Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи доли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:
- Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
- Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).
Как предварительный договор купли продажи доли в ООО стал нотариальным
Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.
Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.
Стороны могут задействовать в ходе составления документа помощь нотариуса, который не только юридически грамотно составит документ, но и проверит дееспособность сторон, а также правоспособность продавца.
Документ обеспечивает правовую защиту участников и при неисполнении обязательств допускает действия принудительного характера.
Форму составления документа диктуют следующие законодательные акты:
- Статья 429 ГК РФ;
- Статья 550 ГК РФ;
- Статья 434 ГК РФ.
ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Предварительный договор обеспечивает следующими преимуществами стороны:
- Для покупателя он является гарантией получения квартиры по указанной цене;
- Для продавца – продажи квартиры в назначенный срок;
- Возможность заставить уклоняющуюся сторону посредством суда выполнить обязательства;
- Предварительный договор выступает гарантом намерений сторон;
- Вообще при заключении предварительного договора выигрывается время необходимое на сбор нужной суммы, документов, на возврат из длительной командировки супруга, участвующего в заключении сделки.
Недостатки документа:
- Наряду с положительными сторонами необходимо учесть, что в документе идет речь о намерениях, а не гарантии получить квартиру и даже суд не в силах признать право собственности на жилье;
- При этом необходимо понимать, что если покупатель выступит в роли инициатора разрыва отношений, то он потеряет задаток, который в данном случае прикладывается к документу как гарант для продавца;
- Желая разорвать договоренность, любая из сторон получает разбирательства в суде и выплату неустойки.
Документ имеет ту же форму, что и основной договор, указанные в нем сроки и суммы должны полностью совпадать с данными основного документа в будущем.
Среди неизменных пунктов существуют следующие:
- Шапка документа
- Идентификация сторон – ФИО, адресные и паспортные данные, идентификационные номера, реквизиты;
- Предмет – намерение о совершении в будущем сделки относительно купли-продажи доли в квартире
- Тело
Объект – в данном случае это доля жилья, выделенная в натуре 1/2 или 1/3 площади или же существующая на бумаге без четких границ.
Такая доля может не только существовать, как изначальный объект, но и появится в результате желания владельца целой квартиры продать ее по частям.
Важно: квартира в коммуналке не может выступать в качестве доли.
Описать жилье необходимо предельно точно с конкретизацией, без вскидок – адрес, площадь, состояние, размер, данные кадастровой документации, наличие балкона и прочее.
Возможно, даже выполнить запрос из ЕГРН, при этом узнать о происхождениях долей и всех вытекающих отсюда последствиях.
- Цена доли, которую обязательно следует фиксировать, иначе в связи с резкими изменениями стоимости недвижимости прогнозировать затраты не получится.
- Порядок расчета – нужно указать, каким способом выполнится расчет за жилье с применением банковской ячейки или иной вариант, полностью или частично, с применением рассрочки или кредитных средств.
- Информация о жильцах, которую лучше узнать из официальных источников – выписка из домовой книги, если жилплощадь полностью освобождается необходимо указать временные ограничения на выписку жильцов.
При намерении проживать с родственниками продавца, следует полностью уточнить порядок пользования общими площадями, оплаты квартплаты, и прочими жизненными моментами.
Важно: эти пункты являются основными и обязательными, без них документ признается ничтожным.
Предварительный договор купли-продажи доли
Заключение основного договора еще не является итогом сделки, после этого необходимо провести процедуру акта приема-передачи жилья, этот документ также юридически важен, так как именно в данный момент повторно описывается имущество в подробностях, указываются покупателем появившиеся изъяны и сроки их исправления.
Важно: после подписания данного документа покупатель становится полноправным владельцем доли квартиры, получает ключи и все документации об уплате платежей, налогов и прочих расходов.
Именно с данного момента покупатель берет на себя обязательства по выплате всех текущих расходов, так что необходимо тщательно проверять все платежи в прошлом.
Сроки, отведенные для выполнения обязательств
В ходе составления договора доступно указать сроки подписания основного соглашения о купле-продаже, однако, на практике, этот пункт не всегда используется и тогда начинает действовать законодательное положение.
Важно: при отсутствии указанных сроков в документе дается год на заключение основного договора.
При этом одна из сторон обязана выслать в адрес другой ценное письмо с предложением подписать документ.
Если другая уклоняется от своих обязательств, в течение 6 месяцев пострадавший участник имеет право обратиться с иском в суд. При обоюдном молчании по истечении года, договор признается ничтожным и сделка разрывается.
При этом история задатка, который присутствует в данном деле, решается участниками процесса, в судебном порядке этот вопрос урегулировать не получится.
Важно: задаток является весомым аргументом выполнения обязательств сторонами, его размер определяется участниками, но обычно это 10 – 20% от стоимости жилья.
При этом следует помнить, что задаток является обеспечением намерений, но он идет в счет уплаты жилья при окончательном расчете.
Также важно учитывать покупателю, что при инициативе с его стороны разрыва договоренностей, задаток обычно остается у продавца.
- Заключительная часть договора содержит сведения о том, что документ юридически силен на основании статей ГК РФ;
- Указывается количество экземпляров;
- Прописываются дополнения к соглашению, например, порядок разрыва договоренностей и прочее.
Регистрация договора
Документ согласно законодательству не регистрируется в госорганах.
Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:
- Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
- Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
- Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
- Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
- Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
- Требуется время для снятия обременения с объекта.
Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.
Каждый из участников долевой собственности имеет право распорядиться своей долей. Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.
До момента заключения предварительного договора необходимо:
- Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
- Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
- Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
- Приступить к оформлению договора.
Документ должен содержать информацию:
- Место составления, дату.
- Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
- Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
- Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
- Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
- Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
- Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
- Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
- Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
- Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
- Пути урегулирования споров.
- Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
- Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
- Реквизиты и подписи сторон.
К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это письменное соглашение между потенциальным продавцом и покупателем с целью оформления обязательств друг перед другом. Главное обязательство – заключить основной договор купли-продажи на тех же условиях, с той же ценой и порядком расчетов (ст. 429 ГК РФ).
ПДКП еще называют соглашением о намерениях. Гарантия продавца – продать долю в квартире, а гарантия покупателя – выкупить эту долю по оговоренной цене.
Почему нельзя сразу оформить договор купли-продажи? Зачастую сделка откладывается на определенные сроки, и виной тому следующие обстоятельства:
- Уведомление остальных собственников – продавец не может заключить сделку с покупателем не из числа совладельцев квартиры. Сперва ему нужно известить о продаже всех держателей долей. Их отказ открывает путь к поиску покупателей на стороне, а согласие – к заключению сделки с желающим дольщиком.
- Отсутствие денег – покупатель может не иметь наличных денег прямо сейчас. Нередко для выкупа берут ипотеку. Рассмотрение заявки банком займет некоторое время, поэтому стороны могут заключить ПДКП на этот срок.
- Доля не в собственности – вступление в наследство на долю в квартире также откладывает заключение сделки. Если продавец является наследником и претендует на долю, ему предстоит выждать 6-месячный срок, получить свидетельство, оформиться в Росреестре и только потом распоряжаться имуществом (ст. 1154 ГК РФ).
- Тяжелая болезнь, срочный отъезд и другие причины – откладывают куплю-продажу на определенный срок, но служат гарантией, что в дальнейшем сделка свершится.
Надо отметить, что предварительный договор не является обязательным условием. Считается, что это подстраховка и скрепление намерений о готовящейся сделке. Составлять ПДКП или нет – участники решают по своему усмотрению.
Порядок оформления
Предварительный договор купли-продажи оформляется в виде стандартного соглашения физических лиц. Начиная с 2016 года, отчуждение долей в недвижимости отдано на откуп нотариусам, поэтому нужно заверить ПДКП в нотариальной конторе – по аналогии с формой основного договора купли-продажи (в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Вместе с тем продавцу нужно помнить о преимущественном праве приобретения долей, а значит инструкция будет следующей:
- Оформить и разослать уведомления о продаже доли в квартире. Адресатами выступят все совладельцы, так как у них имеется первоочередное право выкупать доли друг у друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как оформить уведомление вы можете почитать в статье «Образец о предложении выкупа доли в квартире».
- Дождаться истечения 30-дневного срока или согласий на покупку доли. Заинтересованные дольщики и будут потенциальным приобретателями. Учтите, что лучше заключить сделку с ними, чем искать покупателя по объявлениям – цена долей на 30-50% ниже рыночной стоимости.
- Оформление ПДКП доли квартиры. Обсудите детали продажи с выбранным кандидатом – совладельцем или покупателем на стороне. Определите, будет ли задаток, кто оплатит услуги нотариуса и когда заключать основной ДКП.
- Посетите нотариуса и заверьте соглашение о намерениях.
- Оплатите услуги нотариуса в соответствии с тарифом конторы.
Дальнейший ход сделки проходит в индивидуальном порядке. По итогам оформления у продавца и у покупателя окажется по одному экземпляру ПДКП квартирной доли.
Ошибочно считать, что заключение предварительного договора происходит «для галочки».
Чтобы убедиться в истинных намерениях участников, нотариус проверяет чистоту сделки. От продавца нужны те же документы, какие понадобятся для заключения основного ДКП, а именно:
- копия паспорта;
- юридические документы на квартиру – речь идет о документе-основании, например – свидетельство о праве на наследство, а также о регистрации права собственности, например – выписка из ЕГРН;
- справка о составе жильцов;
- выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
- обычная выписка из ЕГРН – с характеристиками на жилье;
- отказы совладельцев от выкупа доли и/или копии писем, телеграмм о вручении уведомлений по нужным адресам 30 дней назад;
- оценка доли в квартире – при необходимости;
- акт-разрешение от ООП – при участии несовершеннолетних/недееспособных лиц;
- согласие мужа/жены – если доля в совместной собственности супругов;
- прочие документы.
Большинство документов нотариус запросит самостоятельно «по своим каналам», так что список для продавца может быть и меньше.
От покупателя потребуется только паспорт. Остальные документы нужно предоставить уже после заключения ПДКП в банк, например – справки 2-НДФЛ с места работы, согласие супруга и оценочный акт на долю в квартире.
Юридическая сила предварительного договора сохраняется до того, пока не будет заключен основной документ. Затем ПДКП считается ничтожным и теряет силу. Если время не прописано, считается, что договор заключен сроком на 1 календарный год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Однако бывает так, что установленный в договоре срок истек, но сделка не состоялась. Тогда действуют иные правила:
- один из участников обращается в суд – основным требованием будет принудить ответчика к заключению сделки;
- продавец оставляет себе полученную сумму задатка, а покупатель ее теряет;
- покупатель взыскивает с продавца неустойку (равную задатку) в двойном размере;
- обоюдный отказ от сделки и расторжение ПДКП – при отсутствии задатка или аванса.
Если сроки сорвались по уважительной причине одной из сторон, нужно предоставить доказательства. Например, – справку из медучреждения, квитанции на покупку медикаментов, приказ о направлении в командировку, посадочный талон на самолет/поезд, чеки на бензин и т.д.
Отсутствие уважительной причины – повод контрагента обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба (упущенной выгоды).
Предварительный договор купли-продажи доли образец бланк
Сделки с долевой собственностью в обязательном порядке оформляют через нотариуса. Для нотариального заверения требуется личное присутствие обеих сторон либо полномочных представителей.
Могут понадобиться справки из ПНД, НД лицам пенсионного возраста для подтверждения дееспособности.
Срок действия ПДКП
В типовом предварительном соглашении о купле-продаже можно указать дату заключения основного ДКП. Также применяют стандартную формулировку: «до исполнения обязательств по договору».
Если определенные договоренности не отмечены, действителен стандартный срок – 1 год с момента подписания ПДКП.
Сделку купли-продажи части недвижимого имущества необходимо правильно оформить. Законодательство предусматривает общие требования для заключения таких договоров.
Соглашение купли-продажи доли на квартиру необходимо составить в письменной форме. Нужно указать следующие данные:
- текущая дата и название населенного пункта, где находится жилплощадь;
- паспортные данные каждого участника сделки;
- описание сути проводимой сделки: первая сторона осуществляет передачу за оговоренную плату доли в квартире;
- информация об объекте недвижимости. Нужно указать его полные характеристики и реквизиты правоустанавливающих документов, обязательно требуется упомянуть размеры части жилья;
- цена предмета договора и порядок внесения платы;
- обременения и права третьих лиц на квадратные метры (при их наличии);
- данные о гражданах, зарегистрированных в жилье и сохраняющих право пользования им;
- права и обязанности сторон.
Договор составляется в трех экземплярах, и все они подписываются обеими сторонами сделки.
Обратите внимание!
Соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре по месту нахождения квартиры для перехода доли в праве собственности на недвижимость.
Для регистрации в регпалату необходимо предоставить следующие документы:
- заявление о постановке на госучет факта перехода прав собственности;
- заявление на госрегистрацию доли в праве собственности на недвижимость;
- 3 экземпляра договора купли-продажи;
- акт приема-передачи, если он требуется сторонам сделки;
- документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта);
- если собственником продаваемой части является несовершеннолетнее лицо, понадобится разрешение на сделку от органов опеки;
- бумаги, подтверждающие своевременное извещение о продаже доли всех долевых сособственников данной квартиры, или документы об их отказе от покупки.
Государственная регистрация в отделении Росреестра является обязательной и завершающей стадией сделки. В отличие от нее, процедура нотариального удостоверения не требуется по закону, но может проводиться по желанию сторон.
Федеральная пошлина установлена в размере 200 рублей. Уплатить пошлину нужно по реквизитам конкретного отделения Росреестра.
Так как данная сделка имеет свои особенности, ее нельзя провести одним днем. Поэтому сторонами в данном случае обязательно письменно составляется предварительный договор купли-продажи.
После получения уведомления о продаже другие владельцы общей долевой собственности могут по закону целый месяц решать вопрос о покупке части жилья, так как имеют преимущественное право в этой сделке. Эти и другие важные нюансы необходимо учесть в предварительном договоре, в чем может помочь грамотный юрист.
Одним из непростых моментов подготовки к сделке купли-продажи доли в квартире является вопрос задатка или аванс
Задаток обеспечивает выполнение условий предварительного договора и в определенной степени гарантирует продавцу, что покупатель по истечении определенного срока купит часть жилплощади. Размер должен быть разумным, порядка 1-2% от общей стоимости сделки.
Обратите внимание!
Задаток или аванс в обязательном порядке оформляется специальным соглашением. В нем указывается, чем именно является выплачиваемая вперед сумма (аванс или задаток), ее размер и варианты возврата в случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится.
Аналогично в предварительном договоре в разделе «Порядок платежей» нужно указать сумму внесенного задатка, а также прописать подробно другие условия:
- сроки заключения основного договора купли-продажи;
- размер и порядок полной оплаты, возможность рассрочки.
Учесть максимально возможное количество условий сделки в предварительном договоре купли-продажи доли можно с помощью онлайн-сервиса «Конструктор договоров». При отсутствии юриста конструктор поможет составить как предварительный договор, так и соглашение о задатке.
Обратите внимание!
Предварительный договор и соглашение о задатке должны подписываться одномоментно, тогда же передаются деньги и пишется соответствующая расписка. Желательно, чтобы при этом присутствовали третьи лица, например, юрист, сопровождающий стороны в сделке.
Недвижимость может находиться в долевом владении нескольких собственников. Даже у однокомнатной квартиры может быть несколько владельцев. Однако юридически это означает, что у разных людей есть доли в праве собственности на данную недвижимость.
Следует четко понимать, что, покупая часть жилища, вы приобретаете именно абстрактную часть в праве, сама квартира на части не делится, даже при наличии нескольких комнат. Нельзя точно обозначить относящиеся к продаваемой доле метры в жилом помещении.
Если вы хотите продать свою часть жилья, вам следует уведомить других собственников и предложить им купить ее. Если последует отказ, вы сможете заключить сделку с другими лицами.
Для грамотного составления договора и сопровождения сделки вам понадобится хороший юрист. При оформлении договора купли-продажи все заинтересованные лица должны неукоснительно соблюдать требования законодательства.
Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.
С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.
Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.
Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.
Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.
Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.
Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.
В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.
Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.
Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.
Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.
Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.
Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.
Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.
Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.
Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.
Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.
Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.
Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.
Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.
Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.
Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.
С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.
Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.
предварительный договор купли продажи доли в квартире
Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:
- у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
- если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
- если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
- если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
- когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.
Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.
Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.
Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!
Если сумма аванса, выплаченная по предварительному договору будет равна 100% стоимости доли, это изменит квалификацию договора, поскольку в этом случае договор будет квалифицирован как договор купли-продажи. Это не умаляет права на получение аванса, однако может повлечь некоторые негативные правовые последствия, в зависимости от того, для достижения каких целей заключается договор. Данный договор должен обеспечить гарантию для покупателя, поскольку со своей стороны продавец не должен совершать действий, которые сделать невозможным заключение основного договора.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается в силу закона и уплаченный аванс не может быть истребован обратно. В целом, в случае одностороннего отказа может быть понуждение к исполнению, а также проценты по ст. 395 ГК РФ со дня, когда основной договор должен быть заключен.
Вместе с тем, при невозможности исполнения обязательств аванс должен быть возвращен, иначе для продавца возникнет неосновательное обогащение. Неосновательное обогащение подлежит возврату, за каждый день просрочки возврата будут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ.
Договор можно заключать, удостоверив его нотариально. При этом указанный договор не содержит гарантий для покупателя, однако аванс не подлежит возврату (за исключением случая, когда обязательства по передаче доли в ООО не исполнены).
Согласно сути договора, главным обязательством сторон является обязательство покупки–продажи в будущем доли квартиры. К второстепенным обязательствам относится:
- не причинять вреда имуществу;
- не продать долю третьим лицам;
- не сдавать в аренду и иные пункты.
Предварительный договор купли продажи доли квартиры
Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.
Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».
Объектом реализации являются доли в праве владения на недвижимость, обособленные в натуре либо наличествующие лишь «на бумаге» (1/2, 3/4 и т.д.), без обозначения границ.
В свою очередь владелец, которому принадлежит вся жилая площадь, может реализовать ее долями нескольким покупателям. Предмет описывают максимально детально и полно, несоответствия в описании непозволительны.
Покупающий жилье, заключив предварительный договор, может его аннулировать, в случае, когда нашелся лучший вариант. Но необходимо не забывать, что задаток, внесенный при заключении предварительного договора останется продавцу квартиры.
Следовательно, продавцу будут возмещены вероятные издержки за время бронирования жилья за покупателем. В ситуации, когда аннулирование договора происходит по инициативе продавца, то ему придется уплатить покупателю сумму равную двум задаткам. Если договор оформлялся без задатка, то штрафы отсутствуют.
Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:
- Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
- Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
- Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
- Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
- Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
- Требуется время для снятия обременения с объекта.
Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.
Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире
Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.
Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости. Спустя некоторое время они решили продать квартиру целиком, а сумму продажи поделить, поскольку раздельная реализация долей оказалась невыгодна. В таком случае составляется договор между покупателем и двумя собственниками.
При невыполнении одной из сторон обязательств вторая сторона вправе обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора. Если это невозможно, в иске стоит рассчитать величину убытков, понесенных в результате бесцельного ожидания, и попросить об их возмещении.
Если выяснится, что условия не выполнены по уважительной причине (болезнь, срочный отъезд), суд может признать нарушителя невиновным.
Если покупатель надумал отказаться от приобретения доли в квартире, он имеет право не выполнять прописанные в соглашении условия. Однако внесенная сумма задатка останется у продавца.
При невыполнении пунктов соглашения продавцом он должен вернуть покупателю задаток в удвоенном размере.
Если при заключении договора задаток не вносился, отказавшись от его исполнения стороны ничего не теряют (кроме случаев истребования суммы упущенной выгоды через суд).
Предварительный договор купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру — очень важный и нужный документ.
Ведь подготовка к такой сделке требует время. После получения уведомления о продаже, другие участники общей долевой собственности могут размышлять о ее покупке целый месяц.
И могут согласиться на покупку.
Они имеют преимущественное право в этой сделке.
И все эти моменты необходимо учесть в предварительном договоре. В том числе и возврат задатка, св том случае, если кто-то из «дольщиков» примет решение о покупке доли в праве.
Сервис формирует для вас персональный налоговый календарь. Учитывает форму собственности, наличие сотрудников и систему налогообложения. Вам не нужно держать все в голове и искать среди всего списка налоговых дат свои. «Моё дело» напомнит об отчетных датах по смс.
Пользователи сервиса «Моё дело» получают консультационную поддержку по бухгалтерским и налоговым вопросам. В любой момент задайте экспертам вопрос по своей деятельности.
Как получить консультацию?
Эксперты консультируют в письменном виде через личный кабинет.
Обратиться в службу консалтинга может любой пользователь с оплаченным доступом к сервису.
Чтобы получить ответ на интересующий вопрос, напишите его в разделе «Консультация бухгалтера». Чем подробнее вы сформулируете вопрос, тем точнее будет полученная консультация.
По каким вопросам можно проконсультироваться?
Вы можете задать любой налоговый или бухгалтерский вопрос по вашей деятельности.
В частности, получить консультацию можно по следующим темам:
- Бухгалтерский учет малого бизнеса
- Расчет налогов по УСН, ЕНВД, ПСН
- Ведение налогового учета
- Составление отчетности
- Кадровый учет и расчет зарплаты
- Порядок документооборота
Консультации пользователям предоставляются ведущими экспертами в области бухгалтерского и налогового учета, имеющими 10-летний опыт.
Сколько вопросов можно задать?
Количество вопросов не ограничено.
При необходимости можно задать уточняющие вопросы, чтобы до конца разобраться в ситуации.
Ответ на свой вопрос вы получите в течение суток.
Не узнает ли налоговая о моих вопросах?
Вы можете быть уверены, что ваша информация не попадет в чужие руки.
Мы гарантируем полную конфиденциальность. Данные пользователя, заданные им вопросы и полученные ответы никогда не будут переданы третьим лицам, в том числе и контролирующим органам.
Сервис «Моё дело» обменивается данными с ведущими российскими банками. Достаточно подключить интеграцию.
Обмен электронными документами с банком полностью автоматизирован. Вы сможете получать банковские выписки и отправлять платежные поручения на оплату прямо из личного кабинета.
Чем полезна интеграция?
С подключенной интеграцией вы сможете проводить платежи в считанные минуты.
Вы можете создать платежное поручение на тот или иной платеж в сервисе в удобном и привычном интерфейсе, а затем просто загрузить готовую платежку в личный кабинет банка в один клик. Останется только подтвердить платеж (как правило, кодом, полученным по смс) и готово.
Также интеграция позволяет загружать из банка выписки о ваших операциях по счету. Вам больше не нужно каждый день посещать банк. Весь документооборот с ним будет проходить по электронным каналам связи.
Отслеживать актуальный остаток денег на расчетном счете банка вы можете в режиме онлайн прямо с мобильного телефона.
Как интеграция облегчит ведение учета?
Интеграция позволяет загружать выписки операций по расчетному счету в банке непосредственно в систему учета. Чтобы выписка загрузилась, нужно просто нажать на активную ссылку.
На основании загруженной выписки, в учете будут отражены операции по поступлениям и платежам. Эти операции автоматически сформируют в учете необходимые бухгалтерские проводки.
После загрузки банковских выписок отраженная в них информация по движению денег попадет во все регистры и отчеты: КУДИР, декларацию по УСН, годовую оборотно-сальдовую ведомость и бухгалтерскую отчетность. Вам не придется отражать доходы и расходы вручную.
В сервисе «Моё дело» реализован полноценный кадровый учет, а также расчет зарплаты и формирование отчетности по сотрудникам.
Учет кадров
Вы сможете вести учет по каждому сотруднику: штатному и внештатному.
В сервисе в автоматическом режиме можно сформировать:
- Трудовые договоры
- Приказы о приеме или увольнении
- Приказы о предоставлении отпусков
- Личные карточки сотрудников
Расчет зарплаты
В сервисе предусмотрен расчет любых зарплатных начислений и реализован зарплатный проект со «Сбербанком» и «Альфа-Банком».
Вы сможете рассчитать зарплату сотрудника при любом графике его работы.
Помимо зарплаты сервис выполнит расчет:
- Больничных
- Отпускных
- Премий
- Командировочных
Если сотрудник претендует на налоговые вычеты по НДФЛ, укажите это в данных на сотрудника, и расчет налога с зарплаты будет выполнен с учетом вычетов.
На основании сведений о начислениях работникам, в сервисе автоматически можно сформировать справки о зарплате для назначения социальных пособий.
Налоговый календарь сервиса заблаговременно напомнит о датах выплаты зарплаты и налогов с нее.
Отчетность по сотрудникам
Учет зарплаты и кадров в сервисе позволяет в автоматическом режиме рассчитать все зарплатные налоги и сформировать отчетность:
- Формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ
- Отчетность по формам РСВ, СЗВ-М, СЗВ-Стаж, 4-ФСС
Сроки сдачи каждого отчета отображаются в Налоговом календаре.
Перейдя по ссылке соответствующего отчета, вы без труда сможете пошагово сформировать его. А если подключить электронную подпись, отправить отчет можно, не выходя из дома.
Платите зарплату сотрудникам через банк по реестрам? Мы упрощаем выплату зарплаты: встречайте зарплатный проект со «Сбербанком» и «Альфа-Банком».
Больше не нужно начислять зарплату отдельно каждому сотруднику. Просто внесите общую сумму выплаты и выберите сотрудников, а сервис автоматически распределит суммы и начислит зарплаты. У сотрудников должны быть карты «Альфа-банка» или «Сбербанка».
Мы не останавливаемся на достигнутом: список банков и уровень автоматизации данной доработки будут расти так же быстро, как курс доллара!
Сервис сам рассчитает налоги и взносы к оплате с учетом изменений законодательства.
Вероятность ошибок по человеческому фактору исключена, поскольку расчет автоматизирован. Благодаря этому можно не опасаться штрафов и пени.
Расчет налогов
Сервис рассчитывает:
- Авансовые платежи по УСН и налог за год
- Ежеквартальные платежи по ЕНВД
- Платежи по патенту
- Суммы торгового сбора
- Налог на прибыль
- Налог на добавленную стоимость
Любой платеж рассчитывается в специальном мастере. Вы пошагово увидите, как рассчитан ваш налог.
Расчет взносов
Сервис рассчитывает:
- Фиксированные платежи ИП
- Дополнительный взнос предпринимателя
- Взносы в фонды с зарплаты сотрудников
Фиксированные взносы ИП рассчитываются с учетом даты регистрации. Вам не придется переплачивать их за неполный год работы. При расчете взносов по сотрудникам в сервисе учитывается регрессия – уменьшение ставок взносов при достижении начисленной зарплаты пороговых значений.
Дополнительные возможности
В сервисе формируется платежный документ. ООО могут сформировать платежное поручение.
Для ИП предусмотрено больше вариантов. Они могут сформировать платежку для банка или квитанцию для оплаты налога наличными. Кроме того, оплатить налог ИП смогут банковской картой или электронными деньгами прямо из личного кабинета.
Платежное поручение на оплату налога можно выгрузить прямо в ваш интернет-банк. «Моё дело» автоматически обменивается данными с ведущими банками. Вам останется лишь подтвердить платеж, и налог оплачен.
Договор купли-продажи доли квартиры
Мы знаем, как важно не переплачивать, поэтому сервис предложит безопасные способы снижения налогов. Учтет вашу систему налогообложения и форму собственности бизнеса. Каждый способ — законный и не вызовет претензий у налоговой.
Предварительный договор фиксирует основные положения купли-продажи. Ни продавец, ни покупатель не смогут их поменять в одностороннем порядке.
В частности, продавец «не поднимет» стоимость, к чему покупатель может быть не готов. А покупатель не будет затягивать сделку или пытаться «сбить цену».
Предварительный договор содержит те же условия, которые позже будут прописаны в основном.
То есть стороны получают гарантию, что договорённости не поменяются. В частности, стоимость не увеличится и не уменьшится.
Внимание! Однако такой документ не даёт полной гарантии получения жилья.
Даже суд не сможет в данном случае изменить право собственности. Но сторона, виновная в невыполнении договора, выплачивает неустойку и/или теряет задаток.
Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.
В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.
При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.
Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.
В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.
Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.
В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:
- фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
- наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
- реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.
Сделки в отношении долей в квартире имеет свою специфику. Так, сделку можно заключать только в отношении доли, если она выделена в натуре, и на нее имеется отдельное свидетельство о собственности (или иной документ, подтверждающий право на долю). Для того, чтобы стать предметом сделки, квартира должна находиться в общей долевой собственности.
Предварительный договор заключается на время подготовки к основной сделке. В частности, при продаже доли обязательным является уведомление всех собственников о предстоящей сделке. По закону им принадлежит преимущественное право на приобретение доли. Для этого владелец доли посылает им официальное письменное уведомление с условиями сделки.
И только если они отказываются от покупки, собственник доли вправе заключать сделку на свободном рынке. На время, пока продавец ждет ответа от других собственников, может быть заключен предварительный договор. По закону, если они не отвечают в течение месяца после получения уведомления, то это приравнивается к их отказу от заключения договора купли-продажи.