Арендная плата как существенное условие договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендная плата как существенное условие договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Чтобы определить существенные условия проката, найма жилого помещения, использования здания, сооружения, нужно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Положения об аренде закреплены в главе 34, которая включает общие сведения и специальные нормы, например, заключение договора найма жилого помещения.

ГК РФ является основным законом, регламентирующим порядок заключения соглашения об аренде, независимо, какой его вид применяется. Если объект конкретизирован — земельный участок, жилье, то также будут применяться нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда — соглашение, заключаемое между собственником имущества (арендодателем) и лицом, принимающим недвижимость (арендатором), по которому одна сторона передает другой стороне за отдельную плату в пользование имущество. Плоды и продукты, получаемые арендатором в период арендных отношений, будут признаваться его собственностью.

Объектами, которые заинтересованное лицо может арендовать, признаются:

земли и природные объекты,
здания, сооружения,
предприятия, имущественные комплексы,
оборудование,
транспорт,
иные объекты, которые не теряют своих свойств в процессе использования.

Договоренность об аренде имущества составляется в письменной форме, если срок сделки превышает 1 год, либо когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Также документ подлежит государственной регистрации, если арендный период — свыше 11 месяцев (ст. 609 ГК РФ). Договор, предусматривающий последующий переход права собственности к арендатору, подлежит регистрации и нотариальному удостоверению.

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 — 670)

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество. Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса. Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

адрес,
вид (жилое или нежилое),
площадь,
целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

размер оплаты,
период внесения платежей,
способы оплаты (наличными или безналичными средствами),
порядок внесения платежей за коммунальные услуги,
обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ,
обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ:

внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

Существенные условия договора аренды помещения законом прямо не определены. Однако, исходя из положений п. 3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы действует не только в отношении зданий целиком, но и их отдельных частей (т.е. помещений). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды одного квадратного метра площади, и, на основании ее значения, рассчитана стоимость аренды помещения в целом.

При согласовании условий расторжения договора аренды следует обратить внимание на следующие моменты:

1) Расторжение договора путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему может быть реализовано даже при отсутствии прямого указания на это в договоре. В данном случае будут применяться нормы гражданского законодательства (п. 1 ст. 420 ГК).

2) Арендатору выгодно иметь безусловное право в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом реализация такого права арендатором возможна только в случае прямого закрепления в договоре (п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление).

В то же время велика вероятность, что и арендодатель захочет иметь аналогичное право, что может повлечь дополнительные риски для арендатора (например, незапланированное прекращение договора аренды и необходимость подыскивать новый объект для аренды).

Также односторонний отказ от исполнения договора является более простой и менее затратной процедурой прекращения арендных правоотношений в случае нарушения арендодателем условий договора по сравнению с расторжением договора в судебном порядке.

В связи с этим перед включением в договор аренды положений об одностороннем отказе от его исполнения важно:

оценить риски арендатора при предоставлении арендодателю по аналогии с арендатором права безусловного одностороннего отказа от исполнения договора;
определить срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление о таком безусловном отказе, и который потребуется арендатору для минимизации негативных последствий прекращения договора. При определении такого срока следует учитывать время, необходимое, на освобождение объекта от принадлежащего арендатору имущества, на поиск нового объекта и согласование условий аренды с новым арендодателем, а при необходимости, и его подготовку к использованию, на адаптацию бизнес активности (например, постепенное перемещение персонала в новый офис);
при необходимости, предусмотреть штраф, который должен покрыть убытки арендатора в случае безусловного отказа арендодателя от исполнения договора. При этом, следует учитывать, что арендодатель может потребовать предусмотреть аналогичный штраф и в случае безусловного отказа от исполнения договора со стороны арендатора;
определить перечень возможных нарушений арендодателем условий договора аренды, при которых арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

За основу могут быть взяты законодательно установленные основания расторжения договора судом по требованию арендатора (ст. 591 ГК). Также могут быть предусмотрены и иные основания. Например, не поставка коммунальных ресурсов в объект аренды, не оказание других услуг (охрана, уборка и т. д.) по вине арендодателя в течение определенного периода времени.

3) Расторжение договора в судебном порядке.

Важно! Законодательством предусмотрены случаи, в которых суд может расторгнуть договор аренды по требованию арендатора (ст. 591 ГК). При этом, если арендодатель не согласен на предоставление арендатору права отказаться от исполнения договора в связи с нарушением арендодателем его условий, такие нарушения могут быть определены в договоре в качестве дополнительных оснований для расторжения договора судом по требованию арендатора.

Кроме того, в интересах арендатора не расширять предусмотренный законодательством перечень оснований для расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 590 ГК).

Для исключения бесконтрольного повышения арендодателем ставки арендной платы в одностороннем порядке, в договоре следует четко прописывать:

1) возможность ее изменения исключительно по соглашению сторон — путем подписания дополнительного соглашения к договору.

В таком случае даже при получении уведомления арендодателя о повышении ставки арендной платы, у арендатора не возникнет обязанность вносить арендную плату в увеличенном размере (п. 21 Постановления);

2) периодичность ее изменения

В том числе, стороны могут согласовать условие о запрете повышения ставки арендной платы в течение определенного периода времени с момента заключения договора аренды;

3) предельный размер ее увеличения

Пример формулировки: «Изменение ставки арендной платы допускается только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год и не более, чем на 5% (пять процентов) в сторону ее увеличения, но не ранее, чем через 2 (два) года с даты заключения настоящего договора».

Важно! Если в договоре аренды будут отсутствовать положения, определяющие порядок изменения размера ставки арендной платы, то, в соответствии с законодательством, такое изменение возможно только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год, если иное не установлено законодательством (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).

Арендатор не будет нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по договору аренды, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, даже в случае отсутствия соответствующих положений в самом договоре аренды (п. 3 ст. 372 ГК).

Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:

1) виды обстоятельств признаваемые таковыми.

Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);

2) срок и порядок уведомления другой стороны о наступлении таких обстоятельств;

Пример формулировки: «Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;

3) порядок подтверждения изложенных в уведомлении сведений.

Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного Белорусской торгово-промышленной палатой;

4) последствия не уведомления другой стороны об обстоятельствах непреодолимой силы.

Пример формулировки: «Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору».

Для арендатора таким обстоятельством непреодолимой силы может послужить, например, введение государственными органами карантина:

в случае приостановления деятельности банков — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы и иных платежей по договору;
в случае приостановления деятельности всех организаций и запрета свободного перемещения — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта объекта.

Важно! Законодательство не содержит ограничений по максимальному сроку аренды коммерческих помещений.

Существуют следующие варианты оформления длительных арендных отношений:

1) Заключение договора аренды на неопределенный срок.

Для этого достаточно не указывать срок аренды в договоре. Однако следует учитывать, что вне зависимости от условий договора у любой из сторон, в частности арендодателя, есть право в любое время отказаться от исполнения такого договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения аренды, если иной срок не будет прямо установлен договором (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления). Таким образом, имеется риск того, что по истечении незначительного периода времени с момента заключения договора арендодатель откажется от его исполнения.

В связи с этим, более предпочтительным представляется второй вариант оформления арендных правоотношений.

2) Закрепление в договоре длительного срока аренды.

На практике не являются редкостью договоры аренды, заключенные на срок 10/15/20 лет, в том числе, предусматривающие возможность их последующего продления. При согласовании условий такого договора арендатору следует обратить внимание на следующие моменты:

a) при длительном сроке возрастает вероятность изменения обстоятельств сторон таким образом, что может потребоваться прекращение аренды. При этом нет гарантии того, что обе стороны одновременно будут согласны расторгнуть договор. В связи с этим зачастую предусматривается право отказа одной из сторон от исполнения договора аренды.

В таком случае для защиты интересов арендатора рекомендуем предусмотреть:

период времени с даты заключения договора, в течение которого безусловное право отказа не действует.

Такой период, в частности, может быть определен с учетом планируемого срока окупаемости затрат, вложенных арендатором в подготовку арендуемого объекта к использованию (например, в связи с проведением ремонта для соответствия объекта корпоративным требованиям). На практике для договоров длительной аренды характерно установление возможности применения безусловного права на односторонний отказ только по истечении значительного периода времени, например, 5−10 лет;

штраф, выплачиваемый арендодателем при отказе от исполнения договора аренды ранее истечения указанного выше периода времени;
срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды.

Поиск нового объекта, особенно значительной площади, который готовы сдать в аренду на большой срок может потребовать существенных временных затрат. В связи с этим, на практике обычно предусматривают обязанность арендодателя направить арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не менее чем за 9−18 месяцев до планируемой даты прекращения действия договора.

b) при длительном сроке аренды также возрастает риск снижения реального дохода арендодателя в случае неизменного размера арендной платы (например, в связи с инфляцией, колебанием курсов валют — при привязке размера арендной платы к иностранной валюте).

В связи с этим, если арендодатель не согласен на изменение размера арендной платы только по соглашению сторон, и настаивает на предоставлении ему права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, арендатору следует предусмотреть:

по возможности низкую периодичность такого изменения арендной платы;
предельный размер однократного изменения арендной платы.

с) при длительном сроке аренды также возрастает и вероятность смены собственника арендуемого объекта.

В таком случае для защиты интересов арендатора следует прописать в договоре аренды обязанность арендодателя в случае отчуждения объекта обеспечить включение в договор купли-продажи требования о не изменении новым собственником условий договора аренды в течение определенного периода времени после приобретения объекта.

Страны: Беларусь

Темы: Законодательство; Городские новости; Общество; Эксклюзив Realt.by; Новости

Сделки с недвижимостью: существенные условия договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Договор считается заключенным только тогда, когда его участники определили все его существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием договора аренды является условие о его объекте (арендуемом имуществе), позволяющее его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это условие должно присутствовать в любом договоре аренды, вне зависимости от того, что именно передается от одной стороны соглашения к другой.

Если описание объекта является неполным и не позволяет его индивидуализировать, но, при этом, стороны соглашения фактически исполняли приобретенные ими обязательства (т.е. одна сторона передала имущество, а вторая сторона его использовала в своих интересах), признать договор незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия об объекте не получится (п.

15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73).

Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст.

632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ).

В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт.

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

609 ГК РФ). Договор, предусматривающий последующий переход права собственности к арендатору, подлежит регистрации и нотариальному удостоверению.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

размер оплаты;
период внесения платежей;
способы оплаты (наличными или безналичными средствами);
порядок внесения платежей за коммунальные услуги;
обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ;
обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Существенные условия, срок и порядок заключения предварительного договора аренды

* КОММЕНТИРУЕМ ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО *

Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка

Д. В. Добрачёв

Аренда земли — правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами Гражданского кодекса РФ об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 г., призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, законами РФ «О плате за землю», «О местном самоуправлении в Российской Федерации», федеральными законами «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О введении в действие Земельно-

Добрачёв Денис Викторович — ведущий специалист отдела судебной защиты правового управления Администрации муниципального образования г. Краснодар.

го кодекса Российской Федерации», а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Специальные правовые нормы действуют при переоформлении земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Арендная плата за использование земельных участков, переданных в аренду по правилам ст. 36 Земельного кодекса, устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных

для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Постановление Правительства РФ, устанавливающее общие начала определения арендной платы, в настоящее время не принято, в связи с чем существует пробел на федеральном уровне в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Таким образом, особенно остро сейчас стоит вопрос о том, чтобы Правительством Российской Федерации в кратчайшие сроки был принят соответствующий нормативно-правовой акт.

Установление арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Законом «О плате за землю». Нормы данного закона устарели и утрачивают силу с 1 января 2006 г., за исключением ст. 25, в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

В соответствии со ст. 21 Федерального закона «О плате за землю» (в ред. ФЗ от 23 декабря 2003 г. № 186-ФЗ) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавли-

ваться как в денежной, так и в натуральной форме.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства.

Сергей , Бишкек 09.11.2020Раздел: Аренды

Мы арендуем помещение. Но три месяца мы не смогли во время оплатить арендной платы. На четвертый месяц мы произвели оплату и погасили долг и с тех пор до сег дня во время исполняем свои обязательства по арендной плате. Арендодатель требует что мы платили штраф как указано в дог аренды за несвоевременное исполн обязательств начиная с месяца нарушения обязательств хотя мы каждый месяц производим оплату своевременно. Кто здесь прав?

Генрик, Мурманск 17.10.2020Раздел: Аренды

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения ст620.4гк рф В нежилом помещении расположен магазин. Под магазином общедомовой подвал. Подвал вне зоны ответственности арендатора.в подвале за 25 дней 5 раз произошла авария с залитием канализационными водами.помещение не возможно использовать по назначению так как в торговом зале имеются запахи канализации и пары канализационных вод. Имеются соответствующие акты о залитых. Арендодатель-собственник по выше указанным причинам не хочет расторгнуть договор по соглашению сторон мотивируя тем что подвал тоже не мой. Скажите пожалуйста ваше мнение и перспектива успеха в суде у арендатора.спасибо г Мурманск.

Общие положения арендных отношений

Анатолий, Москва 29.08.2020Раздел: Аренды

Мы арендуем нежилое помещение по договору аренды. По договору у нас преимущественное право на заключение договора на новый срок, которым мы хотим воспользоваться. Однако возник конфликт с собственником относительно некоторых пунктов договора, например, нас не устраивает порядок расторжения договора, при котором это право есть только у арендатора, а у нас нет, и еще есть пункт об увеличении цены каждый год пропорционально росту курса евро. Мы составили протокол разногласий. Однако арендодатель не согласился на предложенные нами изменения, и договори подписан не был. Можем ли мы через суд реализовать наше преимущественное право на заключение договори аренды на новый срок и требовать заключения с нами договора аренды?

Семен, Москва 21.08.2020Раздел: Аренды

Снимал квартиру по договору аренды, внес обеспечительный платеж. Спустя 2 месяца нашел более удобный вариант — поближе к работе, сказал хозяину, что хочу расторгнуть договор. Он сказал, что обеспечительный платеж мне не вернет, т.к. не рассчитывал, что я так быстро съеду. Прав ли хозяин заявляя об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора аренды, если я в квартире ничего не сломал и не испортил?

стоимость (арендная плата);
как и когда вносится. Указываются либо непосредственно в соглашении, либо в дополнении (График платежей). При отсутствии данных условий, они считаются аналогичными условиям обычно заключаемым по такому имуществу при подобных сделках;
на какой срок. Бывает либо определенным, либо неопределенным.

Определение размера выплат по аренде осуществляется из расчет на 1 кв. м. Для этого нужно установить рыночную стоимость квадратного метра аренды в конкретном районе с учетом целевого назначения имущества и его состояния.

Чтобы установить соответствующую состоянию объекта аренды стоимость, нужно оценить следующие факторы:

район города;
расстояние от помещения до остановок, станций метро;
расположение путей для передвижения личного транспорта;
наличие парковок;
соседние здания;
возможность размещения рекламы;
этаж;
отделка помещения, состояние коммуникаций;
наличие телефона, интернета.

Также следует определить размер платы за коммунальные услуги. Допускается включить таковые в сумму платежа за 1 кв. м.

Субаренда представляет собой переуступку права пользования имуществом, полученным по договору аренды, в пределах времени, обозначенного соглашением с собственником имущества.

Субаренда допускается только с разрешения арендодателя.

К договору субаренды применяют общие положения главы 34 ГК РФ. Если будут установлены нарушения при использовании имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора — как субаренды, так и аренды.

Пересмотр условий договора может происходить только по договоренности сторон и посредством подписания дополнительного соглашения. Если ранее соглашение подлежало государственной регистрации, то изменения договора также должны быть внесены в Росреестр.

Если регистрация необходима, то нужно составить дополнительный экземпляр документа. Новые условия сделки будут действовать с момента регистрации, а в случае ее отсутствия — с момента подписания соглашения сторонами.

Прекращение арендных отношений согласно ГК РФ может происходить по соглашению сторон, инициативе арендатора или арендодателя.

Досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя допускается по следующим основаниям (ст. 619 ГК РФ):

арендатор использует имущество с нарушениями;
в результате использования объекта происходит его существенное ухудшение;
более двух раз подряд арендатором не были внесены платежи.

Расторжение соглашения по инициативе арендатора предусмотрено в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

арендодатель не передает имущество в пользование или создает препятствия для этого;
объект договора имеет недостатки, которые препятствуют использованию имущества и при подписании документов оговорены не были;
неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта;
порча имущества без вины арендатора.

От этого зависит размер месячной арендной платы, равно как и платы за коммунальные услуги, которые непосредственно связаны с обслуживанием арендуемого помещения.

Не стоит также забывать, что объект аренды имеет свойство изнашиваться со временем, но об амортизации речь пойдет ниже.

При заключении договора аренды возникает вопрос о том, кто будет оставлять за собой амортизационные отчисления, связанные с физическим износом объекта аренды и отражать их в бухгалтерском учете.

Как правило, за амортизацию отвечает арендодатель, которому помещение принадлежит на праве собственности. Однако в договоре может быть указано и иное, ведь объект аренды используется арендатором, а не его контрагентом.

И от того, как именно помещение используется, напрямую зависит размер амортизационных отчислений. Иными словами, расходов на улучшение объекта аренды.

Пожалуй, самое существенное условие договора аренды. Как известно, помещение может сдаваться в аренду с совершенно разными целями.

Например, для организации офиса, проведения рекламных активностей, проживания или для торговли товарами, если речь идет об аренде торгового места.

А аренда без какой-либо цели априори бессмысленна. Но особенно важным здесь является то, что если арендатор будет использовать объект аренды не по назначению, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора.

А если уж арендатор хочет изменить целевое назначение арендуемого помещения, этот вопрос обязательно нужно согласовать с контрагентом.

Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости

Как правило, капитальный ремонт (кардинальная перепланировка помещения, возможно, с изменением целевого назначения) объекта аренды делает арендодатель, а текущий — арендатор. Но опять-таки, если иное не будет указано в договоре.

При заключении договора аренды арендатор должен заплатить арендодателю гарантийный взнос. Тем самым, собственник помещения фактически страхует себя от возможного неполучения арендной платы за последний месяц аренды.

Если говорить об авансовом платеже, то здесь есть один интересный момент. Если этот платеж засчитывается в счет последнего месяца аренды, то стороны заключают договор на новый срок.

Если нет, то арендодатель и арендатор оформляют дополнительное соглашение о пролонгации договора. Если, конечно, договорились продлить свои отношения.

Если договор аренды заключается на срок три года и более, то в таком случае можно нотариально оформить сделку и зарегистрировать ее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Поэтому очень часть именно по этой причине арендодатель и арендатор предпочитают перезаключать краткосрочные договора неограниченное количество раз.

Преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Закон гарантирует арендодателю преимущество при заключении договора аренды с арендодателем на новый срок.

Как известно, гражданское законодательство, прямо скажем, не приветствует односторонний отказ от договора. И действительно, казалось бы, что плохого в том, чтобы прекратить договорные отношения по согласию сторон, оформив, таким образом, соответствующее соглашение?

Но бывают ситуации, когда одна сторона хочет расторгнуть договор, а другая — нет. В таком случае разорвать договор по согласию сторон просто невозможно.

А идти в суд с исковым заявлением о расторжении договора не всегда хочется, так как это чревато испорченными отношениями с контрагентом.

Что делать в таком случае? Правильно, написать письмо-уведомление с датой расторжения договора и прислать его арендодателю/арендатору в электронном виде, курьером или по почте. Нарушения закона в данном случае нет, а интересы предприятия соблюдены.

Бывает так, что стороны заключают договор аренды, скажем, 30 сентября, а помещение передается в аренду по соответствующему Акту приема-передачи в аренду на месяц позже.

Так с какой же даты начинается начисление арендных платежей? Правильно, с даты фактической передачи объекта аренды в пользование, что, конечно же, подтверждается Актом.

Соответственно, с даты, которой стороны подписывают Акт приема-передачи из аренды, начисление арендных платежей прекращается.

Может случиться так, что у арендатора возникнет необходимость сдать арендуемое помещение в субаренду. В таком случае согласие арендодателя обязательно, иначе он имеет право досрочно расторгнуть договор.

Потому, что только арендодатель является собственником объекта аренды, а значит, только ему принадлежит право распоряжаться принадлежащем ему имуществом.

Наконец, договор аренды недвижимости заключается только в письменной форме! Устная форма делает этот договор ничтожным.
При возникновении затруднений по вопросам оформления арендных отношений арбитражный юрист в Екатеринбурге поможет.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Статья Основные условия договора аренды недвижимости была изменена: 2 марта, 2020 автором Немцев Д.С.

Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, — следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

(п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

В соответствии с абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ, законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, — следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что «отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление «арендной услуги».

В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иные правила могут быть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ возможность преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость от добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.

В качестве еще одного существенного условия договора аренды была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения — 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).

Статья 606 Гражданского кодекса сообщает, что аренда представляет собой такой вид взаимоотношений, при котором владелец предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определённую плату. Любой договор должен включать в себя, соответственно, описание имущества, которое предоставляется в аренду, и размер арендной платы.

Такие условия взаимоотношений между сторонами называются существенными.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьи 607 Гражданского кодекса России, любой договор должен содержать четкое определение, что именно передается во временное пользование арендатору. Если у недвижимости нет кадастрового номера, поскольку она не является стандартной, например, арендатор готов использовать коридорное помещение/часть комнаты/часть торгового зала, то договор придется оформлять не более, чем на 11 месяцев – с возможностью пролонгации.