Покупка квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.

Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Особенности продажи квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми

Иногда все попытки собственника имущества отстоять свои имущественные интересы, оказываются бесполезными. Вопреки своим конституционным правам он остаётся беззащитным перед нормами законодательства, защищающего интересы детей. Следует учесть, что ребёнка невозможно выписать:

в «никуда», то есть без новой прописки;
без согласия матери, если у неё нет своего жилья и постоянного места проживания.

Поэтому просто так, по прихоти собственника снять такого жильца с регистрационного учёта нельзя. Соответственно требованиям органов опеки, нужно при выписке после сделки:

указать адрес, куда выезжает несовершеннолетний;
подтвердить, что новые условия равнозначны предыдущим или лучше их.

Выписка несовершеннолетнего в жилое помещение, условия проживания в котором отличаются в сторону ухудшения, может оказаться под запретом со стороны Органов.

ВНИМАНИЕ: Недобросовестные граждане нередко используют обозначенные законы в мошеннических целях, продолжая проживать в проданной ими квартире.

Избежать проблем, которые может повлечь прописка детей в приобретаемой квартире, лучше всего, если родители с малолетними и подростками выпишутся заблаговременно, до совершения сделки. Это самый верный вариант, при условиях:

после выписки семья пропишется на новом месте, с нормальными условиями проживания, которые удовлетворят органы опеки;
дети до 14 лет пропишутся совместно с родителями, или – с одним из них;
предъявят покупателю выписку из домовой или поквартирной книги, удостоверяющую факт регистрации по адресу.

Если дети уже получили паспорт, допустима их выписка к родственникам без родителей, что так же следует подтвердить документально – предъявлением выписки. Если несовершеннолетний – собственник приобретаемой квартиры, то обязательно проверяются документы, выданные органами опеки. При этом нужно иметь в виду, что несоблюдение полученных предписаний законными представителями, приведёт к аннулированию сделки.

Соответственно, в договоре следует учесть все нюансы сделки, чтобы возможное расторжение не нанесло покупателю имущественного ущерба. В частности, внести положение о том, что в случае двусторонней реституции он получает в полной мере все деньги, переданные по сделке продавцу, чтобы не получать их малыми порциями в течение 15-20 лет, утратив преимущество от пользования ими.

После того как выбран объект недвижимости для совершения сделки, нужно провести осмотр жилого помещения. Если оно удовлетворяет требованиям – проверить документацию на чистоту сделки. Здесь вся документация имеет юридическую ценность. В том числе – выписка из поквартирной книги. Если в ней указаны прописанные дети, то нужно поговорить с собственниками жилья и попросить выписаться мать с ребёнком до осуществления сделки.

В случае отказа, попросить его аргументировать. Если отказ мотивирован объективными причинами, то покупатель выбирает между приобретением понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если ответы продавцов вызывают сомнение, то от сделки вернее всего отказаться.

При покупке такой квартиры, действия сторон будут следующими.

Нужно обратиться в органы опеки и попечительства по адресу проживания.
Далее собственник пишет заявление, о намерении провести сделку.
Для подтверждения законности действий, ему желательно заключить предварительный договор купли продажи (ПДКП) о приобретении нового жилья. Тогда в заявлении укажут, что в счёт продаваемой квартиры приобретается новая жилплощадь.

К заявлению прилагают:

паспорта покупателей;
свидетельства о рождении их детей;
копию ПДКП;
копию выписки из ЕГРН на приобретаемую продавцами квартиру;
копию выписки из ЕГРН на продающуюся квартиру.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи (ПДКП)
Скачать образец предварительного договора купли-продажи (ПДКП)

После получения разрешения от опеки, делается второй шаг – заключение договора. Если продавец заключает альтернативную сделку, или – он уже подобрал для приобретения новое жильё, можно обойтись без заключения ПДКП, составив и подписав основной договор. При составлении купчей нужно предусмотреть все нюансы, которые могут повлечь отказ семьи от снятия с регистрационного учёта.

Поэтому в положения договора нужно внести:

права и обязанности сторон, с обязательным указанием на необходимость выписки;
сроки освобождения помещения;
сроки выписки;
ответственность за неисполненные обязательства;
условия расторжения договора.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Составленный в трёх экземплярах договор подписывается сторонами, после чего делается третий шаг – удостоверение купчей. Удостоверить договор купли продажи может только нотариус, в нотариальной конторе по месту расположения недвижимости.

СПРАВКА: Нотариальное удостоверение договора требует оплаты государственной пошлины и оплаты стоимости технических работ, если договор составлялся здесь же.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.

В 2018 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно. При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
паспорта граждан РФ родителей;
свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

Скачать бланк заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
Скачать образец заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства

Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
Паспорта всех владельцев недвижимости.
Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
Текущий договор купли-продажи недвижимость.

Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

описание покупаемой квартиры;
личные данные всех сторон;
информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Справка. Договор вместе с документами сторон подается в Росреестр для регистрации нового права собственности.

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.

Покупка квартиры с прописанным ребенком

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.

Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.

Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.

Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.

Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.

Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.

В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).

Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
Заявление от родителей ребенка;
Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

При поиске подходящей для проживания недвижимости покупателей волнуют такие моменты как район, этаж, квадратура, положение комнат, наличие ремонта, и достаточно часто они забывают удостовериться, что на покупаемой жилплощади не осталось «лишних» жильцов. Чтоб удостовериться в этом, достаточно потребовать от продавца развернутой выписки из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные по данному адресу. Обычно на недвижимость с обременением в виде зарегистрированных лиц продавцом часто предлагается хорошая скидка, вследствие чего, покупатель, поторопившись, может досконально не проверить всю документацию и выяснить о наличии лишних жильцов, лишь после свершенного факта приобретения квартиры. Выписка зарегистрированных в большинстве случаев не представит большого труда для нового хозяина. На основании статьи 292 ГК РФ, прописанные лица утрачивают все права на проданное жилье с момента смены собственника, однако существуют определенные категории, являющиеся исключением, которых просто так выписать не получится, даже если недвижимое имущество перешло новым хозяевам на основании законной сделки.

Как было сказано, если после совершения покупки недвижимости новый владелец вдруг обнаружил, что на приобретенной жилплощади имеются зарегистрированные лица, выписать их в большинстве случаев не составит труда. Однако в некоторых ситуациях сделать это будет проблематично и даже невозможно, если прописанные в купленной квартире граждане относятся к следующим категориям:

зарегистрированные в соответствии с отказом от завещания;
не реализовавшие свое право на приватизацию, подтвержденное отказом в пользу иных лиц в письменной форме;
участники жилищно-кооперативного товарищества;
инвалиды, лица, признанные недееспособными;
дети, не достигшие совершеннолетия.

По закону несовершеннолетние граждане до 10 лет должны быть прописаны и проживать по месту жительства родителей. Данное положение вытекает из статьи 20 ГК РФ. Лица, достигшие 10 лет, могут быть зарегистрированы у других родственников, например, бабушек и дедушек. Подростки от 14 до 18 лет регистрируются по адресу фактического проживания. Кроме этого, нельзя прописать малолетних жильцов в условия, несоответствующие санитарным нормам. Будущему владельцу следует удостовериться, что хозяева прописались по новому адресу всей семьей в оговоренные сроки.

Важно! Если ребенок в продаваемой квартире проживает не с родителями, а с опекунами, либо, когда существует вероятность нарушения его прав, для снятия с регистрационного учета потребуется согласие органов Опеки и попечительства.

Жилищный и Гражданский кодексы предусматривают разработку мер для защиты жилищных и имущественных интересов ребёнка. С этой целью существует ряд норм, в их числе:

статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
статья 27 ГК РФ — эмансипация;
статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
статьи 19–20 Закона об опеке.

Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.

До 14 лет дети могут распоряжаться только принадлежащими им, подаренными вещами, да и то в ограниченном формате — не имея законных прав даже на продажу личной вещи. Что касается более крупных имущественных сделок, например с недвижимостью, они не приобретают ещё никакой правоспособности. Соответственно, от них ничего не зависит, а закон достаточно строго относится к тому, чтобы ребёнка не выписали «в никуда». Такого жильца можно будет выписать только из одной квартиры в другую, причём с улучшением условий или в равноценную. Приобретать жильё, допускающее намеренное ухудшение жизни малыша, категорически недопустимо.

Законными представителями детей до 14 лет являются родители, усыновители и опекуны. В этом возрасте дети должны проживать и быть прописанными только с матерью. А выписываться — только с её согласия. Прописка по месту жительства отца или опекуна допустима только в следующих случаях:

с согласия матери;
при её отсутствии;
после лишения её родительских прав.

По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства. Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей. Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.

Выявить наличие жильца, не достигшего 18 лет и прописанного на приобретаемой жилплощади, можно следующим образом:

со слов продавца:
проверив запись в поквартирной книге;
получив выписку из поквартирной книги.

В этом документе указываются фамилия, имя, отчество и дата рождения зарегистрированных лиц. Остаётся только посчитать, сколько сейчас жильцам лет.

Если в квартире, представленной к купле-продаже, прописан несовершеннолетний, нужно задать собственнику следующие вопросы:

можно ли выписать детей до начала проведения сделки на другую жилплощадь;
если нельзя — по какой причине;
есть ли у матери или отца ребёнка принадлежащая им жилая недвижимость;
если нет — какая жилплощадь у бабушек и дедушек;
какие гарантии может дать продавец, что дети будут выписаны.

От полученных ответов зависит алгоритм проведения сделки и её целесообразность. Если вразумительных ответов собственник дать не может, от объекта лучше всего отказаться, пока не возникли проблемы с выпиской несовершеннолетних граждан.

Я лично считаю, что если ребёнок не является собственником, то лучше всего ему выписаться вместе с матерью из квартиры, которая предлагается для продажи. Это избавит обе стороны от лишней бумажной волокиты и прочих подозрений и неприятностей. Так будет спокойнее всем участникам. Есть и ещё одно преимущество предварительной выписки — большее число потенциальных покупателей, так как наличие детей может отпугнуть существенную часть людей, избегающих рисков.

После того как подписан договор, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре — в его информационный банк требуется внести сведения о переходе права собственности на квартиру.

Для проведения процедуры стороны обращаются в многофункциональный центр (МФЦ) с пакетом документации, в который входят:

паспорта сторон;
правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы;
ДКП в 3 экземплярах;
согласие супруга (если жильё нажито совместно);
разрешение от органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний — собственник);
доверенность, если документы подаёт поверенный.

Регистратор принимает пакет документации под расписку. Когда договор удостоверен нотариусом, регистрация бесплатна. При самостоятельном подписании договора пошлина составляет 2000 руб. Срок регистрации зависит от условий:

3 рабочих дня — если участники сделки приходят вместе и подают нотариальный договор;
10 дней — если они приходят вместе, но договор не удостоверялся у нотариуса;
месяц — когда покупатель и продавец подали документы каждый в своё время.

После регистрации выдаются удостоверенные экземпляры договоров для покупателя и продавца — по одному каждому. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой удостоверено перешедшее к нему право собственности на недвижимость.

Вначале нужно провести досудебную процедуру: официально потребовать выписаться вместе с ребёнком и уведомить, что в случае отказа дело будет передано в суд. Такая бумага составляется в форме претензии и должна быть передана контрагенту под роспись, что удостоверяется нотариусом. Если получить подпись не удаётся, можно воспользоваться услугами почты. Для этого нужно:

составить уведомительную претензию в двух экземплярах;
подойти в почтовое отделение;
составить опись вложения;
удостоверить на втором экземпляре идентичность вложения;
отправить заказное письмо с уведомлением о получении.

Покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок, возможна только при соблюдении его имущественных прав. Подтверждением тому будут документы, выдаваемые органами Опеки и попечительства. Если продавец представит его – риски покупателя сводятся к минимуму.

Что нужно знать покупателю

Процедура покупки квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, будет различной, в зависимости от того, какие права имеет ребенок:

является собственником доли и прописан
прописан на площади, принадлежащей родителям

Такой собственник обязательно участвует в сделке при наличии разрешения органов Опеки. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми потребует подготовки опекунами пакета документов, который позволит установить, что их права не будут нарушаться.

Для оформления согласия Опеки на проведение сделки продавец должен представить следующие бумаги:

Свидетельство о рождении (при наличии – паспорт ребенка)
Заявление на получение разрешения
Паспорта обоих родителей
Правоустанавливающие документы на продаваемый объект
Правоустанавливающие бумаги на квартиру, которую планируется купить и на ту, где планируется прописать несовершеннолетнего ребенка
Кадастровый паспорт на оба объекта, справки БТИ и копии поэтажных экспликаций
Выписки из Домовой книги и копии финансово-лицевых счетов

Рассмотрение и вынесение решения займет от 2 до 4 недель. В случае отказа добиться получения согласия можно в судебном порядке.

Особенности покупки квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребёнок

После того, как получено разрешение, купить квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, или же продать долю в квартире, можно в соответствии со стандартной процедурой. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи жилплощади. После того как новый собственник купил квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, выписать его необходимо на площадь, согласованную с органом Опеки.

Приобретение жилой недвижимости – процедура достаточно серьезная. Так как в таких сделках фигурируют существенные суммы денег.

Потому к реализации подобной процедуры стоит относиться максимально серьезно. Наличие ошибок при осуществлении её может послужить причиной достаточно серьезных проблем. Вплоть до её аннулирования через суд или в ином порядке.

Чтобы не столкнуться в процессе приобретения недвижимости с прописанным в ней ребенком со всевозможными сложностями, необходимо заранее прояснить некоторые моменты:

Необходимые условия.
Порядок оформления.
С какими проблемами можно столкнуться.

Важно знать, что если дело дойдет до суда, работники этого учреждения почти всегда ориентируются на уже имеющуюся по этому поводу судебную практику. По возможности стоит разрешать все спорные моменты по поводу недвижимости мирным путем.

Когда в деле фигурируют интересы ребенка – оно рассматривается не более чем в течение 3 месяцев. Но согласно ГПК РФ допускается продлевать данный отрезок времени при возникновении различных сложных моментов.

Перед продажей квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним необходимо будет осуществить выписку.

Сама процедура продажи жилья и приобретения нового состоит из нескольких основных этапов:

Показатели

Описание

Обращение в органы опеки

с целью получения согласия на осуществление рассматриваемой процедуры

Оформляется сделка по приобретению нового жилья

после чего можно приступать непосредственно к выписке ребенка из квартиры:

оформляется специальное заявление на выписку – оно должно быть представлено в органы Федеральной миграционной службы;
осуществляется сбор всех документов, которые обязательно требуется приложить (паспорт, свидетельство о рождении, подтверждение права собственности на жилье и согласие опеки);
заполняется лист убытия – после этого требуется выждать всего 3 дня

Приобретение жилья, где ранее был прописан или же зарегистрирован прямо на момент покупки несовершеннолетний – всегда рискованное мероприятие.

Чаще всего при его реализации можно столкнуться со следующими основными проблемами:

Показатели	Описание
О прописке несовершеннолетнего в квартире	новый собственник узнал уже после свершившегося факта приобретения
Прокуратура в судебном порядке аннулирует права собственности на жилую недвижимость	по причине нарушения прав ребенка

Иногда умышленно или же просто по незнанию продавец квартиры не сообщает покупателю о наличии прописанного несовершеннолетнего. Последствием свершения сделки в таком случае может стать её аннулирование.

Во избежание возникновения подобного рода действий:

Показатели	Описание
Стоит посетить ЕИРЦ	там можно будет получить выписку из домовой книги, где обозначается весь перечень прописанных лиц
Необходимо оформить выписку из ЕГРП	это действие позволяет убедиться в отсутствии обременений на квартире

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего. Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже. В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

Как происходит покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи. Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ. К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев. До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Когда в приобретаемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то его выписывают на жилплощадь, в которой прописан один из его родителей. И лучше это делать до выхода на сделку. Получать согласие органов опеки в этом случае не требуется. Выписывать ребёнка в никуда нельзя. В паспортном столе его выпишут только после предоставление лицевого счёта с нового места прописки одного из его родителей.

← назад
1
2
3
4
5
…
6
вперед →

Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.

Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.

Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.

Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.

Схема с кредитным кооперативом работает так. Мы подписываем договор купли-продажи и заключаем с кредитным кооперативом договор на ипотечный займ на 130 000 Р. В течение трех дней на наш счет поступают 100 000 Р, которые мы передаем продавцам дома. Мы получили деньги в день регистрации сделки: кооператив пошел нам на уступки, поскольку продавцы хотели сразу увидеть всю сумму.

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним

Мы начали продавать квартиру в сентябре 2018 года, а в дом переехали в октябре 2019. Весь процесс занял чуть больше года.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями мы получили самостоятельно.

Когда мы получили документы из Росреестра, то сразу же принесли их в органы опеки. Так мы подтвердили факт сделки и выполнения своих обязательств. Мы отдали бумаги специалисту опеки и ничего не подписывали.

Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе	30 000 Р
Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала	10 000 Р
Комиссия кредитного кооператива	6000 Р
Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера	4875 Р
Госпошлина у нотариуса	3000 Р
Госпошлина за обе сделки	2730 Р
Оформление паевой книжки для кредитного кооператива	1250 Р
Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи	1000 Р

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
собственником квартиры;
своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
несовершеннолетний прописан в квартире;
ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.