Как осуществляется оценка имущества, какие существуют виды, для чего проводится? + Особенности проведения процедуры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется оценка имущества, какие существуют виды, для чего проводится? + Особенности проведения процедуры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Оценка имущества предполагает проведение ряда действий, которые позволяют четко установить параметры рыночной стоимости того или же иного имущества. Такой процесс производится с четко определенной целью, чтобы получить данные, на основании которых в дальнейшем оформляются сделки или же производится процесс оформления официальных документов.

В нашей стране оценка предполагает достаточно актуальный вид работ, направленных на установку четкой и объективной цены определенного имущества на текущий момент времени. Экономическое положение не является стабильным, поэтому, цены все время меняются, все время формируется аспект снижения или же повышения. Поэтому, очень важно, чтобы именно на текущий момент времени была возможность установить параметры стоимости объекта с учетом текущего положения вещей и цен на рынке.

Пошаговая инструкция: как оценить имущество

Вид 1. Оценка имущества недвижимого типа. Данный вид является одним из самых распространенных. Оцениваются участки земельного типа, промышленные и коммерческие объекты, дома и квартиры, недостроенные объекты. Процесс такой оценки основан на необходимости анализа всех факторов и нюансов, которые имеют существенное значение на конечный результат. Такой вариант оценки проводится для оформления документации, касающейся продажи или же покупки, определенных сделок, которые оформляются в банках (договор ипотеки, залога). Также метод оценки применяется в том случае, если нужно четко определить ущерб.
Вид 2. Движимое имущество. Оценке подвергаются станки, установки, оргтехника, транспорт, различное оборудование, а также различные активы материального характера. Непременно скажем о том, что при проведении данной процедуры используются различные подходы. Есть варианты оценки затратности. Также оценивается уровень эффективности с инвестиционной точки зрения, с точки зрения прибыльности и пр. В акте заключительного характера должны быть отражены все действующие оценочные критерии. В документе также должны присутствовать такие данные: инвентарный номер, серийный, дата ввода в эксплуатацию, а также акты технического и гарантийного осмотра.
Вид 3. Оценка бизнеса. Сегодня предпринимательская деятельность развивается крайне интенсивно. При этом, устанавливается, что бизнес представляет собой определенный товар, который имеет специфические особенности. Опытные специалисты оценку производят на основании различных факторов, которые могут иметь серьезное значение при выводе окончательной цены. Например, оценивается эффективность работы, стоимость всех объектов, материалов, оборудования. Особенности производства, а также оценивается значимость бизнеса на рынке с учетом текущего положения вещей. При оценке в расчет берется стоимость пакета акций, значимость компании на рынке, а также полноценная оценка всего имущественного комплекса. Существует сравнительный подход, когда осуществляется процедура анализа деятельности компании на фоне подобных, непременно производится процесс использования затратного способа, посредством которого из активов высчитывают все расходы предприятия и получают окончательную стоимость, которая определяет реальную стоимость бизнеса в целом.
Вид 4. Оценка имущества, которое принадлежит предприятию. Ситуация предполагает, что оценка производится исключительно на основании применения расчета материального обеспечения компании. То есть, оцениваются исключительно те данные, которые отражают реальную стоимость недвижимости, объектов, движимого имущества, станков и пр. Процесс такой оценки нередко осуществляется при проведении различных конкурсов, при имущественных спорах, а также в случае проработки новой концепции развития предприятия. Обратите внимание на то, что процесс такой оценки объективно оценивает имущественное достояние компании, но с учетом амортизационных отчислений. Амортизация может существенно снизить стоимость объектов. Такой процесс нередко позволяет получить данные низкой оценочной стоимости в случае проведения ликвидации предприятия.
Вид 5. Интеллектуальное имущество и его оценка. Данный вид оценки является одним из самых сложных, так как по сути, формируется необходимость оценить те активы, которые на текущий момент времени могут вовсе не приносить никакого дохода. Оценка проводится на основании различных факторов, с учетом того, насколько значимым может быть имущество интеллектуального плана в дальнейшем.

Шаг 1. Определяем для какой цели производится оценка. Объектов, которые могут быть оценены как блага материального характера существует достаточно много. Сюда же включаются не только права собственности, но также и интеллектуальная недвижимость. Самое главное – определиться, как именно будет осуществлен процесс оценки, и для чего он потребуется. Если для личных целей или же для коммерческой деятельности, то вы можете выбрать любую компанию, которая вам понравится. Не забывайте о том, что некоторые виды оценки производятся только БТИ. Есть варианты сделок, которые по закону требуют обязательной оценки. Вам нужно крайне внимательно разобраться во всех нюансах, чтобы определить, куда именно вам следует обратиться, и какой вид оценки вам нужно будет произвести;
Шаг 2. Выбор компании, которая будет осуществлять оценку. Сразу же скажем о том, что выбор должен быть крайне внимательным. Компаний, которые предоставляют подобные услуги сегодня появилось невероятное множество. Естественно, вам нужно сравнить стоимость в разных компаниях, чтобы подобрать вариант сотрудничества, способный вам всецело импонировать. Кроме всего прочего, вам нужно будет осуществить процесс оценки отзывов о работе специалистов. Помните о том, что дешевые услуги не всегда являются оптимальными. Нередко такая цена спровоцирована отсутствием опытных специалистов, которые в действительности смогли бы выполнить все равно по высшему разряду и с учетом всех нюансов, а также обстоятельств. Поэтому, ваш выбор должен быть грамотно сбалансированным;
Шаг 3. Заключение договора. После того, как вы выбрали компанию, в которую решили обратиться, вам нужно будет составить договор сотрудничества. Помните о том, что все устные – предварительные переговоры не являются официальным подтверждением заказа оценки. И если в дальнейшем возникнут какие-то сложности, вы даже на компанию в суд не сможете подать. Именно по этой причине подписание договора – обязательный элемент. Тут же нужно сказать о том, что договор должен в своем составе содержать все важные условия взаимодействия. Проверяйте все крайне внимательно. Если какие-то данные, по вашему мнению, не внесены в документ, укажите на это, чтобы договор был сразу же переделан. После подписания документа вы осуществляете заключение сделки, специалисты должны выполнить все свои обязанности, в рамках данного документа, вы же должны оплатить предоставляемые услуги;
Шаг 4. Предоставление объекта для осмотра и оценки. Вы обязаны предоставить специалистам доступ к тому объекту, который будет в дальнейшем оценен. Специалисты проводят ряд действий, на основании которых формируется оценка. Также вы должны предоставить ряд документов, которые определяют, что имущество принадлежит именно вам.
Шаг 5. Отчет. Законом определено, что заключение должно быть составлено в течение трех дней с момента проведения оценочных работ. Основным нюансом считается то, что документ должен быть оформлен исключительно в письменном виде. Он представляет собой отчет по стоимости того объекта, который оценивали специалисты. Непременно нужно изучить предоставленный отчет, проверить достоверность данных по самому объекту (чтобы не было типографических ошибок и опечаток). Также вы должны убедиться в том, что все данные внесены в документ. Для детальной проверки мы рекомендуем просмотреть в сети готовые акты оценки, чтобы точно знать, какие именно данные должны быть отражены в документе.

Существуют ситуации, когда оценка имущества или же недвижимости считается обязательной, такие аспекты четко закреплены в законодательной базе. Так, определяется, что при заключении сделок по купле и продаже квартир, домов, земельных участков, иных объектов, формируется необходимость обязательной оценки. Если речь идет о заключении сделок, которые касаются государственного имущества, то также формируется указание на обязательность процедуры оценки. Таким образом, становится понятно, что в настоящий момент оценка представляет собой обязательный элемент заключения многочисленных сделок:

Если осуществляется приватизация, нужно предоставить документы, которые определяют оценочную стоимость недвижимости;
Также оценка потребуется в том случае, если имущество отчуждается;
Если имущество вносится в фонд уставного порядка;
Если производится процедура передачи имущества в управление доверительного типа.

Как происходит оценка имущества, зачем нужны независимые эксперты

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Киса, вы дремучий провинциал! Сейчас уже никто не пользуется услугами кассы, для этого есть окошко администратора.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
серийный и инвентарный номер;
акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
интенсивность использования (нормативность).

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Мал золотник, да дорог.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Не так страшен чёрт, как его малюют.

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

Был бы товар, цена найдется!

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

государственного имущества;
страхования государственной собственности;
судебных исков;
налогообложения;
раздела собственности.

Инициативные связаны с:

оформлением сделок;
реорганизацией предприятий;
кредитованием;
арендой;
страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Не все то золото, что блестит!

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Непременное условие выполнения ряда гражданско-правовых актов — оценка имущества. Этот пункт обязателен и закреплён в «Законе об оценочной деятельности РФ».

При заключении сделок, объектом которых выступает собственность государства, оценка имущества обязательна!

Наиболее часто государственная, а также муниципальная собственность выступает в роли объекта сделок при аренде имущества РФ. Цель оценок — определение соответствующей арендной платы.

Кроме аренды, оценка объектов, принадлежащих Российской Федерации, производится в случаях:

приватизации имущества;
передачи в доверительное управление;
отчуждения имущества;
внесения в уставный фонд.

При работе с государственными объектами оценщики достаточно тщательны, ибо, если их работа будет признана недействительной, ответственность ложится на плечи оценочной компании.

Существует еще целый ряд обязательных оценок имущества.

К ним относятся:

оценка объектов под залог;
оценка акций при выкупе;
оценка предприятия при банкротстве (ликвидации);
оценка правильности налогообложения;
оценка наследства;
оценка ипотечного кредитования;
оценка земельных участков;
оценка собственности при составлении брачных контрактов;
оценка имущества должника.

Добровольное определение стоимости имущества используется гораздо реже и обычно проводится для юридического лица.

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

покупка и продажа;
страхование;
кредитование;
определение кадастровой стоимости;
оценка для суда (исполнение решений);
оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

№	Стоимость	Пошлина	Особенности
1	Инвентаризационная	Минимальная	Часто оспаривается
2	Кадастровая	Средняя	Эквивалентна реестру
3	Рыночная	Максимальная	Актуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Все об оценке недвижимости в 2020 году

Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Обязательные касаются:

государственного имущества;
страхования государственной собственности;
судебных исков;
налогообложения;
раздела собственности.

Инициативные связаны с:

оформлением сделок;
реорганизацией предприятий;
кредитованием;
арендой;
страхованием частной собственности.

Порядок проведения оценки недвижимости

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Так договор по оказанию оценочных услуг должен содержать:

основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

К объектам оценочной деятельности относятся:

все виды недвижимости;
транспортные средства;
ценные бумаги;
объекты интеллектуальной собственности;
бизнес (действующее предприятие);
машины и оборудование.

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики.

Профессиональные оценщики – это физические лица, которые являются полноправными членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность согласно требованиям действующего законодательством об оценочной деятельности.

При осуществлении оценочной деятельности применяются специальные методики и правила.

К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования.

Оценщик – физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.

Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков.

Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
государственная регистрация в качестве юридического лица;
наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Оценка необходима при:

проведении конкурсов, аукционов, торгов:
купле-продаже, мене;
аренде, передаче права аренды, лизинге;
залоге;
разделе, наследовании, дарении;
страховании;
приватизации, конфискации, национализации, ликвидации;
составлении брачного контракта;
исчислении налогов, пошлин, сборов;
определении доли имущественных прав;
хранении;
разрешении имущественных споров;
коммерческой концессии;
передаче прав собственности:
передаче в доверительное управление.

Как происходит оценка имущества

Налог
Оборотные активы
Бухгалтерский учет
Бухгалтерский баланс
Юридическое лицо
Бухгалтерская отчетность (финансовая отчетность)
Гражданско-правовой договор (ГПХ)

Город Москва
Московская область
- Дмитров
- Долгопрудный
- Домодедово
- Дубна
- Егорьевск
- Железнодорожный
- Жуковский
- Ивантеевка
- Климовск
- Клин
- Коломна
- Королев
- Красногорск
- Лобня
- Лыткарино
- Люберцы
- Муром
- Мытищи
- Наро-Фоминск
- Ногинск
- Одинцово
- Орехово-Зуево
- Павловский Посад
- Подольск
- Пушкино
- Раменское
- Реутов
- Сергиев Посад
- Серпухов
- Солнечногорск
- Ступино
- Фрязино
- Химки
- Чехов
- Щелково
- Электросталь
Центральный округ
- Белгород
- Брянск
- Владимир
- Воронеж
- Иваново
- Калуга
- Кострома
- Курск
- Липецк
- Орел
- Рязань
- Смоленск
- Тамбов
- Тверь
- Тула
- Ярославль, ул. Угличская
- Ярославль, ул. Советская
Северо-Западный округ
- Санкт-Петербург
- Архангельск
- Вологда
- Великий Новгород
- Калининград
- Мурманск
- Петрозаводск
- Псков
- Сыктывкар
Южный округ
- Армавир
- Астрахань
- Волгоград
- Краснодар
- Новороссийск
- Новочеркасск
- Ростов-на-Дону
- Сочи
- Элиста

Приволжский округ

Ижевск
Йошкар-Ола
Казань
Киров
Нижний Новгород
Оренбург
Орск
Пенза
Пермь
Салават
Самара
Саранск
Саратов
Ульяновск
Уфа
Чебоксары
Энгельс

Документы / Лицензии / Сертификаты
Внутренние видеотренинги
Внешние видеотренинги и аудиотренинги
Пожертвования
Спецоценка условий труда

Согласно целям проведения оценочных работ и связанных с ними конкретных задач опытными оценщиками предлагается несколько вариантов их решения, которые будут выглядеть объективно более приемлемыми и удобными для конкретного заказчика. Оценка имущества должна проводиться, чтобы получить наиболее достоверную информацию о рыночной стоимости определенного объекта. Такая информация чаще всего необходима для решения самых различных споров и некоторых конфликтов, которые связаны с процессом реализации прав на имущество. Самыми яркими примерами в этой связи станут раздел имущества в период бракоразводного процесса или деление наследства между претендентами на оставленное умершим состояние, проблемные вопросы, касающиеся ипотечных займов, оплаты компенсации в момент отчуждения какого-либо имущества в государственных интересах.

Оценка имущества: понятие, виды, методы, цели

На этом этапе оценщик прибывает на объект работы и приступает к своей работе, проводя осмотр данного имущественного объекта. Заказчик здесь должен предоставить оценщику возможность тщательно, во всех подробностях осмотреть оцениваемое имущество. После чего специалист делает необходимые фотографии объекта и записи наподобие протокола процедуры оценивания. Иногда он может задать несколько вопросов как к заказчику, так и к стороне, которая нанесла ущерб, если оценка проводится по факту его нанесения.

В документе должны быть четко прописаны:

оцениваемый объект;
срок выполнения оценки;
цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

выезд на местонахождение;
осмотр имущества и документов по нему;
подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Необходимость в этой процедуре может возникать в разных ситуациях. Она может быть:

Обязательной. Ее непременно требуется проводить, если выполняется процедура приватизации или передается имущество по наследству. Компании в обязательном порядке прибегают к процессу при прохождении процедуры банкротства или реструктуризации.
Добровольной. Обычно к оценке прибегают собственники имущества, которые желают получить информацию о том, какова стоимость их активов и имущества, представленного жилыми или коммерческими помещениями, земельными участками или другими объектами.

Подходы и методы оценки недвижимого имущества являются едиными для всех экспертов, но при этом важно обращаться только к опытным оценщикам, обладающим соответствующей лицензией, аккредитацией, опытом и оборудованием для проведения процесса.

Многочисленные методы оценки стоимости имущества используются для разнообразных целей. Если данный процесс проводится физическими лицами в отношении разных материальных объектов, то обычно им требуется выполнить разные действия:

совершить разные сделки с ценностями, представленные продажей, передачей в дар или по наследству;
покупка страхового полиса на объект, так как при определении стоимости полиса требуется страховщику обладать информацией о его цене;
предоставление конкретного имущества банковскому учреждению в качестве залога для получения кредита;
при расчете суммы ущерба, нанесенного посторонними лицами или разными чрезвычайными ситуациями;
вступление в наследство;
формирование брачного договора при заключении брака между двумя гражданами.

При выполнении данной работы независимые оценщики могут пользоваться разными методами оценки имущества. При этом существует несколько классификаций:

Классификация методов оценки	Разновидности способов
По подходу к расчету цены	Массовый, на основании которого оценке подвергается множество объектов, схожих по статистическим параметрам
По подходу к расчету цены	Индивидуальный метод предполагает определение цены только конкретного объекта, для чего изучаются его разные критерии
По типу имущества	Оценка объектов недвижимости, представленных строениями или земельными участками
	Движимых объектов, являющихся оборудованием или автомобилями
	Бизнеса, причем оценке обычно подвергаются разные ценные бумаги или доли в компаниях
По определяемой стоимости	Рыночная представлена обоснованной ценой конкретного объекта
	Инвестиционная позволяет определить предполагаемую доходность от использования конкретного имущества для определенных целей
	Ликвидационная предоставляет возможность получить сведения о том, сколько средств можно получить путем продажи объекта на основании его текущего состояния
	Стоимость для целей налогообложения используется при расчете налога, уплачиваемого в бюджет на основании владения компанией определенным имуществом
	Утилизационная предполагает использовать в процессе оценки все затраты на разные материалы, применяемые при создании объекта, а также расходы, которые требуется понести для утилизации имущества
По подходу к определению цены	Доходный, учитывающий возможную доходность от использования конкретной ценности
	Расходный, предполагающий учет возможных расходов, которые придется понести владельцу имущества при его использовании в бизнесе
	Сравнительный заключается в использовании разных показателей нескольких аналогичных объектов.

Все вышеуказанные методы оценки стоимости имущества являются значимыми. Каждый вариант предполагает использовать собственные показатели и критерии.

Из всех подходов и методов оценки имущества этот вариант считается не слишком популярным. Это обусловлено тем, что нередко получаются недостоверные результаты. Он предполагает учет доходов, которые могут быть получены владельцем объекта при его использовании по назначению в течение конкретного количества лет. При таких условиях создаются прогнозы относительно потенциальной стоимости имущества.

При использовании этого способа можно применять два метода оценки имущества:

Капитализация доходов. Этот вариант расчета предполагает, что стоимость представлена величиной, рассчитываемой при делении чистого операционного дохода на ставку капитализации. Важно брать доход до вычета налогов. Ставка капитализации рассчитывается в зависимости от ставки, определяемой финансовым регулятором. Дополнительно она изменяется при учете имеющихся рисков.
Дисконтирование денежных потоков. Этот вариант расчета считается целесообразным для применения в случае, если доходы от использования имущества постоянно изменяются. Также этот метод оценки имущества предприятия эффективен при использовании разных коэффициентов капитализации.

Профессиональные оценщики достаточно редко пользуются доходным методом определения стоимости тех или иных активов, так как получается часто недостоверный результат.

Как осуществляется оценка недвижимости: этапы, критерии и порядок

Оценка имущества считается специфическим процессом, который должен выполняться только опытными специалистами. Процедура может реализоваться разными методами, а также используется для этого три разных подхода.

Заказывать оценку следует только в компаниях, обладающих лицензией на эту работу. На основании проведенного анализа профессионалом составляется акт, содержащий сведения о стоимости имущества.

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

на рынке присутствуют конкурентные объекты;
стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
объект представлен на открытом рынке;
стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
характеристики объекта;
цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Оценка недвижимости
Договор на проведение оценки недвижимости
Порядок проведения оценки
Отчет об оценке недвижимости
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку оценки недвижимости
Пример по порядку оценки недвижимости
Заключение
Образцы заявлений и бланков
Список законов

Методы определяют порядок проведения оценки недвижимости. Различаются такие этапы работ:

Собственник жилья выбирает исполнителя работ и заключает с ним соглашение.
Владелец подготавливает список необходимых документов, включая техпаспорт из БТИ, и приглашает оценщика осмотреть квартиры.
Получив все необходимые данные, специалист производит мониторинг рынка и определяет предварительную стоимость похожей недвижимости.
После этого учитываются все преимущества и недостатки имущества, отчего и варьируется цена квартиры.
В заключение оценщик составляет отчет, где указывает рыночную цену жилплощади и передает ее заказчику.