Продажа участка с обременением

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа участка с обременением». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Порядок продажи земельного участка с обременением

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно. Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика. При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.

Продавец участка с обременением не должен скрывать от покупателя, что на недвижимость наложено ограничение. Следует подготовить пакет документов, подтверждающих право собственности владельца участка.

Покупатель, в свою очередь, должен тщательно их проверить.

Как проверить и снять обременения с земельного участка

Обговорить с продавцом, когда будут выполнены долговые обязательства, и попытаться разрешить вопрос у юриста. Например, собственник обязуется выполнить их и выплатить долг после того, как покупатель перечислит на счет часть денежных средств за участок. Сделка будет считаться незавершенной, но покупатель выиграет время на снятие ареста. Как только он перечислит оставшуюся сумму по договору купли-продажи, можно считать, что участок был продан.
Потребовать от собственника земли документы, подтверждающие долг перед банком. Он может взять договор с банком, в котором можно узнать об обязательствах, а также справку, в ней указана выплаченная сумма, а также сумма долга.
Обратиться в банковскую организацию и обговорить покупку земельного участка. Некоторые долги не могут перейти к новому покупателю, а принадлежат тому гражданину, который брал кредит.
После проверки всех документов, а также после того, как долговые обязательства владельца земельного участка были выполнены, покупатель может заключать сделку.

Приведем пример ареста из-за долгов:

Гражданин Соловьев заключил договор с банком и взял кредит на сумму 1 миллион рублей. Через полгода он не смог выплачивать кредит из-за болезни. Став инвалидом, его доходы резко снизились. Банковская организация была вынуждена подать на него в суд, чтобы взыскать задолженность. Соловьев не отказывался платить, просил убавить ежемесячный размер суммы выплат.

Пока шло судебное разбирательство, на всю недвижимость Соловьева был наложен арест. Но он об этом не знал и решил продать земельный участок, чтобы выплатить часть долга. Гражданин Петров, решивший приобрести участок, невнимательно ознакомился с документами, на арест не обратил внимание и заключил договор. Но, поставить свою подпись это лишь часть дела, следует обратиться еще в Регистрационную палату.

Перед нами — не мошенническая схема, а простое незнание законов и невнимательно отношение к документации. Петров, конечно же, узнал об аресте – судебные приставы однозначно ему бы сообщили о том, что собственником до сих пор является Соловьев, или в Регистрационной палате гражданам показали бы графу с арестом.

Покупатель, приобретающий арестованную землю, должен знать, что этого сделать невозможно. Арест не отменяется просто так продавцом.

Земельный участок, взятый в ипотеку, может находиться под арестом. Точно так же, как и в предыдущем случае, распоряжаться землей без согласия третьего лица – банка – собственник не может.

Покупатель обязательно должен попросить владельца участка предоставить личные документы, бумаги на участок, выписку из ЕГРП, а также банковские справку и договор.

Ипотечное кредитование в отличие от простого подразумевает переход долговых обязательств от одного собственника земельного участка к другому. Поэтому чтобы не нажить проблем, покупатель должен побеседовать с представителем банка и решить, как погасить долг и снять арест, наложенный на имущество.

Погасить долг самостоятельно. После чего будет снято ограничение, а затем можно заключать сделку купли-продажи.
Заключить договор, и на полученную сумму от продажи участка или ее часть погасить ипотеку. Арест также автоматически будет снят, а сделка будет считаться выполненной.

Продавец не должен скрывать, что земля была взята в ипотеку. Ему стоит обговорить сделку с банком и уговорить его представителей дать согласие на продажу участка.

Обычно в таких случаях покупатель, приобретя участок, спустя время узнает о том, что он был сдан в аренду.

Так как в выписке из ЕГРП не указываются эти сведения, то покупатель должен сам узнавать — сдается или нет земля. Для этого следует проверить документы владельца земли, обговорить с соседями, может они будут в курсе нанимателей.

Сделка купли-продажи участка с таким обременением будет считаться действительной и законной, ограничение будет снято тогда, когда истечет срок договора аренды.

Если покупатель не хочет ограничивать себя, то он должен договориться с нанимателем и попросить расторгнуть договор.

Кстати, договор аренды в одностороннем порядке в редких случаях можно расторгнуть.

«Улучшенное» соглашение об аренде может прибавить проблем покупателю. Так же, как и договор аренды, соглашение о концессии не может быть расторгнуто по просьбе одной стороны. Наниматель, имеющий право пользоваться землей как ему захочется, будет стоять на своем, ведь земельный участок ему приносил доход.

Закончится обременение, когда выйдет срок действия соглашения.

Покупатель земельного участка с таким ограничением, по сути, не сможет воспользоваться землей в полной мере, но сделка купли-продажи будет законной.

Как составить договор купли продажи с обременением земельного участка?

Обременением земельного участка называется ограничение, наложенное законом или обусловленное договором, на пользование землей в полной мере. Это значит, что собственник не вправе распорядиться своим наделом, как ему бы хотелось — продать, передать в дар, оформить долгосрочную аренду и пр.

Ограничение накладывается судом, как правило, по причине скопления задолженности по платежам любого рода. Если на недвижимость наложен арест, то невозможно провести гос. регистрацию ни одной из сделок до тех пор, пока это препятствие не будет устранено. Арестованный надел не получится не только продать или подарить, заложить, но также разделить или присоединить к другому, чтобы образовать новый.

Аренда земельного участка для дома (13)
Аренда земельного участка под бизнес (18)
Земельные участки по госпрограмме (10)
Земельные участки по льготе (9)
Земли сельскохозяйственного назначения (14)
Индивидуальное Жилое Строительство (25)
Кадастровые работы (13)
Отказ в аренде земельного участка (19)
Отказ в переводе в собственность (6)
Отказ в разрешении на строительство (3)
Покупка земельного участка (23)
Продажа земельного участка (15)
Судебные иски и споры (10)

Обременение – это юридическое условие, наложенное государственным органом, которым запрещается или ограничивается право владельца распоряжаться своим имуществом, в частности землей.

Данное действие заключается в следующем:

Ограничивается возможность пользования участком. К примеру, размещать на нем промышленные объекты.
Предоставление земли ограниченному кругу людей, организациям (сервитут).
Ограничивается право распоряжаться и владеть наделом.

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

охраны объектов культурного наследия;
охраны железных дорог;
санитарно-защитные;
затопления и подтопления;
прибрежных защитных полос;
особо охраняемых природных территорий;
охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

осуществлять на нем строительство;
пользоваться зданиями и сооружениями;
иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Обременение земельного участка – это ограничение вещных прав собственника. Оно возникает на основании закона, договора или решения компетентного органа. Существует несколько видов обременений, и все они по-разному ограничивают права собственника на землю. Самые распространенные:

арест,
ипотека,
аренда,
сервитут.

Сведения о них должны содержаться в ЕГРН, иначе они фактически не существуют. Наличие обременений не всегда исключает продажу участка. Абсолютный запрет накладывает лишь арест.

Пожалуй, наиболее распространенный вид обременения. Согласно закону, между съемщиком и арендодателем, в обязательном порядке, составляется договор аренды. Он определяет все аспекты сделки и подписывается обеими сторонами. Только тогда он будет иметь юридическую силу. Устные соглашения законом не признаются.

После того, как все формальности соблюдены, арендодатель получает право временно владеть и пользоваться недвижимостью в своих интересах, в то же время на собственника налагаются некоторые ограничения. Например, он обязан при желании продать свою собственность, в обязательном порядке уведомить арендатора, а покупателю, вместе с домом и участком, передать все права и обязанности по заключенному договору аренды.

Собственник недвижимости передает свой объект другому лицу в ДУ на конкретный срок. Право собственности на свой дом и участок по-прежнему остается за ним, а лицо, которому недвижимость передана, обязан управлять ею так, чтобы соблюсти интересы владельца или третьих лиц.

Доверительное управление недвижимостью также обязательно должно быть оформлено в бумажном виде: стороны предварительно оформляют соглашение, либо это может быть судебное решение, по итогам которого собственность передается доверительному управляющему.

Дома и участки, имеющие просрочку по уплате налогов и пеней, не могут быть проданы, пока все недоимки не будут погашены собственником.

Следует понимать, что все рассмотренные виды обременений, представляют серьезные препятствия для покупки и оформления такой недвижимости. Вот почему, сторонам сделки, так важно провести проверку недвижимости на их наличие еще до того, как они ударят по рукам и начнут проводить взаиморасчеты.

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:

Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.

Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.

Все отношения, возникающие при совершении сделок с землей, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 11.8 определяется, каким образом обеспечивается сохранность прав собственника и возникает обременение участка.

Конкретные вопросы описываются в следующих статьях:

Статьи 11.4-11.7 конкретизируют вопросы, связанные с возникновением и сохранностью правовых полномочий на землю.
Пункт 2 ст. 11.8 определяет правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное использование земельного участка.
ФЗ № 122 от 21.07.97 г. определяет процедуру регистрации земли, если на нее наложено обременение.

Также на обременение участков оказывают влияние законодательные акты местных органов власти. В качестве таких документов можно выделить постановления, принятые городскими советами.

Если вы планируете продать землю, нужно заранее подготовить требуемый пакет документов. В их числе должны быть документы на право собственности и наличие обременения.

Для совершения сделки потребуется следующее:

Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности	Данные документы в равной степени могут подтвердить наличие прав на недвижимость. Документы следует подготовить к моменту совершения сделки. Ограничения и причины их наложения указываются в соответствующей строке.
Удостоверение личности	Для физических лиц таким документом является гражданский паспорт. Если продавец состоит в браке, дополнительно потребуется письменное разрешение на продажу участка от супруга или супруги. Если в качестве продавца выступает индивидуальный предприниматель, следует дополнительно запросить свидетельство о регистрации в качестве ИП.
Технические документы	В качестве таких документов выступают межевой план и кадастровый паспорт. В них указывается категория земель и вид разрешенного использования (целевое назначение).
Документ, на основе которого была получена собственность	В качестве такого него может выступать договор дарения, купли-продажи или документы о вступлении в наследство.
Иные документы	Это могут быть документы из Управления архитектуры или надзорных органов.

До совершения сделки не лишним будет запросить справку об отсутствии обременения. Ее может получить будущий продавец в Росреестре.

Если земельный участок имеет обременение ипотекой, договор купли-продажи будет отличаться от стандартного.

Для обеспечения законности сделки необходимо заполнить следующие разделы:

Предмет договора	В этом разделе указываются параметры и место расположения земельного участка, его кадастровый номер и разрешенное использование.
Цена и порядок расчетов	Указывается стоимость договора и порядок оплаты. Можно указать, что сумма вносится единовременно не позднее определенного количества дней с момента подписания. Можно указать, что денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца.
Ограничения в использовании участка	В данном разделе указываются все ограничения, включая ипотеку.
Права и обязанности сторон	Перечисляются все права и обязанности каждой из сторон отдельно.
Ответственность сторон	Указывается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащие исполнение условий договора.
Разрешение споров	Необходимо указать, что споры разрешаются по соглашению сторон. Если соглашения достичь невозможно, они разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.
Реквизиты	Указываются полные реквизиты сторон, включая имя и адрес проживания. В данном разделе ставятся подписи сторон с их расшифровкой.

Также в договоре перечисляется список приложений со следующими документами:

Кадастровый план участка.
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
Требования залогодержателя по задолженности.
Копия ипотечного договора.
Копии паспортов обеих сторон.

В отличие от стандартного кредита, ипотека предполагает переход долговых обязательств от одного собственника к другому. Если покупатель не настаивает на предварительном погашении оставшейся суммы долга, необходимо встретиться с сотрудником банка для ознакомления с размером долга. Вопрос о погашении долга можно решить совместно, встретившись с владельцем земельного участка и специалистом банка.

Можно ли продать участок с обременением

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности. При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина. Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

Продавец и покупатель заключают договор задатка.
Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
Право собственности переходит к новому владельцу.
Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

нормативного правового акта федерального уровня;
соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
доверительное управление, оформленное в виде договора;
концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны.

После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН.

При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком.

Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

Особое внимание следует уделять наличию обременения на участок. Именно поэтому в первую очередь следуют запросить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. В нем всегда указывается вид обременения, если оно имеется. Желательно снять ограничение до заключения договора купли-продажи, ведь так проще совершить сделку.

Обратите внимание! В последнем случае необходимо взять расписку с продавца и справку о погашении из банка. Между погашением долга и завершением сделки должно пройти минимальное количество времени.

данные о расположении участка, размеры, цель использования;
информация об обременении;
условия, по которым покупатель оплачивает стоимость участка;
обязательства сторон;
прилагаемые документы на участок (строение на нем);
договор передается покупателю и продавцу;
реквизиты сторон с указанием личных данных, места проживания, телефонов;
подписи участников сделки.

Даже если продавец не расскажет об ограничении, то при оформлении в собственность земли вскроется это досадное недоразумение. Тогда купивший надел может расторгнуть договор в судебном порядке, но это займет время и моральные силы истца.

На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.

Интересное: Будет ли облегчение по 228 статье

Основным документом, на основании которого Росреестр может переоформить право собственности с одного лица на другое, является договор купли-продажи или иной, отображающий сделку отчуждения. Если на земле есть обременения, о чем обязан сообщить покупателю продавец, то стороны должны подписать соглашение, в котором будут отображены эти сведения.

Как образуются участки, и возникает право на землю (Земельный кодекс, ст. 11.4−11.7).
Чем обосновываются права собственников, когда на имущество наложены обременения (Земельный кодекс, ст. 11.8) при:
- бессрочном пользовании землей (п. 2);
- аренде (п. 4);
- сервитуте (п. 5).
Как проводить регистрацию земли, если на ней есть обременение (ФЗ №122 (21.07.97).

Если продавец умолчит о наличии обременений, после регистрации прав собственности на нового владельца ситуация все равно вскроется. Покупатель имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора. В другом случае он может потребовать частично возвратить оплаченные средства. Судебная практика говорит, что покупатель в таких случаях выигрывает спор в связи с тем, что закон был нарушен продавцом.

Справку об отсутствии ограничений на земельном участке потенциальный покупатель может запросить у самого продавца. На ее основании можно удостовериться в информации, представленной в выписке из ЕГРП. Перед тем, как произойдет купля-продажа земельного участка с обременением запросить ее можно, обратившись лично в МФЦ, или удаленно через портал Госуслуг.

Заявка на получение справки подается продавцом:

лично или через представителя;
по почте;
по электронке;
по телефону;
через официальный сайт Госуслуг.

Обычно справку изготавливают в течение 2 дней, за нее придется оплатить госпошлину в размере 230 руб. От обращающегося лица потребуется паспорт, правоустанавливающие документы, заявление.

Каждый вид обременений подлежит госрегистрации, для этого необходимые сведения заносятся в госреестр. Процедура является обязательной для собственника. Существуют определенные территории, возле которых может находиться продаваемая земля. Обременение на участке может быть именно из-за его расположения.

К таким зонам относятся:

охраняемые законом, обычно там находятся оздоровительные объекты, водоемы и полезные источники воды, др.;
территории, где расположены санитарно-эпидемиологические станции для охраны водоемов, полезных источников, промышленных объектов;
территории, где находятся опасные и вредные объекты, в том числе сооружения, АЭС, захоронения вредных веществ, химическое производство и др.

Будущий собственник участка обязан проверить все документы на него:

правоустанавливающие;
выписку из ЕГРП;
справку об отсутствии ограничений;
кадастровый паспорт.

Через портал Росреестра можно воспользоваться также сервисом «Публичная кадастровая карта» и выяснить различную информацию о земле, там будет указана основная и об обременениях. Но такие сведения можно использовать только в личных целях, юридической силы они иметь не могут.

Для снятия ограничений потребуется устранить причину их наложения, а в каждом случае она будет разной, например:

при нахождении объекта в залоге продавцу потребуется оплатить кредит;
при обременении арендой следует расторгнуть договор;
при наличии ареста – дождаться окончания разбирательства;
сервитут можно отменить судебным решением.

При этом важно понимать, что собственник не может сам отменить или снять обременение, это должен сделать исполнительный орган или лицо, с которым было заключено соглашение.

Как совершается продажа земельного участка с обременением в 2020 году

1.Выписка из ЕГРП

Так как свидетельство о праве собственности отменили с 15 июля 2016 года, то следует запросить из Регистрационной палаты выписку. Ей продавец подтвердит свои права на имущество.

Покупатель обязательно должен проверить дату выписки – на ней должна стоять «свежая» дата, иначе документ можно считать недействительным.

Важно: именно в выписке из ЕГРП покупатель узнает о наличии обременений, принятых в отношении данного имущества. Имеются специальные строки, в которых будет также написана причина наложения ограничений.

2.Личные документы гражданина – его паспорт

Если он является предпринимателем, то следует попросить предоставить свидетельство о госрегистрации.

Также стоит спросить свидетельство о заключении и расторжении брака: если супруга тоже претендует на участок, то вряд ли продавец его продаст.

А если имеются дети, или же собственником земли является несовершеннолетнее лицо, то следует потребовать справку из органов опеки и попечительства, что они не против продажи.

3.Документы на участок – это кадастровый план, или паспорт

С технической точки зрения стоит проверить категорию земель, вид разрешенного пользования, а также целевое назначение земель. Не на каждом участке разрешено отстроить дом или заниматься животноводством.

Заметьте, если вы являетесь покупателем, то можете проверить эти документы на участок по публичной кадастровой карте, на сайте Росреестра. Информация, содержащаяся в документах, должна быть такой же, как и на карте.

Так, покупатель проверит, кто был хозяином участка до нынешнего владельца.

5.Другие документы от архитектурных и надзорных органов

Это могут быть разрешения на строительство, отказ региональной власти от земельного участка (в случае, если земли требуются для сельскохозяйственного назначения) и др.

По этим документам можно проверить – ложный продавец, или нет.

Если какой-либо из документов, особенно выписку из ЕГРП, владелец участка земли отказывается предоставлять, то покупателю следует действовать самостоятельно, чтобы не нажить себе проблем:

1 способ: Обратиться в Росреестр или регистрационную палату и попросить сделать выписку на определенный участок, назвать адрес. Затем оплатить госпошлину: физлицо оплачивает – 200 руб., юрлицо – 600 руб. В течение 5 дней документ будет на руках, можно проверить достоверность сведений.

2 способ: Обратиться к нотариусу. Он все сделает за вас и проверит правдивость данных собственника земельного участка. Кроме того, он сможет помочь составить договор купли-продажи, даже если на земле будут числиться какие-либо ограничения. Выписка будет действовать в течение 10 дней, за это время покупатель должен решить, будет ли приобретать участок.

3 способ: Получение выписки в МФЦ, по электронной почте или почтовым переводом. Воспользоваться любым из названых вариантов можно, вот только время ожидания выписки будет больше. Например, в МФЦ – дополнительных два дня. Почтовый перевод – еще дольше.

Из выписки можно узнать, существуют ли обременения на участке. Возможно, продавец о них даже не знает.

Совет: чтобы проверить юридическое лицо, можно обратиться в налоговую службу и попросить предоставить некоторые документы, подтверждающие отличную репутацию продавца. Или же можно воспользоваться онлайн-сервисами проверок. Там можно получить сведения о предпринимателях, о доходах и даже их поставщиках.

Юристы утверждают, что чаще незаконные сделки купли-продажи участков с обременением совершаются из-за невнимательной проверки документов. Отменить сделку можно будет только через суд, поэтому тщательней проверяйте бумаги.

Существует несколько видов обременений, при которых покупатель земельного участка может столкнуться с недобросовестным продавцом.

Для того чтобы этого не случилось, расскажем, какие виды обременений на землю существуют, а также определим, как должен вести себя и зачем следить покупатель.

1.Арест

Самое распространенное обременение. Арест может наступить в нескольких случаях: при судебных разбирательствах с недвижимостью, при невыполненных долговых обязательствах владельцем участка перед третьим лицом, например, банком.

Любое из ограничений не снимается собственником земли, его обязательно должна снять организация или правоохранительные органы.

Сделка покупки арестованного участка будет считаться недействительной, поэтому заключать ее нет смысла.

Попытаться поговорить с владельцем насчет ареста.Спросить, как долго будет проходить суд, в котором затрагивают недвижимость – земельный участок.
Обратиться в службу судебных приставов и узнать, на какой период наложен арест.
После окончания судебного разбирательства можно заключать сделку купли-продажи. Но, документы следует требовать от продавца новые, подтверждающие его права собственности на данную землю. Если у земли появилось несколько владельцев, то следует брать согласие их на продажу.

Обговорить с продавцом, когда будут выполнены долговые обязательства, и попытаться разрешить вопрос у юриста. Например, собственник обязуется выполнить их и выплатить долг после того, как покупатель перечислит на счет часть денежных средств за участок. Сделка будет считаться незавершенной, но покупатель выиграет время на снятие ареста. Как только он перечислит оставшуюся сумму по договору купли-продажи, можно считать, что участок был продан.
Потребовать от собственника земли документы, подтверждающие долг перед банком. Он может взять договор с банком, в котором можно узнать об обязательствах, а также справку, в ней указана выплаченная сумма, а также сумма долга.
Обратиться в банковскую организацию и обговорить покупку земельного участка. Некоторые долги не могут перейти к новому покупателю, а принадлежат тому гражданину, который брал кредит.
После проверки всех документов, а также после того, как долговые обязательства владельца земельного участка были выполнены, покупатель может заключать сделку.