Покупатели квартиры с материнским капиталом

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Для этого нужно подать заявление в МФЦ, приложив к нему сертификат и паспорт. Выписка будет готова в течение 10 рабочих дней.Договор покупки в рассрочку содержит:1. Данные по материнскому сертификату, сроки расчета, реквизиты счета продавца.2. Пункт о рассрочке, где вы указываете: а) общую сумму сделки б) какая сумма оплачена в момент подписания договора (личные средства покупателя), в) что остаток суммы будет оплачен материнским капиталом.3. Срок для перечисления оставшейся суммы денег в 3 месяца — ПФР рассматривает заявление и переводит деньги в течение 2-х месяцев, но вдруг будут непредвиденные факторы, поэтому лучше взять с запасом времени.4. Условие, что права на жилье перейдут покупателю после полной оплаты.5. К договору приложить справку продавца о размере неоплаченного остатка.По договору рассрочки перехода права собственности сразу же не переходит.

Заявление можно подать в отделении МФЦ, в ПФР, на едином портале госуслуг в личном кабинете или на сайте ПФР. Бланк заявления можно взять в МФЦ или скачать на сайте Пенсионного фонда. К заявлению приложите документы:1. Сертификат на МК или его копия.2. Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования на имя того, кто получил сертификат.3. Свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей.4. Документ, который удостоверяет личность и место жительства родителя, получившего сертификат.5. Справку о размере остатка, который будет оплачен из МК.6. Нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность, если дети и супруг не являются участниками сделки в течение 6 месяцев с даты перевода маткапитала на счет продавца.7. Реквизиты счета продавца. Пока ПФ не перечислит деньги, жилье будет в залоге у продавца.Заявление рассматривается в течение 30 дней. Если каких-либо документов не хватает, ПФР сам запрашивает их у ведомственных органов.

В течение 6 месяцев в с момента регистрации права собственности нужно исполнить нотариальное обязательство по оформлению купленного жилья в общую собственность — супруга и детей (если они не были включены в договор сразу).Не каждый продавец согласится на вариант оплаты материнским капиталом из-за того, что сроки здесь растягиваются на 2-3 месяца. Поэтому лучше сразу предупреждать, что часть суммы вы оплатите МК, в рассрочку.

Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал

В заявлении нужно указать, что с помощью МК вы хотите выплатить первоначальный взнос или погасить основной кредит. К заявлению приложите сертификат.Если решение будет положительным, он уведомит вас.

В нем не будет сведений о материнском капитале. Поэтому если дети и супруг не будут участниками сделки, то вам понадобится составить нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность. Это обязательство нужно исполнить в течение 6 месяцев с момента перевода маткапитала банку.

Как исполнить нотариальное обязательство

Перевести квартиру в общую собственность можно по договору дарения, указав в нем всех участников сделки, параметры жилья и размеры долей.Долей нужно наделить всех детей, рожденных до момента исполнения нотариального обязательства, а не на момент получения прав (!) на материнский капитал. То есть если материнский капитал дали на второго ребенка, а на момент покупки жилья родился третий, то доли выделяются на троих детей.Точных размеров долей закон не определяет, но чаще всего владелец сертификата одной дарственной включает всех членов семьи в общедолевую собственность.

Для продавца, столкнувшегося с оформлением сделки с привлечением материнского капитала, важно проконтролировать законность сделки по следующим моментам:

• наличие у покупателей оригинального сертификата установленного образца;
• четко прописанный в договоре купли-продажи пункт о том, что квартира остается в залоге у продавца до того момента, как ему не будет переведена вся сумма стоимости объекта;
• подтверждение одобрения кредита или ссуды у покупателей (если таковой необходим для совершения сделки в полном объеме).

Соблюдение этих пунктов гарантирует легитимность сделки и дает продавцу уверенность в отсутствии возможных потерь.

Перевод продавцу квартиры осуществляется после одобрения сделки всеми инстанциями на указанные банковские реквизиты.

Сумма семейного капитала никогда не обналичивается. Покупатели должны помнить, что любые схемы обналичивания сертификата являются незаконными и могут повлечь за собой наказание. Этот порядок введен для того, чтобы обезопасить будущее детей от растраты средств родителями.

Квартира с материнским капиталом: как продать

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

🔹 Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

🔹 Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

🔹 Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

🔹 Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

🔹 Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

🔹 Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение. Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Продажа квартиры под материнский капитал — риски продавца и покупателя

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости, вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие, согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

ВАЖНО в договоре должен быть в обязательном порядке указан факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости.

Образец договора можно получить в отделении ПФР.

Отличительной особенностью договора купли- продажи жилья с использованием средств материнского капитала является то, что деньги Пенсионный фонд на оплату квартиры перечисляет только после того, как будут зарегистрированы права собственность семьи на владение имуществом. До момента перевода денежных средств на банковский счет продавца квартира будет находиться в обременении.

При составлении и подписание договора о купле – продажи недвижимости важно учесть наличие в нем следующих пунктов:

• На недвижимость накладывается обременение в виде нахождение в залоге у продавца до момента перечисления суммы денежных средств из ПФР. Это должно быть указано в тексте договора.
• В тексте договора должны быть указаны реквизиты счета в банке на имя продавца для перевода денежных средств из Пенсионного фонда – номер лицевого счета, персональные данные его владельца, реквизиты банка (ИНН, БИК, кор.счет, юридический адрес и так далее).
• Покупателями по договору будут выступать все члены семьи покупателя, включая детей, они все должны быть перечислены договоре. При подписании договора они должны присутствовать в полном составе, либо предоставить документ согласие о том, что другое лицо действует от его имени.
• В тексте договора должны быть указаны идентификационные данные самого сертификата материнского капитала: дата выдачи, серийный номер, дата и номер решения о выдаче, а также информация об отделении ПФР, которое выдало данный сертификат.
• В договоре отражается полная стоимость продаваемой квартиры, сроки перечисления денежных средств продавцу, а также размер доплаты из собственных или заемных средств.
• Отдельно указывается сумма денежных средств, которые должны быть перечислены продавцу от пенсионного фонда.

Так как договор купли-продажи квартиры за материнский капитал имеет множество юридических тонкостей и нюансов стоит обратиться к профессиональным юристам для его подготовки. Кроме того договор должен быть заверен нотариально.

Госрегистрация проводиться в Регистрационной палате, также ее можно осуществить, используя услуги МФЦ.

Для проведения регистрации необходимо подготовить следующие документы, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя:

• Общегражданские паспорта продавцов и покупателей, а также свидетельства о рождении детей, если они не достигли возраста 14 лет,
• Если собственником продаваемой жилплощади является несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства,
• Нотариально заверенное согласие второго супруга – собственника на продажу недвижимости, если она находиться в общей собственности, либо приобретена в период брака, а второй супруг не может присутствовать при заключении сделки,
• Договор о купле и продажи квартиры, заваренный у нотариуса,
• Доверенность на представителя, если кто-то из участников сделки действует по доверенности.

После подачи документов, оплаты первоначального взноса в течение 5 дней новый собственник получает свидетельство, подтверждающее его права собственности на недвижимость.

Потратили маткапитал на квартиру. Что может пойти не так?

Документы в ПФР могут рассматриваться до двух месяцев, после чего денежные средства будут перечислены по реквизитам, указанным в заявлении.

После того как продавец получит полную сумму по договору о купле – продаже недвижимости, можно будет снять обременение с квартиры.

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
3. снятие залога;
4. продажа квартиры;
5. покупка нового жилья;
6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Что такое материнский капитал? Под материнским капиталом понимается документ (сертификат), который предоставляется за рождение второго ребенка, третьего и последующих детей (датой после 1 января 2007 года). Материнский капитал является особым видом целевой государственной поддержки семей. Размер материальной помощи зависит от количества детей. Однако выделенные деньги за рождение ребенка не передаются наличными, а зачисляются безналичным способом в виде оплаты в зависимости от выбранного целевого направления, одним из которых может быть приобретение квартиры.

Но для того, чтобы направить средства по мат. капиталу на новую квартиру, необходимо соблюдать определенные условия для одобрения заявки:

• квартира должна находиться на территории России;
• недвижимость должна относиться к статусу жилого комплекса;
• купить квартиру можно только после того, как ребенку исполниться 3 года либо взять сразу, но в ипотеку;
• имеется возможность направить средства на приобретение части дома или доли в квартире.

Продажу недвижимости с участием средств мат. капитала можно реализовать несколькими способами:

1. Через оформление договора ипотеки, то есть покупку недвижимого имущества в кредит, где материнский капитал будет выступать или первоначальным взносом, или в качестве погашения части от общей суммы задолженности. Сумма материнского капитала на счет в банк поступает на основе заявления родителей с Пенсионного фонда. В этом случае денежные средства в размере стоимости квартиры перечисляются продавцу в полном объеме от кредитной организации, но только после урегулирования всех предшествующих вопросов.
2. Покупка квартиры за счет собственных денег и средств материнского капитала. Здесь срок реализации квартиры может затянуться, так как деньги по материнскому капиталу должны поступить на счет продавца, а разницу в виде собственных средств ему передают покупатели. Пенсионный фонд, перед тем как зачислить деньги, очень тщательно проверяет подлинность сделки и всю прилагаемую к ней документацию.

То, что реализация квартиры, где используется сертификат материнского капитала, несет в себе определенные риски, это уже понятно. Поэтому давайте рассмотрим самые «пикантные» моменты во время продажи недвижимости и как может себя в этом случае обезопасить продавец:

1. Если у продавца есть выбор между обычной продажей (собственные средства + мат. капитал) и ипотечным кредитованием, то лучше выбирать второй вариант. Так как после согласования кредитной заявки банк сразу перечисляет продавцу всю сумму средств и не дожидается проверки от Пенсионного фонда.
2. Нередко встречаются случаи, когда потенциальные покупатели предоставляют поддельные документы, и в том числе сертификат на материнский капитал. Поэтому тщательно проверяйте все документы перед продажей недвижимости.
3. Если покупатели настроены приобрести вашу квартиру за счет собственных денег и материнского капитала, то знайте, что помимо длительности сбора всех необходимых документов 40 дней отводится на мониторинг Пенсионного фонда (30 дней проверка документов и 10 на перевод средств).

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала

Для того чтобы закрепить все вышесказанное, воспользуйтесь советами юристов, которые помогут провести процедуру купли-продажи квартиры успешно:

1. Не экономьте средства на решении юридических вопросов – подготовка документов и составление договора купли-продажи на квартиру.
2. Договор должен содержать все обязательные пункты, в особенности касаемо оплаты сертификатом – способ перечисления денег, срок, сумма.
3. Так как использование материнского капитала подразумевает долевое участие в разделе купленной недвижимости, то все участники должны быть прописаны в договоре вместе с отведенными им долями.
4. Договор должен содержать сведения о сроке передачи полной суммы денег и перечисления Пенсионным фондом суммы мат. капитала.
5. Указать пункт об ответственности сторон и нарушении договоренностей.
6. Обязательно прописываются банковские реквизиты продавца для зачисления средств.
7. При возможности проверьте платежеспособность клиента, в том числе и подлинность сертификата.

И самое главное – это сведения по материнскому капиталу. В договоре должно быть указано не только то, что оплата производится при участии целевых государственных средств, но и нужно прописать все данные по сертификату – серия, номер, дата выдачи, номер решения и кем выдан (отделение Пенсионного фонда). Соблюдение всех рекомендаций позволит минимизировать риски и быть уверенным в успешности сделки.

Маткапитал – это одна из форм поддержки со стороны государства для семей, имеющих 2-х и более детей. Госпомощь представлена в виде специального сертификата, эквивалентного конкретной денежной сумме, которую родители могут получить единожды после рождения (усыновления) 2-го или последующих детей.

Материальная поддержка, выделяемая на одну семью, имеет фиксированный размер и на 2020 год составляет 453 026 рублей. Родители получают только сертификат, гарантирующий выплату упомянутой суммы государством. Бюджетные деньги можно расходовать исключительно на определенные цели, прописанные в федеральных законодательных документах. Одна из таких целей – приобретение жилого имущества.

Выделяемой суммы недостаточно на оплату полной стоимости жилья, но средства на улучшение условий проживания можно внести частично. Законодательство позволяет использовать выделенную сумму на:

• частичную оплату новой или вторичной жилплощади;
• первый платеж по ипотеке, либо ее рефинансирование;
• оплата основной части кредита или насчитанных процентов;
• стать участником кооперативного строительства;
• вложить деньги в возведение частного дома;
• сделать капитальный ремонт жилья, оформленного на одно из членов семьи.

Распорядится деньгами можно согласовав цель траты средств с ПФР.

Право на выплату имеют мужчины и женщины с подданством РФ, родившие/усыновившие 2-го или каждого следующего ребенка после 01.01.2007 (дата, когда закон о маткапитале обрел юридическую силу).

Лица мужского пола, не имеющие подданства РФ, право на получение материальной поддержки от государства получают только, если мать детей умерла или ее в судебном порядке лишили родительских прав. Для распоряжения средствами господдержки мужчина должен имеют юридический статус отца/усыновителя всех детей семьи, а не только того ребенка, за которого был присвоен сертификат.

Если несовершеннолетний числится в статусе сироты, то распорядится госпомощью могут опекуны (дедушки, бабушки, тети или те, кто ухаживает за несовершеннолетним), но такие заявления нужно согласовывать не только с ПФР, но и с органами опеки.

Государство выделяет по одному сертификату на каждую семью, соответствующую упомянутым выше требованиям, так что получить господдержку еще раз нельзя. Семьи, в которых до указанной даты уже родилось 2-е детей, могут рассчитывать на выплату только при рождении/усыновлении следующего ребенка.

Первоначально нужно оформить главный документ ребенка – свидетельство о рождении, где будут указаны имена матери и отца. После этого необходимо вписать сведения о новорожденном (усыновленном) в паспорта родителей. После этого необходимо подавать документацию в ПФР.

Заблаговременно необходимо подготовить полный пакет документации:

• паспорта отца и матери, где указано подданство РФ;
• выписка с места проживания;
• свидетельства о рождении всех детей (копии).

Оформление документации и получение материальной поддержки происходит в местное отделение ПФР. Например, если семья из других областей проживает в Москве, имея временную регистрацию, то обратиться за государственной субсидией можно в локальное подразделение ПФР, привязанное к району проживания.

Получить господдержку можно и проживая в иностранном государстве, если семья соответствует положениям действующего законодательства РФ. Однако важно понимать, что распорядится деньгами можно исключительно в пределах государственных границ РФ.

Удвоение материнского капитала при покупке квартиры не происходит. Однако, кроме государственного маткапитала существуют и локальные программы поддержки многодетных семей, действующие на уровне практически каждого региона РФ. Родители могут оформить дополнительные сертификаты от местных властей, появившегося в семье после 1 января 2011 года. Размеры и условия получения региональной поддержки в каждом из регионов определяются местными властями.

ПФР рассматривает заявку в течение 1 месяца и 5 дней с даты подачи полного пакета документации. При положительном решении госучреждение выдает заявителю сертификат.

В законах, действующих на государственном уровне, строго прописаны правила привлечения маткапитала к приобретению жилплощади. Использовать материнский капитал на покупку квартиры можно если:

• жилплощадь оформляется юридически равными долями на всю семью, включая маленьких детей;
• постройка, в которой располагается жилье, не должна принадлежать к категории аварийных или подлежащих сносу;
• можно приобрести только изолированную жилую единицу;
• все члены семьи имеют российское подданство;
• на момент распоряжения средствами младшему ребенку должно исполниться 3 года, однако на ипотеку такое ограничение не распространяется;
• жилье должно находиться в пределах России;
• ПФР оплачивает по счетам только безналичным способом.

Причиной таких строгих условий покупки квартиры на материнский капитал является предотвращение нецелевого использования средств. ПФР не выдает деньги наличными семье, а переводит их напрямую продавцу.

От правильности подготовки документов зависит рассмотрит ли госучреждение заявку на распоряжение средствами. Перед тем как купить квартиру на материнский капитал, важно тщательно проверить наличие всех этих бумаг:

• заявление с обоснованием целевой траты средств;
• СНИЛС заявителя;
• ксерокопия договора о продаже жилплощади;
• ксерокопия ипотечного договора;
• сертификат;
• ксерокопии паспортов родителей;
• ксерокопии свидетельств о рождении детей;
• номер расчетного счета продавца;
• нотариально заверенное обязательство о долевом оформлении имущества.

Если приобретение жилья происходит на семью с приемным ребенком, то нужно приложить бумаги, подтверждающие факт усыновления. Если документы для покупки квартиры с материнским капиталом буду собраны не полностью, то в рассмотрении заявки будет отказано.

Направить материнский капитал в 2020 на покупку квартиры в ипотеку можно:

• для первого взноса – субсидией можно распорядиться сразу после получения ее от ПФР;
• на оплату основной части задолженности – покупка квартиры в ипотеку с материнским капиталом возможна, только когда второму ребенку выполнится 3 года.

Оформление покупки квартиры с материнским капиталом в доме, который строится возможно, если новостройка готова к сдаче на 70% или более. Семейная пара должна предупредить застройщика, что сделка будет проводиться с использованием субсидии, что требуется отсрочки по платежу. Если строительная компания дает согласие на такие условия, то подписывается договор и распределяется долевое участие каждого из членов семьи.

Алгоритм действий:

1. Составляется двусторонний договор о продаже жилплощади.
2. Регистрация сделки в Росреестре.
3. Отправляется запрос в ПФР о выплате субсидирования строительной компании.
4. После зачисления денег на счет застройщика права владения жилплощадью переходит к семье.

Часть сумы оплачивается покупателем из собственных сбережений, а ПФР переводит деньги позже, после регистрации сделки.

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию. В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры. Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире. Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах. Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели. Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Запретов на продажу законом не предусмотрено. Тем не менее, в них есть требование обязательного согласования продажи жилья с органами опеки.

Выдача разрешения происходит обычно на месячный срок. За это время надо принести в органы опеки заключенный договор на покупку. Если в отведенное время уложиться не удалось, разрешение придется получать заново.

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях. При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки. Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Пошаговая инструкция продажи квартиры такова:

• заключить предварительные договоры, заверенные нотариально;
• собрать пакет документов для получения разрешения;
• получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет;
• получить согласие второго супруга;
• представить собранные бумаги в отдел опеки.

Соглашение о распределении долевой собственности между совладельцами нового жилья требует регистрации в подразделении Росреестра.

В определенный органами опеки (как правило, один месяц со дня выдачи разрешения) срок следует закрыть сделку и представить документы на новое жилье (договор и свидетельство о регистрации) с указанием доли совладельцев, не достигших совершеннолетия.

Если квартира находится в залоге по кредитному договору, то к порядку действий добавляется дополнительное согласование с банковской организацией. Весь объем согласований с органами опеки проводится независимо от банковского и по такой же процедуре, как и в предыдущем варианте. Особенность продажи в том, что банки обычно отрицательно относятся к тому, что собственниками заложенного жилья и, соответственно, соответчиками по кредитным обязательствам становятся несовершеннолетние. При заключении договора кредитования собственником записывают одного из родителей без выделения долей детям. Параллельно оформляется обязательство по наделению детей долями после полной выплаты кредита. Сотрудники опеки должны убедиться в том, что интересы детей не будут ущемлены, и обязательство по наделению их долями будет исполнено на новом объекте. Такое обязательство придется переоформить применительно к новому адресу.

Самые высокие риски при сделках с жилыми объектами, купленными на мат капитал, несет покупатель. Закон достаточно серьезно защищает несовершеннолетних от манипуляций с причитающимися им долями собственности на жилплощадь.

Сделка опротестовывается в суде органами опеки, если в месячный срок продавец не представит полный пакет документов, подтверждающих ее закрытие, соответствующее требованиям закона.

Сделки с недвижимостью регулируются Гражданским кодексом нашей страны. Именно он становится первым нормативным документом по теме. Меры поддержки государством семей с детьми закреплены федеральным законом № 256 от 29.12.06 г. Порядок действий и условия направления материнского капитала на покупку жилья содержаться в соответствующих правилах, утвержденных Постановлением Правительства № 862 от 12.12.07 г.

За прошедший год подавляющее большинство граждан нашей страны использовали свою материальную поддержку государства для улучшения жилищных условий.

Сделать это можно при выполнении следующих требований:

1. Есть в наличии оформленный сертификат;
2. Сертификат не полностью исчерпал свои денежные средства, на его счету есть остаток;
3. Лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, финансово обеспечивает владелец сертификата (в случае нахождения детей в детском доме или другом казенном учреждении и лишения родителей соответствующих своих прав материнский капитал не используется);
4. Покупаемая квартира подходит для жизни в ней ребенка;
5. Приобретаемый объект жилой недвижимости находится на территории нашего государства;
6. При заключении сделки квартира становится в полном объеме собственностью членов семьи.

Похожие записи: