Налог на прибыль с продажи квартиры в 2020 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на прибыль с продажи квартиры в 2020 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.


Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Минимальный срок владения — это срок, когда вы можете продавать недвижимость, автомобиль или другое имущество без подачи декларации и уплаты налога. Если продать раньше этого срок — декларацию нужно подать в любом случае, даже есть нет начисляемого налога за сделку. Даже если вы продадите имущество на миллион рублей, но после минимального срока владения — ничего уплачивать не нужно. Пример: У Романа умерла бабушка и передала в наследство квартиру в сентябре 2016 года. Роман продаёт квартиру за 2 миллиона рублей в июле 2019 года. Получается с момента получения квартиры и продажи прошло 2 года и 10 месяцев. Значит, Роману нужно заплатить 130 тысяч рублей налога на продажу.

Если квартира приобретена в 2016 году, а продать ее в 2020 — налог нужно заплатить. Новые поправки не повлияют на эту квартиру: продать без налога ее можно будет в январе 2021 года. Но уплату налога можно избежать если квартир соответствует нескольким из критериев:— Продается жилое помещение. Для нежилых помещений новые поправки не работают;— Это единственное жилье. Проверять будут дату регистрации сделки на продажу жилья, поэтому скрыть, что жилье единственное не получится. Если квартира несколько — безналоговый период составляет 5 лет владения. — Если квартиру купили в течение 90 дней и хотят сразу продать. Такая сделка не облагается налогом;— Если продается дача, то и для участка с постройками будет действовать трехлетний срок владения.

Есть несколько случаев, когда продажа жилья не облагается налогом:— Квартира куплена до 2016 года. Не стоит ждать наступления 2020 года, а планировать продажу квартиры можно уже сейчас;— Жилье досталось в наследство. Дата с которой считается срок — дата смерти наследодателя;— Подарок от близкого родственника. Если квартиру подарил отчим или дядя минимальный срок владения увеличивается до 5 лет;— Квартира получена на условиях приватизации или договора ренты;— Если квартира досталась в наследство от неблизкого родственника — безналоговый срок владения будет 3 года.

Чтобы не платить налог за продажу квартиры раньше минимального срока владения, используется имущественный вычет. Этот вычет помогает не зависеть от минимального срока владения и новых поправок в законе. С помощью него можно купить квартиру и через неделю продать ее и не уплачивать налог. Несколько ситуаций как это работает: Пример №1: Дмитрий купил квартиру в 2017 году за 3 миллион рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 году родился ребенок и семья решила увеличить площадь проживания. Дмитрий продаёт квартиру и покупает новую, хотя квартира была продана раньше минимального срока владения. При подаче декларации Дмитрию не нужно будет платить налог, потому что сумма продажи и покупки новой квартиры равны.Пример №2: В 2017 году Дмитрию досталась квартира в наследство от дяди. После свадьбы и рождения ребенка квартиру продали и вложили деньги в ипотеку. В 2020 году Дмитрий подаст декларацию, а налог заплатит уже не с 2 миллионов рублей, а с 1 миллиона, потому что применяется вычет. Но если продать квартиру в 2020 году — пришлось бы ждать трехлетний минимальный срок владения квартирой. При этом этот вычет можно применять и в последующие года.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.

^К началу страницы

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.

Форма 3-НДФЛ

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

Я продал или собираюсь продать недвижимость

Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Например: квартира куплена в 2019 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

Если квартира продана в 2020 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

Оба брата — бывшие собственники проданной квартиры должны заплатить налог в размере 169 000 рублей каждый.

Оплачивают ли налог с продажи квартиры пенсионеры?

Налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ ни для каких категорий граждан. Поэтому пенсионеры при продаже квартиры обязаны рассчитать и заплатить налог, если период владения окажется меньше установленного минимума.

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сколько составит налог:

Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент, 15%, если ваш доход больше 5 млн руб., и 13% в остальных случаях.
Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.

Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.

На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.

Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.

Что такое минимальный срок владения

Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Последние изменения

В 2020 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.

Это правило будет применено, если квартира:

— получена по купле-продаже до 01 января 2016 года.
— получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
— в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.

Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.

Налог с продажи квартиры в 2020 году

Чтобы объяснить, как производится расчет налога с продажи, приведем примеры:

Недвижимость купили в 2019 году за 4 млн и в этом же году продали за 5 млн. Значит доход продавца — 1 млн рублей. Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.

Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили. Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.

Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:

— учесть средства, которые были потрачены на покупку;
— применить вычет в 1 млн рублей;
— воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.

Воспользоваться вычетом в 1 млн

НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.

При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.

Рассмотрим вычет на примере:

Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.

Зачесть затраченные средства

НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:

— затраты на отделку и строительство;
— оплату ДДУ;
— стоимость квартиры при покупке.

Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.

Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.

Рассмотрим этот вычет на примере:

Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:

От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.

От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.

Вернуть налог при покупке другой недвижимости

При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:

Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).

Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.

Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.

Что нужно сделать:

— заполнить декларацию по налогам до конца года;
— подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.

Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:

— кассовые ордера на приход;
— расписки о том, что продавец получил деньги;
— выписки из банка;
— соответствующие чеки.

Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.

Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.

Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.

Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.

Если квартира в долевой собственности

Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:

Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е. по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.

Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.

Если владелец продает только свою долю, ему следует:

— получить согласие совладельцев;
— оформить ДКП только на свою долю;
— перечислить налог с суммы в договоре;
— воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.

Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.

Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):

Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.

Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона. Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.

При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.

Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог платить не требуется.

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году

Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.

Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.

Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.

Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации

после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».

После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Теперь информация для участников московской программы реновации. Минимальный период обладания жилья в новостройке, полученного по программе «Реновация», будет рассчитываться как срок владения предыдущим «старым» жильем.

Например, Сидоровы купили однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме, 05.01.2014. Потом в январе 2020 г. они переехали в новостройку, получив там квартиру по программе реновации 2017 года. Семья Сидоровых может тут же реализовать новую недвижимость на рынке жилья, с момента получения документов, подтверждающих право собственности. И при этом НДФЛ 13% с них удержан не будет. Потому что минимальный трехлетний период обладания недвижимостью уже прошел.

Их друзья – семья Петровых – купили жилье в августе 2017 г., и также переехали в новостройку в 2020 г. по программе реновации, вместе с Сидоровыми. Но Петровы теперь не смогут сразу же реализовать новую квартиру. Либо им нужно выждать еще два года, до истечения минимального периода обладания (т.к. приобрели жилье после 01 января 2016 г.), либо продавать квартиру сейчас, но с уплатой НДФЛ 13% от полученного дохода с продажи.

Если вы являетесь нерезидентом Российской Федерации и покупаете недвижимость с целью инвестиции, с последующей перепродажей, то размер налога уже повышается до 30%. Причем не с прибыли, а уже со всей суммы сделки.

Например, вы купили квартиру за 2 млн. руб., продаете ее за 3 млн. руб., то налог придется выплачивать не с 1 млн. руб., а со всех 3 млн. руб. (полная сумма сделки).

Если вы хотите уйти от уплаты НДФЛ, то нужно подарить эту недвижимость резиденту Российской Федерации. И уже потом гражданин РФ может реализовать эту квартиру, по истечении 3-х или 5-ти лет владения, без уплаты НДФЛ при продаже.

Текущая редакция закона предполагает подачу декларации, расчет и уплату НДФЛ при продаже квартиры (комнаты, дома), купленной в 2016 году или позже, в случае если срок владения составляет менее 5 лет. В 2020 году этот период будет сокращен до 3 лет. Но действие нововведений не распространяется на все ситуации, существуют исключения.

Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, — 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.

Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.

Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.

— с момента покупки/получения в наследство/дарения прошло 3 года, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности (даже в случае с новостройками),
— объектом сделки является квартира/комната/дом,
— недвижимость является единственной (кроме объектов личной собственности это правило касается также объектов в общей собственности с супругом/супругой) или
— новое жилье было приобретено не более чем за 90 дней до сделки.

Фактические расходы на покупку – затраты на приобретение продаваемой недвижимости, которые необходимо подтвердить документально, предоставив соответствующий договор, квитанцию из банка.

Вычет 1 000 000 рублей – на данный вычет имеют права все граждане, вне зависимости от фактических расходов на покупку жилья, его достаточно просто заявить в декларации. Этот вариант подойдет тем, кто раньше минимального срока продает унаследованное имущество или имущество, принятое в дар.

Данные налоговые вычеты действуют и в 2019 году, с 2020 года они остаются без изменения.

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Условия такие:

вы продали единственное жилье;
купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

С 2020 года имеет значение то, каким способом был приобретен объект недвижимости, например, квартира, сколько лет ее владели и когда получили в собственность. Теперь в законе закреплено два срока пребывания квартиры в собственности гражданина – 3 и 5 лет, которые дают ему право не платить налог на доход от ее продажи. До внесения изменений в ст. 217.1 НК РФ для всех случаев продажи был установлен единый срок 5 лет.

По общему правилу доход от продажи квартиры, приобретенной после 2016 года по договорам купли-продажи, не облагается налогом, если она находилась в собственности гражданина 5 и более лет. Но есть исключение из этого правила: например, если объект недвижимости (квартира, дом, комната, земельный участок и т.д.) был приобретен гражданином после 2016 года по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение), а также по договору ренты, и находился в собственности 3 и более года – доход от продажи такого объекта налогом не облагается.

Кроме того, трехлетний льготный срок применяется и при продаже единственного жилья. Если квартира куплена после 2016 года, на момент продажи является единственным жильем для гражданина и находится в его собственности не менее 3 лет – налог с дохода от ее продажи также не уплачивается. Правило о единственном жилье в Налоговый кодекс также введено с 1 января 2020 года, так как ранее в нем не было смысла – общий срок 5 лет распространялся на все объекты, приобретенные после 2016 года.

На квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов, также распространяется правило единственного жилья. Но с определенными особенностями.

Важно! Если в семье две квартиры, купленные в период брака: одна квартира куплена женой, вторая – мужем, – такое жилье не будет считаться единственным и на этот случай распространяется общий 5-летний срок налогообложения.

Но если вторая квартира была куплена супругами за 3 месяца (90 дней) до продажи имеющейся квартиры (пп. 4 п. 3 ст. 217.3 НК РФ) – налог с дохода от продажи не уплачивается. В этом случае купленная в период льготного срока квартира получает статус единственного жилья.

Это выглядит так: например, если вы купили первую квартиру в июле 2016 года, в апреле 2020-го ее продали, но в феврале (т.е. до продажи первой квартиры) купили вторую квартиру. В этом случае налог на доход от продажи первой квартиры платить не придется, поскольку в собственности у вас остается вторая купленная квартира. Она-то и приобретает статус единственного жилья.

Это правило сработает, если покупка и продажа пройдут в течение 3 месяцев. Однако есть сомнения в работе этой нормы закона. На практике 90 дней на продажу одной и покупку другой, включая бюрократические проволочки при оформлении сделок, – срок очень малый. Вероятно, этот льготный период можно будет использовать при одновременном оформлении двух сделок сразу. В этом случае совершить обе сделки за 3 месяца вполне реально.

Если 3-месячный срок оформить сделки не успели, придется платить 13% НДФЛ с суммы дохода. Важно отметить, что налог исчисляется не со всей суммы от продажи, а только с дохода, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Например, вы продали квартиру за 12 млн руб., а купили за 10 млн. Платить 13% НДФЛ нужно будет только с суммы 2 млн руб., то есть с суммы дохода. В этом случае налог составит 260 000 руб. Если же вы продали квартиру за 10 млн, а купили за столько же или меньше – налог платить не нужно.

Налоги при продаже недвижимого имущества: что изменилось с 2020 года

При продаже квартиры или дома подавать декларацию о доходах нужно, даже если доход с продажи у вас нулевой. Декларация не подается при продаже квартиры (дома), если вы использовали при продаже льготный срок, а именно:

срок владения квартирой (домом) более 5 лет, приобретенной по договору купли-продажи до 2016 года;
срок владения квартирой (домом) 3 года и более, приобретенной по безвозмездной сделке или договору ренты;
срок владения квартирой (домом) 5 лет и более, приобретенной после 2016 года.

Именно по таким сделкам налог на доходы не уплачивается. В остальных случаях, если в отчетном году была продана квартира, декларацию сдавать придется. Подается налоговая декларация в срок не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

На этом все. Продавайте квартиру правильно и с выгодой для себя.

Если статья была полезной, предлагаю обсудить в комментариях.

Давайте разберем на примерах: Пример 1. Семья Ивановых купила квартиру в январе 2017 году. В 2020 году они решили эту квартиру продать и купить побольше. Другого жилья в собственности нет. Следовательно, налог с продажи квартиры, приобретенной в 2017 году платить не нужно. Равно, как и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Пример 2. Похожая ситуация, но у одного из супругов, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Пример 3. Семья Петровых приобрела квартиру в 2019 году. В январе 2020 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2020 года первую продают. Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2019 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обращаем Ваше внимание, что 90 дней считаются не со дня подписания договора купли-продажи, а с даты государственной регистрации перехода прав собственности. Уточнить дату регистрации можно в выписке из ЕГРН, заказав ее через МФЦ или электронные сервисы Росреестра.

Пример 4 — печальный. Вы купили новое жилье и планировали продать предыдущую квартиру в течение 90 дней, но не успели. Долго искали покупателя, готовились к сделке или ж из-за праздников — регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да.

Поэтому, будьте внимательны относительно сроков продажи и грамотно планируйте сделку.

Напомним, что до 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости. Сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 000 000 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости)

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности новый закон

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:

Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:

приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года;
отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу)
не является «единственным» жильем

Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов и 30% для нерезидентов (ВНИМАНИЕ! Ставка налоговая для нерезидентов не поменялась, она остается 30%!!!).

Купили квартиру ПОСЛЕ 01.01.2016 года?

Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет!

Если Вы продаете имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года, то с 2019 года Вы освобождаетесь от уплаты налога на доход от продажи этого имущества.

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана более 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут.