Можно ли покупать квартиру если дом попал под реновацию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли покупать квартиру если дом попал под реновацию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Почему в домах под снос продают либо покупают комнаты и квартиры? Основная причина — предполагаемая выгода. Исходя из сути программы реновации: жилые метры в доме «под снос» меняются на новые в том же районе, но с тем отличием, что современные мерки комфорта и удобства даже среднестатистического жителя города несколько выше прежних.

Была «однушка» – получит её же, трёшка – соответственно. Если обычная «двушка» ранее равнялась примерно 45 кв.м., то в современной высотке она составит не меньше 58 кв.м. Т.е. покупаются квартиры с тем умыслом, чтобы выгадать дополнительные «новые» метры современной новостройки в престижном районе.

Тот, кто продаёт этот род недвижимости, возможно, преследует цель побыстрей съехать с полуразвалившегося дома, в основном, в тех же целях безопасности и комфорта.

Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?

Присмотримся к плюсам:

Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.

Минусы также очевидны:

Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.

Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:

Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.

Сомневаетесь, что такой способ покупки вам подходит? Прочтите об альтернативных вариантах купли-продажи квартиры:

с пожизненным проживанием продавца;
находящейся в залоге у банка;
по переуступке прав.

Для собственника квартиры:

Копии всех страниц паспортов всех членов, проживающих в данной квартире.
Выписка из ЕГРН.
Выписка из домовой книги.
Копия финансово – лицевого счёта квартиры.
Согласие супруга (и) о том, что претензий на отчуждение жилого помещения нет. Обязательно заверенное у нотариуса.
Согласие на обработку персональных данных.
Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
Банковские реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения.

А также:

Кто является собственником квартиры.
Количество собственников совершеннолетних и несовершеннолетних, их долевое имущество.
На каком основании установлено право собственности.
Документ о приватизации, с указанием лиц, участвующих в ней.
Наличие обременений.
Имеющиеся изменения, если была сделана перепланировка.
Выписка из ЕГРН об истории операций с квартирой, включает информацию с 1998 года.
Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг или невыплаченная ипотека.

Покупателю перед заключением сделки необходимо удостовериться, что Продавец не подписывал соглашения о переселении с администрацией города.

Для составления договора необходим документ, удостоверяющий личность покупателя. А также согласие от супруга (и) на проведение сделки. После заключения договора на руках у него должны остаться следующие бумаги:

Договор купли-продажи по закону считается устанавливающим право документом. На его основании у нового владельца появляется право собственности.
Акт приема-передачи. Его наличие красноречиво свидетельствует о том, что имела место фактическая передача квартиры от одной стороны (продавца) к другой (покупателя).

Факт регистрации права собственности подтверждается полученной из единого реестра выпиской.

Необходимо тщательно проверять предоставляемые документы на подлинность, на количество прописанных в квартире людей (дабы исключить возможность притязаний на эту недвижимость после её продажи новому собственнику). Не было ли незаконных перепланировок. Поэтому перед этим не лишним будет тщательно изучить техническую документацию квартиры.

Стоит проверить состояние электропроводки, сантехничесого оборудования, эффективность работы отопления, наличие коммуникаций. Обратить внимание на уровень влажности в доме, посмотреть нет ли плесени.

В ДКП на квартиру в доме на расселение, как и в любом другом подобном договоре, должны содержаться определённые обязательные условия, в отсутствие хотя бы одного договор считается не заключённым.

Наименование документа и место заключения.
Указание сторон договора.
Указывают точные характеристики квартиры.
Суть сделки.
Цена.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после заключения договора.

Во избежание дальнейшего признания его недействительности, в ДКП обязательно должна содержаться информация о том, что покупатель уведомлён о ветхости и аварийности жилого помещения и тем самым не введён в заблуждение изначально.

Только в этом случае сделка будет действительной. Это и будет существенным отличием этого документа, связанного с покупкой – продажей объекта недвижимости в ветхом доме под снос.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ветхом доме
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ветхом доме

Цена может быть ниже или выше данной БТИ. Но теххарактеристики должны отражать данные техпаспорта и справки БТИ (справка формы 7). Необходимо также указать список лиц, зарегистрированных в комнате на момент заключения договора, предоставив справку формы 9.

Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в квартире в ветхом доме
Скачать образец договора купли-продажи комнаты в квартире в ветхом доме

Если вы приобрели жилье в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом одновременно с регистрацией нового жилья в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.

То есть если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.

Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.

Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.

Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.

Покупка квартиры под снос и новые правила расселения!

Московские власти успокаивают интересующихся какую квартиру дадут при сносе дома если квартира приватизирована: вне зависимости от условий проживания и формы собственности, компенсация будет одинаковая. Новая квартира окажется не меньше предыдущей по совокупной площади. Возможно, на 20% больше.

Дополнительные документы можно не оформлять. Московские власти знают точно при сносе дома что положено собственнику и предоставляют компенсацию.

Жильцам обязаны предоставить жилье равной площади в бывшем районе.

Точное исполнение закона невозможно, но это выгодно для жильца. Невозможность точного исполнения толкуется в пользу гражданина. Он получает жилье большей площади, порядок расселения при сносе дома уже утвержден московским правительством.

На выбор дается три варианта квартиры. Определенным действующим порядком предоставления жилья, переселенец имеет возможность отказаться от двух квартир, но третью должен выбрать.

В противном случае московские власти самостоятельно определяет новое жилье для людей, подпадающих под программу реновации.

Что дадут при сносе за комнату. За комнату предоставят квартиру.

Правительством определен порядок:

Требуется подтвердить владение площадью и передать ее государству в соответствии с аварийностью помещения. Государство обязано выдавать компенсацию. Размер оплаты прописывается в договоре.

Помните: градоначальник не заинтересован давать большие деньги. Нужно подтвердить высокую рыночную стоимость. Это одинаково относится к долевому владению квартиры, так и к полному.

Если коротко, то можно. Законодатель считает нормой приватизацию квартиры. Даже в условиях проходящего переселения.

Некоторые полагают, что приватизация невозможна из-за признания дома аварийным. Закон встает на сторону гражданина и он получает возможность стать полноправным владельцем недвижимости. Порядок действий также определен законодателем.

Закон определяет порядок приватизации аварийной квартиры:

Нужно собрать необходимый пакет документов, который подтверждает ваши права на жилую площадь.
Затем заручаетесь разрешением проживающих с вами в жилом помещении людей. В том числе, квартирантов. Об этом прямо говорит Гражданский кодекс и законы, касающиеся проведения реновации в Москве.
В случае коммуналки порядок примерно такой же. Заручаетесь поддержкой всех жильцов коммунальной квартиры и всех, кто прописан.
Написать заявление и оплатить госпошлину. Молодым семьям закон, действующий в московском регионе может позволить льготные условия.
С готовым заявлением направляйтесь в Росреестр, где и проходите регистрацию всей процедуры.
Спустя два месяца нужно забрать документы.

Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?

Выбрать денежную компенсацию или новое жилье

Если необходимо прописывать на площади детей или стариков, рекомендуется получить новую квартиру. Конкретная процедура определена законодательством.

Деньги рекомендуется получить в том случае, если квартира в пятиэтажном доме под снос не очень нужна. В этом случае лучше получить деньги, которые можно направить на разные полезные вещи.

Реновация подразумевает возможность получить компенсацию, если получаете квартиру меньшей площади.

Хотя законодательством установлено, что человек или семья в целом получают недвижимость равной площади, иногда это выполнить невозможно. Например, если будет сноситься дом, в котором социальная норма жилья выше среднего. В новостройках подобных квартир может не оказаться.

Порядок выдачи компенсаций регламентируют некоторые статьи Гражданского кодекса, а также основной закон о реновации, который определяет как именно проходит строительство нового жилья.

Для переселенцев из Томилино или иных районов это выгодно. Фактически, личный счет гражданина увеличивается за счет решения Москвы уничтожать старые дома. В новостройках цена квадратного метра будет выше.

Реестр МФО
Реестр коллекторов
Узнать кредитную историю
Вопрос юристу
Калькулятор займов
Кредитный рейтинг
Реестр бюро КИ

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.

Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.

С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.

Купля-продажа квартиры, которая причислена к ликвидационному фонду, практически ничем не отличается от купли-продажи обыкновенной квартиры. Единственное, что Покупатель должен будет выполнить дополнительно, – это заранее получить и проверить всю необходимую информацию о доме «под снос». Для этого:

Выясните, действительно ли конкретный дом включен в программу реновации. Посетите официальный сайт Мэра Москвы и введите адрес здания в поисковую строку. Дома, включенные в программу реновации, отмечаются на карте голубым цветом. Новостройки, в которые будут переселяться жильцы, отмечаются на карте оранжевым цветом. Вы также можете ознакомиться с текстовым списком адресов, по которым будут располагаться новостройки.

За последние несколько месяцев стали видны изменения себестоимости объектов недвижимости из-за программы реновации.

По предварительной оценки экспертов, программа реновации должна была снизить себестоимость на квартиры в Москве, однако этого не произошло.

Рыночная реакция оказалась более чем спокойно и показала только небольшое повышение показателей себестоимости на объекты жилой недвижимости в целом.

Необходимо обращать внимание, что был зафиксирован резкий скачок цен на вторичку, в частности на дома, которые стали участниками программы. Однако это уже в прошлом и сейчас ситуация стабилизировалась.

Чтобы купить квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве, сейчас нужно быть готовым заплатить на 20 – 25% выше, недели они стояли год назад.

Во многом это связано с повышением спроса на дома, относящиеся к категории хрущевки.

Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:

Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.

Обратите внимание! Новые квартиры, полученные по программе реновации, одинаковы по площади со старыми. Но если гражданин хочет получить большее жилье, он может доплатить определенную денежную сумму.

Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.

На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.

К-во комнат	Однокомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
Цена (млн. руб.)	3 100 000 – 4 500 000	6 250 000 – 7 500 000	9 300 000 – 14 500 000
Площадь (м. кв.)	29 — 33	46 – 48	61 — 79

Будьте внимательны! На окончательную стоимость квартиры влияет состояние многоэтажки, ее удаленность от городского центра и транспорта: чем больше расстояние между домом и центральными улицами, тем дешевле обойдется квартира.

Некоторые граждане решили приобрести комнаты в домах, подлежащих сносу, с целью получить за них однокомнатные квартиры. Возможно ли это? Эксперты утверждают, что да.

Они утверждают, что если гражданин владеет комнатой в доме, предназначенном для сноса, он может получить отдельную квартиру. Это правило касается только комнат в квартирах коммунального заселения. В итоге, гражданин получит квартиру-студию.

Реновация – это программа расселения малоимущих граждан. На месте старого дома застройщик возводит новый, современный и красивый дом, а расселенцы ветхого жилья получают новые, чистые, отремонтированные квартиры в городе. Собственно, реновация решает сразу две проблемы города – людей переселяют в более комфортные условия, а город получает красивый внешний облик.

Если бы программа реновации имела одни плюсы, то ее не ругали бы сами москвичи. Итак, за что же не любят реновацию собственники ветхого жилья? Вы не сможете выбрать себе район, в котором будет находиться Ваша новая квартира. Это сродни лотерее и может быть, Вам повезет и это не будет окраина города. И не промзона. Но Вы же не об этом мечтали? Сроки переселения весьма растянуты. И могут затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет.

До реновации цены были не высокими, и купить квартиру могли покупатели даже с очень ограниченным бюджетом. Но реновация не только подняла интерес к данному виду жилья, но и создала спрос, благодаря которому увеличилась и стоимость жилья.

Теперь, квартира в старой пятиэтажке по цене может посоревноваться с квартирами-студиями в новостройках. Несмотря на завышенную стоимость квартир в старых домах, не забывайте, что состояние пятиэтажки, доступность метро и другого транспорта тоже оказывают влияние на окончательную стоимость квартиры.

И не смотря на некоторые минусы программы реновации, все больше семей задумываются о покупке квартиры именно в старом доме. Кто-то готовится к этому вопросу давно, и приобретает за собственные накопленные деньги, ну а кто-то решает взять ипотеку. Но согласны ли банки на ипотеки в старых и ветхих домах?
Как показывает практика, в более чем 90% случаев – банк отказывает в ипотеке на такой вид жилья.

Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Все собственники жилья в доме под расселение получают квартиры? Да, даже те, кто владеет просто комнатой. В новом доме, построенном по реновации, они получают квартиру-студию. И все же, стоит ли становиться участником программы реновации?

Программа реновации – это отличная возможность улучшить свои жилищные условия.
Да, этот процесс может быть не быстрым, есть риски переехать из привычного района в менее престижный и знакомый; но новая, просторная и светлая квартира в новостройке будет хорошим вознаграждением Вам за все усилия.

В соответствии с действующим законодательством, в случае, если дом признан подлежащим сносу, орган местного самоуправления обязан уведомить об этом собственника и в последующем заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. До момента, когда собственник подпишет с администраций такое соглашение, он еще вправе свою квартиру продать. Никаких препятствий этому не существует. Если соглашение подписано, то продать и, соответственно, купить эту квартиру уже невозможно. Следует учесть, что купить можно только приватизированную квартиру. Если квартира муниципальная и не приватизирована, то продать такую квартиру нельзя.

Чтобы провести покупку жилья в доме, попадающим под снос, в первую очередь необходимо убедиться, можно ли это сделать с юридической точки зрения. В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года, собственник жилого помещения уведомляется в письменной форме об акте изъятия жилого помещения не менее чем за год. Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, у него есть право продать ее до подписания договора мены на новое жилье.

Возможность получения более выгодного жилья после сноса дома, конечно, является одним из главных преимуществ. Покупка квартиры в доме под снос предоставляет право стать на очередь по улучшению жилищных условий. К тому же она приобретает черты выгодного финансового вложения, если учесть, что стоимость старых квартир в ветхих домах снижается до 25%. Однако подобное решение имеет и свои нюансы. Нельзя утверждать, что расселение произойдет, даже если заявлены все его сроки. На изменение планов градостроительства влияет огромное число различных факторов, начиная от затянувшихся судебных процессов и заканчивая финансовым кризисом в стране.

Подводя итоги, хочу отметить, что принятие решения о покупке жилья под снос должно сопровождаться представлениями о конечной цели подобной сделки. Необходимо четко понимать, как именно происходит процесс расселения, каковы сроки сноса дома и на какую жилплощадь в итоге можно рассчитывать. Если цель покупки это инвестиции, то, прежде всего, стоит проанализировать, есть ли в этом смысл с финансовой точки зрения. Также важно оценить все возможные риски данной сделки. Если же целью приобретения квартиры являются личные нужды, то стоит задуматься вдвойне. Ведь неизвестно, когда и какая квартира Вам будет предоставлена взамен, каково ее месторасположение, и насколько локация окажется подходящей для Вас, а это является немаловажными факторами.

В последнее время термин «реновация» набирает популярность. Программа реновации – это программа расселения граждан из ветхого малоэтажного жилья. Старые жилые помещения, из которых переселяют жителей, подлежат реконструкции или сносу. Вся программа направлена на улучшение жилищных условий граждан и изменение внешнего облика городов, стремящихся к модернизации.

Все преимущества связаны с возможным попаданием под программу реновации в Москве, то есть переселения из ветхого жилья в новые помещения, пригодные для проживания. Специалисты выделяют следующие преимущества покупки жилья в старых пятиэтажных хрущевках:

Возможность сэкономить деньги. Стоимость хрущевки в доме под снос ниже стоимости нового, только что отремонтированного жилья. Это значит, что купив жилое помещение в старом доме и попав под программу реновации, покупатель сможет значительно сэкономить денежные средства и остаться «в плюсе», потому что будет переселен в новое жилье, которое стоит значительно дороже. Сумма вложений в данном случае окажется значительно меньше реальной стоимости новой квартиры, в которую гражданин может быть переселен.
Возможность в будущем получить просторную квартиру. Владельцев тесных комнат в ветхом жилье переселяют в новые, просторные жилые помещения. Таким образом, покупка жилья в старых хрущевках дает возможность не только сэкономить, но и получить просторное жилье без серьезных вложений.
Возможность получить квартиру с полной отделкой. В большинстве случаев жилье в новостройках сдается без отделки. Это значит, что после приобретения нового жилья, гражданину еще придется потратить большую сумму на ремонт. Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.
Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения. К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха. Все это значит, что при переселении из хрущевки гражданин не только станет владельцем новых квадратных метров, но и получит доступ к новым социально-значимым объектам.

Нельзя забывать, что у любой сделки есть свои риски. Такие риски есть и у покупки квартиры в доме под реновацию в Москве. Рассмотрим основные из них:

Отсутствие четко закрепленных правил переселения. Гражданин, покупающий жилое помещение, не может знать точно, куда именно его переселят. Переселение может происходить как в тихие и спокойные районы, так и в районы, расположенные рядом с промышленной зоной, что будет не очень приятным сюрпризом для переселяемого гражданина. Также возможно переселение на окраину города, где строятся новые дома. Больше всех в таком случае рискуют те жители, которые хотят переселиться в конкретные районы. Застраховаться от неприятной смены локации в таком случае не получится.
Потеря денежных средств. Несмотря на те преимущества, которые были рассмотрены ранее, покупатель все равно может потерять часть своих денежных средств. Вероятность «потерять в цене» есть в тех случаях, когда купленная хрущевка находится в более ликвидном районе, чем новое жилье, предоставляемое по программе реновации. Однако это происходит не так часто, поэтому вероятность «прогадать» минимальна. Даже если окажется, что стоимость квадратного метра в новой квартире меньше, чем в купленной хрущевке, убытки окажутся незначительными.
Сроки переселения. Все жители домов, попавшие под программу реновации, должны быть переселены, однако сразу переселить всех граждан из старого жилья не получится. Это значит, что кто-то переедет на новую квартиру раньше, а кто-то – позже. Человек, приобретающий хрущевку, не может точно знать, в какие сроки их дом будет расселен. Переселение может затянуться на несколько лет или даже на целое десятилетие (особенно в столице). Поэтому приобретая такую квартиру, нужно четко знать сроки переселения. В противном случае приобретатель может оказаться в невыгодной для себя ситуации.
Возможность отказа от программы реновации. На программу реновации выделяется большое количество государственных и муниципальных денежных средств. Из-за нестабильной экономической ситуации часть средств может понадобиться на другие нужды города или государства, поэтому реновация частично может быть отменена. Важно помнить, что никто не застрахован от попадания в такую ситуацию.

Если раньше квартиры в старых пятиэтажках были вариантом непривлекательного жилья, то теперь спрос на нее вырос. Это значительно повлияло на цену подобных квартир, потому что владельцы таких жилых помещений пытаются совершить выгодную сделку и «остаться в плюсе».

Сейчас на рынке недвижимости установился следующий порядок цен в московских хрущевках.

Количество комнат	1	2	3
Средняя стоимость (в млн. рублей)	3,1 – 4,5	6,25 — 7,5	9,3 – 14,5
Площадь (в м²)	29 — 33	46 — 48	61 — 79

Важно! Окончательная цена зависит от состояния дома, а также от его удаленности от центра города и транспортного сообщения: чем дальше от центральных улиц, тем дешевле.

Многих жителей городов интересует вопрос, можно ли приобрести квартиру в доме, построенном по программе обновления жилого фонда.

Покупка такой недвижимости возможна только после завершения строительства и первой волны переселения. Это значит, что, пока граждане, стоящие в очереди, не будут расселены, продажа квартир в таких домах не начнется. На продажу выставляются только «лишние» жилые помещения, в которых не нуждаются переселяемые граждане. Происходить это будет только на позднем этапе заселения жилых комплексов, построенных по реновации, то есть через 2-3 года после расселения всех переселенцев.

Есть сведения, что за столичную «однушку» придется заплатить около 6,5 млн. рублей. Цена же трехкомнатной квартиры составит примерно 12,5 млн. рублей. Точную сумму назвать невозможно, так как окончательная стоимость будет зависеть от площади и планировки жилого помещения.

Термин «реновация» снова всколыхнул Москву в 2017 году. Он подразумевает процесс улучшения отдельно взятых элементов без разрушения целостности всей структуры. В реалиях жилищного вопроса это программа сноса ветхого жилья с последующим переселением жильцов в новые дома. Таким образом решается не только проблема улучшения жилищных условий населения, но и улучшается городской облик.

Изначально в проекте сноса домов указаны пятиэтажные жилые объекты – застройки 60-х годов, известные как «хрущевки». Программа 2017 года несколько расширила список серий жилых построек – их перечень составил 7934 дома. После проведенного голосования среди жильцов эта цифра сократилась до 5000.

Исключение составляют объекты исторического и культурного наследия. В этом случае программа предусматривает не снос, а ремонт домов.

При правильном подходе подобное капиталовложение имеет массу преимуществ. Главное – тщательно разобраться во всех нюансах сделки, а лучше всего, доверить ее проведение опытным юристам.

Экономия бюджета – стоимость квартиры в «хрущевке» значительно ниже, чем у аналогичных квартир в новом фонде.

Возможность увеличить квадратуру жилья.

Материальная выгода – себестоимость полученной в результате реновации квартиры значительно превышает себестоимость старого жилья, что может стать основой для выгодных инвестиций.

Жилье с отделочными работами – практически каждая квартира в новостройке требует дополнительных вложений на ремонт. Жилье по программе реновации предоставляется со всеми отделочными работами.

Близость всей необходимой инфраструктуры.

Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:

Проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);

Удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;

Убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;

Проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.

После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:

Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.

Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.

Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).

Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.

После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.

Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.

Покупаем жилье под снос: выгода и риски сделки

И собственникам, и нанимателям по договору социального найма нужно внимательно проверить все документы, связанные с квартирой (договор социального найма; если вы собственник — свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, технический паспорт на квартиру, если вы приобрели жилье до 2008 года). Если у вас на руках нет всех документов, необходимо оперативно восстановить и оформить их.

Если вы очередники, убедитесь, что в учетное дело вашей квартиры внесены все члены семьи. Для этого надо обратиться в Департамент городского имущества столицы. Дело в том, что норму — 18 кв. метров на человека — будут предоставлять исходя из количества тех, кто внесен в учетное дело. Если в учетное дело внесен только ответственный квартиросъемщик, у остальных членов семьи сохранится право проживания в новой квартире, но ее площадь будет рассчитана на одного человека.

Эксперты отмечают, что у некоторых граждан, которые получили жилье от предприятий в советские годы, нет никаких документов о социальном найме. Не осталось даже советских ордеров, только прописка. Все граждане, которые получили жилье на законных основаниях до 2005 года, имеют право на заключение договоров социального найма, если подтвердят законность их вселения. Всем, кто еще не заявлял о себе, и у кого нет соответствующих документов, нужно обратиться в Департамент городского имущества для решения ситуации.

Если по объективным причинам гражданину не подходит квартира, например (высокий этаж), в силу заболевания, то ему обязательно предложат другой вариант.

Вместо предложенных Фондом реновации квартир, жители расселяемого дома могут получить деньги. На этом коммуникация москвичей с Фондом реновации закончится, и они смогут самостоятельно приобрести любое жилье на свой вкус. Денежная компенсация в таком случае рассчитывается исходя из независимой оценки стоимости старой квартиры. При этом на денежную компенсацию могут рассчитывать только собственники. Если наниматели хотят получить деньги вместо новой квартиры, им необходимо приватизировать жилье, и на этот процесс должны быть согласны все, кто указан в договоре соцнайма.

Программа реновации гарантирует переселение в районе проживания. Если вы хотите переехать в другой район, то в момент переселения дома вам нужно написать заявление об этом в столичный Департамент городского имущества. Приоритет в предоставлении новых квартир в районе будет у тех, кто в нем жил раньше. Однако при наличии свободных квартир в желаемом районе новая квартира может быть предоставлена по заявлению гражданина. В данном случае речь идет о равноценной квартире.

Как правило, общая площадь равнозначной квартиры, которая изначально предлагается всем переселенцам, на 15–20% больше, чем площадь их старой квартиры. Увеличение происходит за счет более просторной кухни, прихожей, коридора, ванной и туалета. По потребительским характеристикам (площадь, количество комнат, район, улучшенная отделка) новая квартира является такой же или лучшей по сравнению со старой.

По желанию москвичи могут получить равноценную квартиру, то есть ее рыночная стоимость равна рыночной стоимости старой квартиры.

Получение равнозначной квартиры для жителей выгоднее, чем получение равноценной, в том числе и потому, что стоимость квадратного метра в новых домах выше, чем в пятиэтажках, включенных в программу реновации.

Программа реновации ускоряет процесс получения новых квартир для очередников. Они получат новое жилье быстрее, чем получили бы, стоя в очереди, но не быстрее, чем другие переселенцы.

Очередникам предлагаются равнозначные квартиры с учетом состава семьи. То есть, если семья из шести человек проживает в двухкомнатной квартире, но не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, они получат равнозначную квартиру. Если такая семья стоит в очереди — новое жилье будет соответствовать норме 18 кв. м на человека. В этом случае с жилищного учета после получения жилья они снимаются. При желании очередники могут получить равноценное жилье или денежную компенсацию. В этом случае они сохраняют свое право состоять на учете.