Как быстро продать квартиру по наследству

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать квартиру по наследству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:

получить свидетельство о наследстве;
поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже, он полностью освобождается от НДФЛ.

Поэтому, чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты возникновения права собственности на наследственную недвижимость.

Налоговики давно знают практически все способы как нелегально занизить стоимость жилья, завысить расходы и другие способы ухода от налога.

Практически вся недвижимость России прошла оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной.
И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
Сомнительную отчетность инспекция выявляет путем запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Покупка квартиры после наследства одна из самых рискованных покупок жилья. Скрытых угроз много, которые не всегда известны даже самому продавцу.

Поэтому такая недвижимость непредпочтительная. Нужно тщательно подготовиться к ответственному шагу.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Ввиду множества разновидностей наследников (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:

Кроме прямых потерь от неудачной сделки возможны и дополнительные накладные расходы покупателя.

К примеру, после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.

Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.

Например, была покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем обеъект недвижимости перепродается с наценкой. Чуть спустя появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки. В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника. А тот деньги потратил и уже неплатежеспособный. Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.

Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.

Не спешить продавать собственность. Последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, если такие события произойдут. Тогда урегулировать последствия будет сложнее.
Проводить ремонт, перепланировку на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением расходов. Чтобы эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.

А когда же можно продать квартиру после оформления наследства? Этот вопрос – один из распространенных среди тех, кто планирует осуществить продажу недвижимости, которая досталась им после смерти родственников.

Закон наделяет правом собственности наследников сразу же после смерти наследодателя. На протяжении всего периода оформления квартиры в наследство, а затем и в собственность, получатель уже является владельцем недвижимости. Однако без должных документов распоряжаться квадратными метрами невозможно.

Возможность осуществить продажу или иную сделку возникает, если:

Приемник оформил вступление у нотариуса (или через суд) и имеет свидетельство о наследстве.
Данные о недвижимости полностью достоверные и нет споров относительно прав наследодателя.
Получатель на основании свидетельства о наследстве перерегистрировал права собственности в Росреестре.
Долговые и иные обязательства в отношении жилья отсутствуют.
Отсутствуют споры между приемниками в отношении долей и раздела жилья.

Крайне сложно осуществить продажу квартиры, которая является обеспечением (залогом) по кредиту или ипотеке. При этом на момент совершения сделки не должно быть споров относительно прав собственности.

Исходя из всего этого можно сделать вывод: продавать квартиру станет возможным только после полного оформления принятия наследства и получения документов.

Оформление вступления в наследство на квартиру – услуга не бесплатная. На первоначальном этапе приемники должны оплатить услуги по удостоверению документов, завещания, заявления. При получении дополнительного пакета бумаг (доверенность, выписки, запросы) также требуется нести определенные расходы. Например, за получение одного документа взимается плата 100–300 рублей. Помимо этого, наследство на квартиру может вытянуть с приемников и более существенные расходы.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Введение
Когда можно продавать унаследованное жилье?
Порядок продажи недвижимости
Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
Какие потребуются документы для продажи?
Как продавать, если наследников несколько?
Как продать долю?

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
Получить свидетельство о праве на наследство.
Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

сбор необходимых документов (см. ниже);
оформление и подписание договора купли-продажи;
прием денежных средств;
регистрация перехода правомочий на владение.

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

паспорта всех участников сделки;
договор купли-продажи;
разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
справка о зарегистрированных в квартире лицах;
правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Если наследник в течение шести месяцев не подал заявление о принятии наследства, но при этом фактически вступил во владение и распоряжение наследуемым имуществом – оплачивал квартплату, производил текущий ремонт и уход. Плюс есть документы подтверждающие фактическое принятие наследства, в этом случае нотариус примет заявление, о выдаче свидетельства о праве на наследство, даже по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
Если у наследника нет документов подтверждающих фактическое принятие наследство, то по истечении шести месяцев принять наследство возможно только в судебном порядке.

Со свидетельством о праве на наследство отправляетесь в агентство по государственной регистрации (БТИ). Оформляете заказ на получение Свидетельства о государственной регистрации на квартиру;
При необходимости заказываете технический паспорт квартиры (если есть старый тех. паспорт, новый заказывать не надо);
Заключаете договор на техническое обслуживание в РСЦ;
Регистрируетесь в квартиру при необходимости;
Заключаете договора на энергоснабжение, водоснабжение и газоснабжение с соответствующими организациями;
Переоформляете телефон.

Выполняете те же действия, что и при покупке квартиры. Подробнее в статье – Купил квартиру, что делать дальше? На этом этапе все первичные документы, для продажи наследственной квартиры, готовы.

В Беларуси нет налога на наследство. При продаже квартир, комнат, домов и их долей, полученных по наследству налог не взимается.
В случае если продавцом наследственной квартиры является не резидент РБ, ему придется заплатить 13% подоходного налога. Причем не важно продает гражданин РБ или иностранец.
Если продажа наследственной квартиры является у гражданина второй продажей в течение пяти лет – налога не будет.
Не резиденты РБ при продаже наследственных квартир могут рассчитывать на налоговый вычет в размере оценочной стоимости квартиры или 10% от суммы подоходного налога.
Если помимо полученной по наследству квартиры, у вас в собственности есть вторая квартира, с любой из квартир вам придется заплатить налог на недвижимость. Оплата налога потребуется при получении справки из налоговой, об отсутствии задолженности перед бюджетом. Данная справка необходима не резидентам РБ для продажи квартиры.

Вопрос. Хочу завещать квартиру внучке, в квартире помимо меня проживает мой брат. Как сделать чтобы он так и остался там проживать после моей смерти?

Ответ. Укажите в завещании, что за братом сохраняется право пожизненного проживания.

Вопрос. Хочу переоформить квартиру на сестру, что лучше завещание или дарение?

Ответ. Все индивидуально. Дарение – сделка, которую отменить уже нельзя, одариваемый станет собственником, как только вы подпишите договор дарения, а сестра зарегистрирует договор в агентстве по государственной регистрации. Завещание сегодня написали одно, завтра что-то не понравилось, переписали его на новое или вообще отменили. С другой стороны, независимо от завещания, в отдельных случаях часть квартиры может достаться обязательным наследника.

Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

Для оформления сделки необходимо подготовить следующие документы:

Паспорта продавца, покупателя и представителя, если одна из сторон уполномочила доверенное лицо выступать от своего имени.
Свидетельство о праве на наследство.
Свидетельство из Росреестра о регистрации права на собственность.
Выписка из ЕГРП об отсутствии на недвижимости обременений и арестов.
План жилья и кадастровые документы из БТИ.
Справка-расчет об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (заказывается в ЖЭО).
Справка об отсутствии прописанных лиц (выдается на основании сведений из домовой книги).
Если есть иные наследники, то они должны подписать официальный отказ от прав на долю в собственности.

Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, то для продажи имущества необходимо получить согласие органов опеки.

После того, как стороны подпишут договор, данные о новом собственнике снова подаются в Росреестр. Для этого стороны обращаются в территориальный орган со следующими документами:

Заявление.
Паспорта.
Нотариальный договор купли-продажи.
Акт приема-передачи недвижимости.
Квитанция об оплате госпошлины в размере, определенным налоговым кодексом на момент обращения.

Изменения должны быть внесены в течение 10 рабочих дней с момента обращения.

Если в наследство на квартиру вступило несколько родственников и один из них желает выделить и продать свою часть, то согласно ст. 250 ГК РФ остальные собственники имеют так называемое «преимущественное право покупки». Для продажи доли владельцу необходимо письменно оповестить остальных собственников долей о своем намерении. Обязательно указываются условия продажи и цена.

Если никто из совладельцев не хочет выкупить долю, то они подписывают письменный отказ. Если в течение 30 дней с даты уведомления никто из родственников не вызвался приобрести долю, то это приравнивается к автоматическому отказу.

В случае, когда продавец не уведомил остальных наследников о намерении продать часть квартиры, любой из них может обратиться в суд с иском о переводе прав покупки жилья.

Льготы при продаже недвижимости предусмотрены для резидентов РФ. Если срок владения унаследованной квартирой более 3 лет, реализатор имущества получит налоговый вычет, равный стоимости жилья (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Уточнение! Для владельцев наследуемой недвижимости начало течения 3-летнего срока начинается не с даты внесения соответствующей записи об изменения собственника в ЕГРП, а с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

При сроке владения менее 3 лет, согласно ст. 220 НК РФ налог платится с суммы, превышающей 1 млн. руб.

До 1 января 2016. г. вычет применялся к сумме, указанной в договоре купли-продажи. Это правило действует и по сей день, но только для недвижимости, полученной до указанного периода.

Например, объектом договора купли-продажи стала квартира, стоимостью 2,5 млн. рублей, унаследованная до 01.01.2016 г. В этом случае сумма налога к уплате будет равна: (2,5 млн. руб.—1 млн. руб.) * 13%=195 тыс. руб.

Поскольку участились случаи сокрытия истинного дохода, в НК РФ (ст. 217.1) внесли коррективы. Теперь при реализации наследства, полученного с начала 2016 г., принцип расчета иной. Налоговые органы сопоставляют сумму в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью (КС), определенной в год осуществления сделки. Если КС, умноженная на коэффициент 0,7, выше цены, указанной в договоре купли-продажи, то в расчет принимается именно КС с учетом понижающего коэффициента.

Например, квартира получена 01.07.2016 г., а ее продажа осуществляется в 2017 г. Стоимость по договору — 1,2 млн. руб., а кадастровая — 3,2 млн. руб.(при реальной рыночной — 3,5 млн. руб.). В договоре стоимость значительно занижена с целью сокрытия налогов. При умножении КС на коэффициент 0,7, получается сумма 2,24 млн. руб. Именно ее возьмут в расчет при определении величины налога. С учетом вычета 1 млн. руб., налог составит 1,24 млн. руб. х 13% = 161200 руб.

Описанная схема работает, если квартира перешла по наследству в руки 1-го собственника. Если владельцев несколько, и каждый имеет право на долю в наследстве, они смогут получить вычет одним из способов:

Пропорционально унаследованной в квартире доле.
В размере 1 млн. руб. каждому. Для этого необходимо, чтобы каждый из собственников реализовал свою часть имущества согласно отдельно составленным договорам купли-продажи на каждую долю.

Право на налоговую льготу предоставляется один раз в году, но количество таких льгот неограниченно. Например, при продаже 2 и более объектов недвижимости, полученных в наследство, гражданин получит льготу в размере 1 млн. руб. на их суммарную стоимость. Если же продажа производится в разные годы, вычет составит 1 млн. на одну квартиру, и 1 млн. — на другую.

От НДФЛ освобождаются инвалиды первой и второй группы, пенсионеры и инвалиды детства. Для получения налоговой льготы необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания.

Чтобы продать доставшуюся от умершего недвижимость, гражданину нужны:

– паспорт;

– свидетельство наследника (выдается нотариусом);

– согласие супруга (оформляется письменно, если имеется брачный договор и там указан механизм распределения совместной собственности – в нее включаются наследуемые объекты);

– техпаспорт;

– справка ЖКХ, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;

– согласие опеки (выдается письменно, если сделка как-то затрагивает детей).

Основным документом, регулирующим сделку, будет договор купли-продажи, оформленный согласно положениям 558 статьи в ГК РФ. Его заключают после регистрации недвижимости через Росреестр.

Как продать квартиру после вступления в наследство

Сборы касаются лишь реализуемого жилья. Если наследники решили использовать квартиру, переехав туда, другое дело. На практике преемники стараются, наоборот, продать наследство быстрее. Их вынуждают имущественные споры между несколькими претендентами, желание получить деньги, имеется собственная жилплощадь и прочее. Причин много.

Продавец, ставший наследником, должен кроме обычных манипуляций (поиск клиента, показ квартиры, составление договора) выполнить свое налоговое обязательство:

• Размер налога установлен 13%, высчитывается с общей фактической стоимости унаследованного имущества – объекта реализации. Платить его следует в местный филиал Налогового комитета (что находится в районе жительства гражданина). Нерезиденты имеют ставку выше – 30%.

• Плательщик заполняет декларацию – нужна 3-НДФЛ.

• Своевременно доставить ее в инспекцию. Последний день будет 30 апреля после года фактической продажи.

• Своевременно заплатить указанную сумму (успеть к 15 июля). Местная ИФНС предоставит нужные банковские реквизиты.

• Специалисты налоговой могут помочь при вычислении налога. Платить его придется всем, поблажек нет (кроме инвалидов). Наследники могут лишь уменьшить/убрать платеж иными законными способами. Например, выждать 3 года (см. выше).

Эффективный, пусть бюрократически сложный способ. Незачем терпеть все 3 года. Однако, придется заполнять несколько деклараций.

Процесс:

• базовая цифра (стоимость продаваемого объекта) – налоговый вычет (1 млн.);

• или размер затрат (все расходы, понесенные преемником для оформления им собственности);

• результат х 13%.

Обычно все расходы умещаются в цифру, меньше тех 1 млн. рублей, поэтому граждане берут вычет. Нельзя использовать оба варианта, только один:

вычет;
расходы.

Смотрит продавец.

Если реализуется долевая собственность (несколько наследников оформили права), каждый дольщик предоставляет индивидуальную декларацию. И платит налог, сумма которого выявляется согласно принадлежащей ему части недвижимости. Налоговый вычет также делится. 1 млн. рублей не каждому, а миллион распределяется на всех.

Цена жилья используется та, что будет в договоре. Ее отражают в тексте декларации.

На рынке такие сделки считаются рискованными. Достаточно скрытых угроз, часть которых неизвестны даже продавцу. Поэтому унаследованную недвижимость покупают редко.

Решившемуся покупателю лучше привлечь опытного риэлтора или знакомого юриста сопровождать сделку. Или следовать пошагово инструкциям.

Настороженно отнестись к привлекательным предложениям. Где продавец создает «идеальные» для покупателя условия. Например, низкая стоимость. Возможно, причина банальна, это желание быстрее реализовать доставшуюся квартиру. Поэтому наследники снижает реальную цену в 5-10%. Однако, если цена чересчур низка, следует обдумать это.

Нельзя руководствоваться лишь текстом предложения. Лично увидеться с автором – продавцом, всегда важно. Сначала проверить его статус. Действительно ли наследник официальный или действует через доверенность. Если он представитель, настоять на контакте с самим собственником. Желательно взять свидетелей. Выяснить:

Как продать наследственную квартиру и избежать налогов?

Чтобы полностью избежать налогов от продажи квартиры, делать ничего не надо. Достаточно подождать 3 года с момента смерти наследодателя. После этого, при продаже квартиры, вам не надо платить налог и подавать налоговую декларацию.

При этом важный момент 3 года считаются именно с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследство и не с даты изменения собственника в Росреестре.

3 года специальный льготный срок для избавления от налога на наследственное имущество.

Если квартира получена иным способом, например, покупка у другого человека, то срок составит 5 лет.

Если 3 года не истекло, вы не можете дождаться их истечения и надо срочно продать квартиру, то полностью избежать налога не получится. Но можно применить налоговый вычет на продажу недвижимости.

Для этого должно быть соблюдено несколько условий:

1. Вы проживаете на территории РФ более полугода

2. Квартира находится на территории РФ

3. Продавец и покупатель не являются близкими родственниками (родители, дети, братья (сестры), бабушки (дедушки), внуки)

Если договор купли продажи заключается между близкими родственниками, то получить налоговый вычет нельзя.

Налоговый вычет предполагает уменьшение той суммы от которой высчитывается налог в 13%.

Максимальный размер уменьшения стоимости квартиры 1 000 000 рублей.

Эта сумма является уплаченным вами Налогом на доход физических лиц (НДФЛ) его платит работодатель, если вы официально устроены.

❓Как получить налоговый вычет, если не плачу НДФЛ?

Если вы не платите НДФЛ, не устроены на работу официально, то налоговый вычет можно получить в будущем. После того, как устроитесь на официальную работу или будете платить НДФЛ с другого дохода.

Многие думают, что срок для получения вычета на продажу квартиры ограничен 3 годами. Но он вообще не ограничен. В любой момент жизни вы сможете получить этот вычет.

Как таковых ограничений цену продажи квартиры не установлено. Однако, если цена составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог вы будете считать в любом случае от 70% кадастровой стоимости.

То есть, если квартира по кадастру стоит 10 000 000 рублей, продали вы ее за 5 000 000 рублей, налог вы заплатите с 7 000 000 рублей.

Вы продали квартиру за 5 000 000 рублей

Применили налоговый вычет 1 000 000 рублей

Значит, налог исчисляется от 4 000 000 рублей

4 000 000 13% = 520 000 рублей

520 000 рублей вам надо будет заплатить налог, вместо 650 000 рублей, если бы налоговый вычет не применялся.

В подобной ситуации с помощью налогового вычета вы сможете сэкономить 130 000 рублей.

❓ Сколько раз можно применять вычет на продажу квартиры?

В отличие от налогового вычета на покупку квартиры (только 1 раз в жизни), вычет на продажу квартиры можно применять неограниченное количество раз.

Инструкция: как купить квартиру, доставшуюся в наследство

Наследникам потребуется стать собственниками квартиры, а для этого необходимо пройти процедуру оформления наследства и подтверждения прав на владение недвижимым имуществом. Вступление в наследство начинается с подачи наследником специального заявления нотариусу (на это отводится шесть месяцев со дня смерти наследодателя). Так как этот процесс вполне может затянуться из-за сложности в подготовке документов, появлении дополнительных претендентов на недвижимое имущество и прочих причин, то не стоит затягивать с решением этого вопроса.

После осмотра квартиры и ответов на вопросы покупателя обговариваются условия продажи жилья, при отсутствии претензий между сторонами у нотариуса заключается предварительный договор купли-продажи с передачей аванса или задатка.

По истечении оговоренного срока стороны оформляют основной договор и происходит передача прав собственности на квартиру.

На недвижимое имущество, полученное в наследство, не распространяется норма Налогового кодекса Украины (статья 172) относительно уплаты налога при продаже не чаще одного раза в отчетный налоговый период квартир (комнаты, дачи, дома), пребывавших в собственности менее трех лет. Поэтому при продаже такой недвижимости налог на доход физических лиц не взимается в любом случае. Аналогичная ситуация и с военным сбором – продавец его также не выплачивает (раздел IV Налогового кодекса Украины).

При продаже владельцы квартиры оплачивают только государственную пошлину и отчисления в Пенсионный фонд – оба сбора составляют 1% от стоимости сделки (в большинстве случаев сумма делится пополам с покупателем).

Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.

Примерные расценки:

Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.

Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.

Для сделки подготовить такую документацию:

Паспорта, в т.ч. представителя плюс нотариальную доверенность на его имя, когда один действует с привлечением третьего лица.
Свидетельство о наследстве.
Свидетельство о собственности.
Выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для подтверждения, что нет ограничений (ареста и прочего).
Техническая документация.
Справка из домоуправления, что по коммуналке нет долгов.
Выписка из домового журнала регистрации для уточнения всех прописанных на жилой площади.
Написанный отказ от своей части остальных преемников, если они есть.
Одобрение опеки, когда на жилой площади прописаны дети и подростки, не достигшие восемнадцатилетнего возраста.

После подписания договора обе стороны должны посетить Росреестр или многофункциональный центр с:

Заявлением (бланк выдается в уполномоченном учреждении);
Паспортами;
Заверенным договором купли/продажи;
Актом приема/передачи;
Чеком о проплате госсбора (об этом будет рассказано ниже).

Продажа квартиры, полученной по наследству

Переоформив имущество, новые хозяева зачастую спешат продать его как можно быстрее. Причин на это много: споры родственников, необходимость в деньгах, наличие другого жилья и прочее.

Однако лучше не спешить с этим до истечения 3 лет, иначе придется платить госпошлину:

13% для резидентов Российской Федерации;
30% для иностранцев.

Три года начинают отсчитываться не после внесения недвижимости в ЕГРН, а после открытия наследства.

Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:

паспорта владельца и покупателя;
свидетельство о праве на наследство (является правоустанавливающим документом);
выписка из ЕГРН;
технический и кадастровый паспорт;
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
выписка из домовой книги;
разрешение органов опеки и попечительства (если в число собственников входит несовершеннолетний);
доверенность и паспорт представителя (если сделка совершается через доверенное лицо).

Если собственность получена в порядке наследования одним из супругов, то согласие второго супруга на совершение сделки по продаже жилого помещения не требуется, так как такое имущество не будет являться их совместной собственностью.

Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

паспорта участников сделки;
договор;
правоустанавливающий документ;
квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

Подводя итоги отметим следующее:

Фактическое принятие наследства не дает право продажи объекта недвижимости.
Чтобы воспользоваться правом распоряжаться недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан в их числе имеет особенности.
При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся во владении менее 3 лет, собственник обязан оплатить налог.

Продажа квартиры полученной в наследство — серьезная сделка и предполагает соблюдение некоторых правил особых правил, требований законодательства. Самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, грамотно составить договор не всегда возможно для гражданина, не обладающего специальными знаниями. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок и возможных рисков.

Чтобы избежать уплаты НДФЛ с проданной квартиры, наследник должен:

Отложить продажу на 3 или 5 лет – в зависимости от даты оформления наследства.
Продать квартиру, которая стоит менее 1 миллиона рублей. В этом случае вычет полностью покрывает цену квартиры. Однако просто занизить цену в договоре нельзя: в этом случае ИФНС просто начислит размер выплат, исходя из кадастровой стоимости, а она с 2016 года всё больше приближается к рыночной.
Произвести неотъемлемые улучшения на сумму большую, чем цена квартиры при продаже. В этом случае не будет дохода и НДФЛ не платится. Однако для этого понесённые расходы придётся подтверждать документально.

Занижение цены, маскировка продажи под договор дарения и иные аналогичные способы могут рассматриваться как нарушение закона, тогда виновного ждёт наказание.