Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека без первого взноса: нюансы и подводные камни». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
При оформлении обычного ипотечного кредита вы занимаете у банка деньги на определенный срок, выплачивая за это проценты. Гарантом вашей платежеспособности выступает залог в виде приобретаемой недвижимости, оплачиваемый сразу первоначальный взнос, а также подтверждение регулярного источника дохода.
Как правило, размер первоначального взноса составляет — от 10 до 30% цены недвижимости. Учитывая сегодняшнюю стоимость домов и квартир, эта сумма составляет от несколько сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Что сравнимо со стоимостью новой иномарки.
Много ли это или мало? Как ни странно, по мнению многих покупателей, эта сумма слишком большая для покупки недвижимости, да и вовсе необязательная. И это настораживает. Все мы помним чем закончился исскуственно раздутый «пузырь» на рынке недвижимости в США в 2000-2008 гг, когда ипотеку на дома выдавали всем подряд, на любых условиях и даже безработным…
Поэтому, по аналогии, можно сказать, что ипотека без первого взноса — «мина замедленного действия» для банков и застройщиков. А что же заемщики? Выигрывают ли они, оформляя ипотеку без 1 взноса?
На самом деле, в таких кредитах есть как свои плюсы, так и минусы. Плюсы заключаются в том, что вам не придется копить деньги на первый взнос, занимать их и т. д. Вы сможете сразу купить понравившееся жилье и въехать в него. Минус — размер платежей. Ведь чем больше вы занимаете у банка, тем больше долг и больше проценты по долгу. А это значит, что ипотеке без первого взноса переплата будет в разы выше, по сравнению с традиционной схемой.
Также нужно учитывать, что далеко не все банки готовы выдавать такие кредиты. Конечно, в Сбербанке и ВТБ такие кредитные программы есть, но они, в основном, целевые. Это кредиты на жилье для молодых семей, военных, учителей, а также заемщиков других льготных профессий. Однако если вы обычный менеджер в обычной фирме, то вероятность получения ипотечного кредита без первоначального взноса для вас близка к нулю.
Плюсы и минусы ипотеки без первого взноса
В целом, это такой же кредит, с процентами, аннуитетными платежами, страховками и прочим. Однако поскольку первоначальный взнос отсутствует, то что-то должно его компенсировать.
Если это социальная ипотека, то компенсацией выступают государственные субсидии и сертификаты. Если это коммерческая ипотека, банк потребует оформить вашу квартиру в залог (т. е. ту, в которой вы сейчас живете).
Помимо того, квартира или дом с участком, которые вы покупаете — также становятся объектом залога.
Оформляя такой кредит нужно учитывать, что ни о какой рыночной оценке стоимости недвижимости речи не идет. В таких кредитах банк принимает за основу некую оценочную стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной цены. Как правило оценка занижена на 20-30%.
Кроме того, решив взять кредит без первоначального взноса, учтите, что банк будет тщательно проверять все документы на недвижимость. Возможно проведет аудиторскую проверку. Самое главное для банка при оценке залога — отсутствие на него обременений и претензий со стороны третих лиц. Второй фактор — ликвидность актива.
Ипотека без первоначального взноса также предусматривает более высокую процентную ставку, то есть, ежемесячно будете отдавать банку больше, чем при других видах кредитования. Например, если брать кредит на покупку квартиры на срок до 7 лет, вам предложат ставку от 20 до 25% стоимости жилья. Это на 7-13% выше традиционных ставок.
Ипотечный кредит без первоначального взноса будет проще получить, если кто-то из родственников или знакомых, выступит вашим поручителем. Однако, в таком случае, этот человек рискует и своей недвижимостью, которая также становится залоговой.
Учитывая, что получить ипотеку без первоначального взноса, не имея ликвидного залога и высокого дохода, достаточно сложно, некоторые заемщики пытаются схитрить: в одном банке сначала берут обычный потребительский кредит, а в другом — используют полученные средства в качестве первоначального взноса. Это может сработать, хотя велик риск, что данную схему банкиры вычислят, и вообще внесут вас в «черный список».
Ипотечные программы без первоначального взноса можно оформить в Сбербанке или ВТБ и других крупных российских банках. Для этого необходимо оставить заявку на сайте или обратиться за консультацией в одном из отделений.
Оформить кредит на приобретение первичного или вторичного жилья без первого взноса сегодня позволяет программа Астра-Банка. Основное условие такого кредита – залог квартиры или дома, в котором гражданин проживает. Такая недвижимость должна быть обязательно ликвидной (не в аварийном доме) и территориально находиться в той же области, что и банк.
Приблизительно такие же условия выдвигают и другие крупные банки, если вы собираетесь оформить ипотеку без первого взноса.
Перед оформлением ипотечного кредита без первоначального взноса банкиры сразу предупреждают о том, что процентная ставка (ежемесячные выплаты) будет высокой. В некоторых банках она достигает 30% годовых.
Если срочно необходимо приобрести новое жилье, можно договориться с банком о потребительском кредите. В таком случае квартира или дом, в котором проживает заемщик, также станут предметом залога. Деньги, полученные в качестве потребительского кредита, можно использовать как первый взнос кредита ипотечного.
Но дело в том, при выдаче ипотеки банки часто просят представить выписки со счетов и, когда будет выявлено, что есть еще потребительский кредит, вероятность получения ипотечного станет равна нулю. Если вы решитесь использовать схему «потребительский кредит – первый взнос в ипотеке», то в первом случае залоговой должна стать недвижимость, не фигурирующая как залог при ипотеке.
Оформить ипотеку без первоначального взноса можно также через рефинансирование потребительского кредита. В таком случае долг потребительского кредита пересчитывается, основное жилье оценивается заново и оформляется новый ипотечный договор. Хотя такая схема рефинансирования встречается нечасто, так как слишком сложна и зачастую невыгодна для обеих сторон.
Чтобы минимизировать риск невозврата кредита, банки подробно изучают данные о потенциальном заемщике. В особенности их интересует трудовая история клиента. Если заемщик имеет длительный стаж работы и надежного работодателя, то ему наверняка одобрят кредит.
Меньше шансов на получение кредита у граждан, которые часто меняют место работы, мало зарабатывают и нигде не прописаны.
Такая настороженность кредитных организаций связана не только с нестабильным финансовым состоянием большинства потенциальных заемщиков. Многие банкиры считают, что клиент, не рискующий собственными деньгами при покупке квартиры, может недостаточно серьезно относиться к выплате кредита.
Ипотека сама по себе не очень проста для заемщика. Большая сумма, многие годы выплат, в течение которых всякое может случиться, солидная переплата – эти факторы заставляют хорошо обдумать решение взять квартиру в рассрочку.
Первоначальный взнос, с одной стороны, только лишает большое количество людей возможности получить новое жилье.
Но с другой стороны, с той суммы, что вносится сразу, не будет никаких переплат, процентная ставка может быть поменьше и т. п. Ипотека без необходимости вносить некий процент от стоимости в первом же взносе была распространена в годы до кризиса. Ситуация была подходящая, цены на жилье стабильно росли.
Сейчас же первоначальный взнос может быть вплоть до 70%, а предложений взять ипотеку без такового на рынке нет. Тем не менее, взять кредит с нулевой первой выплатой реально, но довольно-таки сложно.
Надо понимать, что отсутствие стартового взноса – большой риск как для банков, так и для клиентов. Первым вряд ли нужны лишние проблемы, судебные тяжбы, а также ситуации, когда клиент не может платить по кредиту и признает себя банкротом.
Риски для заемщиков более очевидны. Учитывая то, что в первую очередь вносятся проценты, а не часть самой стоимости квартиры, не рассчитавший свои финансовые возможности заемщик может оказаться без денег (они просто пропадут) и без жилья. Последнее будет продано. И если выручить за него удастся меньше, чем сумма долга банку, то выплачивать взносы нужно будет и дальше.
Как вариант, можно взять второй кредит (потребительский), с помощью которого можно и оплатить первый взнос. Недостатки очевидны: необходимость возвращать сразу два кредита и высокая процентная ставка.
Однако потребительский займ можно закрыть за пару лет, а ипотечный будет длиться гораздо дольше, к тому же в первые годы ежемесячный взнос по ипотеке обычно самый маленький.
Некоторые банки предлагают специальный кредит для выплаты с его помощью первоначального взноса. Процент в таком случае будет меньше, но понадобится больше документов, более высокие подтвержденные доходы и поручители.
Можно внести недвижимость в собственности в качестве залога для ипотечного кредита. Предметом залога может послужить не только квартира заемщика, но и жилье родственников, друзей (разумеется, нужно получить их согласие). Обычно банк оценивает стоимость заложенной квартиры в 60–80% от ее цены на рынке жилья.
Участие в специальных программах, которые время от времени организовываются банками. Предложений достаточно много, но у всех есть свои особенности.
Так, например, повышенная процентная ставка может подойти заемщику, только если он в состоянии выплатить кредит за максимально короткий срок, не растягивая его на 20 лет. В противном случае, проценты будут не меньше, чем стоимость жилья.
Другая программа предполагает ситуацию, в которой застройщик оформляет на себя кредит в банке, а жильцы получают статус арендаторов. Выплаты за аренду идут на погашение кредита и выкуп жилья у застройщика.
Так или иначе, варианты взять ипотеку, не выплачивая первый взнос, существуют, но у каждого из них есть свои нюансы, поэтому решение должно быть тщательно продуманным.
Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.
В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.
Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».
Ипотека без первого взноса: нюансы и подводные камни
Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.
За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин. Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.
Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.
Процедура получения ипотеки без первоначального взноса не отличается от процедуры получения обычной ипотеки: выбор объекта и банка — сбор документов — подача заявки — рассмотрение заявки/одобрение — сделка и ее закрытие. Что же касается необходимых документов, здесь также стандартный пакет бумаг (паспорт, заверенная копия трудовой книжки, документы, подтверждающие семейное положение), к которому прибавляются справка 2-НДФЛ и документы на залоговое жилье. Скорее всего, потребуются бумаги, подтверждающие право собственности на это имущество, а также отчет об оценке недвижимости.
Еще одним маневром по получению ипотеки как бы без «первоначального взноса» можно назвать ситуации, в которых требования банка выполняются с помощью государственной поддержки, например с привлечением средств по программе «Молодая семья» или материнского капитала. «С одной стороны, это не ипотека с нулевым взносом. С другой, клиент минимизирует количество собственных вложенных средств. Аналогично происходит с механизмом военной ипотеки. И первоначальный взнос, и платежи формируются из средств, поступающих на индивидуальный счет военнослужащего», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Ипотека без первоначального взноса. Мифы и правда на сайте Недвио
Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк обратит взыскание на жилье и выставит его на продажу. Кредитор потратится на судебные издержки и организацию торгов. А еще стоимость залоговой недвижимости дешевле рыночной на 10—15%, а то и больше.
Получается, что банку нужно давать в кредит сумму 90% и меньше от реальной стоимости недвижимости. Тогда при выставлении жилья на торги он сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить свои затраты.
Еще есть банковская статистика, согласно которой заемщики, взявшие ипотеку без первоначального взноса, чаще всего допускают просрочки, а потом вовсе перестают платить. Это связано с тем, что заемщики переоценивают свои возможности и, вероятно, свою дисциплину.
Под ипотекой без первого взноса могут подразумеваться разные программы.
Например, так называют программы, где взносом выступает материнский капитал или региональная субсидия. Еще так называют кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Например, у заемщика есть в собственности квартира, но он хочет переехать в дом. Заемщик берет в банке кредит, закладывает квартиру и покупает жилой дом.
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не попадает под требования — у него нет первоначального взноса. Тогда заемщик ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
Плюсы и минусы потребительского кредита. Плюсы — это получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки. Минус — еще один долг, который нужно возвращать. Есть еще опасность запутаться в сроках уплаты кредитов и просрочить платежи, но если поставить напоминание или настроить автоплатеж, проблема решится.
Разберем на примере. Предположим, квартира стоит 4 000 000 Р, а банк требует первоначальный взнос 15% — 600 000 Р. Если взять потребительский кредит 600 000 Р на 5 лет по ставке 9,9—11%, ежемесячный платеж будет примерно 13 000 Р. Если оставшиеся 3 400 000 Р взять в ипотеку на 25 лет по ставке 9,9—10,3%, ежемесячный платеж составит примерно 31 000 Р. Получается, что первые 5 лет заемщику придется платить каждый месяц по 44 000 Р.
По сути, ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Кредиты под залог недвижимости бывают нецелевыми и целевыми. У нецелевого выше ставка и не требуется подтверждение цели — деньги можно тратить на что угодно, как и при потребительском кредите. У целевого ставка ниже, но банку нужно предоставить подтверждение целевого использования — документы на приобретенное с помощью кредитных средств жилье.
Например, в Росбанке, Транскапиталбанке, Дом.рф и многих других банках схема выглядит следующим образом: кредит под залог выдается по ставке х%. Заемщику даются 90 дней на то, чтобы подтвердить целевое использование, то есть заключить договор купли-продажи и оформить право собственности. После предоставления документов, подтверждающих приобретение, ставка снижается на 2%. Если документы в течение 90 календарных дней с даты выдачи кредита в банк не предоставить, ставка останется х%.
Субсидию от государства в рамках программы «Молодая семья» можно внести в качестве первоначального взноса. Но для этого нужно встать на учет как нуждающиеся и дождаться очереди.
Условия программы нужно узнавать в местной администрации — в каждом регионе они свои.
Первоначальным взносом станут деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы у военного-участника накопительно-ипотечной системы.
Например, офицер Петров отслужил 5 лет, за это время на его накопительном счете набралось 1 500 000 Р. Он решил купить квартиру за 4 000 000 Р. От государства в лице Росвоенипотеки Петров получит 1 500 000 Р, и эти деньги станут первоначальным взносом, а от банка — кредитные 2 500 000 Р, их надо будет вернуть кредитору.
Документы для получения ипотеки стандартные: договор купли-продажи жилья, выписка из ЕГРН, копия паспорта и т. д. Кроме того, от военнослужащего требуется свидетельство о праве на целевой жилищный заем.
Статистика говорит о том, что заёмщики, которые взяли ипотеку с крупным первоначальным взносом, справляются с платежами лучше, чем те, у кого он небольшой или совсем отсутствовал. Получается, что первоначальный взнос — своего рода залог, доказательство того, что ваши намерения серьёзные и у вас хватит финансовой дисциплины, чтобы расплатиться по своим обязательствам.
- Самый верный и выгодный способ — накопить самостоятельно, хотя это может быть трудно и небыстро.
- Можно одолжить нужную сумму у родных, если такая возможность есть.
- И самая рискованная идея — брать потребительский кредит, проценты по которому всегда выше, чем по ипотеке: ваша долговая нагрузка станет слишком высокой, выплачивать два кредита будет тяжело.
Так или иначе, в СберБанке есть ипотечные программы, которые позволяют существенно снизить первоначальный взнос без большого удорожания кредита. Такие программы подойдут не всем, но про них стоит знать.
Кому подойдёт. Тем, у кого уже есть недвижимость в собственности: квартира, дом, земля или гараж. То есть, в отличие от стандартной ипотеки, заголом по кредиту будет та недвижимость, которой вы уже владеете, а не та, которую покупаете.
Условия. Заёмщику должно быть не меньше 21 года и не больше 75 лет на момент погашения. На последнем рабочем месте вы должны работать не меньше 6 месяцев. Муж или жена будут созаёмщиком, если собственность не разделена по брачному договору. Нужно учитывать, что сумма такого кредита в СберБанке ограничена 10 млн ₽ или 60% оценочной стоимости залоговой недвижимости.
Как получить. Рассчитать кредит поможет калькулятор, но помните — это предварительные цифры. Подать заявку можно онлайн или в офисе банка.
Подводные камни ипотеки без первого взноса
- Полностью обойтись без первоначального взноса не получится — придётся потратить на него либо материнский капитал, либо заложить недвижимость.
- Если вы родитель или военный, или имеете право на другие льготы — воспользуйтесь ими.
- Не берите потребительский кредит для первоначального взноса. Чем меньше больших и дорогих долгов, тем лучше.
Ипотечный кредит без первоначального взноса предлагается не всем желающим. Рассчитывать на такой заем смогут только:
- Граждане страны, которые смогут подтвердить свое благополучное финансовое состояние и только при наличии в прошлом отличной, незапятнанной кредитной истории.
- Граждане, открывшие счета у заимодателя. Некоторые учреждения готовые предоставить ипотеку без первоначального взноса лицам, которые открыли в банке депозит или получают через отделения банка заработную плату и другие доходы.
- Военнослужащие, состоящим в НИС.
- Граждане, которые готовы предоставить в качестве взноса уже имеющуюся недвижимость. В этом случае можно будет даже рассчитывать на понижение процентной ставки по ссуде.
Внимание! В качестве первоначального взноса может быть использована сумма материнского капитала. Такая возможность предоставляется многими финучреждениями. Взять ипотеку без первоначального взноса можно в Сбербанке или ВТБ24. Есть и еще один шанс получить кредит – предварительно оформить потребительский взнос по спецпрограмме – «На первоначальный взнос». Срок кредитования достигает 2 лет и ставка устанавливается на уровне порядка 15%.
Можно пойти на хитрость, если нет возможности получить требуемую ссуду на покупку квартиры. Можно оформить беззалоговое потребительское кредитование, к оформлению и выдаче которого не предъявляются серьезных требований. Но брать следует нецелевой заем и помнить, что проценты по таким ссудам будут значительными – около 20%.
Подойдет идеально для сограждан, которые участвуют в спецпрограмме и может предложить банку в качестве залога материнский капитал. Пусть предложений по такой программе немного, стоит попытаться.
Внимание! Ставка кредита с использованием материнского капитала будет выше стандартной программы. В среднем в год придется переплачивать больнее на 1–5%.
Подводные камни и риски ипотеки
В ряде кредитных организаций купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса возможно по специальным программам и акциям.
Ипотечный кредит оформляется на всю стоимость недвижимого объекта, а процент устанавливается чуть больше чем обычная ставка.
Ряд центральных банков после 2010 года и тем более – кризиса года 2015-го отказались от такой программы, несмотря на увеличение ставки при таком кредитовании, в связи с возросшими рисками не только невозврата кредита, но и участившимися случаями со стороны граждан – невозможность внесения текущих платежей.
На текущий момент на готовое жилье ипотеку без первого взноса предоставляет Металлинвестбанк по ставке 14% годовых и первом взносе от 10%.
Помимо уже указанных подводных камней данной процедуры, добавляются дополнительные:
- Велик риск незавершенного строительства и отсутствия возможности получения объекта недвижимости;
- Сложнее доказать банку реальность завышенной цены и есть большая вероятность отказа. Обязательно проконсультируйтесь с ипотечным брокером застройщика, прежде чем оформлять ипотеку.
Гражданин может купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку по специальной акции от самого банка. Условия таких кредитов, как и процентная ставка, рассчитываются индивидуально для каждого заемщика.
Кредиты на новостройку с нулевым первоначальным взносом оформляются не всеми банками, не на все виды новостроек и возможно – у ограниченного списка застройщиков. Поэтому стоит сначала изучить программ банка и при невыгодных условиях – либо обратиться в другую кредитную организацию, либо искать другие возможности приобретения недвижимости без участия накопленных денежных средств.
На текущий момент купить квартиру без первоначального взноса в новостройке можно помимо Металлинвестбанка в банке Возрождение (12,95%), СМП Банке (от 12,5%) и Промсвязьбанке (от 13,3%), но только у специально аккредитованных под эту программу застройщиков и на определенные дома.
В связи с тем, что стать участником долевого строительства можно еще на стадии котлована будущего многоквартирного дома, застройщику выгодно продавать свои квартиры именно сейчас, чтобы обеспечить наличие средств на период дальнейшей стройки.
В последнее время появились не только предложения от строительных организаций по отмене первоначального взноса, но и по субсидированию с их стороны строительства – снижению процентной ставки на новостройки на первый год/три года или другой период.
Такая ставка может минимум на 1% отличаться от предлагаемой банковскими организациями. Поэтому из-за длительности строительства и периода кредитования, может быть вполне выгодной.
Льготные ипотечные программы относятся к формам социального кредитования. Государство выделяет дотации, которые через исполнительные органы власти перечисляются в банки по заявлению определенных категорий граждан.
Такие программы направлены на:
- снижение процентной ставки на ипотечное кредитование без первоначального взноса;
- изменение графика выплат.
Одной из них является программа помощи молодым семьям. Именно этой категории заемщиков часто отказывают в банках при попытке взять ипотеку без первого взноса. Причины известны: отсутствие кредитной истории, наличие маленьких детей, неработающая супруга (иногда — супруг). По сути, такое положение характеризуется как отсутствие гарантий для банка при покупке квартира в кредит без первоначального взноса.
Государственная субсидия, например, на такое дело как ипотека на покупку дома без первоначального взноса может составлять до 35% (дается семьям, имеющим детей) или до 30% (дается семьям, не имеющим детей) от общей стоимости дома. По такой программе работает Сбербанк, банк ВТБ 24: ипотека без первоначального взноса плюс государственная помощь.
Важно! Молодая семья считается таковой, если возраст супругов не превышает 35-ти лет. Процентная ставка при этом не повышается и составляет в разных банках 10-14,5%, поскольку банк обеспечил свою безопасность за счет перечисленной государственной субсидии.
Такой же программой является льготная ипотека на квартиру без первоначального взноса для молодых специалистов. К ним относятся учителя, врачи. Если оба супруга подходят по эту программу, то ее участником сможет стать только один из них.
Еще одна известная государственная программа по улучшению жилищных условий для тех, кто стоит в очереди на жилье, стала возможной благодаря нескольким банкам. В их список входили такие, как Сбербанк, втб: ипотека без первоначального взноса, условия которой были очень привлекательны для малоимущих граждан.
Военная ипотека отличается от обычной как условиями получения и выплат, так и механизмом работы. В 2015 году появились значительные изменения в законодательстве относительно программы обеспечения военнослужащих жильем. Попробуем разобраться во всех тонкостях этой программы.
Отличия военной ипотеки от гражданской состоят в следующих:
- сниженный процент;
- ждать приходится шесть лет (3+3 года);
- гарантом выплат является Министерство обороны.
Нормативная база этой программы основана на законе «О статусе военнослужащего» и ФЗ РФ №117 от 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». В последний документ постоянно (например, в 2011 и 2015 годах) вносятся коррективы, которые касаются формирования финансовых схем и их использования при обеспечении военнослужащих жильем.
Важно знать! Суть программы заключается в том, чтобы каждому военному, который служил более 3-х лет полагалось право на НИС (накопительно-ипотечную систему). Она дает право на приобретение собственного жилья по льготным условиям. Гарантом в этом случае выступает государство в лице Министерства обороны.
Срок, на который военнослужащий может получить ипотеку — не меньше 3-х лет и не больше, чем до наступления 45-летнего возраста военнослужащего. Максимальная сумма ипотеки, на которую можно рассчитывать при покупке жилья — 2 миллиона 200 тысяч рублей. Если цена на недвижимость выше, то разницу заемщик оплачивает самостоятельно.
Механизм программы кредитования содержит следующие функции:
- ежегодно участникам НИС перечисляется определенная сумма, которая постоянно индексируется, в данный момент — это 245 тысяч рублей;
- проходит три года с момента начала участия в НИС, когда военнослужащий может подать рапорт для получения займа;
- следующим этапом может стать свидетельство на целевой займ, после этого можно выбирать жилье;
- с этим свидетельством и остальными документами военнослужащий обращается в банк, поддерживающий программу по выдаче ипотечных кредитов военнослужащим;
- заключение договора между заемщиком, банком и «Росвоенипотека» (государственное учреждение, созданное при Министерстве обороны РФ);
- подписание договора купли-продажи или ДДУ.
Ждать результата после подачи и заявления в банк нужно всего лишь неделю. Процедура не затягивается, поскольку инструмент проверки отработан. В целом, военная ипотека — это прекрасная возможность получить жилье. В целом ожидание длится 6 лет: три года — участие в НИС и 3 года до этого.
Один из вариантов, по которому можно взять ипотеку без первоначального взноса — использование маркетинговых акций. Этот способ не считается самым надежным, но иногда используется. Смысл состоит в том, чтобы приобрести акции банка, которые дают возможность участвовать в льготных программах получения ипотеки без первоначального взноса.
Важно знать! Этот вариант поддерживают застройщики, которые заинтересованы в привлечении дольщиков. Минус этого варианта состоит в том, что заемщику нельзя будет самому выбрать жилье. Оно выбирается банком по предложению застройщика. Такие акции проводятся временно, зачастую во время кризиса, когда спрос на жилье падает. Ипотека от застройщика без первоначального взноса — это часть программы с маркетинговыми акциями.
Ипотечное кредитование получило распространение сравнительно недавно. Само понятие ипотеки, как залога недвижимости, было возрождено в 1998 году законом РФ №102. Были разработаны условия, по которым можно закладывать недвижимое имущество, в том числе собственное жилье.
А как программа по приобретению жилья под залог недвижимости, она была принята только 10 лет спустя. Несмотря на это, много семей использовали этот способ для приобретения жилья и другой недвижимости. Залогом в этом случае может выступить как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся.
Для того, чтобы получить ипотеку под залог недвижимости нужно иметь любой объект недвижимости в собственности. После того, как вы оценили свои возможности, можно приступать к выбору кредитной организации и узнавать, какие банки дают ипотеку без первоначального взноса.
При выборе можно учесть сразу несколько моментов:
- процент по ипотеке;
- можно ли взять ипотеку без первоначального взноса;
- наличие/отсутствие личной страховки;
- какая будет в итоге переплата.
Ипотека под имеющееся жилье — самая распространенная. В то время, как заемщик будет расплачиваться за кредит, эта недвижимость будет находиться в залоге. В этом состоянии вы не сможете ее ни продать, ни подарить, ни произвести другие манипуляции. Например, вы не сможете сделать там перепланировку.
Мнение эксперта! Для того, чтобы проверить, находится ли какая-нибудь квартира или другой объект недвижимости под обременением, достаточно зайти на сайт Росреестра и воспользоваться удобным сервисом «Публичная кадастровая карта». Там можно получить самые общие сведения о любом объекте недвижимости. Данные о залоге предоставляются всем, а не только собственникам квартиры или дома.
Поскольку большинство банков рассматривают первоначальный взнос по ипотеке как непременное условие, заемщикам приходится искать средства. Желание купить собственную квартиру заставило некоторых додуматься предложить в качестве первоначального взноса кредит, взятый в другом банке. Это может быть целесообразным по нескольким
причинам:
- слишком высокий процент, который берется банком в случае отсутствия первоначального взноса;
- банков, предоставляющих потребительские кредиты, намного больше, чем тех, кто дает ипотечный кредит без первоначального взноса;
- срок, на который выдаются деньги, как правило, небольшой.
Для того, чтобы убедиться в целесообразности, можно подсчитать отдельно два варианта выплат. Первый вариант — это подсчет ежемесячных платежей за ипотеку по обычной программе со взносом плюс ежемесячный платеж за потребительский кредит. Второй вариант — посчитать ипотеку без первоначального взноса с усиленным процентом.
Эта кредитная организация дает возможность взять кредит без первоначального взноса на срок не больше 15 лет. Если вы предоставляете в залог недвижимость, то можете получить (в зависимости от стоимости залогового жилья) от 300 000 до 1 миллиона рублей. Предлагаемая ставка по кредиту не очень высокая — 12,5% годовых. Другие условия, которые предлагает Альфа Банк: ипотека без первоначального взноса. Условия на которых ей можно воспользоваться, узнаете на сайте банка или у его сотрудников.
Факт! Банк Открытие — для многих является ответом на вопрос как получить ипотеку без первоначального взноса. Для своих клиентов эта кредитная организация предлагает несколько программ. Например, на 10% годовых могут рассчитывать те, кто хочет купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса в новостройке по программе господдержки.
Ипотека без первоначального взноса в ВТБ Банк Москвы выдается по нескольким программам, в том числе под материнский капитал и по военной ипотеке. Предлагаются программы со взносом, но он меньше, чем в других банках и составляет 15%.
Есть ипотечные кредиты, которые выдаются всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Конечно, процент при этом становится выше. А обычная ипотека выдается под 11,5 процента. Это одно из лучших предложений.
Следуя статистике, можно с уверенностью заявить, что спрос на ипотеку снизился. Экономическая нестабильность предполагает и дальнейшее снижение спроса на заём для покупки жилья. Такие обстоятельства заставляют финансовые учреждения пересматривать условия предоставления ипотеки. Но стоит учитывать и риски, ведь снизив ставку до 10%, банк понесёт убыток из-за инфляции.
Существуют и возможности другим путём получить ипотеку без первичных затрат:
- Льготы на ипотеку. Чтобы улучшить условия жизни, правительством разработана льготная программа по ипотеке, которая способствует покупке собственного жилья. Для того чтобы ознакомиться с привилегиями, следует обратиться в муниципальные органы власти. В первую очередь поощрения могут получить молодые семьи, молодые специалисты без собственного жилья, военные. Данный вид помощи называется социальной ипотекой, для более детальной информации нужно посетить уполномоченные органы власти.
- Ипотека для военнослужащих, данная группа граждан имеет ряд привилегий. Для её осуществления нужно участвовать в накопительно-ипотечной системе.
- Материнский капитал можно использовать для покупки жилья, сама льгота считается помощью для родителей, поэтому они вправе вложить средства в квартиру. Первоначальный взнос в виде капитала – наиболее частое вложение в жильё. Сумма покрывает примерно четверть цены недвижимости. Данный вариант оплаты удобен тем, что вложить средства можно после рождения ребёнка, не нужно выжидать сроки.
- Финансовые учреждения заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому разрабатывают маркетинговые кампании по ипотечному кредиту без каких-либо первичных вложений.
- Гражданин может предложить в виде залога недвижимость, которой владеет. Этот способ устраивает кредитные учреждения, но заёмщик может потерять всё.
- Дополнительная прибыль, акции, автомобиль, земельные участки. Можно оформить любое ценное имущество в первоначальный взнос.
Приобрести жильё можно, используя ипотеку, но оформлять кредитование стоит под залог имущества. Варианты могут быть различными, но нужна консультация, которая позволит правильно решить проблему.
Бывают случаи, когда взять ипотеку нужно без начального вложения и каких-либо взносов, некоторые банки предоставляют такую услугу, но с обязательными условиями:
- получить ипотеку можно только с поручителем, который имеет финансовую стабильность;
- гражданин имеет право пользоваться государственной субсидией;
- человек имеет в собственности имущество, которое имеет ценность.
Строительство новых объектов, новостроек – это всегда привлечение инвесторов или покупателей квадратных метров здания. Застройщик от лица строительной компании может заключить соглашение с банком и разработать договор с уникальными возможностями для того, чтобы заинтересовать заёмщика в ипотечном кредите на новое жильё.
Также существует возможность получить кредит у самого застройщика, такое соглашение имеет следующие особенности:
- нет надобности в справке о доходах;
- не нужно оформлять страховку;
- длительность такой договорённости составляет год.
Такой вид заключения соглашения нельзя в полной мере считать кредитованием, скорее, это рассрочка.
Покупать квартиру можно у застройщика, используя ипотечный кредит. Для этого стоит изучить репутацию самой строительной компании, получить все сведения, обратившись к застройщику. Оформить ипотеку доступно через банк или получить рассрочку у представителя строительной компании.
Бывает ли ипотека без первоначального взноса?
Как взять ипотеку без первоначального взноса, при этом выбрать наиболее подходящую программу дилемма для каждого гражданина, заинтересованного в такой покупке. Поиски ипотечной программы могут занимать много времени и сил, ведь найти действительно подходящий вариант сложно. Для такого случая в стране существуют брокерские компании, которые осуществляют целенаправленную помощь, по конкретному запросу от потребителя.
Существуют условия выдачи кредита без каких-либо первичных выплат, для многих граждан такой вариант наиболее приемлемый. Завышение процентной ставки не позволяет совершать покупки недвижимости. Специалисты в области кредитования всё же рекомендуют внести любую, даже незначительную, сумму в качестве расчёта по общей сумме. Если первоначальный взнос отсутствует, то получение кредитной ставки повышается на 2 – 3%. Если учитывать сроки ипотеки, суммы к оплате, то разница может быть существенной.
По словам управляющего партнера службы «Помощь дольщикам» Жанны Малис, среди минусов подобных программ можно назвать повышенные ставки по кредитам. С увеличением первоначального взноса соответственно снижается процентная ставка. Так, при нулевом взносе величина ставки может достигать 18%, при взносе же размером 30—40% она уменьшается до 10-12%.
Поэтому большинство покупателей стараются накопить средства на стартовый взнос. Таким образом можно существенно снизить уровень своего обременения перед банком. Сегодня ипотеку без первоначального взноса трудно назвать популярным продуктом. Объем подобных сделок на рынке не более 5%, — подчеркивает Жанна Малис.
По мнению управляющего партнера компании Rebridge Capital Сурена Айрапетяна, одним из рисков подобного кредитования является сам факт отсутствия стартового взноса (аналогично, если его размер меньше 10%). В этом случае низкий объем первого платежа не способен психологически привязать заемщика к кредиту и приобретаемой недвижимости. При возникновении каких-то проблем с погашением может появиться мысль, что с этим кредитом проще вообще расстаться и перестать по нему платить.
Описанная ситуация кардинально отличается от восприятия ипотеки, в которой клиент существенно поучаствовал собственными деньгами, сделав большой первоначальный взнос. В последнем случае заемщик куда больше переживает за уже потраченные средства и не захочет их терять, — поясняет эксперт.
По словам директора юридической «Единый центр защиты» Константина Боброва, покупателю будет сложно найти банк, готовый предоставить ипотеку без первого взноса. Дополнительные минусы: увеличение срока кредита, размера ежемесячных платежей и стоимости страховки. Каждый желающий взять подобную ипотеку должен лично решить, что перевешивает в его ситуации — перечисленные минусы или же возможность не платить первоначальный взнос.
Здесь все строго индивидуально. Если некоторые заемщики обладают достаточным уровнем доходов, чтобы успешно обслуживать взятые обязательства, то для других финансовая нестабильность может стать очень серьезным препятствием.
Наибольший риск ипотеки без первого взноса — ситуация, в которой заемщик теряет возможность справляться с возложенным на себя бременем. Поэтому прежде чем решиться на подобный кредит, нужно обязательно все очень тщательно просчитать, в т.ч. и вероятность невозможности исполнения кредитных обязательств, — предупреждает Константин Бобров.
Конечно, банки охотнее кредитуют заемщиков, у которых есть деньги на первый взнос – страхуют себя на случай падения стоимости недвижимости и проверяют, способен ли заемщик зарабатывать и грамотно управлять финансами, чтобы накопить хотя бы 15-20% от общей суммы.
Их много разных, и не только для бюджетников. О социальных программах в вашем регионе можно узнать в органах местной власти или у местных ипотечных брокеров. Мы бы с радостью опубликовали для вас единый список, но перечни доступных льготных программ в разных регионах России слишком отличаются друг от друга, поэтому мы расскажем только о самых распространенных.
Социальная ипотека предназначена для граждан не старше 35 лет, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Чтобы попасть в такую программу, надо подать заявление в органы местной власти и подтвердить, что ваши жилищные условия действительно следует улучшить.
Документы, необходимые для участия в программе:
- Заявление об участии в программе.
- Справка из городского архива, подтверждающая, что вы с рождения и до настоящего момента проживали в этом городе.
- Справка из БТИ или из Росреестра о том, что у вас в собственности нет недвижимости. Действительна 2 месяца.
- Свидетельство о регистрации брака или разводе.
- Свидетельство о рождении для каждого ребенка.
- Копии паспортов всех членов семьи и детей, достигших 14 лет.
- Копия диплома и трудовой книжки.
- Справка с места работы с реквизитами предприятия и названием должности.
- Характеристика с места работы.
- Согласие на обработку персональных данных.
Если ваше участие в проекте одобрят, вас поставят в очередь на получение жилищного сертификата. В очереди можно простоять несколько лет, зато в результате получите дотацию от 10 до 100% от стоимости жилья и возможность взять ипотеку под 9-10% годовых. Правда, перечень банков будет ограничен, поскольку не все работают с субсидиями. В некоторых случаях жилфонд готов дать заем к субсидии примерно под 1%, но тогда квартира либо будет находиться у него в залоге, либо нужно будет предоставить двух поручителей подходящего возраста с официальным доходом.
Обратите внимание – срок действия жилищного сертификата составляет 6 месяцев. За этот период надо выбрать банк, подобрать подходящее жилье и оформить сделку. Когда будете искать банк, рассматривайте только те, которые работают с сертификатами.
Далее обратитесь в банк с подходящей ипотечной программой, чтобы заключить ипотечный договор. В банке, который работает с льготниками по субсидиям, откройте счет, на который поступят деньги. Банк, получив заявку, копию паспорта, документы на приобретаемое жилье и сертификат, предоставит вам ипотеку.
Еще одна распространенная льготная программа – «Молодая семья». Государство по этой программе готово дать до 35-40% от стоимости жилья. Сумма варьируется от региона к региону, но в среднем выходит около 600 тысяч рублей. Размер субсидии зависит от количества членов семьи, бездетным ее получить очень сложно.
Чтобы поучаствовать в программе, вы должны состоять в браке, и оба быть не старше 34 лет на момент получения субсидии. Все члены семьи, включая детей должны быть гражданами Российской Федерации. Можно не состоять в браке, но тогда надо быть единственным родителем с детьми. Учитывая, что очередь на получение помощи движется медленно, стоит поинтересоваться в местной администрации ориентировочным сроком ожидания, чтобы не тратить попусту время на ежегодный сбор документов.
Допустим, заявление подали Кирилл и Ольга. На момент подачи заявления Кириллу было 32 года, а Ольге – 31. Через 2 года подошла их очередь на субсидию, и поскольку Кириллу на момент получения исполнилось 34 года, а Ольге – 33, они получили деньги.