Какие документы нужны документы при покупке дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны документы при покупке дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Какие документы необходимы при покупке дома

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения. Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию. Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН.

Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.

Почти каждый из нас сталкивался в своей жизни с необходимостью совершения сделок с недвижимостью. Чаще всего предметом сделки выступают квартиры, поэтому практически все обыватели уже более ли менее примерно представляют себе эту процедуру.

Совсем другое дело, когда продается или покупается дом вместе с земельным участком: загородный коттедж, дача или частный жилой дом в черте города.

У таких сделок есть масса особенностей, которые в обязательном порядке должны быть учтены еще до подписания договора купли-продажи. Иначе можно не избежать риска неблагоприятных последствий, начиная от отказа в регистрации сделки Росреестром и заканчивая признанием сделки недействительной в судебном порядке. Поэтому надо разобраться во всех тонкостях.

Конечно, можно обратиться за помощью к профессионалам – риэлторам или юристам. Но действительно квалифицированные специалисты оценивают свои услуги довольно дорого, и оплачивать их продавцу придется из своего кармана. Те же исполнители, которые затребуют скромное вознаграждение, с высокой долей вероятности могут оказаться мошенниками или недоучками, которые либо вообще не выполнят уже оплаченную работу, либо выполнят ее так, что участникам сделки не удастся избежать всех рисков.

Практика показывает, что далеко не все продавцы и покупатели обращаются к специалистам, предпочитая совершить сделку собственными силами. А для этого надо разобраться во всех тонкостях самостоятельно что сулит огромной потерей времени, мы поможем вам сэкономить его.

Инструкция по покупке дома без посредников

От покупателя нужен куда менее обширный пакет необходимых документов и это:

1. Разумеется, паспорт.

2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки. Последствия такие же, как и в случае отсутствия согласия супруга продавца: отказ в регистрации или, если всё же регистрация состоится, возможность признания всей сделки недействительной.

3. Государственный сертификат на материнский капитал, если дом приобретается с использованием средств от Пенсионного фонда.

4. Доверенность, если покупатель доверяет другому лицу совершить от его имени сделку.

Нотариальное удостоверение является обязательным, если:

дом и участок (или один объект из них) находятся в долевой собственности;
если они принадлежат несовершеннолетнему лицу или лицу, являющемся ограниченно дееспособным.

В остальных случаях участие нотариуса – на усмотрение сторон.

В некоторых случаях недостаточно просто подписать договор между продавцом и покупателем, а необходимо, чтобы его удостоверил нотариус.

Также, если на участок и дом имеются какие-либо ограничения (они должны быть обязательно отражены в выписках из ЕГРН), то их обязательно надо перечислить в договоре купли-продажи.

Зачастую бывает так, что на участке имеется дом, но он не оформлен владельцем в собственность. Если Вы соглашаетесь на приобретение такой недвижимости, то должны заранее понимать, что оформить такой дом в собственность Вам, скорее всего, удастся только через суд. И процесс это будет длительный и хлопотный.

К тому же, покупая участок с «несуществующим» домом, Вы не сможете получить имущественный налоговый вычет. Ведь вычет предоставляется только при покупке жилого дома.

Какие необходимы документы для налоговой для получения имущественного вычета по НДФЛ:

паспорт;
декларация по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у Вас права собственности на дом;
договор купли-продажи и расписки, удостоверяющие размер Ваших затрат на покупку дома;
справка 2-НДФЛ, подтверждающая факт уплаты Вами налога на доходы физ. лиц.

Выписки из ЕГРН
В документе указывают, кому принадлежит дом и земля, есть ли совладельцы.

Без выписки из ЕРГН дом не получится оформить по закону. Нотариус откажется заверять сделку, МФЦ не примет бумаги, чтобы переоформить владельцев.

Если дом находится в залоге у банка, или судебный пристав наложил арест, в выписке это тоже будет видно.

До 2016 года Росреестр выдавал свидетельства о праве собственности на цветных листах формата А4. Внутри была та же самая информация о недвижимости, что и в выписке. Сейчас для любой сделки достаточно сделать выписку из ЕГРН. Но свидетельства продолжают прикладывать к пакетам документов — на всякий случай.

Выписку из ЕГРН нужно заказывать дважды: до сделки и после того, как подписали договор и передали деньги продавцу. Выписка до сделки подтверждает, что дом и земля действительно принадлежат продавцу. Когда сделку провели и зарегистрировали в Росреестре, нужно запросить новую выписку. Внутри документа будут данные нового владельца дома.

Выписки выдают отдельно на недвижимость и участок. Поэтому у нас было 4 справки: по две на дом и землю.

Выписки из ЕГРН по соседям
В ЕГРН можно запросить выписку на чужой дом. Так можно узнать, кто живет по соседству.

До покупки дома мы жили в квартире рядом с алкоголиками. Поэтому я попросил риелтора заказать выписки из ЕГРН на два соседних дома. Риелтор не взяла доплату.

Из выписки я узнал имена владельцев соседних домов. Я вбил их фамилии в Яндекс и узнал, что оба соседа — предприниматели. Меня это устроило: раз люди зарабатывают деньги, вряд ли с ними будут проблемы. Так и получилось.

Счета за ЖКУ
При покупке квартиры иногда в ЖЭКе берут справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. В частном доме ЖЭКа нет. Единственный способ проверить долги — попросить счета у владельца.

В нашем доме было подведено только электричество. Продавец прислал мне счет за последний месяц. После завершения сделки мы договорились переоформить на меня личный кабинет на сайте энергосбыта, — чтобы я мог оплачивать счета в интернете.

Всегда проверяйте достоверность и полное наличие всех документов. Неважно, кем вам приходится продавец, родственником или посторонним человеком. Юридически важные действия не терпят родственных уз. При неправильном оформлении документации вы рискуете потерять деньги и недвижимость.

Бумаги на право собственности

Учтите! В первую очередь запросите от продавца бумаги, которые устанавливают право собственности на дом:

свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах;
если дом построил продавец собственными силами, без привлечения строительных компаний, следует запросить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
договор купли-продажи, если продавец приобрел право собственности за денежные средства;
если продавец приобрел право собственности с помощью обмена, то следует запросить договор мены;
если продавец получил дом по наследству, стоит запросить свидетельство о вступлении в наследство;
договор приватизации запрашивается в том случае, если раньше дом принадлежал государству.

Как правило, обычно предоставляется выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации.

Технический паспорт недвижимости

Технический паспорт на недвижимость – это основной документ, который устанавливает домовладение. В нем перечисляются все постройки, относящиеся к данному зданию.

В паспорте отражается информация о самом доме. Его этажность, общий метраж, площадь каждого отдельного помещения, количество жилой и нежилой площади.

При продаже недвижимости продавец обязан предоставить пакет документов.

Запомните! К первоочередным бумагам относят:

гражданский паспорт продавца;
оригиналы и копии паспортов всех членов семьи продавца;
согласие от второго супруга продавца;
согласие на продажу дома от других членов семьи;
свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
справка из местной администрации о наличии лиц, зарегистрированных на продаваемой жилплощади;
копии свидетельства о рождении детей.

Согласие на продажу дома от второго супруга обязательно необходимо заверить у нотариуса. Иначе оно не имеет никакой юридической силы.

Если невозможно получить согласие от второго супруга, то его присутствие на сделке обязательно.

Обратите внимание на то, что свидетельство о заключении брака потребуется в нескольких случаях:

если продавец находится в браке, собственность принадлежит обоим супругам;
продавец приобретал дом до вступления в брак.

Чем отличается продажа дома с земельным участком от продажи квартиры и какие нюансы придется учесть.
Как подготовить дом к продаже.
Стоит ли привлекать риелтора.
Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком.
Какие документы потребуются для продажи дома.
Как разместить эффективное объявление о продаже дома.
Какие налоги придется заплатить с продажи дома.

Основное отличие — это наличие земельного участка, а значит, нужно собирать дополнительные документы для оформления сделки по закону. Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), права собственности на дома (или любые постройки), находящиеся на земельных участках, можно передать другому лицу только вместе с участком. Если участок и дом принадлежат одному и тому же человеку, продать только участок без дома также невозможно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Поэтому при продаже дома с участком в договоре купли-продажи, согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, прописываются отдельно характеристики дома и отдельно — земельного участка (а также цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Если эти данные не указаны, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимости, которая подлежит передаче, а значит, договор не будет считается заключенным.

Межевание земельного участка — это определение границ участка и закрепление полученных показателей в кадастровом паспорте объекта. Межевание проводится в случае споров между собственниками, в том числе с соседями или органами власти, а также в случаях раздела участка земли либо его объединения с другим участком, при уточнении границ. Порядок и процедура межевания регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Межевание проводят кадастровые инженеры, которые выезжают на место, определяют границы участка с помощью специальных приборов, замеряют площадь и составляют акт межевания границ земельного участка. Этот документ подписывают собственники земли, соседи, с чьими участками граничит определяемый участок, и инженер, проводивший работы. По результатам составляется межевой план. Стоимость межевания равняется в среднем от 5 тысяч рублей в регионах до 30 тысяч рублей в Москве и Подмосковье, а весь процесс может занять 4–6 недель.

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в нюансах. Во всех этих случаях трата на профессионального риелтора будет оправданной и поможет сэкономить время.

Однако за услуги риелтора придется заплатить существенную сумму. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за услуги по сопровождению ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы лично готовы изучать все подробности процесса.

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

На цену дома влияют следующие факторы:

географическое расположение дома и его удаленность от центра города или ближайшего населенного пункта;
готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
этажность и общая площадь дома, его состояние (давность постройки), подведенные коммуникации;
инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы.

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Начните с размещения объявления в соцсетях и попросите знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых таким образом, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, материалах, использованных при строительстве, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но если у покупателя большой выбор — это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Перед покупкой, покупателю необходимо затребовать документы, подтверждающие отсутствие материальных обременений. Такие документы заверяются нотариусом, поэтому их оформление может потребовать дополнительного времени. Требуется получить следующие бумаги:

Справка из ЕГРП. Подтверждает, что дом не арестован, не является залоговым имуществом, не содержит иных обременений;
Справка об отсутствии налоговых задолженностей у продавца;
Справка об отсутствии у продавца долговых обязательств;
Заявление прописанных в жилье граждан о согласии на сделку;
Заявление от супруга/супруги продавца о согласии на сделку;
Справка от попечительских органов о согласии на проведение сделки, если участником процесса является несовершеннолетнее лицо.

Важно: Все перечисленные справки требуют нотариального заверения и не рассматриваются без подписи нотариуса.

Какие документы нужны для покупки дома?

В ряде случаев, пакет документов включает в себя дополнительные бумаги. Это касается ситуаций, когда часть затрат компенсируется государством. С 2006-го года у россиян появилось право на приобретение за средства материнского дома жилья с землей (или части дома с землей). Для покупки потребуются следующие документы:

Сертификат на помощь для матери;
Заявление от распорядителя сертификатом;
Св-во о пенс.страховке;
Копии документов, удостоверяющих личности + оригиналы;
Св-во о браке/разводе (если есть);
Реквизиты счета для перечисления средств.

Важно: Для покупки дома под материнский капитал, необходимо в документы после покупки дома внести всех членов семьи. Т.е. покупатель подписывает обязательство вписать во владельцы всех членов семьи.

Свидетельство о праве собственности на указанную в договоре недвижимость.
Данный документ служит подтверждением того, что именно вы являетесь собственником конкретной недвижимости и как следствие обладаете полномочиями на осуществление купли-продажи. Обратите внимание, что право собственности обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре. Если владелец собственности не достиг еще 18-летия, то во время сделки в обязательном порядке должны присутствовать его родители или опекуны согласно требованиям ГК РФ.
Справка, содержащая оценку стоимости недвижимости
Перечень всех прописанных в недвижимости лиц. Чем меньше лиц будет прописано, тем лучше шансы на продажу.

Как правило, для заключения договора купли-продажи жилого дома требуются (ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21, ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»):

1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;

2) правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, на котором он расположен (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности, например договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т.д.);

3) правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок);

4) выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах;

5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;

6) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);

7) иные документы в зависимости от ситуации.

Выписки нужны для того, чтобы покупатель удостоверился в том, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, находятся в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.

В случае оформления сделки через нотариуса выписки могут быть получены нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе либо в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. п. 4, 6, 30 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).

Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами (образец см. в конце публикации). Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемом доме и земельном участке и цене, а также перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.

Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить жилой дом и земельный участок, подлежащие передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома на земельном участке: адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка — также категорию земель и вид разрешенного использования. Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, даты и номера регистрации права собственности продавца в ЕГРН (ст. ст. 550, 554, ч. 1 ст. 555, ч. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, в договоре необходимо отразить порядок уплаты цены договора, сроки освобождения и передачи жилого дома с земельным участком покупателю, сведения о наличии обременений или ограничений в их использовании (аренда, залог и т.д.) (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д 23-4562 «О рассмотрении обращения»).

Количество экземпляров договора зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остается в органе регистрации прав.

Передачу жилого дома оформляют, как правило, передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены гражданами самостоятельно.

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины
За регистрацию права собственности на жилой дом госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб.
За регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, госпошлина уплачивается в размере 350 руб. (в остальных случаях — 2 000 руб.).
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 Приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Обратите внимание! При продаже жилого дома, находившегося в собственности менее установленного срока, продавец обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. С даты регистрации перехода права собственности покупатель обязан уплачивать налог на имущество. Оба участника сделки имеют право на имущественный вычет (п. 17.1 ст. 217, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Образец договора подготовлен специалистами КонсультантПлюс

ДОГОВОР N ____

купли-продажи жилого дома

(продавец и покупатели-

физические лица)

г. ____________ «___»__________ ___ г.

Гражданин Российской Федерации ___________________________, паспорт: _______________, выдан «___»____________ ____ г. _________________, зарегистрирован___ по адресу: _________________________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации _____________________________, паспорт: ____________________, выдан «___»_____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован___ по адресу: _____________________________________, и гражданин Российской Федерации _____________________________, паспорт: _____________________, выдан «___»____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован___ по адресу: _____________________________, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в совместную собственность (вариант:

долевую собственность: _____________________________________ — ______ доли,

(Ф.И.О. покупателя)

______________________________________ — _______ доли или: в равных долях),

(Ф.И.О. покупателя)

а Покупатели — принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего

Договора недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: ________

__________________________________, кадастровый номер ____________________,

общей площадью _________ кв. м, жилой площадью _____________________ кв. м

(далее по тексту — Жилой дом).

1.2. Технические характеристики Жилого дома: _____________________ .

1.3. Жилой дом расположен на земельном участке размером ________ кв. м, который принадлежит Продавцу на праве ________________________ на основании ___________________ (указать документ) N _______ от «___»_________ ____ г., выданного _______________________, кадастровый номер _________________ , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. N __, Приложение N ___ ).

1.4. Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. N __, Приложение N ___ ).

1.5. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Жилой дом никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Жилого дома, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (____________) рублей.

2.2. Цена Договора уплачивается Покупателями в срок до «___»________ ____ г.

2.3. Оплата производится путем передачи Покупателями наличных денежных средств Продавцу.

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
Площадь дома и площадь земельного участка.
Материал, из которого построен дом.
Наличие или отсутствие коммуникаций.
Год постройки.
Состояние дома.
Внутренние улучшения.
Наличие иных объектов на участке.
Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
Технический паспорт жилого дома;
Выписка из домовой книги;
Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
Документ об отсутствии задолженности по налогам;
Выписка из ЕГРП;
Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

правоустанавливающие документы на оба объекта;
кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
договор купли-продажи с передаточным актом;
справка о лицах, зарегистрированных в доме;
квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

согласие супруга, заверенное у нотариуса;
разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком?

В договоре должен быть пункт, регулирующий способ передачи денег. Существует несколько способов: наличными, через банковский счет, банковскую ячейку, аккредитив.

При наличном расчете нотариус не требуется, деньги передаются лично по расписке. Чтобы свести риски к минимуму, передачу денег осуществляют через банк:

Перевести деньги на расчетный счет или карту продавца.
Арендовать ячейку или открыть аккредитив.

Полезно знать! При таких расчетах на руках остаются подтверждающие квитанции, чеки. Из-за высокой стоимости аккредитивами пользуются организации, но физические лица также могут их использовать в личных целях.

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при покупке жилья у нового владельца возникает право на имущественный вычет.

Для его оформления необходимо предоставить:

налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
справку по месту работы по форме 2-НДФЛ;
документы, подтверждающие право на дом и платежные документы.

На данный момент максимальная сумма, с которой исчисляется налоговый вычет при покупке жилья, равна двум миллионам рублей.

Нюанс, который необходимо учитывать при продаже дома, состоит в том, что продавец обязан заплатить подоходный налог в сумме 13%, если владел домом менее трех лет. Но и в этой ситуации у продавца есть право на оформление имущественного налогового вычета.

Покупка дома — это серьезная сделка и полностью защитить себя от аферистов возможно только с привлечением опытного регистратора или проверенного агентства недвижимости.

Что интересно, большую часть бумаг при покупке дома должен собирать фактический владелец. Список довольно обширен:

подтверждение права владения, отдельно на постройку и отдельно на участок;
кадастровый и технический паспорта;
выписка о наличии прописанных в доме (их быть не должно);
справка об отсутствии каких-либо долговых обременений на реализуемую землю и строение (при желании можно посмотреть онлайн) из Росреестра, НС и ЖКХ;
нотариально оформленное разрешение на продажу и отсутствие притязаний на дом и участок от жены/мужа продавца;
если реализуемая недвижимость все еще в ипотеке, то понадобиться одобрение кредитора;
акт сдачи дома в эксплуатацию;
договор купли-продажи/мены/дарения/вступления в наследство или судебное решение, подтверждающее право владения.

Список для покупателя в разы скромнее:

документ удостоверяющий личность;
заверенное согласие супруга/супруги на покупку недвижимости;
копии вышеприведенных документов.

Для иностранных лиц также понадобиться заверенный перевод паспорта и подтверждение легальное нахождение в РФ.

Обычно ДКП оформляется юристом, но закон не запрещает делать это собственноручно. Он может быть написан от руки или напечатан на компьютере. Главное, чтобы он имел читабельный вид, иначе при оформлении в Росреестре его не пропустят.

Документ должен содержать:

полное название;
время, дату и место его заключения;
паспортные данные обеих сторон сделки;
наименование предмета договора (дом и участок. Краткое описание не будет лишним);
полный адрес (как в домовой книге);
характеристики участка и всех зарегистрированных строений (можно найти в кадастровом паспорте);
условия сделки – есть ли задаток, происходит выплата частями, когда конкретно происходит передача денежных средств, наличкой или по безналу, в какой валюте и т.п.;
отдельно указать конечную сумму сделки (цифры написать словами);
банковские реквизиты сторон, если расчет будет производиться через банк;
ФИО и подпись каждой стороны (лучше еще и подписи присутствующих).

Договор оформляется в 3 экземплярах. Первый отходит продавцу, второй покупателю, а третий передается в регистрационный орган. Не лишним будет заверить документ нотариально.

Как оформить сделку купли-продажи жилого дома?

Законодательно установлено, что материнский капитал может быть потрачен на улучшение жилищных условий. Покупка недвижимости также подпадает под данное положение. При этом документы на дом пополняются незначительно, а вот покупателю придется предоставить на порядок больше справок, чем указывалось выше.

Договор между продавцом и покупателем – это еще не окончательный этап купли-продажи. Это только повод для подачи заявления в государственный орган регистрации подобных сделок.

Помимо ДКП, стороны должны предоставить:

свидетельство права собственности, отдельно на дом и отдельно на земельный участок;
собственно, само заявление (заполняется на специальном бланке, можно скачать на сайте регистрационного органа);
технический и кадастровый паспорта;
выписка из ЕГРН и кадастровой палаты;
акт приема и передачи дома (описание построек, их состояния, подписанный сторонами);
личный паспорт покупателя;
квитанции об оплате пошлин (оплачивает покупатель).

В зависимости от административного района список может пополниться и другими документами, описанными выше.

Может пригодиться:

Как проверить дом по кадастровому номеру

Как быстро узнать точный год постройки дома

Оформление передачи права собственности при покупке недвижимости – в меру сложная, но вполне посильная для самостоятельной реализации процедура. Ситуации, когда не стоит заниматься документами самостоятельно – если продавец вызывает подозрения, а на сам дом или земельный участок отсутствует часть документации. Если вторая сторона заинтересована в честной сделке и заранее подготовила все документы, передача права собственности не займет много времени.

Шаг 1. Выбираем способ продажи
Шаг 2. Начинаем собирать документы
Шаг 3. Оцениваем имущество
Шаг 4. Ищем покупателя
Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры
Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора
Шаг 7. Сбор всех необходимых документов
Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи
Шаг 9. Составление акта передачи
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома
Последствия продажи дома без участка под ним
Заключение

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.