Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на аренду при сдаче квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.
Если подается декларация 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.
Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.
| Доход за три года | 1 080 000 Р |
| Налог 13% с дохода | 140 400 Р |
| Штраф за неподачу декларации | 39 780 Р |
| Доход собственницы в месяц | 30 000 Р |
| Неумышленное уклонение 20% | 28 080 Р |
| Пени | 18 599 Р |
| Собственница потеряла в процентах от дохода | 21,01% |
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.
Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.
Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:
- На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
- В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
- Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
- В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.
Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.
Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.
Вместе с декларацией подаются копии:
- \t
- договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
- акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
- документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
- паспорта.
\t
\t
\t
Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.
Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.
Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.
Вместе с декларацией подаются копии:
- договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
- акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
- документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
- паспорта.
Как легально сдавать квартиру в аренду
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым
Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.
- Собственник недвижимого имущества должен заключить договор найма со второй стороной.
- После заключения договора необходимо зарегистрировать его в расчётно-справочном центре.
- Уполномоченный сотрудник расчётно-справочного центра высылает копию договора найма в налоговую инспекцию.
- Налоговая инспекция уведомляет собственника, когда он должен явиться для постановки на учёт (необходимо это сделать до того, как договор найма вступит в силу).
- Арендодатель становится налогоплательщиком и обязан выплачивать налог с ренты государству.
Сумма налога на сдаваемую недвижимость напрямую зависит от периода, на который сдаётся помещение.
- Сдача жилплощади на долгий срок
- Сдача жилплощади на сутки
Налог на аренду квартиры за долгосрочный период в РБ зависит от нескольких параметров:
- Месторасположения (налог на сдачу жилья в аренду в городе Минске всегда выше)
- Количества жилых помещений в квартире
- Суммы годового дохода с ренты
Законодательство разных стран применяет разную политику к взиманию подоходного налога с населения. Существует две модели выплат:
- Прогрессивная (бедные не платят подоходный налог или же делают минимальные отчисления, богатые – платят налог, в некоторых случаях он превышает половину дохода)
- Плоская (равная сумма выплат для всех граждан страны)
Аренда недвижимого имущества может быть не только помесячной, но и:
- посуточной
- краткосрочной (не более 15 дней)
Ставка налога на жильё в таких случаях зависит лишь от одного фактора – количества комнат в жилом помещении. Чтобы сдавать квартиру на сутки, собственник должен зарегистрироваться как ИП, так как такой вид деятельности приобретает статус предпринимательской.
Тарифная ставка на посуточную аренду равна:
- 116 рублей за каждую комнату (в квартирах до двух комнат)
- 145 рублей за каждую комнату (в квартирах от трёх комнат)
Неуплата налога на аренду квартиры
Многие арендодатели задаются вопросом, можно ли избежать постановки на учёт в налоговой инспекции и, соответственно, уплаты денежного взноса за сдачу жилья. Ответ прост – можно. Но тогда собственника ждёт:
- административная ответственность
- выплата штрафных санкций
- выплата всей суммы неуплаченного налога с процентами
3 способа легально сдавать квартиру в аренду
Она наступает в том случае, если арендодатель уклонялся от уплаты платежей больше трех лет подряд, а размер долга за этот период составил 600 тыс. руб. и более.
Заключается в следующем:
- штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
- принудительные работы длительностью до года;
- арест до полугода;
- лишение свободы на срок до года.
Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), чтобы сдавать квартиру, необязательно. Однако такая возможность есть, и иногда это позволяет оптимизировать налогообложение. Для индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения (УСН) подоходный налог составит 6% от суммы дохода.
ИП обязаны ежегодно платить фиксированные взносы на медицинское и пенсионное страхование — с 2019 года они составляют как минимум 36 238 рублей в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей в год. Это существенно увеличивает итоговую сумму платежей. Однако предприниматели, которые используют УСН, могут уменьшить налог на сумму страховых взносов за счет налогового вычета — и тем самым списать до 100% налога, если у ИП нет сотрудников, и до 50%, если сотрудники есть. Для этого перечисляйте страховые взносы поквартально до того, как переведете в налоговую авансовый платеж за каждый квартал, а в конце года оформите вычет.
Хорошая новость: с 1 января 2019 года можно сдавать квартиру в аренду как ИП, не опасаясь, что придется платить подоходный налог с ее продажи. Ранее при использовании недвижимости для бизнеса этот налог был обязателен к уплате, независимо от того, как долго квартира находилась в вашей собственности. Закон от 27.11.2018 № 425-ФЗ отменил это требование. Теперь платить НДФЛ с продажи не придется ни физлицам, ни ИП после определенного срока владения квартирой. Если вы купили недвижимость до 1 января 2016 года, получили ее в наследство, в дар, по договору ренты или в результате приватизации (в любое время), этот срок составляет 3 года. Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, — 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Внимание! Если ваша квартира находится в муниципальной или государственной собственности и вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, вы можете сдать жилье в поднаем только как физическое лицо. В этом случае вам нужно будет уплатить НДФЛ.
Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. Новый налоговый режим, вступивший в силу с 1 января 2019 года, позволяет уплачивать налог на профессиональный доход — 4% в месяц в отношении доходов, полученных от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам и 6% в отношении доходов, полученных от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Такие же правила будут распространяться на арендодателей: ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% — при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.
Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 23 регионах России (с 01.01.2019 – Москва, Московская и Калужская области, Татарстан;
с 01.01.2020 – Санкт-Петербург, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Сахалинская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Красноярский и Пермский края, Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, Башкортостан). С 1 июля 2020 остальные регионы по своему желанию смогут также присоединиться к эксперименту.
Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы. Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.
Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого. Однако если вы сдаете квартиру в аренду компании и она удерживает с вас НДФЛ, в договор придется внести изменения.
Немного о том, на какой срок заключать договор. В соглашении необходимо записать дату окончания договора, который заключают на срок от месяца до пяти лет. Когда таких данных нет, то контракт действует на протяжении пяти лет. Также в соглашении нужно указать сроки, когда его могут расторгнуть. Арендодатель может внести условия, по которым выселит нанимателя: несвоевременная оплата, порча имущества, проживание посторонних граждан и т. д.
В заключение договаривающиеся стороны подписывают соглашение. С этого времени оно считается действующим, подпись нотариуса не нужна. Если контракт функционирует больше года, то его требуется заверить в Росреестре, чтобы не платить штраф надзирающим органам. Во избежание этого следует заключать соглашение на срок меньше года.
После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет. В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб.
После заключения договора и передачи квартиры жильцу арендодатель получает оплату за жилье в соответствии с условиями соглашения. Рекомендуется взять расписку обеим сторонам, чтобы предотвратить конфликтные ситуации по этому поводу. Выплату за аренду квартиры получают следующими способами:
- наличными от нанимателя;
- переводом денег на счет или карту арендодателя.
При последнем способе расписка не нужна, так как все подтверждено при оформлении перевода. При взятии платы за ЖКУ сведения о получении денег указываются во второй расписке, что предотвратит разночтения и поможет не запутаться в выплатах. Эта информация поможет арендодателю решить вопрос, как правильно сдавать квартиру в аренду.
Налог за сдачу квартиры обязан платить собственник даже в случае, когда договор найма не заключен. Ведь он получает доход, за который необходимо вносить налоги в государственный бюджет. 3-НДФЛ декларация подается ежегодно, а арендодатель выплачивает определенную сумму, которая составляет 13 процентов от доходов за сдачу жилья. Если декларация не подается, то налоговая инспекция вправе потребовать выплату штрафа, который значительно ударит по кошельку владельца квартиры. Несколько слов о том, как платить налог.
Форму декларации арендодатель заполняет сам, при этом следует иметь в виду следующие нюансы:
- когда арендодатель получает оплату за жилищно-коммунальные услуги, то он выплачивает 13 процентов с полученной за ЖКУ суммы (если наниматель сам не оплачивает коммунальные услуги по условию договора аренды);
- в декларацию входят все сдаваемые квартиры, которые принадлежат собственнику, вознаграждения, выплаты по различным соглашениям и т. д.;
- если арендодатель числится на какой-либо работе, то он вносит в декларацию подоходный налог с заработка, который платит его работодатель;
- когда владелец квартир постоянно сдает ее внаем, то он является по закону индивидуальным предпринимателем, к которому применяют другие правила.
Сумму уплаты налога подсчитывают так:
Н = П х М х 13%,
где:
Н – сумма налога;
П – плата за аренду;
М – количество месяцев (которые прописаны в договоре найма);
13% – арендная ставка.
Это еще один выгодный способ сократить налог за аренду. Для получения патента требуется уплатить 15 000 рублей за один объект (стоимость патента зависит от региона и площади сдаваемого объекта). За 2-5 квартиры размер патента составляет 45 000 рублей, а за более чем пять жилых помещений – 90 000 рублей. К таким выплатам добавляется взнос в Пенсионный фонд. Покупка патента сэкономит деньги при сдаче дорогостоящего жилья, которая облагается налогообложением.
К примеру, квартира сдавалась за 100 000 рублей ежемесячно, то по УСН собственник заплатит – 100 000 х 12 месяцев х 6% = 72 000 рублей фискального сбора. А если он выкупит патент, то сумма сбора составит лишь 43 000 рублей.
Патент заказывают в налоговом органе по месту проживания на несколько месяцев или год. Можно приобрести и патент на полгода, он стоит 7 500 рублей.
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
\n
По реестру. Ошибочно полагать, что налоговая не знает, сколько у вас квартир, и что вы с ними делаете. Сведения о собственности на недвижимость физлиц занесены в государственный реестр, открытый для ФНС.
\n
По объявлениям. Арендодатели часто дают объявление о сдаче жилья на сайтах и в местных газетах. Эти источники информации отслеживают в первую очередь, так как они позволяют сотрудникам ФНС получать актуальные сведения о базе квартир, предлагаемых внаем.
\n
По жалобе. Вычислять неплательщиков помогают «добрые» соседи, с которыми сложились напряженные отношения. Подсказывают налоговикам местные участковые, управляющие компании.
\n
Надеяться, что заработок всегда будет оставаться «в тени», по меньшей мере, неразумно, так как способов выявления нелегальных доходов граждан у налоговиков множество.
\n\n
Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря
\n
Финансовые отношения между арендодателем и арендатором начинаются с заключения договора на сдачу квартиры. В нем следует прописать сумму арендной платы в месяц, от которой в дальнейшем и будет рассчитываться сумма налога.
\n
Обратите внимание, что это требование распространяется и на тех собственников, кто зарабатывает на сдаче квартиры посуточно. Договор необходимо заключать с каждым квартирантом.
\n
Если договор аренды квартиры заключен на 11 месяцев, регистрировать его не нужно. Для договоров, которые заключаются на 12 месяцев и более, требуется регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.
\n
Чтобы зарегистрировать договор, необходимо обратиться в отделение Росреестра в вашем городе или воспользоваться услугами МФЦ. К договору (в трех экземплярах) необходимо приложить:
\n
- \n
- правоустанавливающие документы на жилплощадь,
- чек об уплате госпошлины (в размере двух тысяч рублей).
\n
\n
\n
При подаче документов необходимы оригиналы паспортов арендатора и арендодателя.
\n\n
\n
Существуют основания для отмены налогового бремени для собственника недвижимости.
\n
Арендатор платит налоги сам. Самостоятельно оплачивать налоговые взносы должны организации, которые арендуют жилье для своих сотрудников, а также индивидуальные предприниматели, адвокаты, нотариусы, то есть квартиросъемщики, которые не являются физическими лицами. В этом случае налоговая сумма ежемесячно удерживается арендатором из арендной платы. А при наступлении отчетного периода он сам подает документы в ФНС и оплачивает сумму.
\n
Квартира сдана безвозмездно. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов возможна, если владелец не получает арендной платы, то есть предоставляет свое жилье бесплатно. Подтвердить этот факт позволяет договор, в котором прописаны условия бесплатного предоставления жилья.
\n
Контролирующие службы не всегда нормально смотрят на такие договоры. Факт безвозмездности в случае проверки придется доказывать. Например, аргументируя, что вы предоставили жилье нуждающимся — семье, которой требуется временное жилье. Но если в ходе проверки у владельца квартиры будут выявлены подозрительные поступления на банковский счет, велика вероятность привлечения его к административной ответственности.
\n
Квартира предоставлена родственникам. Даже если на жилплощади живут дети, сестра или брат с семьей, другие близкие или дальние родственники, заключить договор безвозмездного пользования необходимо. Это обезопасит в случае налоговой проверки. Кроме того, в таком договоре можно указать, имеют ли право родственники регистрироваться на жилплощади (временно или постоянно), срок проживания. В случае разногласий (а такие бывают даже между родными людьми) так будет проще отстоять свою квартиру.
\n
Других законных оснований не платить налог за сдачу квартиры не существует.
- Основания для уплаты налога за сдачу квартиры
- Как налоговая выявляет должников
- Договор найма квартиры. Особенности
- Как рассчитать налоговую ставку
- Как заплатить налог
- Как не платить налог за сдачу квартиры
По реестру. Ошибочно полагать, что налоговая не знает, сколько у вас квартир, и что вы с ними делаете. Сведения о собственности на недвижимость физлиц занесены в государственный реестр, открытый для ФНС.
По объявлениям. Арендодатели часто дают объявление о сдаче жилья на сайтах и в местных газетах. Эти источники информации отслеживают в первую очередь, так как они позволяют сотрудникам ФНС получать актуальные сведения о базе квартир, предлагаемых внаем.
По жалобе. Вычислять неплательщиков помогают «добрые» соседи, с которыми сложились напряженные отношения. Подсказывают налоговикам местные участковые, управляющие компании.
Надеяться, что заработок всегда будет оставаться «в тени», по меньшей мере, неразумно, так как способов выявления нелегальных доходов граждан у налоговиков множество.
Финансовые отношения между арендодателем и арендатором начинаются с заключения договора на сдачу квартиры. В нем следует прописать сумму арендной платы в месяц, от которой в дальнейшем и будет рассчитываться сумма налога.
Обратите внимание, что это требование распространяется и на тех собственников, кто зарабатывает на сдаче квартиры посуточно. Договор необходимо заключать с каждым квартирантом.
Если договор аренды квартиры заключен на 11 месяцев, регистрировать его не нужно. Для договоров, которые заключаются на 12 месяцев и более, требуется регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.
Чтобы зарегистрировать договор, необходимо обратиться в отделение Росреестра в вашем городе или воспользоваться услугами МФЦ. К договору (в трех экземплярах) необходимо приложить:
- правоустанавливающие документы на жилплощадь,
- чек об уплате госпошлины (в размере двух тысяч рублей).
При подаче документов необходимы оригиналы паспортов арендатора и арендодателя.
Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы
Существуют основания для отмены налогового бремени для собственника недвижимости.
Арендатор платит налоги сам. Самостоятельно оплачивать налоговые взносы должны организации, которые арендуют жилье для своих сотрудников, а также индивидуальные предприниматели, адвокаты, нотариусы, то есть квартиросъемщики, которые не являются физическими лицами. В этом случае налоговая сумма ежемесячно удерживается арендатором из арендной платы. А при наступлении отчетного периода он сам подает документы в ФНС и оплачивает сумму.
Квартира сдана безвозмездно. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов возможна, если владелец не получает арендной платы, то есть предоставляет свое жилье бесплатно. Подтвердить этот факт позволяет договор, в котором прописаны условия бесплатного предоставления жилья.
Контролирующие службы не всегда нормально смотрят на такие договоры. Факт безвозмездности в случае проверки придется доказывать. Например, аргументируя, что вы предоставили жилье нуждающимся — семье, которой требуется временное жилье. Но если в ходе проверки у владельца квартиры будут выявлены подозрительные поступления на банковский счет, велика вероятность привлечения его к административной ответственности.
Квартира предоставлена родственникам. Даже если на жилплощади живут дети, сестра или брат с семьей, другие близкие или дальние родственники, заключить договор безвозмездного пользования необходимо. Это обезопасит в случае налоговой проверки. Кроме того, в таком договоре можно указать, имеют ли право родственники регистрироваться на жилплощади (временно или постоянно), срок проживания. В случае разногласий (а такие бывают даже между родными людьми) так будет проще отстоять свою квартиру.
Других законных оснований не платить налог за сдачу квартиры не существует.
Легально сдают недвижимость в аренду, если предприниматель выбрал другой режим – патент. Его отличие от УСН заключается в том, что он платит все взносы «авансовым платежом», предсказывая свой доход за год вперед.
Региональные власти устанавливают размер налога. Покупают патент на шесть или двенадцать месяцев. Этот налоговый режим выбирают владельцы дорогостоящих квартир, получающие с их сдачи высокий доход.
Лица, вселяющиеся в арендованное жилье, не уплачивают налоги вовсе. Им надлежит только выплачивать ежемесячные сборы в полном размере и в установленный срок. Уплата коммунальных платежей оговаривается отдельно и прописывается в договоре. Для России редкость – взимание с квартиросъемщика платы за коммунальные услуги.
И все-таки в Налоговом Кодексе РФ есть исключения: собственник не платит налог за недвижимость. Это происходит тогда, когда работодатель, будучи юридическим лицом, арендует ее для лучшего сотрудника. В таком случае он – налоговый агент сотрудника, и на этом основании собственник освобождается от уплаты налога и платит его предприятие.
- Если арендодатель прописал в договоре помимо ежемесячных арендных взносов оплату коммунальных услуг, сумма налога за сдачу квартиры возрастает. С них тоже уплачивают 13% в бюджет. Понятно, почему у многих собственников арендных квартир отсутствует пункт оплаты коммунальных услуг.
- Уплата коммунальных услуг самим арендодателем влечет за собой уплату с них тоже 13% в бюджет помимо учета арендной платы.
- Включение в одну декларацию платежей со всех объектов налогообложения (квартира, дом, гараж).
- Обязательное указание суммы налога с зарплаты, если собственник жилья работает где-то официально.
Для расчета используют следующую формулу: Н=А*С*13%. Как можно расшифровать ее?
- А – общая сумма арендных платежей.
- С – кол-во месяцев, когда жилплощадь сдавали в аренду.
- Н – то, что надо уплатить в бюджет после проведения расчетов.
Например, гражданин Сидоров сдает в аренду собственную однокомнатную квартиру площадью 43 кв. метра за 54 тыс. рублей последние восемь месяцев. Получается, что он должен уплатить в бюджет 56160 рублей (54000*8*13%) единовременно.
По такой же формуле проводят расчеты и ИП с упрощенной схемой налогообложения. Для них изменяется только процентная ставка – 6%.
Сдача жилплощади в аренду – популярная услуга, которую предоставляют арендодатели всем нуждающимся в ней людям за умеренную плату. Так как они получают доход, важно ежегодно уплачивать в бюджет налог в размере 13% или 30% для физических лиц и 6% для ИП с УСН.
Чтобы избежать проблем, лучше уплачивать его, предварительно заполнив декларацию. В противном случае грозит крупный штраф или уголовная ответственность.
Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется
Законы о создании федеральной платформы-агрегатора по обязательному учету арендных отношений Госдума может рассмотреть уже этой осенью, а заработает проект в следующем году. Такую информацию озвучил гендиректор госкорпорации ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Он сообщил, передает РИА Новости, что это станет частью масштабного проекта по обелению рынка арендного жилья. На новом портале будут регистрироваться сделки по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в «серой» зоне — без уплаты налогов в бюджет.
К инициативе, конечно, вопросов очень много, это проект не одного дня, полагает управляющий партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Алим Бишенов. Это сложная цифровая телекоммуникационная структура, на разработку которой может быть потрачено более сотни миллионов рублей, при этом, скорее всего, за счет государства. Из вопросов при этом стоит обозначить — будет ли сформирован механизм, обязывающий всех арендодателей регистрироваться в этой системе.
Пока есть понимание, что это предполагает добровольное участие, а если это так, то только часть рынка сможет быть «обелена», уверен юрист. На практике окажется, что те, кто не согласен с новыми условиями, продолжат работать в «серой» зоне, и механизма как их отследить и привлечь к ответственности пока не существует.
Это большая проблема, которую также решить за один год не выйдет, отмечает он. Для этого необходимо формировать дополнительную крупную структуру отслеживания массы сервисов по сдаче арендного жилья, вплоть до мониторинга соцсетей и мессенджеров, что не коррелирует в данный момент с множеством законодательных актов. А это может быть вполне справедливо расценено обществом как попытка государства вмешаться в частную жизнь граждан.
Соответственно, делает вывод Алим Бишенов, формирование единого государственного портала по интеграции рынка арендного жилья может быть сопряжено с сопротивлением со стороны участников этого рынка. Люди массово потеряли в доходах, при этом цены растут, экономика на пороге рецессии, и тут возникает еще один инструмент по пополнению казны за счет граждан. Хотя, конечно, с законодательно точки зрения — это действительно оптимальное решение проблемы «серого» рынка аренды.
Прозрачная удобная и доступная платформа-агрегатор защищает в первую очередь интересы добросовестных арендаторов и арендодателей. Проведение сделок через нее исключает факты мошенничества, позволяет более тщательно следить за этим рынком и делает информацию доступной для всех российских ведомств. Это польза и для статистики, и для налоговых органов, которые ежегодно недополучают с этого рынка миллиарды рублей. Но как, как уже отмечено, наиболее сложная проблема — привлечь в эту систему арендодателей, указывает юрист.
В случае, если такая система начнет работать, в нее придут не более 50% всех участников арендного рынка, считает Алим Бишенов. Это уже хороший результат — наполнение государственной казны за счет налогов от сдачи квартир в аренду увеличится, и государство через годы отыграет вложения в инфраструктуру системы. Однако прогнозных 200 млрд рублей в год, скорее всего, мы не увидим.
По мнению юриста, в правительстве это осознают, и поэтому может быть продолжена корректировка законодательства. В частности, как вариант, могут быть еще больше повышены налоги на недвижимое имущество, поскольку часть его сдается по серой схеме. Это стало бы платой за недобросовестность некоторых собственников, но, с другой стороны, было бы не справедливо по отношению с честным налогоплательщикам.
- Чубайс не ушел под Шувалова
Кабмин устроил большую чистку среди институтов развития. Причем с некоторыми решили не церемониться — их просто ликвидируют. Некоторые — объединяют. Иногда — в довольно странные гибриды - Возможна ли российская школа без «Войны и мира»
Рассмотреть возможность убрать огромные тома таких классических литературных произведений, как «Война и мир» и «Тихий Дон» из школьной программы предложила доцент Московского городского педагогического университета (МГПУ), кандидат филологических наук Ирина Мурза. Предложение немедленно вызвало бурную дискуссию в СМИ, педагогической, филологической и родительской среде, дойдя даже до Госдумы - Армения. На пути к катастрофе
Как Никол Пашинян довел Армению до военной капитуляции и почему он до сих пор у власти
Политика конфиденциальности
Условия использования материаловСвидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС 77-31428 от «07» марта 2008 г.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия
Похожие записи: