арендных платежей. Если этого не сделать, ИФНС может провести камеральную проверку по данным из ЕГРН, начислить налог и взыскать штрафные санкции.

Регистрация аренды не вызовет проблем, если вы воспользуетесь помощью наших профессионалов. Мы предлагаем:

подготовку договора, акта и другой документации, которая нужна для регистрационных действий;
оформление техпланов на части объектов, на помещения после перепланировки;
сопровождение процедур в Росреестре, МФЦ;
помощь в урегулировании споров по арендным отношениям, в том числе в судах.

Штат наших специалистов может решать вопросы любой сложности, поможет соблюсти нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ. Чтобы уточнить условия сотрудничества, позвоните по нашим телефонам, указанным на сайте.

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2019 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1. Договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Его нужно представить в следующем количестве (ч. 3 ст. 21 названного Закона):

не менее чем в двух подлинниках, если сделка совершена в простой письменной форме;
не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка.

На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию (п. 27 Порядка предоставления сведений из ЕГРН).

Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально. Также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на подписание договора, если он подписан представителем организации (п. п. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

2. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). К ним относятся:

1) паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность). Он потребуется:

– при личной подаче документов. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);

– при их направлении почтой. В этом случае копия такого документа прилагается к комплекту документов (пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Требования к такой копии не установлены, поэтому ее можно направить в виде простой ксерокопии; 2) нотариально удостоверенная доверенность представителя организации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 указанного Закона);

3) документ, подтверждающий полномочия лица, которое действует от имени организации без доверенности, например, если обращается руководитель (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например, протокол общего собрания участников ООО или акционеров (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО, ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО). В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее – Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Документы, подтверждающие полномочия, а также иные документы нужно предоставить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (ч. 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

1) межевой план, если в аренду передается земельный участок. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 22 названного Закона);

2) технический план, если в аренду передается здание, сооружение, помещение и т.д. В нем должны быть отражены сведения о части (частях) зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 указанного Закона).

Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Их можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении укажите идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Указанные планы не потребуются, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному межевому или техническому плану при условии, что не изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

Представить документы вы можете:

1) при личном обращении (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка представления документов, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515) через МФЦ.

Документы вы можете подать в любое подразделение МФЦ независимо от места нахождения недвижимости. Перечень подразделений МФЦ публикуется на сайте Росреестра;

2) почтовым отправлением в орган регистрации прав по перечню, который должен быть размещен на сайте Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 2 п. 2 Порядка представления документов). Почтовое отправление необходимо направить с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) в электронном виде через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов (п. 2 ч. 1 ст. 18 названного Закона, пп. 3 п. 2 указанного Порядка);

4) через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 25 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус (его работник) может представить заявление только на госрегистрацию договора аренды (без одновременного кадастрового учета) в случае, если он его удостоверил (пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 86.2 названных Основ).

Отказать в приеме документов вам не могут. Исключение составляет случай, когда при личной подаче документов не установлена личность обратившегося лица (ч. 14 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявитель уведомляется о приеме документов следующими способами:

выдается расписка непосредственно при приеме документов – при личном обращении в подразделения органа регистрации прав или при выездном приеме;
направляется уведомление не позднее следующего рабочего дня после приема документов органом регистрации прав – если документы подавались через МФЦ, по почте или в электронной форме. Порядок и способы уведомления заявителей приведены в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127.

Срок регистрации договора аренды составляет (ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

Ситуация	Срок проведения регистрации, если документы представлены
в офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты	через МФЦ
Регистрация договора аренды	7 рабочих дней	9 рабочих дней
Регистрация нотариально удостоверенного договора аренды	3 рабочих дня	5 рабочих дней
Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки при подаче в электронном виде	в течение следующего рабочего дня	–
Одновременное проведение кадастрового учета части объекта недвижимости и госрегистрации договора аренды	10 рабочих дней	12 рабочих дней

При выявлении соответствующих оснований госрегистрация будет приостановлена. Сроки приостановления указаны в ч. 2 – 8 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости. По общему правилу регистрация приостанавливается не более чем на три месяца (ч. 2 ст. 26 названного Закона).

Если причины, по которым госрегистрация приостановлена, не будут устранены в срок приостановления, в регистрации будет отказано (ст. 27 указанного Закона). Подтверждает госрегистрацию специальная регистрационная надпись на договоре (ч. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 96 Порядка ведения ЕГРН). Документы вам выдадут или направят тем способом, который вы указали в заявлении. Получить их может руководитель организации или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если в ней предусмотрены полномочия на их получение (ч. 14 ст. 29 названного Закона).

Такой договор нужно зарегистрировать в случае, если он заключен на один год и более.

Для регистрации договора аренды земельного участка вам нужно:

1) заполнить заявление. Особенностью при регистрации договора аренды земельного участка является случай, когда на стороне арендатора выступает множественность лиц и на передаваемом в аренду участке расположены здания, сооружения (помещения или машино-места в них), которые принадлежат нескольким лицам. В этом случае обратиться за госрегистрацией договора может один из арендаторов или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости);

2) подготовить необходимый комплект документов;

3) подать заявление и документы на госрегистрацию. Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде. Госрегистрация проводится в установленный срок и подтверждается регистрационной надписью на договоре.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка уплачивается в том же размере, что и при регистрации аренды на другую недвижимость. Она составляет для организаций 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Порядок ее уплаты такой же, как и при регистрации аренды недвижимости.

Договора аренды бывают:

долгосрочными;
краткосрочными;
бессрочными.

Как зарегистрировать договор аренды

Чтобы зафиксировать сдачу недвижимости в арендное пользование нужно представить документы, необходимые для регистрации договора аренды.

Заниматься подачей имеет право лицо, которое выступает нанимателем, человек производящий оформление по доверительным документам, либо нотариальный сотрудник.

Нотариус занимается подачей документов только в том случае, если соглашение было зарегистрировано в нотариальной конторе.

Перечень документов:

оригинальное заявление с просьбой выполнить регистрирующие действия;
подготовленный арендный договор;
оригинал личного документа заявителя;
оригинал и копия квитанции для подтверждения оплаты госпошлины;
оригинальный доверительный документ и его копия от третьего лица, который ставил свою подпись в договоре;
копия свидетельства, подтверждающая права собственности;
если заявление подает третье лицо, то необходимо предоставить оригинал и копию доверенности на проведение данной операции;
два экземпляра соглашения в оригинальном виде (с приложениями, если имеются);
согласие супруга или супруги заранее заверенное в нотариальном органе, если участник сделки находится в браке;
оригинальный экземпляр и его копия кадастрового документа на нежилое помещение.

документ, удостоверяющий личность или учредительные документы (свидетельство о регистрации, ИНН, выписка о налоговых отчислениях, доверительный документ для третьего лица), если арендатором выступает юридическое лицо;
доверенность оригинального образца, заверенная в нотариальном органе, если вместо официального участника сделки присутствует третье лицо;
2 экземпляра настоящего соглашения аренды (с приложениями и подписями);
разрешение от органа местного самоуправления на сдачу земельного участка в арендное пользование;
если участок принадлежит физическому лицу, то необходимо предоставить свидетельство удостоверяющее собственность;
кадастровый паспорт;
настоящая квитанция в оригинале о том, что уплачена государственная пошлина за предстоящую регистрацию;
заявление обоих участников сделки о согласии на регистрацию.

Если документы подаются очно, то заявление формируется сотрудниками регистрирующего органа.

4-й этап.

За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон.

Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

5-й этап. Получение результата оказания госуслуги.

По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.

По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.

Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст.

В данном случае нужно приложить копия кадастрового паспорта и ситуационный план в обязательном порядке.

Подлинники всего договора в целом, причем абсолютно всех основополагающих лиц, которые участвуют в такого рода трении.

Регистрация любых сделок с недвижимостью, включая договоры об аренде, осуществляется территориальным Управлением Росреестра путем внесения регистрирующей записи об аренде в ЕГРП. В целях гос. регистрации соглашения стороны должны представить в местное Управление Росреестра определенный пакет документов:

Для таких случаев используется письмо Президиума ВАС №66, в котором уточнено, что соглашение об аренде, которое заключено с 1-го числа одного из месяцев текущего года по 31-е (30-е) число предшествующего месяца следующего календарного года, признается со сроком действия 1 год.