Нужен ли риэлтор при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли риэлтор при продаже квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Риэлтор – это посредник (юридическое или физическое лицо), занимающийся вопросами совершения сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья. В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение юридической безопасности. Профессиональные риэлторские агентства, дорожащие своей репутацией, обязательно проверяют жилище на наличие обременений путем направления запросов в Реестр недвижимого имущества и различные организации.

Заказывая услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или за наличные деньги, покупатель может быть уверен в следующем:

На недвижимости отсутствуют обременения, а ее законный владелец точно установлен и вероятность, что она продается лицом, не имеющим право собственности, близка к нулю.
Место, на котором построен дом, соответствует всем стандартам и предназначено именно для такой застройки.
Сделка будет оформлена надлежащим образом: предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура перерегистрации прав произведена своевременно.
Если часть продающейся квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет об этом проинформирован. Это позволит избежать судебных тяжб, т.к. при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью в 99%, а также возможно аннулирование сделки.

В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.

Нужен ли риэлтор при продаже жилья

Многие считают, что риэлторы помогают взять ипотеку и это на самом деле так. Обращение к ним актуально в нескольких случаях:

Доходы потенциального заемщика невелики или он не может документально подтвердить их.
Ранее были допущены просрочки по выплате кредита, отчего испортилась кредитная история и есть шанс, что заявку на жилищный заем не одобрят.
Гражданин не может самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных программ кредитования или квартир, не разбирается в тонкостях составления документов при оформлении ипотеки, либо хочет полностью исключить вероятность покупки жилья с обременением, но не знает, как произвести проверку.

Как показывает практика, лучше всего обращаться в крупные риэлторские агентства. Частные риэлторы не слишком дорожат своей репутацией, а большие компании зачастую имеют огромный опыт работы, широкую базу и не хотят портить свой рейтинг.

Общий перечень того, что входит в обязанности риэлтора при обращении к нему клиента, делающего купить квартиру, выглядит так:

Консультирование по вопросам сложившейся ситуации на рынке недвижимости: ознакомление со средними ценами на кв. м. жилья, предложениями и рейтингом застройщиков. Специалист может порекомендовать наиболее оптимальный район проживания в зависимости от суммы, которой владеет клиент.
Поиск подходящих вариантов недвижимости. Определившись с территорией, на которой будут рассматриваться варианты покупки недвижимости, риэлтор приступает к поиску квартиры.
Поиск подходящих ипотечных программ, взаимодействие с банками, разъяснение клиенту их условий.
Ведение переговоров с покупателем. Специалист может представлять интересы покупателя без его участия.
Оформление всех документов: договора купли-продажи, ипотечного соглашения с банком, свидетельства о праве собственности.

Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.

На сегодняшний день законодательная ответственность для специалистов по недвижимости не предусмотрена, поэтому вероятность возврата денег в случае неудовлетворительного результата ничтожно мала. Чтобы исключить неприятные последствия, желательно перед обращением в агентство прочитать отзывы о нем, и только потом принимать решение, нужно ли вам нанимать риэлтора, или лучше справиться самостоятельно.

Существует несколько причин, по которым многие привлекают риэлторов для совершения сделок купли-продажи недвижимости:

Полное сопровождение процедуры от начального этапа до фактической регистрации права собственности нового владельца квартиры.
Экономия времени. В профессиональных агентствах есть постоянно обновляемые жилищные базы, поэтому на поиск подходящей жилплощади для клиентов у них уходит не слишком много времени. Если заниматься этим самостоятельно, можно потратить несколько месяцев.
Обычному человеку, не искушенному в юридических тонкостях, трудно проверить жилище на обременения. Риэлторы действуют по уже отработанным схемам и знают, каким нюансам следует уделить особое внимание.

Покупка квартиры через агентство действительно позволит сэкономить собственное время и приобрести подходящее жилье в более короткие сроки, но не стоит забывать, что это возможно лишь в том случае, если делом занимаются профессионалы.

Обращение к риэлторам имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Последнее заключается в следующем:

Нет никаких гарантий в качественном проведении сделки. Ответственность посредников законодательством не предусмотрена, поэтому при возникновении проблем обжаловать все через суд будет проблематично.
Большинство риэлторов обладают хорошими навыками продажи и могут убедить клиентов купить недвижимость, не соответствующую их запросам. Здесь все зависит только от покупателя, поэтому следует быть внимательным на консультациях.
Стоимость риэлторских услуг достаточно высока. В большинстве случаев они требуют выплату задатка – платежа, не подлежащего возврату. Если клиент передумает покупать жилище через компанию, деньги вернуть не получится.

Максимальная стоимость риэлторских услуг законодательством не ограничивается, однако средняя цена на рынке составляет от 3 до 8%. Здесь все зависит исключительно от условий компании.

Теперь о том, нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры. До получения свидетельства о регистрации права собственности полную оплату вносить нельзя – выдается только задаток. Пренебрегая этим правилом, есть вероятность лишиться денег и заниматься поиском жилья самостоятельно.

Тонкости оплаты зависят от ситуации:

Если обе стороны сделки привлекают одного риэлтора, то он получает оплату своих услуг от каждой из них. Например, для покупателя и продавца он может устанавливать по 3% комиссионных, соответственно, оба должны будут заплатить после оформления всех документов.
Если у продавца и покупателя разные риэлторы, то оплата также производится каждому из них.

Если риэлтор занимается поиском жилья на вторичном рынке или в новостройке, все нюансы касаемо оплаты стороны должны оговаривать заранее. Впоследствии они указываются в договоре между специалистом и покупателем либо продавцом.

При покупке жилья в ипотеку ситуация аналогична. Некоторые агентства устанавливают комиссионные в фиксированной стоимости, но отдавать им деньги следует только после завершения последнего этапа сделки.

Если приобретается недвижимость по военной ипотеке, оплату услуг производит покупатель – заказчик сделки. Законодательством не предусмотрено обязательное привлечение риэлторов для проведения процедур купли-продажи жилья, поэтому оплата производится клиентами из собственных карманов.

Если не хочется вдаваться в тонкости заключения сделки и доверить все риэлтору, для поиска хорошего специалиста следует воспользоваться простыми, но эффективными рекомендациями:

Найти агентство легче всего через интернет. Рекомендуется обратить внимание на отзывы. Нередко они бывают «заказными», поэтому, если о компании написано слишком много в доброжелательно-лестном ключе, это должно оттолкнуть. Правдивые отзывы часто написаны лаконично, но люди дают разъяснения: в чем была оказана помощь, как быстро риэлтор справился, и т.д.
Лучше всего обращаться в агентство по рекомендации друзей или знакомых, которые уже пользовались его услугами.
Если специалист действительно заинтересован в успешной сделке, он согласится встретиться с клиентом на нейтральной территории и не будет убеждать его лично приехать в офис. Также он не станет навязывать свои услуги, но по манере общения и знанием рынка можно определить компетентность риэлтора.
Перед подписанием договора об оказании услуги следует тщательно ознакомиться с его условиями. Он должен быть составлен прозрачно и на понятном для клиента языке. Если есть непонятные детали, специалист обязан разъяснить их.

Если приобретается квартира от застройщика, не лишним будет пообщаться и с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно посетить вместе с риэлтором офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.

Для собственника. Риэлтор должен создать такой спрос, при котором его квартира будет продана по максимально-рыночной цене на момент экспонирования объекта и в те временные рамки, которые изначально планировались клиентом.

А уже потом, в обязанности входят оценка и подготовка к купле-продаже квартиры, организация просмотров, создание рекламной и маркетинговых кампаний, переговоры, оформление сделки и т.д.

Для покупателя. Риэлтор должен подобрать наилучшее предложение на рынке, среди всех имеющихся и предлагаемых объектов за тот срок, который приемлем клиенту. И не всегда при этом обязательным является понижением предлагаемой цены. То есть, на объект уже может быть большой спрос и посредник должен вместе со своим клиентом предложить наилучшие условия к покупке собственнику.

Одним из самых эффективных «оружием» риэлтора является сотрудничество со своими коллегами. Так как они приводят наиболее мотивированных клиентов, зная, что у коллеги объект продается по договору на эксклюзивное право продажи, и по которому он может гарантировано получить половину комиссии от своего коллеги. А это и есть большая мотивация для коллеги, чтобы привести своего клиента-покупателя.

При совместных сделках, для всех сторон сделки, оправдана система партнерских продаж. За счет, которой создается максимальный спрос, благодаря которому продавец продает дороже, чем он бы продавал сам или чем продавал его другой риэлтор.

Собственнику (продавцу)

Зачем нужен риэлтор для продажи квартиры?
При продаже квартиры, одновременно выставлены десятки, сотни аналогичных по параметрам вариантов. И это все теряется среди тысяч объявлений. Задача риэлтора: за 1-4 недели создать максимальный спрос, при котором квартира будет продана дороже, чем аналоги.
У каждого посредника свои методы работы и инструменты для создания спроса. В принципе собственник и сам может попробовать «попродавать», но как показывает практика – получается у них это дольше и дешевле или вообще «зависает» на долгое время.
Риэлтор же может создать продавцу квартиры дополнительную стоимость объекта и оправдать свое вознаграждение, выраженное в оплате комиссии.

Покупателю

Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры?
Посредник, получив заказ, должен за определенное время предоставить наилучшие предложения своему клиенту-покупателю.
В некоторых случаях можно существенно «опустить» в цене по интересующему объекту. Но, учитывайте, что на лучшие объекты всегда выстраивается очередь. Поэтому задача риэлтора сделать своего клиента, тем счастливчиком, которому достанется желаемый и лучший объект недвижимости.
Если клиенту подбирается недвижимость в новостройке, то здесь пригодиться знания риэлтора, которых нет у покупателя. Потому что могут быть «подводные камни», с которыми клиент рискует «познакомится» уже став его собственником.

Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры?

Я бы все-таки не путал основную работу риэлтора и не придумывал (додумывал), что там должен делать посредник.

Юридические услуги и сопровождение – это работа юриста, нотариуса. Хочет и может сделать проверку, сбор документов риэлтор – вперед, но это ни как не основная его работа. И оцениваться она может почасово, а никак в виде комиссии в %-х.

Добавление объекта в базу, размещение объявления. За размещение недвижимости платить комиссию, за то, что объект «затеряется» среди десятка-сотни-тысяч объектов? Абсурд. Но этим многие пользуются и хвастаются большими базами объектов перед клиентами.
Но толк от этого кому, клиенту? Нет. Сколько на его объект будет выделяться времени? Или вообще о нем будут вспоминать, что есть такой и что его надо продать и клиенту закрыть вопрос максимально и быстро.
Цена этого вопроса – это цена размещения на платной основе на специализированных сайтах, плюс стоимость потраченного времени. И все. Какая тут комиссия за услуги?

Консультации. Вообще должны быть на бесплатной основе. Но, при этом за первые часы общения должно быть прояснение, нужны ли вы друг другу, как клиент и посредник? Или все-таки нет, клиент хочет большего, а посредник может и не готов к плодотворной работе.
Вопросы, связанные с помощью в кредитовании, советы по выбору стройматериалов и стилю ремонта, предложение дизайнера, архитектора, банка, юриста, нотариуса, также могут быть предложены по личной инициативе посредника.

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье. Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников. Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева:

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов. Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой. Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель. Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр. Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

Анна Игнатьева:

«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Сделку на первичном рынке можно провести своими силами. Юрист или риелтор потребуются, чтобы разъяснить пункты договора с застройщиком и банком. Правда, поменять условия сделки вы всё равно не сможете.
Покупая квартиру на вторичном рынке, придётся разобраться с правилами регистрации договора купли-продажи и проверить юридическую чистоту квартиры. Сделать это можно самому, а можно через риелтора или юриста.
При альтернативной сделке обойтись без посредника вряд ли получится — риелтору придётся синхронизировать действия всех продавцов и покупателей в цепочке.

Что вы получите за эти деньги?

На поиск квартиры, подготовку документов и оформление сделки может уйти до 3 месяцев. Готовы ли вы каждый день объезжать город в поисках подходящего объекта, стоять в очереди за документами и беспокоиться, что вас могут обмануть? Риелтор сэкономит ваше время и выполнит все этапы сделки под ключ.

Риелтор не будет водить вас по многочисленным квартирам и сразу начнёт предлагать варианты, соответствующие вашим требованиям. Расположение, цены, планировки, экология, инфраструктура – опытный риелтор учтёт всё, что важно для вашей комфортной жизни.

Риелтор уже отсмотрел сотни объектов недвижимости и не разделит ваш восторг от квартиры только потому, что в ней большая кухня. Специалист осмотрит квартиру профессиональным взглядом и озвучит все недостатки. Например, близость к промышленной зоне, неблагополучный район, угловое расположение и сырость квартиры, отсутствие парковки и детской площадки.

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью. Сделки с недвижимостью – это его основное занятие, поэтому его знания и услуги так ценятся сторонами сделки.

Как работают риэлторы при продаже недвижимости? В функции и обязанности риэлтора по продаже входит:

проверяет юридическую чистоту жилья;
помогает продавцу собирать необходимые справки, документы для продажи квартиры;
осуществляет оценку и предпродажную подготовку;
реализует рекламную кампанию – ищет покупателей и проводит показы;
разрабатывает тексты договоров в интересах клиента;
курирует регистрацию перехода права собственности на покупателя;
контролирует завершение сделки.

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риелторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.

Перед тем, как решиться на заключение агентского договора на продажу квартиры, продавцу нужно внимательно взвесить возможные отрицательные стороны сотрудничества.

Денежные затраты. Услуги агентов по недвижимости отличаются высокой стоимостью. Сколько стоит нанять риэлтора – минимальная ставка составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по твердому прайсу). Верхняя планка цены не установлена.
Отсутствие стандартов для риэлторов. Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.
Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.

Профессиональный подход при продаже или покупке жилья предполагает следующие этапы — консультация, выбор стратегии, подбор вариантов и сопровождение сделки.

Консультация заказчика

В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость в собственности, есть ли на нее обременения, у покупателя узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала (см. Материнский капитал как первый взнос за ипотеку).

Далее собирает максимум информации об объекте недвижимости. Метраж, количество комнат, этаж, материал стен дома, наличие парковки и инфраструктуры – эти детали потребуются агенту для подачи объявлений.

Выбор банка для ипотеки – ответственное и сложное дело. У каждого банка свои условия, и зачастую разобраться во всех нюансах предложений не так уж просто. Опытный риелтор всегда расскажет клиенту обо всех мелочах, и посоветует самые выгодные условия, поскольку он лично заинтересован в успешном разрешении жилищного вопроса и скорейшего оформления перехода права собственности.

Кроме этого, посредник сможет оказать помощь в случаях, когда:

у заемщика нет официально подтвержденных доходов, достаточных для получения ипотеки;
есть проблемы с кредитной историей, и возникает подозрение, что банк не одобрит ипотеку;
человек сам не разбирается в тонкостях вопроса, или у него нет возможности самостоятельно искать подходящую программу кредитования;
купец не знает, что жилье с обременением можно приобретать в ипотеку.

Многие агенты имеют определенные договоренности с банками, вследствие чего оформление сделок с ними происходит намного быстрее, и зачастую выгоднее, нежели заказчик занимался бы оформлением кредита самостоятельно.

Участие нотариуса при продаже квартиры необходимо, если продается одна или несколько долей, или когда одним из продавцов является несовершеннолетним гражданином.

В любых других случаях закон не обязывает стороны нотариально заверять сделку, но, при желании сторон, нотариус принимает участие в оформлении. Если продавец желает обратиться к нотариусу для узаконивания купли-продажи, агент сможет лишь сопровождать его, никак не влияя на результат.

Однако нотариус, ни при каких условиях не будет заниматься процессом реализации квадратных метров, за ним закреплены иные обязанности. Он только подтверждает факт сделки, тогда как вся подготовка к ней входит в зону ответственности посредника.

В случае с ипотекой, банк, выдающий покупателю кредит, является своеобразным гарантом того, что продавец получит свои средства в полном объеме. В большинстве случаев хозяину не о чем беспокоиться, банки с многолетней положительной репутацией свои обещания чаще всего выполняют.

Однако при купле-продаже с участием ипотеки существуют определенные риски. После регистрации перехода права собственности при определенных условиях договор может быть оспорен через суд, и тогда прежнему обладателю жилье возвращается обратно, но уже обремененное ипотекой. Судебная практика показывает, что в таких случаях закон всегда на стороне банков.

Чтобы избежать таких неприятных последствий, следует воспользоваться помощью профессионального риелтора. Он в состоянии обеспечить юридическую чистоту и защищенность клиента, выступая в интересах продавца. Маклер обладает достаточным опытом и знаниями, чтобы исключить потенциальные опасности и неприятности для заказчика.

Мы рассмотрели основные варианты приобретения и реализации собственности, а также степень необходимости участия в них риелтора, чтобы обосновать, зачем нужна услуга агента недвижимости участникам сделки. Вы можете добавить свое мнение по этому поводу в комментариях.

Рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору, который специализируется на сделках купли-продажи недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт работы в сделках с недвижимостью. Лучшим вариантом будет риелтор из агентства недвижимости с опытом работы свыше 5 лет (в компании «PRO ОБМЕН», например, все сотрудники обладают таким стажем). Но почему нужен именно риелтор агентства? В этом случае высока вероятность, что специалист имеет большой опыт проверки квартир и знает все нюансы этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме проведения сделок, а не расслаблено занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.

Перед началом сотрудничества обсудите с агентом по недвижимости этапы проверки и выясните, какие услуги он намерен предоставить. Ниже представлен примерный перечень его действий:

запрос правоустанавливающих документов на недвижимость
изучение истории отчуждения недвижимости
проверка паспорта собственника, снятие копии всех страниц паспорта
проверка реестра банкротств
проверка базы судебных разбирательств
запрос документов о семейном положении собственника
запрос выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров
проверка документов БТИ и квартиры на наличие незаконной перепланировки
подготовка договора купли-продажи квартиры (по вашему желанию)

Более тщательная проверка проводится юристами из банка или страховой компании, однако у них все же меньше опыта, чем у специалиста из агентства недвижимости. К тому же, банковский сотрудник не будет проверять те вещи, которые проверил бы риелтор. Юристы из банка также не станут изучать историю перехода права собственности (это попросту не входит в их должностные обязанности), а значит ‒ не подтвердят законность владения квартирой. Они рассматривают только стандартный пакет документов для оформления сделки.

Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.

Сделка – это соглашение сторон, а правильная сделка – еще соблюдение закона и норм права. Для заключения такой сделки при покупке недвижимости нужно знать юридические тонкости, с которыми вряд ли знаком обычный покупатель. Не зная всех нюансов, он не сможет проконтролировать каждый этап сделки, а значит появляется риск, что вторая сторона получит более выгодные условия. Это приведет к ущемлению прав покупателя, а в худшем случае, к потере денег и квартиры. Агент по недвижимости не допустит подобных ситуаций и поможет решить вопросы, связанные с покупкой недвижимости.

Вопросы и ответы
Жилые комплексы
Новости

Нужен ли риелтор при продаже квартиры в 2020 году

На первичном рынке к брокерам обращаются чаще покупатели элитного жилья. Покупатели квартир попроще, как правило, выбирают объекты сами и приезжают в офис продаж или звонят — и, возможно, сами того не зная, частенько и попадают к риелторам, которые продают те или иные дома.

Как это устроено: застройщик выбирает одну или несколько компаний, которые будут продавать его квартиры. Представители этих риелторских агентств сидят в офисе продаж и работают с покупателями. Вы можете даже не знать, что вам продает квартиру риелтор той или иной компании, хотя хорошим тоном будет вас об этом предупредить. Иногда застройщик не приглашает риелторов со стороны, а продажи ведут специалисты внутреннего отдела продаж.

Так что в случае с новостройками выбор приглашать риелтора или нет зачастую делается даже не покупателем.

Те собственники, которые не хотят самодеятельности в столь щекотливом деле, продают квартиры с помощью агентов. Удобно, если на примете есть компетентный специалист, готовый помочь в решении жилищного вопроса. Не торопитесь искать профи в первом попавшемся агентстве и оформлять договор сразу после знакомства. Тщательно проанализируйте ситуацию и выберите того самого, который поймет вас с полуслова и добросовестно выполнит свои обязанности.

Обратите внимание, эти моменты помогут вам найти достойного риэлтора для покупки квартиры:

длинный номер лицензии подтверждает солидный опыт работы, короткий набор цифр говорит о возможном лишении прав за провинности);
трудовой стаж (чем он больше, тем свободнее агент владеет должностными обязанностями);
наличие отзывов в интернете (иногда скажут вам больше, чем изучение документов);
инициативность, активное ведение блогов, страниц в соцсетях говорит о заинтересованности агента в своем развитии и продвижении;
регистрация в ассоциациях риэлторов (есть ли награды, сертификаты, достижения);
личные данные (оценить компетентность специалиста при встрече, попытаться наладить с ним диалог, обсудить жилищный вопрос).

Не стоит верить излишне хвалебным отзывам, если их много и каждый из них кажется наигранным. Изучите портфолио риэлтора, оцените опыт работы в этой сфере и поставьте перед ним конкретные задачи. Уже в первых минут общения будут понятны принципы его работы и жизненные позиции.

И еще: обратите внимание при поиске на круг его деятельности. Нет ли ограничений на оказание услуг. К примеру, риэлтор работает только со старым жилым фондом и вторичкой, а вас интересует новое жилье. Оцените состояние офиса (местонахождение, обстановка, санитарное состояние, таблички на двери) и сделайте соответствующие выводы.

Итак, вы выбрали специалиста, подписали с ним договор. Теперь риэлтор приступает к продаже квартиры и делает это в следующем порядке:

Осматривает объект (исследует местоположение, инфраструктуру, отмечает особенности).
Проверяет документы на квартиру (количество собственников, наличие обременений, оценка подлинности свидетельства на недвижимое имущество).
Предлагает квартиру покупателям (выставляет объявления на популярных сайтах, публикует фото, составляет маркетинговое продающее описание).
Выходит на сделку (оформляет договор, контролирует процесс подписания, передачу авансового и основного платежа).
Участвует при передаче ключей новому собственнику.

Расчет за сделку допустим наличными и безналичным способом. Процесс передачи средств от покупателя продавцу документально фиксируется в договоре и скрепляется подписями. Заключительный этап сотрудничества – подача документов на регистрацию прав собственности.

профессионально провести рекламную компанию;
организовывать встречи с покупателями/продавцами;
демонстрировать показы объекта недвижимости;
уметь быстро найти продавца и предложить ему лучшие условия;
оформить сделку в соответствии с требованиями законодательства.

Доверяя продажу квартиры опытному риэлтору, вы уходите от рисков и проводите сделку на максимально выгодных условиях. Он исключит юридические несоответствия (отсутствие согласий, наличие несовершеннолетних на момент продажи, долгов по ипотеке) и даст гарантию успешного завершения процесса.

Почему при покупке квартиры необходим риелтор или агент по недвижимости

Осматривает объект (исследует местоположение, инфраструктуру, отмечает особенности).
Проверяет документы на квартиру (количество собственников, наличие обременений, оценка подлинности свидетельства на недвижимое имущество).
Предлагает квартиру покупателям (выставляет объявления на популярных сайтах, публикует фото, составляет маркетинговое продающее описание).
Выходит на сделку (оформляет договор, контролирует процесс подписания, передачу авансового и основного платежа).
Участвует при передаче ключей новому собственнику.

Продажа квартиры с помощью опытного риэтора означает избегание бумажной волокиты и ускорения самой процедуры. Агент по недвижимости сотрудничает по наработанной схеме. Перед проведением операции он проверяет права собственника на предмет законности, смотрит, выписаны ли все жильцы на данный момент и нет ли непогашенных обязательств. Расчет за сделку допустим наличными и безналичным способом. Процесс передачи средств от покупателя продавцу документально фиксируется в договоре и скрепляется подписями. Заключительный этап сотрудничества – подача документов на регистрацию прав собственности.

Люди, которые участвуют в купле-продажи недвижимости по сути делятся на три категории:

Первая сделка на рынке недвижимости.
Вторая и более купле-продажа.
Крупные инвесторы и игроки рынка.

Именно первая категория испытывает самые большие сложности и рискует быть обманутой и опытными игроками, и мошенниками, и покупателями. В общем, всеми, кто не может похвастаться высокими моральными идеалами, а использует любую возможность, чтобы получить больше денег даже самыми грязными способами. Те, кто впервые продают квартиру чаще всего хотят попробовать это сделать самостоятельно.

Всем своим клиентам я задаю вопросы о том, почему они обратились ко мне и почему стали искать риэлтора. Обычно, те, кто избежали проблемного периода самостоятельных попыток – это те, кто получил положительные рекомендации от близких или друзей.

Самоуверенность при первой продаже квартиры неуместна, потому что продать квартиру в Москве – это гораздо больше, чем просто разместить объявление на сайтах. Но и при выборе риэлтора можно очень сильно «облажаться». Первым желанием собственника является цена за их квадратные метры, которая соответствует их желаниям, а лучше, если превосходит. На этом этапе недобросовестные риэлторы способны пообещать вам любые цифры и сроки, но всё это начнет таять и меняться уже через неделю.

Моя работа обычно не измеряется только досками объявлений и подготовкой объекта к осмотрам, это несколько десятков пунктов, четкий план от первого звонка до последней росписи в документах и пожатия руки довольному клиенту. Хочу объяснить тем, кто впервые сталкивается с риэлторами – за что мы получаем нашу оплату и как это отличается от самостоятельной работы. Все проблемы в мире – от недопонимания, и в этой статье я хочу максимально просто объяснить суть задач профессионального риэлтора, который работает 24/7.

Если нужно продать квартиру в Московской области

Когда вы решили продать квартиру, то можете считать её очень привлекательной для покупателей, возможно, она в хорошем районе, состоянии, со свежей отделкой. Но в данную минуту около ста таких же предложений ждут своего покупателя. Представьте, что это сто ваших квартир на рынке и нужно из них выгодно продать одну. Кроме того, каждый собственник обычно хочет это сделать в короткие сроки.

Еще до того, как мне это скажут, я знаю, что мой клиент хочет продать свою квартиру за пару, максимум за 1 месяц. То есть, первая задача хорошего риэлтора – создать хороший спрос. Для этого у него есть гораздо больше инструментов чем просто разместить объявления, можно даже значительно повысить стоимость объекта. То есть, пока собственник, который решил продавать самостоятельно, пригласит 1 клиента на осмотр в течение 2 недель, я приглашу 10 и по более выгодной цене, правильно проводя презентацию.

Продать дом в Москве без посредников

У собственников домов иногда бывает проблема с правильной оценкой своего коттеджа. Для этого мало оценивать фактическую себестоимость и своё желание, нужно очень хорошо понимать тенденции рынка. Некоторые, например, не знают, что уже несколько лет спрос на коттеджи довольно низкий и можно свой лот продавать годами. Особенно, если неправильно его оценить и создать предложение.

Чтобы продать недвижимость такого типа, лучше выбрать риэлтора, чей подход и инструменты вас убеждают и не мешать ему работать, тогда в течение месяца-двух можно осуществить успешную сделку. Иначе можно стать частью тех людей, чьи истории начинаются со слов: «Мы 3 года продавали дом, а потом нашли риэлтора, и он за месяц его продал.»

Нужен ли риэлтор для продажи квартир в новостройке

Сейчас у каждого девелопера есть свой отдел по продаже, который занимается всеми вопросами от оценки до реализации продаж. Но каждая новостройка сталкивается с тем, что у неё остается определенная часть «повисших» лотов, которые могут упорно не продаваться длительный период.

В этих случаях можно обратиться к специалисту, который постарается ускорить процесс при помощи собственных инструментов, и поможет улучшить предложение.

Купить квартиру в Москве без посредников

В случае с покупкой бывает еще сложнее чем с продажей. Запросы покупателей часто пересекаются и на один лот может претендовать больше десяти клиентов, большая часть из которых работает с опытным риэлтором. Поэтому моя основная задача не просто найти подходящее жилье по выгодной цене, но и успеть завершить сделку раньше, чем это сделают для меня. В условиях борьбы за хорошее предложение, вся ответственность возлагается на меня и мои успехи и навыки.

Кроме всего, покупатель не знает и 30% возможных «подводных камней», которые его ожидают при погружении в мир недвижимости. Без знаний риэлтора, сложно заметить, что вам готовы «впарить» или в какой момент вы переплатите, или же, что можно обнаружить в купленной квартире, даже в новостройке.

В своём блоге я уже писал о схемах мошенников и том, как сложно купить и продать квартиру. Работа с риэлтором – это снижение рисков. Я бы это назвал «сроком годности на упаковке с молоком». Допустим, пакет с молоком, где нет гарантии стоит дешевле, но вряд ли вы это захотите предложить своему ребенку.

Сдам квартиру в Москве без посредников

Любимая ошибка тех, кто сдает и снимает жилье. На самом деле, это самый сложный вид работы с недвижимостью. Удобная цена, подходящий срок, минимизация рисков получить обратно испорченную отделку или половое покрытие и скорый поиск – это очень сложные критерии. Я уже не говорю о случаях, когда во время аренды квартира участвует в мошеннической схеме продажи, и потом собственника ожидают долгие судебные разбирательства. Кстати, именно на эту схему сейчас поступает много жалоб в Москве. Поэтому, сдать квартиру при помощи риэлтора – это скорее вопрос безопасности.

Я для себя вижу основной задачей – высокий спрос, повышение ставки, максимальный первоначальный взнос.

Для того, чтобы не думать, что вся суть работы с риэлтором – это выплата комиссии, достаточно понимать, что можно потребовать от своего риэлтора в Москве. Временные рамки продажи объекта изначально определяет клиент и продажа должна осуществиться вовремя, потому что именно от рисков «повисшего лота» и должен застраховать специалист. В случае, если вы продаете самостоятельно, то вам чаще приходится идти на уступки покупателю, особенно, когда процесс уже становится выматывающим и отнимает много времени. Если вы решили продать квартиру в Москве с риэлтором, то он берет на себя обязательства продавать по рыночным ценам, а в идеале – максимально её повышать. Обратите внимание, что комиссия риэлтора – это действительно хорошая мотивация для того, чтобы квартира была продана выгодно. Помимо этих основных задач, есть подготовка объектов и фактическая организация просмотров, маркетинговая компания и другое.

Покупателю квартиры самое главное убедиться, что он получает лучшее предложение и может заключить сделку. Предложение не должно быть навязано, клиент должен быть удовлетворен, чувствовать, что это именно то, что он искал. Иногда такого можно добиться даже при помощи партнерства между риэлторами – найти эксклюзив, который самостоятельно просто недоступен.

Чтобы создать максимальный спрос имеет значение и оценка объекта и его подготовка, и последующее ведение до сделки. Но ключевым отличием от самостоятельной работы на рынке недвижимости является то, что риэлтор – это продавец. Ни одна компания при создании предложения на рынке не реализует продукт без продавцов и такой сложный рынок как рынок недвижимости нуждается в хорошем продажнике.

Самый уверенный собственник не сможет сделать то, что делает продавец – качественно и поэтапно. Фактически, я – как риэлтор, полностью снимаю все заботы в период продажи, и еще готовлю для своих клиентов отчеты, чтобы они всегда были в теме происходящего. Человек, который эпизодически участвует в сделке, часто сводит продажу к простой схеме – выбрал цену, разместил объявления, ждет звонков, показывает квартиру. Думаю, все понимают, что такое примитивное ведение продажи не принесет хорошего результата, при условии, что одновременно против вас уже работают опытные риэлторы.

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры и сколько стоят его услуги

Знаете, я над этим думал. Многие профессии подвергаются предубеждению перед тем, чтобы спокойно выполнять свою работу. Это касается менеджеров, рекламных агентов, журналистов, риэлторов и многих других. Сначала люди отрицают их роботу. Откуда это берется?

Я считаю, что чаще всего – это негативный опыт или пример. В каждой отрасли есть люди, которые портят впечатление о целом роде деятельности. Я могу смело сказать, что есть и плохие риэлторы, и если они вам попадались, то я могу только посочувствовать. Но также есть плохие дизайнеры, повара, авиакомпании, производители чего-угодно, но если вам утром продали плохой кофе – это совсем не значит, что теперь вы откажетесь от кофе навсегда или перестанете его пить в Москве.

Для того, чтобы вы в самом начале быть уверенным в том, что риэлтор поможет вам заключить хорошую сделку, достаточно получить первую консультацию, на которой легко понять, подходят ли вам его условия и обязательства. А затем – обязательное заключение договора, где прописаны всё, что обезопасит вас от разочарований.

Многие у меня спрашивают, занимаюсь ли я юридическими вопросами, размещением объявлений на вип платформах. И первый и второй вопрос обсуждаемый. Некоторые мои коллеги не занимаются полной подготовкой документов, и тогда клиент самостоятельно ищет нотариуса. Я стараюсь выполнять полный цикл продажи с максимальной поддержкой клиента, но это зависит от того, нужно ли это.

Одно могу сказать с полной уверенностью, среди тех, кто не пользуется услугами риэлторов, гораздо больше обманутых людей. А обман в сфере недвижимости происходит «по-крупному», потому что ставки изначально высоки. Это не продажа мебели или техники, здесь может быть очень много заинтересованных сторон, и далеко не всегда добропорядочных. Перед тем как принять решение заняться продажей квартиры (покупкой, арендой) самостоятельно, пообщайтесь хотя бы с одним риэлтором, задайте ему вопросы, которые волнуют. Сколько бы не дискредитировали работу агентов по недвижимости, именно мы остаемся специалистами в области заключения сделок на рынке недвижимости, отслеживаем новости, законодательные изменения, движение цен, возможные угрозы и благоприятные периоды.

Я очень горжусь своей работой, потому что в мире цинизма приятно видеть счастливые лица людей, которые входят в новую квартиру и чувствовать радостное рукопожатие после успешной сделки. Дом – для людей, так я вижу свою работу и, хотя, мне тоже приходилось сталкиваться с нервными клиентами, беспринципными конкурентами и работой с не самыми лучшими объектами, я вижу смысл в работе с каждым отдельным клиентом.

Нужен ли риелтор при продаже квартиры – каждый продавец решает самостоятельно. Если сделка не осложнена наличием несовершеннолетних, обременением или материнским капиталом – можно самостоятельно продавать квартиру без риэлтора. Но для совершения сложной сделки пригласить агента необходимо, ведь это поможет снизить многочисленные юридические риски и продать недвижимость по рыночной цене.

Нет, потому что он не делает ничего того, с чем не смог бы справиться любой здравомыслящий и дееспособный покупатель квартиры. Однако он выступает гарантом безопасности и прозрачности сделки. Можно сравнить процесс поиска жилья и подписания договора купли-продажи с капитальным ремонтом – многие берутся за него сами, выполняя все необходимые работы своими руками, но есть и те, кто прибегает к услугам профессионалов. В последнем случае времени на переделку уходит меньше, а результат будет более качественным. Минус для потребителя один – за это придется доплатить.

Чтобы решить, обращаться к риэлтору или нет, нужно подумать о том, что для вас на первом месте – решение квартирного вопроса без риска попасть на удочку мошенников или экономия бюджета.

ищет оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке – как первичном, так и вторичном;
проверяет юридическую чистоту жилья;
договаривается с продавцом;
собирает и оформляет необходимые документы и т.д.

Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество.

На этом этапе важно учесть все предложения, представленные на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность инвестиций. Сделать это при покупке вторички бывает особенно трудно. Да и на первичном рынке тоже есть свои нюансы, которые известны только грамотному агенту. Важно заранее убедиться в том, что выбранный застройщик надежен, а договор с ним не сулит рисков, возможных при сделке с мошенниками. Так что консультация со специалистом на этом этапе обязательна, если вы не хотите разочароваться в купленной недвижимости или потерять деньги.

Внимательно проверьте квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать оптимальный вариант и на что следует обращать внимание при покупке жилья, мы рассказывали в недавней статье. Напомним, что немаловажным фактором становится не только исправность основных инженерных коммуникаций: водоснабжения, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковки и зоны отдыха, обустроенность придомового участка, близость основных объектов инфраструктуры – школ, больниц, детских садов, магазинов, банков.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться в том, что сделке ничто не мешает, а продавец не ведет с вами двойную игру, пользуясь распространенными схемами мошенничества. Желательно узнать заранее, почему было принято решение о продаже недвижимости, нет ли несовершеннолетних детей, на которых была оформлена жилплощадь. Можно провести осмотр и поговорить с собственником самому, а после показать выбранный вариант риэлтору, чтобы узнать, есть ли риски.

Её лучше поручить юристу, поскольку неподготовленному человеку трудно разобраться в правовых тонкостях процесса. Необходимые действия различаются в зависимости от того, что вы хотите приобрести – первичку или вторичку. При покупке квартиры в новостройке особое внимание уделяется истории застройщика и наличию у него основных документов. В случае со вторичкой риэлтором изучается история самой жилплощади – кто был зарегистрирован на ней, есть ли задолженность по коммунальным платежам, не была ли произведена несанкционированная перепланировка и прочие детали. Приобретая недвижимость в строящемся ЖК, нужно убедиться в том, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ на предмет выявления несоответствий, выяснить, кто является собственником продаваемого жилья; при покупке вторичной квартиры – не претендуют ли на нее третьи лица, которые могут заявить о своих правах позднее и т.д.

Еще один этап на котором необходима помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описывали документы, которые вы должны потребовать у продавца – в случае приобретения как на первичном, так и на вторичном рынке. Там же дан список бумаг, подготавливаемых покупателем. Консультация риэлтора на этой стадии поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / участка земли или застройщике.

Его услуги весьма разнообразны. При покупке комплекса, всё это выглядит примерно вот так:

Подбор вариантов недвижимости по запросу клиента.
Организация осмотров каждого из них.
Анализ документов и их тщательная проверка.
Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
Передача предоплаты за объект.
Сбор и проверка документов на квартиру.
Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
Оформление государственного договора.
Организация передачи жилья новому хозяину.
Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
Получение предоплаты с покупателя.
Сбор документов для заключения сделки.
Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
Подача документов в государственную регистрацию.
Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.

Сейчас всё чаще встречаются случаи, когда продавец и покупатель имущества – один и тот же человек. Риэлтор в таких ситуациях помогает не упустить важных деталей. Он не только подбирает варианты, но и проверяет квартиру на чистоту.

Владелец не должен иметь долгов по коммунальным платежам, кроме того, имущество также не должно быть кредитным. Таким образом, покупка через специалиста является более безопасной.