Жилой дом блокированной застройки что такое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилой дом блокированной застройки что такое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Что такое дом блокированной застройки?

Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
У каждого блока свой отдельный вход.
В каждом блоке собственные коммуникации.
Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

О статусе жилого дома блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Выходит, что основанием для учёта блоков в жилом доме блокированной застройки, будет:

разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
технические планы для каждого блока.

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
малоэтажная застройка
приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
блокированная жилая застройка
передвижное жильё
среднеэтажная жилая застройка
многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Земельный участок под домом блокированной застройки

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

оно соответствует жилому назначению
статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом
сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
каждый блок:
- признаётся жилым домом
- ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
нет совместной собственности на целостное строение или блоки
придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
- у каждого блока прилегающий участок
число блочных ЗУ равно числу блоков:
- не менее 2
- не более 10
оформление права частной собственности на блочный ЗУ
отсутствие общего входа к отдельным блокам:
- нет общих дверей и подъездов
собственный выход:
- или на свой ЗУ
- или на территорию общего пользования
отсутствие помещений совместного пользования:
- чердака
- подвала
- лестничной клетки
- подъезда
- хозблока
собственные коммуникации в каждом блоке

Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках – с ним можно ознакомиться здесь
С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Определение условий получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и использования его для заселения граждан регламентируются следующими нормативными актами:

Градостроительный кодекс РФ,
Жилищный кодекс РФ,
Федеральный закон № 218-ФЗ,
Федеральный закон № 161-ФЗ,
Земельный кодекс РФ,
подзаконные акты профильных министерств и ведомств, в части выделения участков земли под жилой дом блокированной застройки.

Большинство нормативных актов при регулировании правоотношений в сфере строительства таких объектов направлены на определение условий предоставления участков земли и регистрации прав собственников на долю в объекте.

В части признания дома домом блокированной застройки, по настоящее время, существуют правовые пробелы, которые возможно определить только с использованием судебной практики высших судов.

На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.

Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.

Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.

Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.

Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.

Что это такое дом блокированной застройки в 2020 году

Исходя из характеристик, официальное признание таких объектов домами блокированной застройки поможет собственникам блоков (квартир) оформить права на землю под домом и на прилегающей территории.

В отношении вновь возводимых сооружений такая проблема не возникает, так как подобный тип строений находит отражение в разрешительной проектной документации.

При выделении земли под застройку предусматривается, что владельцы каждого блока будут иметь возможность оформить право собственности на точно указанные участки. Для объектов, построенных в период существования СССР, или до принятия Градостроительного кодекса РФ, такая проблема заключалась именно в порядке признания двухквартирных домов домами блокированной застройки.

Чтобы узаконить права владельцев квартир и юридически признать дом блокированной застройки, судебная практика использовала различные способы разграничения их с многоквартирными домами.

Именно путем анализа судебной практики был определен эффективный метод разграничения двух однородных понятий домов.

Отдельная секция дома блокированной застройки:

не имеет единых внутридомовых систем предоставления коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроснабжение и т. д.),
имеет общего оборудования за пределами жилого блока, необходимого для обслуживания двух независимых секций.

Таким образом, если объект является отдельно стоящим домом с количеством этажей не более трех, а каждая секция предназначена для размещения только одной семьи и не содержит элементов общедомового имущества, он признается домом блокированной застройки и рассматривается как самостоятельное строение с присвоением ему уникального идентификационного номера.

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Подводя итог, стоит отметить, что согласно со статусом дома блокированной застройки на учет в кадастровых реестрах необходимо ставить отдельный дом (часть) блокированного жилья, в котором проживает отдельная семья, с прилегающим к нему участком земли, а не совокупность составляющих, земли и не всю блокированную постройку. Права собственности оформляются на представителя или представителей семьи.

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

Постройка имеет не более трех этажей.
Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

Органы БТИ.
Органы местного управления (например, сельский совет).
Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Статус дома блокированной застройки

Что такое дом блокированной застройкиОсновной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома .

Дом блокированной застройки что это значит

Ответ на данный вопрос содержится в письмах МЭР от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 и 07.04.2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка».

Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2). Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм – СП 55.13330.2016 “Свод правил. Дома жилые одноквартирные” и СП 54.13330.2016 “Свод правил. Здания жилые многоквартирные”.

Всё о домах блокированной застройкиПри этом “образование” новых зданий с наименованием “жилой дом блокированной застройки” может быть осуществлено на основании:

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

Какие критерии позволяют считать ОКС домом блокированной застройки?
Вместе с тем на практике имеют место ситуации, когда здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки. В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки должно быть отражено в заключении, которое составляется проектной организацией после проведения технического обследования образованных зданий и подтверждает автономность их эксплуатации.

Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
У каждого блока свой отдельный вход.
В каждом блоке собственные коммуникации.
Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Дом блокированной застройки что это значит

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Блокированные строения представляют собой здания, состоящие из отдельных ячеек-блоков, которыми и являются сами квартиры. В основном их этажность не превышает 3 этажа. У таких домов имеются свои конструктивные и технические особенности:

Квартиры имеют хотя бы одну общую смежную стену.
Отсутствует общий чердак, а также инженерные сети, коммуникационные шахты и самое главное выход.
Квартира имеет индивидуальную систему вентиляции и отопления, в том числе отдельный выход.

Перед приобретением такого жилья нужно внимательно изучить все достоинства и возможные недостатки блокированных домов.

Выбирая жилье подобного типа можно получить определенный плюс, а именно:

Экономия расходов. При возведении такого дома можно значительно сэкономить на строительстве и заметно сократить территорию застройки. Такое жилье стоит намного дешевле. Дом при этом получается полностью функциональным.
Экономия на инженерных коммуникациях. Два жилых блока имеют один общий стояк.

Однако присутствуют и свои минусы. Основным недостатком блокированных домов является небольшое пространство. Есть проблемы с местами стоянки для автомобилей, а также углом для сбора мусора.

Понятие блокированных объектов застройки, а также порядок работы регламентируются правовыми документами:

Жилищный кодекс России. В нем содержится основное понятие таких домов, их свойства и характеристики.
Градостроительный кодекс РФ. В нем указано определение блокированной системы домов.
Постановление правительства от 2015 года. В нем прописан порядок приобретения домов такого типа.
Федеральный закон, а также приказ Министерства строительства. Данные документы регулируют порядок выдачи участков под строительство блокированных домов и получение в них квартиры.
Земельный кодекс России. Описывает процедуру оформления и выделения таких участков.

Такое понятие является в современном строительстве новым. Долгое время подобная застройка выступала предметом многих дискуссий. Чтобы признать объект, приходилось нередко обращаться за помощью в судебный орган, так как блокированные дома признавались многоквартирными.

Жилое здание считается совмещенного типа, если выполняются некоторые условия:

Здание состоит из трех, но не более этажей.
Присутствует не более десяти отдельных блоков с одной общей стеной или обособленным выходом на придомовой участок земли.

Таким образом, к дому блокированной застройки относится строение с небольшим количеством этажей, отсутствием элементов общедомового имущества и секцией, в которой может проживать только одна семья.

Согласно строительным правилам, нельзя возводить один дом на нескольких отдельных участках. Поэтому чтобы получить согласие на строительство блокированного дома, понадобится выполнить ряд действий:

Оформить документацию на землю, на которой планируется возведение конструктивно связанных частей. Сюда относится градостроительный план на каждую используемую земельную площадь и разрешение на строительство жилого здания, конструкция которого состоит из отдельных блочных частей.
Под каждое строение формируется отдельный земельный участок, и на каждый из них составляется план межевания. Далее проводится процедура по получению разрешения на ввод такого жилья в эксплуатацию.
Каждый отдельный дом ставится на учет в кадастровый реестр.

Из общих правил строительства: «Возведение одного жилого дома на двух и более земельных участках неправомерно». Чтобы выполнить строительство согласно закону, отдельно существующие земельные участки объединяются воедино. Алгоритм действий, которые необходимо выполнить землевладельцу/застройщику, чтобы возвести дом блокированной застройки: подготовить и оформить пакет документов на земельный участок, на котором предполагается строение, и предоставить строительный план из Градстройнадзора. Только после предоставления перечисленных выше документов разрешение на строительство дома блокированной застройки будет на руках у застройщика.

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Жилые дома блокированной застройки: что это такое

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
общий вход к отдельным блокам отсутствует;
отсутствуют помещения совместного пользования;
в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
имеется выход на территорию коллективного пользования.

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учет	Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть дома	Вместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строением	С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

БТИ;
органы местного самоуправления;
судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системами	Предоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованием	За пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:

Подготовка проектной документации для жилого дома блокированной застройки обязательна.

Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:

градостроительный план земельного участка;
результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).

Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:

СП 11-111-99- разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;
СП 30-102-99 – планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства;
СНиП 30-02-97 – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения;
СНиП 21-01-97;– Пожарная безопасность зданий и сооружений;
СП 55.13330.2016 — Свод правил. Дома жилые одноквартирные (или СНиП 31-02-2001).

Подробнее…