Письменное пояснение в суде по взысканию неустойки по ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Письменное пояснение в суде по взысканию неустойки по ДДУ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости.

На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату.

Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья.

В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства.

Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Как составить речь для суда по взысканию неустойки с застройщика?

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п.

9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно “резать” заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз.

В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

Несмотря на то, что размер неустойки и методика ее подсчета прямо указаны в законодательстве (Закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ), суды достаточно часто снижают итоговый размер компенсации по тем или иным причинам. И это не нарушение закона — у них есть такое право согласно ст. 333 Гражданского кодекса. Однако для этого должно совпасть одновременно три условия:

размер неустойки несоразмерен реальному ущербу дольщику – хотя прямо оценить ущерб, нанесенный срывом сроков передачи квартиры участникам долевого участия достаточно сложно, суды часто позволяют себе такие расчеты, и при очень большем размере неустойки снижают ее;
случай является исключительным – достаточно размытая норма закона, ведь случаев нарушения застройщиками условий ДДУ очень много, и выделить среди них исключительные и рядовые практически невозможно, в некоторых случаях судьи применяют эту норму;
присутствует заявление ответчика (строительной компании) о снижении суммы компенсации – здесь все очевидно, никто не хочет платить полную неустойку, и такое требование застройщика можно встретить в большинстве процессов относительно взыскания неустойки. Однако, напомним, для его удовлетворения должны также присутствовать два других обстоятельства.

Как видно из списка выше, два условия из трех предполагают оценочные суждения судей, потому могут толковаться по-разному, вплоть до противоположных результатов, потому лучше заранее позаботиться о том, чтобы суд не имел возможности применить данные нормы на практике.

Если вы занялись взысканием неустойки с застройщика, и не хотите проходить долгие процедуры апелляции на не устраивающее вас решение суда, лучше заранее подготовить дополнительные аргументы и обосновать недопустимость снижения размера неустойки. Для этого вместе с иском нужно подготовить объяснения для суда, в которых перечислить следующие факты и их обоснования:

1 Неустойка не может считаться несоразмерной по умолчанию

нужно доказывать ее несоразмерность во время рассмотрения дела в суде. Для примера соразмерности можно привести коммерческие кредиты – инвестирование в недвижимость по ДДУ похоже на кредитование (пока квартира не передана дольщикам, строительная компания пользуется их средствами), и ставки по таким кредитам близки к расчетному размеру неустойки. Кстати, такое обоснование размера неустойки изложено и пленумом Верховного суда РФ;

2 Размер неустойки позволяет примерно покрыть убытки дольщика

пока участник ДДУ ожидает передачи недвижимости, ему часто приходится арендовать жилье, и это достаточно немалая сумма, соизмеримая с размером неустойки. И хотя такой убыток можно взыскать дополнительно (сверх пени за просрочку), это может служить хорошим аргументом для суда о том, что размер компенсации не является чрезмерным;

3 Размер неустойки рассчитывается согласно прямой норме закона

в отличие от других гражданских споров, неустойка по ДДУ не является договорной, не зависит от конкретных условий договора между строительной компанией и дольщиками, а формируется на основании стоимости квартиры и сроке просрочки. Потому этот факт вместе с обоснованием размера компенсации в виде расчетов общей суммы будет хорошим аргументом для суда, чтобы предотвратить снижение взыскиваемой неустойки;

4 Неустойка существенно ниже, чем могла бы быть

согласно закону «О защите прав потребителей» – если применить для расчета размера компенсации нормы этого закона, (а дольщики подпадают под определение «потребитель»), то размер неустойки был бы существенно больше – это еще один аргумент в пользу того, что неустойка и так небольшая, и снижать ее дальше некуда;

5 Случай не является исключительным

ответчик должен привести весомые аргументы необычности случая, иначе данная норма не может применяться. А учитывая распространенность таких споров (у одного и того же застройщика могут быть десятки, а то и сотни аналогичных споров), ни о какой исключительности речь идти не может.

Для составления объяснений, как и для других действий по отстаиванию своих интересов, рекомендуется воспользоваться услугами опытного адвоката. Юрист сможет предпринять все необходимые меры для того, чтобы не допустить снижения неустойки по ДДУ, включая как подготовку обоснования, так и документальные подтверждения изложенных фактов, а также будет представлять ваши интересы в суде, что еще больше повышает шансы на благоприятный исход дела. Судебная практика показывает, что истцы, воспользовавшиеся помощью адвокатов по спорам с застройщиками, добиваются положительных результа��ов намного чаще, а процессы проходят быстрее, чем без юридической помощи.

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Теги: жилищное строительство, недвижимость, права потребителей, права человека, судебная практика, судопроизводство, физлица, ВС РФ, Виталий Гензель

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ

Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.

Вынося решение по иску дольщика, суд должен оценить, справедливо ли соотношение между требуемой суммой и негативными последствиями допущенных нарушений. Рассмотрим несколько случаев из судебной практики по уменьшению неустойки по ДДУ.

Прежде всего, при вынесении решения судьи руководствуются мнением вышестоящих судов. Конституционный Суд РФ (Определение от 21 декабря 2000 года № 263-О) указал, что суд обязан установить баланс между ответственностью стороны, нарушившей ДДУ с одной стороны, и действительно причиненным ущербом с другой стороны.

Согласно абзацу второму пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17, уменьшение пени по иску потребителя допускается:

только, если строительная компания просит об уменьшении;
в исключительных случаях, а не по каждому делу. Наличие таких исключительных обстоятельств девелопер должен доказать, чтобы не платить неустойку. Голословного ходатайства здесь недостаточно (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 07 августа 2018 по делу № 33-5690/2018);
суд должен мотивировать свое мнение о том, почему пени следует уменьшить, а не взыскивать в полном объеме.

Критериями соразмерности или несоразмерности могут быть: высокая процентная ставка пени, отличающаяся от обычно применяемых в подобных случаях; неустойка превышает сумму убытков, причиненных неисполнением ДДУ; длительная просрочка передачи квартиры.

В одном из дел (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 30 марта 2016 по делу № 33-3210/2016) суд указал, что застройщик может уменьшить пени, основываясь на совокупности обстоятельств:

просьба ответчика;
незначительный срок, на который задержана передача квартиры;
просрочка сдачи дома произошла по вине подрядчика;
истец не предоставил доказательства понесенных убытков и не торопился подать иск, проживая все это время в квартире;
в остальном ДДУ был исполнен надлежащим образом.

И наоборот, в другом деле (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10 мая 2018 № 33-5833/2018) суд отказался уменьшить неустойку, поскольку:

застройщик длительное время пользовался средствами дольщика, и отказался добровольно оплатить пени в неоспариваемой части;
тяжелое финансовое положение и другие обязательства строительной компании не принимаются во внимание;
ссылка ответчика на неблагоприятные погодные условия, препятствовавшие своевременной сдаче дома, также не была принята. Он должен был учесть возможность задержки строительства из-за погоды.

В судебном делопроизводстве существуют правила, регламентирующие процесс подачи иска. Обращаться нужно в отдел общей юрисдикции. При себе имейте копии искового заявления, на котором секретарь ставит пометку о получении.

Рекомендует лично посетить суд, предварительно узнав режим работы. При правильно оформленном заявлении, в скором времени начнется заседание. Если в документах обнаружат ошибки, то дело отложат до момента их исправления. Ввиду этого, обращайтесь к квалифицированным специалистам для составления корректного заявления.

Исковое заявление следует направлять в судебные органы по адресу регистрации дольщика. Эксперты не рекомендуют общаться в суд по месту регистрации застройщика, т.к. это усложнит процесс. Пошлина с истца не берется, если итоговая сумма претензии не превышает 1 млн.руб.

Кроме искового заявления, при обращении в судебные органы, понадобятся следующие документы:

копия ДДУ;
копия чеков об оплате;
заявление на имя застройщика;
чеки о понесенных расходах;
переписка (письменная, электронная) с компанией-застройщиком, если есть;
обращение в суд.

Копии документов должны содержать штамп «Копия верна», дата, подпись, расшифровка.

На основании законодательной базы, столько инвесторов столько и истцов. Для коллективного обращения, нужно, чтобы все клиенты выступали от одного объекта (дома). В противном случае объединится, не получится. Если дело коллективное, то в суде один гражданин выступает от лица коллектива. Такой вариант удобен и снижает расходы.

Дольщик помимо заявления с требованием о выплате компенсации вправе требовать возмещения морального ущерба. Эта сумма устанавливается на усмотрение судебного органа. Компенсация не включается в сумму претензии и не облагается госпошлиной.

Если в договоре долевого строительства указано, что объект будет использован в личных или семейных целях, то иск рассматривается на основании закона о защите потребителей. Моральная компенсация выплачивается лицом, которое причинило его.

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

Окончания строительства.
Ввод в эксплуатацию.
Передача участнику.
Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки. Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее. Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости – до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево» и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договора	Период просрочки			Ставка	Формула	Неустойка
	с	по	дней
3 000 000	1.03.2019	31.03.2019	30	7,75	3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75	46 500

В Кунцевский районный суд г. Москвы

121351, г. Москва, ул. Ярцевская, д.12

Истец: Кузнецов Василий Иванович,

(паспорт серия 35 07 № 135246, выдан 11.012.2014 г. отделением УФМС России по городу Москве по району Кунцево, код подразделения 770-021)

Адрес: 14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

Ответчик: ООО «Стройка века в Кунцево» (ИНН 36270198362)

Адрес: 143969, 14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

Цена иска: 139500 рублей 00 копеек

Государственная пошлина не оплачена в соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» п. 4, ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Исковое заявление о взыскании неустойки

и штрафа за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору долевого участия

Согласно условиям соглашения, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

31.03.2019 ответчику была направлена письменная претензия, однако до 30.04.2019 деньги ответчиком не были выплачены, а претензия осталась без ответа.

В соответствии с требованием статьи 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны быть исполнены в соответствии с требованием закона и договора, то есть в полной мере и в срок. Одностороннее изменение условий соглашения недопустимо.

Специальным законодательством, а именно статьей 6, 10 и 12 №214-ФЗ регулируется ответственность сторон за неисполнение условий ДДУ. Так нарушившее соглашение лицо, обязано уплатить другой стороне, предусмотренные статьей 6, указанного закона неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Обязательства считаются исполненными только с момента подписания сторонами передаточного акта. По состоянию на день подачи заявления неустойка составляет:

Расчет неустойки в соответствии со статьёй 6 № 214-ФЗ

Сумма договора	Период просрочки			Ставка	Формула	Неустойка
	с	по	дней
3 000 000	1.03.2019	31.03.2019	30	7,75	3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75	46 500

31.03.2019 г. истцом была подана претензия к ответчику, с просьбой уплатить неустойку. Ответчик проигнорировал претензию. В соответствии с статьей 13 ФЗ «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. То есть 46 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 15, 309, 310, 329 ГК РФ, статьями 6, 9, 10, 12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьями 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. № 2300-I, а также пунктом 48 Постановлением Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016г,

ПРОШУ:

Взыскать с ООО «Стойка века в Кунцево» (ИНН 36270198362) в пользу Кузнецова Василия Ивановича:

Неустойку в сумме 93 000 рубля 00 копеек на дату подачи искового заявления в суд.
Штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 46 500 рубля 00 копеек.
Неустойку в сумме, что исчисляется на дату вынесения решения судом.
Неустойку, исчисленную и подлежащую взысканию до момента фактического исполнения ООО «Стойка века в Кунцево» обязанностей по договору ДДУ№ 735-ГС/12-16.

Дата. Подпись.

В __________________________ [наименование суда, в который подается заявление]
__________________________ [адрес суда, в который подается заявление]

Истец _____________
[ФИО истца, дата и место рождения, адрес места жительства, контактные данные]

Ответчик: _____________
[наименование ответчика, ИНН, ОГРН, адрес, известные контактные данные]

Сумма иска: _____________ рублей [указать цену иска]

____________ г. _{[Дата заключения договора долевого участия, далее по тексту ДДУ]} между ____________ _{[ФИО Истца]} и ____________ _{[наименование застройщика]} был заключен договор № ____________ _{[номер ДДУ]} участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее по тексту Договор долевого участия), зарегистрированный ____________ _{[указать данные о регистрации договора]}.

Договор заключен в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214).

Объектом долевого строительства по договору является ____________ _{[указать данные объекта долевого строительства]}.

Цена ____________ _{[указать объект ДДУ]}, в соответствии с п. ____________ _{[указать пункт ДДУ]} договора долевого участия составляет ____________ _{[указать цену]}.

Участник свои обязательства перед Застройщиком по оплате цены Договора долевого участия выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив Застройщику денежные средства в полном объеме.

Таким образом, Истец полностью исполнил надлежащим образом обязательства по договору долевого участия, а именно оплатил стоимость ____________ _{[указать объект ДДУ]} в размере ____________ _{[указать цену]}, что подтверждается ____________ _{[указать документ подтверждающий оплату ДДУ]}.

В соответствии с п. ____________ _{[указать пункт договора]} Договора участия в долевом строительстве срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства — ____________ _{[указать срок передачи объекта ДДУ]}.

Однако объект долевого строительства передан истцу ____________ _{[указать дату фактической передачи объекта]}, о чем был составлен передаточный акт.

В силу изложенного, взятые на себя обязательства Застройщик в нарушении положений Договора надлежащим образом не исполнил. Таким образом, Ответчиком нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи объекта долевого строительства.

Истец направил Ответчику досудебную претензию, в которой заявил требование компенсации неустойки.

Ответчик оказался удовлетворить требования, изложенные в претензии, ответом на претензию. Неустойка Застройщиком за несвоевременную передачу Объекта долевого строительства Участнику уплачена не была.

В соответствии со ст. 6 ФЗ-214 застройщик обязан сообщить о переносе сроков передачи квартиры за два месяца до срока, указанного в договоре.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим.

Как указано в ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такового срока.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

При этом, как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 10 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013г.) к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.

В п.4 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст.28, ч.7 ст.29 ГПК РФ и п.2 ст. 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.46 Постановления от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» также указал, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с Ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Верховным судом Российской Федерации в п.21 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) было разъяснено, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

«73. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

74. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков.

75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

77. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).»

Руководствуясь вышеизложенным, для уменьшения неустойки, Ответчик должен предоставить суду неопровержимые доказательства несоразмерности такой неустойки последствиям нарушения обязательства Застройщиком по Договору участия в долевом строительстве.

В свою очередь, считаю размер неустойки законным и обоснованным, а также явно соразмерным последствиям нарушения обязательств Ответчика по Договору.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1994 г. N 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда».

«Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.»

_____________ _{[указать нравственные и физические страдания Истца]}.

Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств Застройщика, Истец оценивает в _____________ _{[указать размер морального вреда]}.

_____________ _{[выполнить расчет цены иска]}.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Названные положения корреспондируются с п. 7 ст. 29 ГПК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 17 закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» «Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах». Таким образом, Истец заявляет об освобождении его судом от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного и руководствуясь главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», ст. ст. 151, 309, 310, 314, п. 1 ст.329, п.1 ст. 330, ст. 332, ст. ЗЗЗ Гражданского кодекса Российской Федерации,

прошу Уважаемый Суд:

Взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку в размере ____________ рублей _{[указать размер неустойки]}.
Взыскать с Ответчика в пользу Истца _____________ _{[указать размер морального вреда]} компенсации морального вреда.
Взыскать с Ответчика в пользу Истца штраф в размере 50 % (Пятьдесят процентов) от суммы присужденной судом в пользу Истца за неисполнение требований о выплате неустойки в добровольном порядке, а именно _____________ _{[указать размер штрафа]}.

Приложение

Копия Иска, расчета взыскиваемой денежной суммы и документов, которые отсутствуют у Ответчика;
Расчет взыскиваемой денежной суммы;
Доказательство, подтверждающее выполнение Истцом досудебного порядка урегулирования спора;
Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

С Уважением,
Представитель по доверенности _____________ _{[подпись, расшифровка подписи]}

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ
Скачать заполненный образец иска о взыскании неустойки по ДДУ

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения

Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Срок передачи квартиры наступил,

а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.

В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.

Неустойка выплачивается

за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.

Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.

Для взыскания неустойки с застройщика вам потребуются следующие документы:

В большинстве случаев это будет договор долевого участия в строительстве.

Современные разъяснения Верховного суда России

позволяют применять ответственность застройщика в виде неустойки и в том случае, когда был заключен не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи.

Если вы заключили договор, в результате исполнения которого

должны были получить в собственность квартиру или иной объект строительства, и сроки передачи были нарушены, то вам нужно посоветоваться с юристом для того, чтобы понять, можно ли взыскать по нему с застройщика неустойку, установленную законом об участии в долевом строительстве.

Если вы приобрели права требования участника долевого строительства путем заключения договора цессии (уступки права) с первоначальным кредитором — дольщиком, то такой договор тоже понадобится при составлении юристом заявления в суд.

Необходимо оценить объем переданных по цессии прав. Кроме этого, имеет значение, кто являлся первоначальным кредитором — физическое или юридическое лицо.

Обратите внимание на этот пункт.

Не все приложения и/или дополнительные соглашения нужно прикладывать к исковому заявлению в суд.

Бывают ситуации, когда этого лучше не делать. Обязательно покажите юристу все подписанные вами приложения и дополнительные соглашения к договору.

Не нужно пытаться скрыть какие-то обстоятельства или документы, считая это несущественным.

Обычно это платежные документы на внесение денег за счет собственных средств и документы, подтверждающие перечисление банком заемных денег по кредитному договору.

И в том и в другом случае нужно взять в банке копии заверенных банком платежных поручений на каждый платеж.

Неустойка рассчитывается от цены договора с застройщиком, поэтому в суде потребуется подтверждение оплаты всей суммы по договору с застройщиком.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в соответствии с правилами законодательства о защите прав потребителей об альтернативной подсудности в суд по месту жительства или пребывания потребителя — дольщика.

В этом случае потребуются документы в обоснование выбора именно этого суда и подтверждающие адрес вашего места жительства или пребывания.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки в 2020 году (образец)

Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.

Вопрос этот вызван непониманием

фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»

Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?

Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?

Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?

Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.

Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».

Рассмотрим на примере что это значит

Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2020 года.

То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16

При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2020 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В период с 1 января 2020 г. по 14 июня 2020 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).

Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

Данный способ взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве является наиболее действенным и чаще всего применяется на практике. Нужно также отметить, что если рассмотрение дела переносится в зал суда, размер компенсации оказывается на порядок выше неустойки, которую дольщик может получить от застройщика при решении вопроса в претензионном порядке.

Помимо выплаты неустойки по ДДУ, дольщик может включить в свое заявление требование о возмещении всех его расходов за период просрочки (оплату съемной квартиры, набежавшие проценты по ипотечному кредиту), оплату судебных издержек и юридических услуг. Кроме того, к данной категории дел применяются нормы закона о защите потребителей, в соответствии с которыми строительная фирма должна компенсировать моральный вред, нанесенный дольщику, и уплатить ему 50 % штраф от всей суммы, присужденной судом.

Дольщику необходимо подготовить и представить в судебный орган документы:

договор ДДУ (копия);
документы об оплате (копии);
договор переуступки (копия, при наличии);
претензионное письмо, а также документ, который подтверждает его отправку застройщику;
документы, свидетельствующие о понесенных расходах (справку из банка, договор на аренду квартиры и др.);
все письма, жалобы и другие материалы и документы, имеющие отношение к делу;
иск о взыскании неустойки (копия для застройщика).

Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.

Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.

Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.

Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.

Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.

Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.

Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.

В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.

При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.

Апелляционная жалоба о взыскании с застройщика неустойки по дду

Перед тем как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи объекта в суде, необходимо соблюсти претензионный порядок. Что это значит? Досудебный порядок предусматривает составление претензии и направление ее непосредственно застройщику. В ней указывается нарушение, допущенное компанией, выдвигается предложение погасить возникшую задолженность. При оформлении претензии особое внимание необходимо уделить адресу получателя. Он указывается, как правило, в реквизитах соглашения. Однако эксперты рекомендуют проверить его по выписке из ЕГРЮЛ. Получить ее можно при наличии ИНН компании.

Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.

На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.

Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.

Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.

Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.

Поэтому застройщики в 99% случаев

не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.

Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.

По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.

Но на практике происходит так,

что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.

Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,

не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.

Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.

Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.

Сразу нужно оговориться,

что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.

Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.

Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

изменение подсудности спора на более лояльный суд
дробление права требования неустойки
уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
смешанная схема

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

размер подлежащей взысканию неустойки
действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
имущественное положение застройщика
подсудность спора
судебную практику по данному застройщику
прочие обстоятельства

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.

Кому. Указываем наименование застройщика и адрес его местонахождения. Наименование юридического лица можно указывать сокращенное. Например: ООО «РИВАС МО», т.е. не обязательно указывать полностью организационно правовую форму — «Общество с ограниченной ответственностью». Адрес нужно брать не из договора долевого участия, а из актуальной выписки из ЕГРЮЛ, которую можно бесплатно в режиме онлайн скачать с сайта Федеральной налоговой службы. Получается следующее: ООО «РИВАС МО», 143405, Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, дом 4. Указывать наименование единоличного исполнительного органа застройщика (т.е. Директору или Генеральному директору такому-то) не обязательно.

От кого. Указываем полностью фамилию, имя и отчество в родительном падеже, индекс и ваш почтовый адрес. Можно указывать любой адрес, в том числе отличный от адреса вашей постоянной регистрации. Однако нужно отдельно указать в претензии, что ответ вы ждёте именнно по этому адресу.

Направляйте претензию только по адресу застройщика из выписки ЕГРЮЛ, которую можно скачать с сайте ФНС

номер и дату договора долевого участия;
номера и даты всех договоров уступки (при наличии);
характеристики объекта долевого строительства (например: условный номер, секцию, этаж, площадь, строительный адрес). Заполнить желательно, однако отсутствие этих данных в претензии не будет свидетельствовать против вас в суде, т.к. этими сведениями располагает застройщик (указаны в договоре);
цену квартиры из ДДУ (не из договора уступки, в противном случае это будет основанием для обжалования и в итоге обернётся потерей времени);
срок сдачи квартиры и период просрочки в календарных днях;
дата составления досудебной претензии застройщику и подпись участника долевого строительства.

В досудебной претензии застройщику

нужно указать срок, в который должна быть перечислена вам неустойка. Вполне достаточно указать срок равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре. При этом иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение ваших требований по неустойке. Десять дней, предусмотренные законом о защите прав потребителей, обязывает застройщика выплатить неустойку в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках подачи иска. Здесь наша судебная практика по ДДУ . Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

В досудебной претензии застройщику можно указать следующие убытки:

расходы понесенные дольщиком по договору найма жилого помещения;
расходы в виде переплаты процентов по кредитному договору;

Совершенно не факт, что их удовлетворят, но такое вполне возможно при должной аргументации.

Здесь практика по взысканию в арбитражном суде. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции. Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?

не верный или невыгодный расчет (неправильно указана ставка или период);
неустойка в претензии рассчитана от цены квартиры по договору уступки, а не по договору долевого участия;
не правильно сформулированы требования в претензии;
не указаны / неправильно рассчитаны убытки по найму или по переплате процентов по кредиту;
не указаны или неправильно указаны реквизиты по которым предлагается добровольно перечислить неустойку.
не указан соистец;
не правильно указан адрес застройщика;
отсутствуют доказательства подтверждающие отправку претензии застройщику по почте.

При составлении претензии застройщику при задержке в долевом строительстве важно учитывать следующие важные моменты:

Текст должен содержать все пункты, перечисленные выше, иначе претензия не получит юридической силы.
Данные для заполнения условий договора, даты сдачи квартиры нужно брать из договора с застройщиком. Даже если квартира приобретена по переуступке – за основу нужно брать именно ДДУ.
Если к договору было подписано допсоглашение (соглашение) о переносе сроков сдачи объекта – то право на неустойку возникает при несоблюдении нового срока сдачи квартиры по договору долевого участия (по дополнительному соглашению). Старый период при этом не учитывается.
За дату начала просрочки берется следующий день после установленного дня передачи квартиры, а не дня сдачи дома в эксплуатацию.
Если дольщик дополнительно просит возместить убытки, то нужно приложить все подтверждающие документы.
В конце документа должна стоять собственноручная подпись дольщика – это обязательный реквизит документа.

Важно. Если был заключен не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор – взыскать неустойку будет практически невозможно.