Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление несовершеннолетнему о продаже комнаты бланк». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?
- Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
- Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
- Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.
Рассмотрим подробнее особенности продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии.
Уведомление несовершеннолетнему о продаже комнаты бланк
Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.
Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.
То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.
Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса.
Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.
Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.
Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.
Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.
Для регистрации отказа потребуется:
- Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
- Свидетельство о праве на долевой собственности.
- Дата и место составления документа.
- ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
- ФИО, паспортные данные продавца.
- Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
- Цена, которую устанавливает продавец.
- Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
- Печать нотариуса.
- Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки
- Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.
Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной.
Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.
В уведомлении необходимо указать:
- ФИО продавца (полностью);
- характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
- цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
- предложение о покупке помещения;
- информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
- контактные сведения для связи с продавцом.
Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Закон не устанавливает определенной формы уведомления сособственников на продажу комнаты в коммуналке. Однако ст. 250 ГК РФ обязывает включить в документ следующие сведения:
- данные совладельцев;
- данные потенциального продавца;
- сведения о намерении совершить сделку;
- размер доли в праве собственности;
- стоимость части квартиры.
Образец уведомления
В случае несоблюдения преимущественного права, сособственник имеет право на защиту своих интересов в суде. Для обращения в суд с требованием о признании преимущественного права и перевода права выкупа необходимо:
- Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
- Зачислить на депозит суда сумму за долю и расходы покупателей.
- Получить судебное решение.
- Обратиться в Росреестр для перерегистрации доли.
Истец обязан компенсировать покупателю все расходы на выкуп доли и оформление права собственности. Отсутствие на депозите денежных средств является причиной для отказа в удовлетворении иска.
Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:
- Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
- Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
- Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
- Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
- Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
- Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
- Дата составления и подпись.
Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы продавца;
- договор в трех экземплярах;
- технические документы на недвижимость;
- письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
- выписка из ЕГРН.
Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
- В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
- Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.
Как продать комнату в коммунальной квартире 2018 г.
В Гражданском кодексе и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или иных законодательных актах не прописаны способы вручения уведомления.
На практике применяются:
- Личное вручение уведомления. Получая уведомление таким образом, на экземпляре Продавца, получатель прописывает полностью ФИО, дату получения и свои паспортные данные и номер снилс и расписывается.
- Пересылка почтой заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
- Получение нотариально заверенного отказа от покупки
Если Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса лучше выполнить рекомендации Федеральной нотариальной палаты:
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
ПИСЬМО
от 31 марта 2016 г. №1033/03-16-3
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Полная версия документа > > >
Сделка продажи может быть осуществлена по истечению календарного месяца после вручения уведомления о продаже.
В Росреестр необходимо предоставить копии уведомлений всех соседей. Оригиналы иметь для сверки.
Иногда в Росреестре приостанавливают регистрацию, если уведомление о продаже вручено лично.
Иногда, из вредности наверное, соседи сознательно уклоняются от получения уведомления.
Эту ситуацию специалистам Тюменского рынка недвижимости 30.08.2016 г. пояснили на семинаре для специалистов .
В случае уклонения от получения уведомления, датой уведомления будет считаться поступление корреспонденции в почтовое отделение собственника комнаты.
От этой даты считайте календарный месяц и продавайте.
Документ со штемпелем почтового отделения, предоставьте в Росреестр.
Продать комнату, входящую в состав коммунальной квартиры, можно лишь при соблюдении 2-х основных условий:
- продавец должен обладать правом собственности на отчуждаемую недвижимость (комнату);
- потребуется соблюсти в установленном законодателем порядке интересы иных жильцов коммунальной квартиры, имеющих преимущественное право приобретения реализуемой комнаты.
Сегодня на рынке жилья можно встретить и полностью приватизированное коммунальное жилье, и квартиры, где все или некоторые жильцы используют жилые помещения на основе соглашения соцнайма с муниципалитетом.
Продажа комнаты, как и иных объектов недвижимости, разрешена законодателем лишь при наличии у продавца правомочий собственника.
Соответственно, комната в коммунальном жилье может быть реализована только после ее приватизации либо в ином случае регистрации права собственности (при переходе к гражданину права собственности в порядке дарения, купли-продажи или наследования).
Для продажи комнаты собственнику потребуется:
- определить цену и иные предполагаемые условия отчуждения комнаты;
- соблюсти преимущественное право покупки иных собственников комнат в общей квартире:
- оформить (в обычной письменной либо нотариальной форме) извещение, содержащее условия продажи, включая стоимость;
- направить данное извещение всем собственникам комнат коммунальной квартиры;
- подготовить пакет документации, требуемой для отчуждения жилья;
- оформить нотариальное разрешение иных собственников отчуждаемой комнаты на ее продажу (если у данной комнаты есть другие сособственники);
- выписать всех членов семьи из продаваемой комнаты и получить у паспортиста соответствующую справку о снятии с регистрации;
- подготовить и заключить соглашение по продаже жилья.
Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется. С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья. Кроме того, законодатель допускает возможность реализации комнаты, когда жильцы, обладающие преимущественным правом приобретения, не дают никакого ответа в месячный период после получения ими извещения.
Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.
Важное законодательное условие — заявленные условия отчуждения комнаты для соседей и третьего лица должны быть аналогичными.
Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам. Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире
Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.
Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.
Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.
Если установить местонахождение собственника комнаты невозможно, последний вариант — обращаться в суд, потребовав признать гражданина безвестно отсутствующим. Правовым основанием для названного иска выступает отсутствие информации о собственнике комнаты в течение года.
В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.
Доказательствами отсутствия гражданина могут стать выписки из домовой книги, показания соседей, результаты запросов, сделанные судом. Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.
Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.
Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.
К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.
Если собственник соседней комнаты отказывается получать письма, это не препятствует дальнейшей продаже. На почтовом конверте «Почта России» проставит специальный штамп, подтверждающий отказ адресата получать уведомление.
Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.
Нередки случаи, когда владельцу приходится задумываться, как продать комнату без согласия соседей по коммунальной квартире.
Существует два возможных способа обойти императивное требование законодательства о преимущественном праве:
- подарить третьему лицу часть комнаты, чтобы он стал собственником и получил преимущественное право приобретения, а затем продать ему оставшуюся часть;
- формально подарить покупателю всю комнату, получив ее стоимость без юридического оформления.
С точки зрения организационных вопросов и временных затрат, второй способ гораздо проще, но здесь у потенциального продавца возникают существенные риски неполучения денег от покупателя и отсутствия дальнейшей возможности доказать возмездный характер сделки.
Продавцу комнаты также перед продажей потребуется получить согласие всех ее собственников (супруга, иных членов семьи). Чтобы согласие приобрело юридическую силу, необходимо нотариальное удостоверение. Если один из собственников — несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.
Документация для продажи комнаты в коммуналке:
- паспорта сторон сделки;
- извещения, направленные каждому соседу, и отказы приобретения комнаты (либо уведомления о получении извещения с почтовым штампом);
- кадастровый паспорт комнаты и техническая документация;
- выписка с лицевого счета;
- правоустанавливающая документация на отчуждаемый объект недвижимости;
- справка из БТИ;
- нотариальное согласие иных собственников комнаты на ее отчуждение;
- согласие органа опеки (когда собственник — несовершеннолетний).
1. Собираюсь продать комнату в коммуналке, но мои соседи там не живут, и я не знаю, кого вообще надо уведомлять о продаже.
Ответ: Вам нужно обратиться в Росреестр и получить сведения обо всех правообладателях комнат. Если окажется, что соседние комнаты приватизированы, потребуется направить письменные уведомления по адресу местонахождения соседей.
2. Мы с мужем продаем комнату в коммунальной квартире, но не хотим говорить соседям цену продажи. Ее обязательно указывать в уведомлении?
Ответ: Да, цена комнаты считается существенным условием купли-продажи, поэтому, во избежание споров, указывать ее в уведомлении обязательно.
Письмо-уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец
В случае, если продавец не располагает информацией о настоящем месте нахождения сособственника, то тогда уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется по последнему известному адресу проживания участника общей собственности. При отсутствии сведений об адресате извещение направляют по адресу нахождения доли.
Нахождение участника долевой собственности в другом государстве несколько усложнит всю процедуру уведомления. Однако и в такой ситуации можно все сделать, не нарушая закон. В данном случае есть несколько вариантов:
- вручить извещение лично, выехав заграницу (это не очень популярный способ);
- связаться с сособственником и узнать не оставлял ли он кому-нибудь доверенность, покидая страну;
- можно договориться о направлении письменного отказа от преимущественного права покупки доли по почте.
Если ни один из перечисленных способов не подходит, то тогда извещение о продаже следует направить по месту регистрации и дождаться окончания 1 месяца.
Письменный отказ от преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире или же согласие на проведение подобной сделки в обязательном порядке должны быть заверены у нотариуса.
Следует иметь в виду, что такие документы обязательны лишь в том случае, если гражданин желает продать свою комнату до истечения 1 месяца с момента уведомления об этом соседей. В остальных ситуациях достаточно направить письменное извещение и дождаться окончания установленного срока. После этого можно заняться оформлением продажи квартиры стороннему покупателю.
В завершение необходимо отметить еще один важный нюанс, связанный с продажей комнаты в коммунальной квартире. Так, если одним из сособственников является несовершеннолетнее лицо, то дополнительно надо будет получить согласие органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.
- Обязательство
- Обязательство о долгосрочной выплате
- Предварительный договор о подготовке документов для совершения сделки купли-продажи квартиры (предоставлено адвокатом красновой)
- Примерный договор купли-продажи земельной доли (Постановление Правительства РФ от 01.02.95 № 96)
- Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка
- Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка
- Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (утв. Роскомземом 2 июня 1993 г. № 1-16/770)
- Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственного и муниципального предприятия, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленнного гражданам и их объединениям для предпринимате
- Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности
- Договор дарения доли квартиры
- Договор дарения квартиры
- Договор купли-продажи доли квартиры
- Договор купли-продажи квартиры. Акт приема-передачи квартиры
- Договор купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи комнаты
- Передаточный акт квартиры
- Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт
- Договор купли — продажи квартиры по доверенности
Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки
Уведомление должно быть обязательно в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ), его лучше всего отправить по почте заказным письмом, оформив опись. В нем необходимо указать следующую информацию:
- Стоимость данной комнаты, задаток.
- Условия и сроки оплаты: отсроченный платеж, рассрочка или полная оплата сразу.
- Сроки для освобождения комнаты после продажи: сразу после полной оплаты или в другой указанный срок.
- Скачать бланк уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
Важно! Абсолютно для всех условия продажи должны быть идентичными!
Если возникла такая ситуация, что сосед долго не появляется на своей жилплощади и его местонахождения совершенно неизвестно, то процедура продажи затянется. Придется обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. Для этого понадобится в течение календарного года полное отсутствие сведений о нем.
В заявлении нужно обязательно указать причину своего обращения в суд – необходимость соблюсти преимущественное право на покупку комнаты. Если разыскать соседа не получится, то судом будет назначен специальный управляющий его имуществом и повторное уведомление отправляться будет уже ему.
- Скачать бланк заявления о признании соседа безвестно отсутствующим
- Скачать образец заявления о признании соседа безвестно отсутствующим
После того как нашелся покупатель и достигнуты устные договоренности, нужно зафиксировать все это в письменном виде.
Важно! Составление предварительного договора купли-продажи требуется в обязательном порядке. Его подписание сторонами сделки дает гарантию того, что в дальнейшем будет подписан основной договор купли-продажи.
- В этом документе нужно подробно прописать все устные договоренности, обсуждаемы ранее, чтобы никто «случайно» ничего не забыл.
- Указываются сроки уведомления всех соседей, имеющих преимущественное право покупки.
- Обозначаются сроки подписания основного договора.
- Проставляется стоимость, а также размер задатка и способ его внесения.
- Прописывается способ оплаты – каким образом можно расплатиться за жилье (в рассрочку, материнским капиталом и т.д.).
- Подробно описывается предмет продажи (комната), его параметры.
- Распределяется оплата расходов по совершению сделки.
Предварительный договор регулирует, в основном, обязательства сторон.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта всех участников.
- Документ, подтверждающий выписку всех жильцов из данной комнаты.
- Если покупателем будет посторонний человек (не сосед), то понадобится уведомление (которое рассылалось всем соседям с предлагаемыми условиями и стоимостью) о предстоящей продаже.
- Свидетельство об отказах от нотариуса.
- Техническая документация (кадастровый план, выписка из БТИ).
- Документ о праве собственности на комнату.
- Если есть еще владельцы жилья, то письменное (нотариально заверенное) согласие на продажу всеми собственниками.
- Скачать бланк согласия собственников на продажу
- Скачать образец согласия собственников на продажу
В обозначенный срок на основе предварительного договора заключается основной. Чем подробнее он будет составлен, тем лучше, прописать стоит все нюансы, которые посчитают нужными. Помимо основных пунктов, которые содержатся в предварительном договоре, нужны еще такие:
- Форма оплаты сделки, то есть, каким образом будут передаваться деньги.
- Процесс передачи комнаты новому собственнику (сроки и порядок).
На заметку. К договору должны прилагаться: расписка о получении денег и передаточный акт.
- Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Сделку купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре или ближайшем отделении МФЦ. Для регистрации права собственности необходимы документы:
- Заявление на государственную регистрацию.
- Акт приема-передачи.
- Договор купли-продажи.
- Копии всех уведомлений соседей (вместе с конвертом).
- Техническая документация.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Скачать бланк заявления на государственную регистрацию
- Скачать образец заявления на государственную регистрацию
Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире
Деньги договариваются передавать обычно такими способами:
- наличными;
- через банковскую ячейку (наиболее востребованный);
- переводом на карту банка.
- Скачать бланк расписки о получении денег
- Скачать образец расписки о получении денег
Учтите! Чтобы провести процедуру государственной регистрации перехода права собственности на долю в коммунальной квартире от одного гражданина к другому, потребуется подготовить пакет документов, в который необходимо включить:
- документы, а также их копии, удостоверяющие личность обоих граждан;
- документальное подтверждение того, что все граждане, зарегистрированные на территории проданной комнаты, сняты с регистрационного учета;
- уведомление собственников долей в коммунальной квартире о намерении продать комнату, заверенное в органах нотариата;
- договор купли-продажи доли в коммунальной квартире;
- технический и кадастровый паспорта продаваемой комнаты, выданные бюро технической инвентаризации;
- оформленный акт приема-передачи объекта жилой недвижимости;
- документы, подтверждающие, что комната принадлежала продавцу на праве частной собственности;
- если сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире затрагивает интересы малолетних детей, необходимо предоставить разрешение на совершение этой сделки, выданное органами опеки и попечительства.
Ситуации, когда владельцы долей в коммунальной квартире препятствуют гражданину, желающему продать свою долю, встречаются довольно часто.
В таких случаях недобросовестные граждане могут устраивать скандалы, срывать процесс показа продаваемой комнаты или отказываться от подписания отказа от приоритетного права приобретения.
Учтите! Если препятствия выражаются именно в отказе от подписания отказа, то опасаться нечего. В 250 статье Гражданского кодекса РФ четко определено, что на рассмотрение заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире и принятие решения по существу отводится 30 календарных дней.
Если по истечении этого срока никакой ответ не будет предоставлен, считается, что гражданин утратил приоритетное право на покупку.
Другим способом помешать продать комнату в коммунальной квартире является согласие на выкуп этой комнаты в приоритетном порядке. После чего согласившийся на эту сделку гражданин начинает затягивать время и уклоняться от совершения сделки.
Чтобы предотвратить такое развитие событий, гражданину продающему комнату, потребуется обратиться к нотариусу и заключить с гражданином, согласившимся выкупить комнату в приоритетном порядке, соглашение.
В заключаемом соглашении следует указать:
- конкретный срок совершения сделки;
- стоимость продаваемой комнаты;
- потенциальный покупатель должен подтвердить, что ему известно о том, что в случае срыва сделки право на приоритетный выкуп будет потеряно, и это не подлежит оспариванию в суде.
Если взаимоотношения между собственниками долей коммунальной квартиры далеки от идеальных, гражданину, решившему продать комнату, лучше привлечь к этому процессу профессиональных риэлторов.
Посмотрите видео. Продажа комнаты в коммунальной квартире:
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец
Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.
А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.
Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:
- метража жилой площади;
- состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
- район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.
Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.
Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.
Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.
Это можно сделать:
- заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
- непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
- обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.
Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:
- кто его составил;
- кому оно предназначается;
- параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
- указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
- предложение купить комнату.
Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.
Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.
Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.
Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.
Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.
Существенные условия договора купли-продажи комнаты:
- Указана цена и условия передачи денег.
- Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
- Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
- Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
- Срок освобождения и передачи комнаты.
Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.
Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.