Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей этапы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей этапы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
несовершеннолетний прописан в квартире;
ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Как мы продали квартиру, в которой была доля ребенка

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

Точный адрес обеих квартир.
Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Подайте документы на перерегистрацию права собственности через любое МФЦ. Чтобы зарегистрировать переход права собственности, предоставьте:

договора купли-продажи;
разрешение отдела опеки и попечительства;
паспорт покупателя и продавца либо свидетельство о рождении, если ребенок младше 14 лет.

Оплатите государственную пошлину за регистрацию права собственности — ее размер составляет 2 000 рублей. За регистрацию права собственности на новое жилье платите вы, на отчуждаемое — покупатель. Предоставьте сотруднику МФЦ пакет документов, оригинал квитанции об оплате пошлины и заполните заявление — вам предоставят бланк.

При приемке документов сотрудник МФЦ выдаст вам опись с перечнем принятых документов, а также назовет сроки выдачи новых выписок, подтверждающих право собственности. Обычно он составляет 7-9 рабочих дней.

Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.

Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.

Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.

Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.

Схема с кредитным кооперативом работает так. Мы подписываем договор купли-продажи и заключаем с кредитным кооперативом договор на ипотечный займ на 130 000 Р. В течение трех дней на наш счет поступают 100 000 Р, которые мы передаем продавцам дома. Мы получили деньги в день регистрации сделки: кооператив пошел нам на уступки, поскольку продавцы хотели сразу увидеть всю сумму.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе	30 000 Р
Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала	10 000 Р
Комиссия кредитного кооператива	6000 Р
Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера	4875 Р
Госпошлина у нотариуса	3000 Р
Госпошлина за обе сделки	2730 Р
Оформление паевой книжки для кредитного кооператива	1250 Р
Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи	1000 Р

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
Подготовить пакет документов.
Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

паспорта законных представителей;
свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
заявление на выдачу разрешения;
документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
свидетельство о смерти родителя;
решение суда о лишении родительских прав;
решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

После получения предварительного разрешения на продажу начинается подготовка к основному этапу сделки.

Для этого понадобятся следующие документы:

документы, удостоверяющие личность родителей, детей, других собственников (при наличии);
документы на отчуждаемый объект недвижимости;
разрешение органа опеки;
справка, подтверждающая снятие с регистрационного учета в продаваемом жилье.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору к новым владельцам нужно обратиться в отделение Росреестра или в один из офисов МФЦ.

Помимо документов на квартиру, являющуюся объектом сделки, на регистрацию предоставляется нотариально заверенный договор и разрешение органа опеки. Срок совершения регистрационных действий составит 7-9 дней.

По желанию участников сделки документы на регистрацию могут быть переданы нотариусом. В этом случае срок регистрации права составит 3 дня.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Продать квартиру с долями детей, не приобретая одновременно ничего взамен, можно только при следующих обстоятельствах:

жилое помещение будет приобретаться на территории другого субъекта и одновременное проведение сделок по продаже и покупке невозможно;
при продаже жилья в целях раздела имущества, когда доля несовершеннолетнего слишком мала и не позволяет приобрести за счет вырученных средств другое жилое помещение;
продажа жилого помещения осуществляется в связи с необходимостью получения средств на дорогостоящее лечение ребенка.

Все эти случаи предполагают зачисление средств от продажи доли ребенка на его счет и дальнейшее их расходование с разрешение органа опеки исключительно в интересах несовершеннолетнего.

Подводя итог, отметим следующее:

Продажа квартиры с долей ребенка возможна только с разрешение органа опеки.
Разрешение можно получить в случае, если сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
Договор купли-продажи квартиры с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Законный представитель обязан отчитаться о соблюдении прав ребенка перед органами опеки.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не всегда просто. Ситуация может осложняться рядом факторов. Но если главное условие соблюдено, и имущественные права несовершеннолетнего защищены, то сделка пройдет спокойно. Необходимо лишь учесть временные затраты на получение разрешения органа опеки и распланировать исходя их этого этапы сделки.

Законом предусмотрена возможность реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего при условии, что его интересы не будут ущемлены. Контроль за законностью сделки осуществляют ООП, без их информирования о продаже квартиры отчуждение имущества незаконно.

Обязательные условия для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего:

Новая квартира не меньше продаваемой и сделки по продаже и приобретению иной недвижимости производятся одновременно.
Доля ребенка в новой квартире не меньше, чем была в продаваемой.
При невозможности произвести сделки по реализации и приобретению квартир одновременно родители дают письменное обязательство предоставить ребенку равноценное жилье в течение 3 месяцев, иначе произойдет расторжение сделки.
У ребенка есть жилье с равноценными условиями, в новом он не нуждается, и родители обязуются положить ему на счет сумму, соразмерную вырученной от продажи доли недвижимости. Воспользоваться деньгами ребенок сможет при достижении совершеннолетия.

Родители должны предоставить доказательства, что права детей не будут нарушены.

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Копию договора о приобретении новой квартиры, доля в которой стала собственностью ребенка, необходимо предоставить в ООП.

Если в действиях дольщиков прослеживается личная выгода, ООП будут вынуждены отказать в продаже либо изменят условия. Сделка может сорваться, если:

прежняя квартира реализуется сразу целиком, а новая приобретается в ипотеку;
здание, в котором находится новая квартира, не введено в эксплуатацию;
ребенку выделяется доля меньше той, что была прежде;
в районе, где приобретается квартира, неблагоприятная экологическая, политическая обстановка;
площадь объекта настолько мала, что проживание с родителями невозможно;
вблизи квартиры нет объектов инфраструктуры, где ребенок может обучаться, заниматься спортом;
родители намерены потратить на покупку квартиры часть суммы, а остальную — направить на приобретение предметов роскоши.

Если оформленного договора на приобретение новой квартиры нет, а есть только предварительный, органы опеки не могут взять данный факт за основание для отказа.

Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате. Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.

Документ-согласие оформляется в свободной форме. Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

Для получения разрешения в ООП на осуществление сделки понадобятся документы:

удостоверения личности каждого из родителей;
свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он достиг 14-летия;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
доказательство владения долей имущества для каждого из дольщиков;
техническая документация;
выписка из домовой книги;
заявление на разрешение продажи;
квитанция об уплате госпошлины;
документ, подтверждающий обеспечение несовершеннолетнего жильем в будущем.

Иной перечень документов понадобится для оформления договора купли-продажи. Родителям необходимо предоставить:

Разрешение органов опеки и попечительства на оформление сделки.
Свидетельство о рождении или паспорт продавца. До 14 лет от лица владельца выступит родитель или попечитель, а с 14 лет дети смогут сами поставить подпись при согласии ответственного за них лица (родителя, опекуна).
Правоустанавливающие документы на реализуемый объект.
Паспорта прочих собственников квартиры.

Семьи бывают полными и неполными, и в зависимости от жизненных обстоятельств сторон договора может меняться перечень документов. Примеры ситуаций:

Лишение родительских прав. В этом случае от родителя, лишенного прав, не понадобится разрешение, но необходимо предоставить решение суда, согласно которому произошло это юридически значимое событие.
Смерть родителя. К перечню документов добавляется свидетельство о смерти отца (матери).
Проживание родителя на территории иностранного государства. Необходимо будет предоставить его согласие, заверенное в соответствующем консульстве.
Место жительства родителя определить не удается. Необходимо решение суда о признании лица без вести отсутствующим.

В каждом конкретном случае рекомендуется получить консультацию юриста для правильной организации дальнейших действий.

Оставшись с ребенком, мамы пытаются максимально улучшить условия проживания согласно имеющимся возможностям, но зачастую сталкиваются с преградой в виде отца несовершеннолетнего, старающегося во всем усмотреть выгоду для бывшей супруги. Если достичь договоренностей не удается, а разрешение отца необходимо, нужно действовать так:

Отправить мужу письмо с уведомлением и описью вложения с просьбой дать разрешение на продажу доли ребенка в квартире.
Зафиксировать факт отказа родителя от дачи согласия на улучшение жилищных условий. Можно прибегнуть к использованию диктофонной записи разговора, распечатать переписку, из которой видно, что отец безучастен к жизни несовершеннолетнего или настроен негативно.
Обратиться в суд с иском о разрешении продажи квартиры без разрешения отца.

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.

Важно! Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

Важно! По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Важно! Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.

Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей в 2020 году

Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган.

Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.

В перечень документов на квартиру входят:

выписка из ЕГРН;
документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).

В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.

Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.

По закону дети — граждане с ограниченной дееспособностью. Их интересы выражаются через родителей и опекунский совет. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником предусматривает получение разрешения не только попечительского совета, но и лицензии в нотариате. При его получении должны находиться оба родителя. При отказе или невозможности присутствия, вопрос решается через суд.

ВНИМАНИЕ! Если второй родитель не может прибыть в опекунское ведомство по уважительной причине, он может предоставить письменное разрешение, заверенное в нотариальной конторе.

Если у ребенка в реализуемой недвижимости есть часть собственности, он становится полноправным участником сделки.

В каждом городе требования к списку документов могут быть разными. В первую очередь нужно уточнить в муниципальных учреждениях, какие бумаги необходимо предоставить и узнать о предъявляемых к ним требованиям:

Заявление.
Гражданские паспорта законных представителей детей.
Свидетельство о рождении ребенка.
Подтверждающие документы, что после покупки другого жилья на ребенка будет оформлена доля имущества.
Свидетельство о заключении/расторжении брака.
Документация на продаваемую квартиру.
Нотариальная лицензия.
Правоустанавливающие бумаги на собственность.
Разрешающий документ на продажу от нотариуса законным представителям ребенка.
Выписка из лицевого счета с продаваемой и приобретаемой недвижимости.
Квитанция об уплате государственного взноса.
Договор на новую жилплощадь.

В некоторых случаях попечительский совет может попросить дополнительные справки:

Характеристику ребенка из школы или дошкольного учреждения.
При переезде в другое государство справку из управления по делам гражданства и иммиграции.
Справку с места трудоустройства родителей или опекунов.

Перед выдачей разрешения попечительский совет осматривает квартиру. Они должны убедиться, что интересы ребенка и права при продаже не ущемлены.

Опекунский совет может отказать в совершении сделки, если:

Объект недвижимости приобретается по ипотечному договору с одновременной продажей имущества, находящегося в собственности.
Происходит одновременно продажа и дарение жилья.
Отсутствует право владения (новая недвижимость находится на стадии строительства).
Площадь приобретаемой квартиры намного меньше реализуемого жилья.
Жилплощадь не соответствует нормативным актам. Отсутствуют удобства и инженерные коммуникации.
Слабо развитая инфраструктура.

Такой порядок соблюдается до тех пор, пока ребенок не достигнет 18 лет.

ВНИМАНИЕ! В некоторых случаях дееспособность лица наступает в 16 лет. Например, когда подросток устраивается на работу и получает соцпакет, открывает ИП или вступает в законные брачные отношения.

Также возможно открытие счета на имя ребенка и зачисление на него денежных средств. Пользоваться ими можно только после наступления совершеннолетия гражданина. Плюсом при сделке купли-продажи будет доказательство улучшения условий проживания и качества жизни малолетнего лица:

Благоприятная экология.
Улучшение инфраструктуры.
Хороший климат.
Увеличение дохода родителей.

Иногда права детей при продаже квартиры могут быть нарушены, если присутствует материнский капитал.

ВАЖНО! При наличии государственного пособия при покупке недвижимости должны быть выделены доли всем детям.

Если этого не произошло, опекунский совет и прокуратура могут признать сделку недействительной, подав иск в суд.

Распоряжение собственностью детей без предписания попечительского совета не допускается. Никто не наделен правами оставлять собственника без принадлежащего ему имущества. Продажа имущества с несовершеннолетними владельцами должна осуществляться только по закону. Иначе сделка зарегистрирована не будет.

Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

С заявлением можно обратиться как непосредственно в отдел опеки по месту проживания (месту пребывания) несовершеннолетнего, так и сделать это через МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно в течение 15 рабочих дней.

Необходимо предъявить документы, полный и точный перечень которых, к сожалению, до сих пор не регламентирован законодательством. Так, на официальном портале Госуслуг приведен примерный перечень документов, которые требуется предоставить, причем одни документы являются обязательными, другие необходимы только в определенных ситуациях.

Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей – предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги.
Заявление о согласии несовершеннолетнего опекаемого, достигшего возраста 10 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 10 лет. Предоставляется без возврата.
Заявление о согласии несовершеннолетнего подопечного, достигшего возраста 14 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 14 лет. Предоставляется без возврата.
Заявление законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — предоставляется без возврата.
Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого)
Документ, подтверждающий права законного представителя.
Свидетельство о смерти одного из родителей — обязательно предоставление, в случае смерти одного из родителей.
Решение суда о лишении одного из родителей родительских прав, признании его недееспособным или безвестно отсутствующим — обязательный документ, в случае лишения одного из родителей родительских прав.
Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — обязательный документ, предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги. Иным документом может быть свидетельство о рождении, если ребенку не исполнилось 14 лет.
Договор купли-продажи продаваемого объекта недвижимости.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на строительство.
Технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость.

Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. Так как интересы ребенка представляют оба родителя, поэтому нужно согласие всех на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.
Новое жилье хуже предыдущего. Например, ребенка собираются переселить в аварийное или ветхое жилье.
Покупаемое жилье недостроено. В данном случае, органы опеки исходя из того, что раз жилье недостроено, то ребенка фактически выписывают в никуда, кроме того есть риск, что у застройщика возникнут проблемы со строительством и в итоге квартира не будет достроена.
В новой квартире нет тех удобств, которые были в продаваемой. Например, в новой квартире нет горячей воды или электричества и в других случаях, явно ухудшающих положение несовершеннолетнего.
Но нужно помнить всегда, органы опеки принимают решение в каждом случае индивидуально. Например, из-за болезни ребенок не может проживать в городской среде и нужно переезжать в сельскую, в этом случае органы опеки могут выдать разрешение, даже есть в приобретаемом доме нет всех удобств.

В целом, продажа квартиры при покупке которой были использованы средства материнского капитала, ничем не отличается от тех случаев, когда материнский капитал использован не был. Законодательством не запрещена продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, наложенных государством.

Используя материнский капитал, законный представитель несовершеннолетнего обязуется перед Пенсионным фондом выделить детям доли в приобретаемом жилье. При этом если приобретается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. А если недвижимость оплачивается маткапиталом на стадии строительства, то на выделение долей дается время.

После выделения долей обязательства, связанные с использованием материнского капитала, прекращаются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Однако эти ограничения полностью совпадают с общими правилами продажи недвижимости с участием несовершеннолетних, указанными выше.

Таким образом, можно сделать вывод, что продажа недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетним, во многом совпадает с заключением сделок с участием совершеннолетних. Основное отличие заключается в том, что закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и для продажи недвижимости требуется согласие опеки и попечительства.

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Купля-продажа жилья в обязательном порядке осуществляется с помощью договора в письменной форме. Однако помимо него потребуется подготовить дополнительно следующий пакет документов:

Разрешение от органов опеки. Без него сделка становится недействительной.
Выписка из ЕГРН, выданная Росреестром и подтверждающая права на квартиру. Кроме того, после января 2017 года этот же документ содержит кадастровую информацию и заменяет собой кадастровый паспорт.
Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Вместо справки может использоваться актуальная выписка из домовой книги.
Письменное разрешение, заверенное у нотариуса, на продажу доли ребёнка. Разрешение должны дать оба родителя.

Это необходимый минимум, без которого даже думать о сделке не стоит. Однако в зависимости от конкретной ситуации и предмета сделки могут потребоваться и иные документы. Например, покупатель вправе запросить и справку о задолженности по оплате за квартиру, поскольку после регистрации права все долги перейдут к нему.

ВАЖНО: Хотя выписка из ЕГРН формально не имеет срока давности, использовать необходимо те, которые не старше месяца. Дело в том, что этот документ содержит информацию лишь на дачу выдачи, а чем больше прошло времени, тем больше вероятность того, что ситуация с квартирой изменилась.

О том, какие документы могут понадобиться для продажи квартиры, говорится здесь.

Порядок действий при получении письменного разрешения органа опеки будет следующим:

Оба родителя должны обратиться в ООиП (напрямую или через МФЦ), подав заявление. Оно составляется в произвольной форме, но должно содержать информацию о заявителях, их ребёнке и условиях предстоящей сделки.
К заявлению прилагаются документы. В первую очередь это текст договора (или предварительный договор, если он уже заключён), выписка из ЕГРН на обе квартиры. При необходимости опека может запросить дополнительную документацию.
В течение 15 дней с момента когда заявление поступило опека должна дать письменный ответ. Если заявление было подано не напрямую, а при помощи МФЦ, срок увеличивается на то время, что необходимо для передачи документов из центра в муниципальные органы.

Скачать бланк заявления в органы опеки
Скачать образец заявления в органы опеки

Ответить опека может двояко:

Подготовить и подписать приказ от имени главы местного самоуправления, которым даётся разрешение на совершение сделки.
Отказать с указанием причин и мотивов для отказа.

В частности, отказ возможен:

Если приобретаемое взамен жильё имеет худшее качество и меньшую жилплощадь.
Если доля в праве, приходящаяся на ребёнка, уменьшается (например, если у прежней квартиры было три сособственника, а после покупки новой будет четыре).
Если по своим условиям сделка с жильём может быть оспорена.

Возможны и другие причины. Главным должно быть то, что инспектор имеет все основания считать, что продажа доли негативно отразится на интересах ребёнка.

Разрешение тоже может быть двояким:

На продажу квартиры с последующей покупкой новой, причём доля в праве на несовершеннолетнего должна быть зарегистрирована раньше, чем состоится продажа прежней квартиры.
На продажу с зачислением полагающейся ребёнку доли от цены на целевой банковский счёт. Позднее деньги с этого счёта будут использованы для покупки другого жилья.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:

несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.

Права детей отражены в нормативных актах:

в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.

Законодательство не запрещает продать недвижимое имущество, доля в котором принадлежит малолетнему гражданину. Но обязательным является условие получение на сделку разрешения от контролирующего органа.

В случае с проверкой законности отчуждения имущества ребенка, необходимо согласование с органами опеки и попечительства. Оно может быть получено при соблюдении ряда условий:

одновременно будет проведено две сделки: продажа долевой квартиры и приобретение взамен другой не меньшей по площади;
выделение доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему;
доля ребенка в новом жилом помещении равнозначна или больше проданной.

А если квартиру не получается сразу купить, как быть?

По стечению обстоятельств не всегда возможно провести сделки продажи и покупки одновременно. На этот счет имеется два варианта:

Родители обязаны в орган опеки и попечительства предоставить в письменном виде обязательство о том, что доля ребенку будет выделена. На это отводится 3 месяца. При неисполнении в срок обязательства сделка продажи долевого имущества будет признана недействительной.
Открыть на имя ребенка счета в банке, куда будет переведена сумма, равнозначная доли в проданной квартире. Такое возможно, когда у ребенка созданы благоприятные условия проживания, имеется равноценное жилье. При достижении совершеннолетия он получить возможность распоряжаться отложенными на счет средствами.

Контролирующий орган выдаст свое разрешение на сделку только, если будет гарантировано соблюдение прав ребенка.

Отец даже в случае расторжения брака с матерью ребенка остается его законным представителем. Поэтому для регистрации сделки по продажи доли ребенка в квартире потребуется его согласие.

Документ составляется в свободной форме письменном виде. Смысл текста должен передавать, что отец не имеет ничего против такой сделки.

Скачать образец согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка. docx