На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Покупка квартиры занимает много времени, ведь требуется подобрать подходящий вариант, проверить чистоту сделки, подготовить сопутствующую документацию, поэтому в 90% случаев к процессу привлекают риелтора. Пользуясь положением эксперта на рынке недвижимости, риелторы стремятся увеличить собственную выгоду и доход работодателя, поэтому нередко в ход идут отработанные годами схемы привлечения и обмана потенциальных клиентов.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры. Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Стоимость квартир, продаваемых по доверенности, должна быть ниже других на рынке предложения, ведь такая покупка несет определенные риски для покупателя.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

как долго работает организация на рынке недвижимости;
имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Нужно учесть, что даже опытный риелтор не может дать гарантии чистоты сделки. Если сопутствующие документы проверены агентом, это ничего не значит. Прямая обязанность риелтора — привлечь покупателей и совершить сделку для получения процентов. А если после окажется, что в жилье произведены несанкционированные изменения, или о своих правах заявят дальние родственники, риелтор никакой ответственности не несет.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
на каком основании было получено право собственности на квартиру;
кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.

Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.

Как выбрать квартиру и не пожалеть о покупке

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

Если же Вы понимаете, что без риелтора обойтись не удастся, то во избежание всех страхов и рисков и крупных финансовых вложений в агентство недвижимости можно поступить следующим образом:

тщательно выбирать риелторскую или юридическую контору. Возможно, стоит послушать рекомендации друзей или родных, тех людей из Вашего окружения, которым Вы доверяете;
не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, Вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить и заказать через агентство только проверку на юридическую чистоту и помощь в оформлении документов;
оформите титульное страхование недвижимости. Это особый документ, который способен защитить покупателя от риска потерять право собственности на приобретенную жилплощадь. Если квартиру у нового владельца отсудил бывший собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости жилья, которое он потерял.

Скорее всего такая квартира будет уже готова к проживанию, но даже если нет, косметический ремонт займет не так много времени и денег, как полноценный. Вы можете сэкономить и заселиться во вторичку в очень короткий срок. Особенно актуально это для тех, кто покупает жилье для аренды третьим лицам. Кроме того, для квартир в секторе вторичного жилья цены на коммунальные услуги ниже, чем для новостроек.

Основной недостаток квартир на вторичном рынке заключается в том, что оно все же не новое. Владельцы вынуждены будут решать проблемы, вызванные старой сантехникой или проводкой. Не стоит удивляться искрящимся розеткам, текущим трубам и осыпающейся штукатурке.

Несмотря на небольшие затраты на косметический ремонт, может случиться так, что эти траты станут для вас регулярными. Кроме того, уровень комфорта от проживания в таком жилье может быть ниже, чем в новом доме: подъезд и лестничные клетки могут быть в плохом состоянии, а на дверях дома будет в лучшем случае домофон.

Искать район стоит по параметрам, которые играют для вас ключевую роль. Это может быть близость к метро или выезду на трассу, близкое расположение от школы, дома родителей или работы, шаговая доступность парка для пробежек или выгула собаки и т. д. Составьте список и оцените каждый из районов города в соответствии с вашими приоритетами. Это ускорит процесс поиска будущего дома.

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Как купить недвижимость в 2019 году: полная инструкция

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
Остекление лоджии или утепление балкона.
Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
Наличие счетчиков.

Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.

В группе нежелательных соседей чаще всего оказываются одинокие пожилые люди (особенно живущие под вами), поскольку часто им скучно, они могут жаловаться, чтобы привлечь внимание. Также неприятно жить рядом с грубиянами и с зависимыми от алкоголя и наркотиков. Если в квартире над вами есть маленькие дети, будьте готовы к постоянному шуму и топоту, если вас не отделяет хорошей толщины перегородка.

Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.

При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.

Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.

Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.

Для решения жилищного вопроса вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке.

Способы покупки квартиры:

💵 Покупка квартиры за наличные, собственные денежные средства — во время сделки покупатель передает продавцу всю установленную сумму. Для этого можно самому собрать деньги, чтобы купить квартиру, или взять в долг. Для безопасности передачу денег проводят через нотариуса в присутствии свидетелей и в обязательном порядке оформляют расписку. Услуга нотариального контроля при передаче средств платная, размер вознаграждения обычно составляет определенный процент от суммы сделки. При желании, можно использовать другой способ передачи средств: через банковскую ячейку, банковский перевод со счета на счет или аккредитив.

📋 В ипотеку — подходит для приобретения как новостроек, так и вторичного жилья. При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты. В большинстве случаев ипотека оформляется на срок от 3 до 20-25 лет и подразумевает внесение первого взноса в размере от 10 до 50%.

📊 В рассрочку — промежуточный вариант между наличным расчетом и ипотекой. Покупатель вносит необходимую для покупки квартиры сумму частями, период рассрочки обычно небольшой — от нескольких месяцев до 1-3 лет. Программа может быть беспроцентной или включать дополнительную компенсацию в виде процентов или установленных платежей. Чаще всего рассрочку оформляют строительные компании на период до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Как провести осмотр квартиры перед покупкой и на что обратить внимание?

🔹 Поставьте цель. Определите параметры будущей квартиры: удобный район, транспортная развязка, расположение на этаже, размер и количество комнат. При этом учитывайте количество жильцов, возможное расширение семьи, рождение детей.

🔹 Проанализируйте свои финансовые возможности. Покупательная способность формируется на основе реального бюджета и размера доходов, но всегда возможно подобрать альтернативу. Например, за одну и ту же сумму можно купить однокомнатное жилье в центре, или двухкомнатное в спальном районе, или использовать накопленные средства в качестве первого взноса и взять кредит на более просторную квартиру.

🔹 Выберите способ покупки. Если сумели скопить всю необходимую для покупки недвижимости сумму, не нужно переплачивать за кредит. В то же время ипотека помогает улучшить жилищные условия прямо сейчас. При этом вы вносите оплату за собственное жилье, не живете с родителями и экономите на арендной плате.

🔹 Изучите рынок недвижимости. Сделать это можно самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору. При покупке жилья без посредников должное внимание уделите выбору объекта и изучению особенностей проведения сделки купли-продажи. Обращение к специалисту поможет сэкономить время и силы.

🔹 Изучите понравившиеся варианты. Оцените не только характеристики самого жилья, но и общее состояние дома, инфраструктуру, криминальную ситуацию в районе. Если будет возможность, познакомьтесь с соседями и постарайтесь узнать дополнительную информацию от них: как работает управляющая компания, с какими жильцами возникают проблемы и конфликты, исправна ли система отопления и канализации в доме. Учтите все издержки на недвижимость и проживание в ней, например, рассчитайте, во сколько обойдется квартира после ремонта и регулярные расходы на транспорт. Не делайте однозначный выбор в пользу самого дешевого варианта, уточните, что послужило фактором для снижения цены: срочная необходимость получить деньги или отсутствие спроса из-за низкого качества жилья. Тщательно изучите юридические аспекты: кто является собственником недвижимости, есть ли согласие на продажу от всех владельцев, сколько прописанных жильцов, кто и по какому праву занимается продажей. Для проверки попросите предъявить документы на квартиру.

🔹 Подумайте, как можно сэкономить. Многие собственники указывают цену продажи “с запасом” в надежде получить больше. Учитывая эту тенденцию, можно поторговаться и предложить свою более низкую цену. Чтобы торги прошли успешно, предварительно изучите ситуацию на рынке недвижимости и стоимость аналогичных предложений. Чтобы с большей вероятностью получить скидку, не проявляйте крайней заинтересованности в покупке, даже если объект вам очень понравился, не давите на продавца и дайте ему время обдумать предложение.

Интересно! Узнать реальную цену квартиры можно с помощь профессиональных риэлторов. Подробно опишите характеристики объекта одному или нескольким специалистам и выслушайте их мнения по поводу цены. При этом можно представится как покупателем, так и собственником, который хочет продать такую квартиру. Так вы получите представление о реальной стоимости жилья.

🔹 Оформите сделку. Заключите договор и подайте документы на регистрацию, сделать это можно через МФЦ. Проведите процедуру приема-передачи недвижимости: проведите осмотр и подпишите соответствующий акт. Подробнее про порядок оформления недвижимости в каждом конкретном случае расскажем ниже.

Иногда стоимость квартир на вторичке дешевле, чем на первичном рынке, что связано с износом строения и, в некоторых случаях, неудобной планировкой. Чаще всего цена ниже среднерыночной в домах старого фонда. При этом, покупка вторичной недвижимости сопряжена с рисками: на рынке действуют мошеннические схемы, в документах собственника могут быть ошибки, которые повлекут гражданские споры после завершения сделки. Безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через агентство, при этом вы сэкономите время, получите дополнительные гарантии и преимущества. Если вы решили действовать самостоятельно, чтобы следуйте нашим советам не быть обманутым.

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Муниципальная недвижимость — собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

📌 если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию — воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;

📌 если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;

📌 если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь — это обман.

Советы риелтора: на что обратить внимание при покупке квартиры

Используем возможность сэкономить. Чтобы привлечь инвестиции для строительства, застройщики начинают продавать жилье на начальных стадиях возведения дома — с проекта, котлована, фундамента, до момента сдачи объекта в эксплуатацию. На первых этапах строительства стоимость 1 м2 жилплощади на 20-40% меньше запланированной при сдаче, поэтому купить квартиру в строящемся доме можно намного дешевле.

Помним про риски. Возможность сэкономить напрямую связана с риском потерять вложения, потому что:

🔸 строительная компания может обанкротиться или заморозить проект;

🔸 из-за недофинансирования строительство может затянуться или остановиться;

🔸 готовый дом может не пройти госпроверку из-за ошибок при выборе участка, проектировании, строительстве, поэтому здание не подключат к системе водоснабжения и газоснабжения;

🔸 есть риск получить жилье, которое не соответствует вашим требованиям, например, в квартире будет слишком шумно из-за тонких стен, или итоговая площадь будет меньше запланированной: разницу в цене вам компенсируют, но из-за этого прихожая или другое помещение может быть слишком маленьким.

Проверяем документы застройщика. При выборе новостройки проверьте документы строительной компании:

📋 учредительные документы;

📋 ИНН и ОГРН;

📋 финансово-хозяйственную отчетность;

📋 бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;

📋 заключение аудиторской проверки за последний год.

Дополнительно изучите разрешение на строительство, документы на участок где ведется стройка, проектную декларацию, разрешения на подключение к водопроводу, системе отопления и электросетям. Документы могут быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставляются по требованию потенциального покупателя. Узнайте сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию, отзывы покупателей, сделать это можно на специализированных форумах в сети.

Покупать жилье лучше напрямую у подрядчика в новостройке, но если застройщик реализует квартиры через посредников, проверьте их документы, репутацию и права представителя.

Дополнительно сравните стоимость жилья в новых ЖК, которые предлагают другие компании. Все застройщики используют схожие технологии и закупают материалы по рыночным ценам, поэтому итоговая стоимость жилья может отличатся только из-за расположения или размера жилой площади. Если рассматриваемое вами предложение намного выгоднее аналогичных, скорее всего компания не выполнит своих обязательств.

Подпишите договор долевого участия и внесите оплату. Если все документы в порядке, строительная компания сдала уже не один дом, который отмечен позитивными отзывами, можете подписывать ДДУ. Договор содержит информацию:

📝 реквизиты застройщика;

📝 данные дольщика;

📝 характеристики квартиры;

📝 способ и порядок оплаты;

📝 срок сдачи объекта в эксплуатацию.

После подписания договора внесите оплату за недвижимость в порядке, установленном ФЗ №214. По требованиям закона, оплата возможна только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на счет организации, некоторые компании предоставляют рассрочку и разбивают всю сумму на равные платежи, которые необходимо вносить поэтапно до сдачи объекта в эксплуатацию.

— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.

— Само собой, перед заключением сделки важно узнать, кто и когда был зарегистрирован в квартире, а также почему и, главное, куда выбыл. К сожалению, для покупателя эта информация закрыта: все-таки тайна личной жизни. Поэтому надо попросить собственника сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если такое имело место).

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью. Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить. Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

Как осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы выяснить все недостатки?

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.

Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.

Важно! Как только вам удалось определиться с жильем, попытайтесь тщательно изучить документы собственности осматриваемого дома.

На что еще следует обратить внимание покупателю перед сделкой мы рассказывали в отдельной статье.

Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.

Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.