Оплата будущей продажи по доверенности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата будущей продажи по доверенности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда. К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники. То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой. Так, продавец может выдать доверенность риэлтору, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации. Овчинка стоит выделки: для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации (паспортный стол, бюро инвентаризации и прочие), где огромные очереди.

В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Оплата будущей продажи по доверенности

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа. В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее. В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Нотариальная палата уже давно не рекомендует проведение сделок купли-продажи по генеральной доверенности, исключая естественные житейские случаи, когда оформление данного документа удобно для семьи собственника недвижимого имущества. Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

истечение срока;
отмена документа лицом, её выдавшим;
отказ доверенного лица от своих полномочий;
смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
полная реализация полномочий;
признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

полные данные о доверителе;
полные данные о доверенном;
какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

адрес квартиры,
ее полная стоимость,
срок аванса,
сумма аванса,
условия возврата и невозврата аванса,
штрафные санкции (если о них договорились),
ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (лучше – через банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

Как продать квартиру по доверенности и минимизировать риски: советы юриста

Продажа квартиры по генеральной доверенности начинается с ее правильного оформления. Данная процедура осуществляется в виде односторонней процедуры. Не требуется согласия принимающей стороны. Для этого достаточно устной договоренности между доверителем и доверенным лицом.

Данный документ можно оформить у нотариуса или в консульском учреждении Посольства РФ. Доверитель должен явиться лично с действующим гражданским паспортом. Если речь идет о консульстве, достаточно заграничного паспорта с указанием сведений из гражданского паспорта.

Если квартира продается по генеральной доверенности, самым распространенным риском является причина оформления. Так, доверенное лицо может использовать в качестве предлога оформление документов на квартиру или наследства. Если человек слабо осведомлен в юридических тонкостях, он может подписать такой документ и тем самым передать полные права на заключение сделки от его лица.

Еще одним сложным моментом являются условия договора купли-продажи. Если доверенное лицо не будет заинтересовано в сделке, оно может продать квартиру за минимальную сумму и пойти на другие невыгодные условия для продавца. Поэтому важно не просто давать доверенность, но и описывать в ней все важные условия. А в качестве доверенного лица стоит выбирать по-настоящему надежного человека.

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
Личные сведения о сторонах.
Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
Данные о квартире, которую планируется реализовать.
Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
Демонстрация жилого помещения покупателю.
Составление и заключение договора купли-продажи.
Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

Личные данные владельца жилого помещения.
Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
Обязательства участников сделки.
Информация о наличии обременений на квартиру.
Стоимость объекта.
Порядок оплаты.
Ответственность.
Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

Право обращаться в банк от лица заемщика.
Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Передача денег доверителю доверенным лицом за проданную им недвижимость

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

1.1. Задаток может взять только собственник, остальные граждане могут взять только аванс

1.2. Продавец в любом случае собственник. Когда за собственника действует другое лицо, то в преамбуле соглашения в качестве Продавца указываете собственника ФИО, действующего в лице ФИО, действующего на основании доверенности от. регистрационный номер . удостоверенной нотариусом .
Ели в доверенности нет полномочия получать денежные средства по сделке, то задаток или аванс вправе получить и расписаться за их получение только собственник.

2.1. Обратитесь к нотариусу, самому писать ничего не нужно.

3.1. Вы заключили договор с неуполномоченным лицом. Соответственно, этот договор ничтожен. Вы вправе отказаться от исполнения договора без последствий.

4.1. Предложите аукционному брокеру заключить агентский договор. Тогда не нужна будет доверенность, а в договоре будет прямо указано какие действия от вашего имени должен совершить данный брокер.

4.2. Заключить договор поручения или агентирования, обратившись к квалифицированному юристу. Арбитражный управляющий Виталий Снытко.

5.1. Направляйте продавцу письменное требование о заключении договора. Приложите проект договора.

5.2. Информацию надо перепроверять и должно быть документальное подтверждение. Если они расторгают договор задатка в одностороннем порядке без уважительных причин, должны вернуть Вам задаток в двойном размере.
Заставить их продать Вам квартиру Вы не можете.
Желаю Вам удачи и всех благ!

6.1. У вас то задаток, то залог. Это разные вещи. Ничего не ясно, особенно не видя документы.
«Заместитель агенства выступает залогодержателем по доверенности (не нотариальной) одного из продовцов» — вот здесь вообще не понятно причём тут дача задатка и залогодержатель продавца. И доверенность должна быть нотариально удостоверенной. Что-то тёмное.

6.2. Ув. Александр, согласен с коллегой, описанная в вопросе ситуация вызывает большие сомнения в правомочности риэлторского агентства. Да и в любом случае для оформления договора купли-продажи Вам придется обращаться к нотариусу (т.к. следует из вопроса квартира в долевой собственности). Вы можете предложить сразу оформить сделку у нотариуса не оплачивая ничего риэлторам. Удачи!

7. Хотим купить квартиру. Покупать будем на матушку. Сейчас планируем заключить предварительный договор с задатком. Но не от имени матушки, а от своего (у меня нет доверенности).

Вопрос: такой договор возможен? Или нужно либо от имени будущего покупателя либо от его представителя по доверенности?

Если представителя, то нужна ли нотариальная копия паспорта, помимо доверенности?

7.1. От покупателя надо заключать. Предварительный договор содержит обязательства по заключению основного. Паспорт и его копия не нужна. Доверенность может быть (ст. 185.1 ГК РФ)

7.2. Нет, от своего имени предварительный договор покупки квартира на другого человека составить нельзя, только если от его имени вами по доверенности от него.

7.3. Даже предварительный договор должен быть заключен с тем лицом, кто будет являться покупателем по основному договору. А вот в общем порядке нотариального заверения копии паспорта не нужно, если это не будет прописано в договоре. Просто доверенность, где должны быть четко указаны, какие полномочия и на что именно она вам дает. Это для того, чтобы потом при оформлении регцентр не приостановил регистрацию права собственности.

8.1. Если не был заключён договор купли-продажи квартиры (хотя бы предварительный), то и никакого задатка быть не может
Это не задаток, а обычный аванс (предоплата), как бы вы там его не обозвали. В любое время можно отказаться от сделки.
Предоплата должна быть возвращена
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ)

8.2. Если в соглашении о задатке явно обозначено понятие задатка, то данное соглашение является обеспечением исполнения обязательств по заключению договора.
Ст.380 ГК —
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Во избежание последствий руководствуйтесь положениями заключенного соглашения.

9.1. Все зависит от текста доверенности. Если она оформлена на конкретную сделку с конкретной квартирой (адресом), то, увы, новую сделку по такой доверенности совершить невозможно.
Если же доверенность без привязки к какой-то квартире, то можно. Внимательно прочитайте текст доверенности.

10.1. Если есть доверенность на данные полномочия есть такая вероятность. Обычно все документы стороны сами подписывают Удачи Вам и всего хорошего.

10.2. Все условия о соглашениях об оплате, о задатке, о представителях и доверенностях должны быть прописаны в договоре купли продаже.

11.1. Они Вам деньги Вы им квартиру! (это если коротко) Что именно Вас смущает? Установите порядок оплаты и общую сумму.

11.2. Процедура продажи квартиры это серьезное мероприятие, поэтому вполне реально что покупатель привлек к участию профессионального реэлтора, все что вы будете делать нужно внимательно и не спеша обдумывать и проверять, основные условия оформляются договором купли-продажи квартиры, там есть все то на что вам нужно обратить внимание, читайте предварительно взяв макет документа себе, если что то не устраивает переделывайте с учетом ваших пожеланий, согласуйте условия сделки заранее. Если есть возможность покажите договор специалисту для оценки.

12.1. Можно ли вернуть дом, если договор купли-продажи составлен не был.
Если была генеральная доверенность на право распоряжаться документами, то по этой доверенности и был оформлен договор купли-продажи.. Что-либо вернуть в этой ситуации не представляется возможным без знания нюансов этой истории.

12.2. Возможно, но только в судебном порядке.
Поскольку Вами была выдана нотариальная доверенность на человека с правом распоряжаться документами и правом продажи, то важны и др.обстоятельства отношений с доверенным лицом и результатами сделки.

Доверенность на продажу квартиры обязательно заверяется нотариусом. Однако далеко не везде есть такая возможность. В населенных пунктах, в которых нет нотариуса, его функции выполняют другие лица — обычно главы местной администрации либо уполномоченные ими должностные лица.

Если продавец проживает за границей, то за получением доверенности ему нужно обращаться в консульство России за рубежом. Доверенность заверит сотрудник консульского отдела, уполномоченный на совершение нотариальных действий.

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Последовательность действий при продаже квартиры с участием представителя зависит от того, какое участие в ней принимает сам продавец. Одно дело, когда он просто не может присутствовать на самой сделке и государственной регистрации. В таком случае все действия, направленные на продажу квартиры и подготовку сделки, совершаются собственником. Доверенное лицо лишь подписывает договор и/или обращается в орган госрегистрации.

Другое дело, когда владелец не принимает никакого участия в сделке. В таком случае все действия по продаже совершаются представителем. В том числе он может брать аванс или задаток. Так как договор аванса (задатка) не регистрируется в Росреестре, то для совершения подобного действия нотариальная доверенность не нужна. Достаточно лишь составленного и подписанного собственником документа.

Важно! Если выписана генеральная доверенность, то все условия совершения сделки покупатель оговаривает с представителем. Если документ делегирует доверенному лицу лишь право подписания договора и обращения в органы госрегистрации, то условия нужно оговаривать с собственником помещения.

Для совершения сделки необходимы следующие документы:

паспорта покупателя и представителя продавца;
договор купли-продажи;
правоустанавливаюище документы на объект (выписка из ЕГРН);
нотариальная доверенность.

Это минимальный набор необходимых документов для регистрации сделки. Однако он может быть существенно расширен, если того требует законодательство. Например, если продается совместно нажитая в браке квартира, то понадобится согласие супруга на продажу (также оформляется нотариусом).

Доверенность нужна в ситуациях, когда необходимо привлечь другого человека для исполнения действий в качестве представителя доверителя.

Ограничить полномочия доверенности может лишь действующее законодательство, в остальном – круг распоряжений определяется по воле лица, чьи интересы будет представлять поверенный.

Чаще всего, в текст документа при продаже квартиры включают передачу прав на выполнение следующих мероприятий:

запрос, подготовка документации для предстоящей сделки;
поиск покупателя и согласование условий передачи собственности;
составление и подписание купчей;
прием оплаты за недвижимость и передача имущества по приемопередаточному акту;
оформление документов, связанных с перерегистрацией собственности, представление интересов продавца в государственных органах.

Отдельно стоит продумать, допускается ли передача поверенным своих полномочий другому исполнителю (передоверие). Данный пункт, при необходимости, также включают в перечень прав поверенного.

Срок действия обычно указывают в тексте документа, исходя из текущей потребности и длительности продажи. Если иное не установлено, согласно ст. 186 гражданского законодательства, действительность доверенности не превышает одного года. Датой отсчета срока считается день составления документа, указанный в документе.

При корректном составлении бумаги, никаких дополнительных проблем в связи с переоформлением квартиры через доверенное лицо не возникает.

Обычно, отдавая поручение другому гражданину продать свое имущество, его владелец подписывает «генеральную» доверенность, предоставляя широкий круг полномочий на всех стадиях продажи.

В данном случае, рукописный вариант документа не является легитимным – необходимо привлечение нотариуса и его заверение.

Для оформления бумаги в нотариальную контору нужно представить следующий список:

Гражданские паспорта участников процесса (собственника квартиры и поверенного).
Проект текста доверенности с указанием перечня действий, которые вправе выполнять доверенное лицо (в ином случае, обращаются к нотариусу за дополнительными услугами составления текста).

Заверение доверенности не предполагает проверки достоверности информации на право собственности и наличия на нее документов.

Полный перечень справок потребуется непосредственно на саму сделку купли-продажи:

доверенность с неистекшим сроком;
оригиналы паспортов сторон;
составленный договор (ДКП);
справка с выпиской из ЕГРН;
техдокументация на квартиру;
документ, свидетельствующий о том, что все коммунальные платежи внесены и долга нет.

На кого следует открывать счёт в банке при продаже квартиры по доверенности?

Предусмотреть все риски невозможно, однако снизить вероятность негативных последствий – в силах покупателя.

Наименее рискованны сделки, если собственность переоформляется в пределах круга семьи, а доверенность выдана близкому человеку. Но и в таком случае, следует в текст документа включить строгий перечень разрешенных мероприятий.

Часто доверительная продажа оформляется по доверенностям, выданным на конкретные виды действий, позволяя исполнителю свободно обращаться с запросами документов для сделки, обсуждать положения будущего договора, подписывать предварительно согласованный с доверителем текст купчей.

Подобное оформление передаваемых полномочий дает возможность контролировать процесс продажи, ограничивая действия поверенного, а в случае несогласия, оформить отзыв доверенности до того, как недвижимость будет переоформлена по невыгодным, с точки зрения продавца, условиям.

Когда собственник жилья не желает вникать в тонкости процедуры продажи, есть риск столкнуться с покупкой квартиры через лиц, добившихся от хозяина квартиры передачи полномочий обманным путем.

Сама формулировка «право подписи от имени собственника» или «совершение сделки» не указывает на то, что поверенный сможет получить деньги с покупателя. Однако по факту действия по управлению имуществом доверителя подразумевают возможность передачи средств.

В результате состоявшейся сделки покупатель вносит оплату, однако настоящий собственник может эти деньги не получить.

Входя в доверие к собственнику, мошенники продают имущество, действуя от имени продавца, делают иные распоряжения в собственных интересах, но по факту гарантий в том, что условия сделки устроят продавца, и сама продажа состоится, нет. В дальнейшем покупателя ждут разбирательства с бывшим хозяином, так и не увидевшим деньги, а также судебные тяжбы по поводу признания сделки незаконной.

Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.

При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:

Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия.
Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована.
Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.

Привлечение к оформлению документа нотариуса также повышает безопасность предстоящего переоформления, ведь основная задача работника нотариальной конторы – следить за соблюдением закона и прав граждан. Рекомендуется проверить чистоту квартиры при покупке.

По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки. Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу. Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.

Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру. Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса.

Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя.

Схема действий, как подписать договор купли продажи по доверенности, начинается с подготовки к сделке и обсуждению полномочий доверенного лица.

Если доверителем выступает продавец, порядок действий, как оформить договор купли-продажи по доверенности, выглядит следующим образом:

Обсуждение условий будущей сделки с поверенным и оформление документа от доверителя.
Поиск покупателя и согласование продажи.
Сбор документов. Если собственность совместная и нажита в годы брака, получают письменное согласие от супруга. Для продажи собственности несовершеннолетних берут разрешительный документ от отдела опеки.
Подписание договора купли продажи на основании доверенности.
Подача документов на регистрацию перехода прав на собственность в Росреестр или МФЦ. Расходы на переоформление несет сторона, указанная в договоре.

Договор о продаже недвижимости следует обязательно заверить у нотариуса, если:

посторонним лицом покупается невыделенная в натуре часть квартиры, а остальные содольщики согласны со сделкой;
собственником выступает юридически несамостоятельное лицо (ребенок младше 18-ти, человек, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным).

В том случае, если доверенное лицо выступает со стороны продавца, ему могут быть переданы полномочия:

Только на подписание договора.
На подписание и получение вырученных за квартиру денег.

В последнем случае передача средств должна быть надлежащим образом оформлена, поскольку доверитель вправе потребовать у поверенного полного отчёта в совершённых им действиях и полученных суммах.

Кроме того, вариант доверенности на продажу с правом получения денег несёт в себе риск мошенничества со стороны доверенного лица. Именно поэтому рекомендуется тщательно выбирать себе поверенного – и уж точно не выдавать такую доверенность посредникам из агентств по продаже и покупке недвижимости.

Скачать бланк доверенности на продажу квартиры с правом получения денег
Скачать образец доверенности на продажу квартиры с правом получения денег
Скачать бланк доверенности на продажу квартиры без права получения денег
Скачать образец доверенности на продажу квартиры без права получения денег

В том случае, если поверенный выступает уже со стороны покупателя, всё проще и меньше рисков. В этом случае право собственности переходит на реального покупателя, а представитель лишь подписывает документы от его имени.

Однако и здесь могут быть варианты доверенности:

Документ выдается на «полный цикл» действий – от платежа за покупку квартиры до регистрации права в Росреестре.

В этом случае покупатель должен дополнительно ещё и предоставить своему представителю право распоряжаться денежными средствами, предназначенными для уплаты цены договора.
Документ выдаётся лишь на часть действий, связанных с покупкой квартиры. Тогда поверенный лишь подписывает договор, подаёт документы на регистрацию – но платёж осуществляет уже непосредственно сам покупатель, и поверенный ответственности за возможное нарушение условий договора с его стороны нести не может.

Скачать бланк генеральной доверенности на покупку квартиры
Скачать образец генеральной доверенности на покупку квартиры

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Покупать квартиру по доверенности — риск. Но если он оправдан низкой стоимостью квартиры и её юридической чистотой, сделку можно заключить. Проводить её проще не с риелтором, а с юристом. Он понимает последствия сделок с доверенностью и несёт ответственность за свои услуги.

Главное, что вы должны сделать перед сделкой — убедиться, что собственник существует, жив и вменяем. Поговорите с ним в любом мессенджере с видеосвязью. Запросите справку из ПНД. Не забудьте подтвердить статус доверенности и проверить лицензию нотариуса. Если рассчитываетесь с доверенным лицом, включите в договор пункт о передаче нотариально заверенной расписки об отсутствии у собственника возражений по сделке и расчётам.

Мы получили документы на право собственности спустя 3,5 месяца ожидания. Сначала в Росреестре потеряли нашу доверенность, после сотрудница МФЦ допустила ошибку в оформлении заявления. Из-за этого государственный регистратор приостановила сделку и вернула документы. Примечательно, что сотрудница МФЦ заполнила заявление неверно, так как не имела опыта работы со сделками по доверенности. Я ходила к нашему регистратору, и она на пальцах (и пакете документов) показала, что оформление бумаг должно быть иным. Повлиять на это нельзя, остаётся только надеяться на компетентность персонала.

История в статье — личный опыт, а не руководство к действию. Если вы всё же решили купить квартиру по доверенности, проконсультируйтесь с юристом. Он разъяснит последствия сделки и проверит документы.

В некоторых случаях наличие генеральной доверенности может означать, что сделка мошенническая и проходит по подставным документам. Часто аферист под видом риелтора ищет собственника, который хочет продать квартиру. Далее под тем или иным предлогом мошенник забирает у владельца паспорт, ищет похожего на него человека и оформляет у нотариуса генеральную доверенность на продажу квартиры на риелтора.

Чем опасны сделки купли-продажи недвижимости по генеральной доверенности?

Риски покупателя при покупке недвижимости по доверенности

Ни для кого не секрет, что в настоящее время опытные обманщики используют доверенность, как инструмент для незаконного завладения чужой недвижимостью. Тем, кто приобретает жилье, следует быть предельно осторожными.

Существует ряд случаев, когда покупатель передает деньги продавцу-посреднику, а право на недвижимое имущество не приобретает. Причем без денег остается не только желающий улучшить жилищные условия, но и владелец.

Квартиру по доверенности покупать можно, но требуется тщательная проверка и знание возможных рисков. Мошенники используют следующие схемы:

Как было сказано выше, доверителю позволено отзывать описанный документ в любой момент. Соответственно, никаких прав на распоряжение недвижимостью у доверенного лица не остается. Но мошенники не распространяют подобную информацию, предлагают покупателю перевести деньги на свой счет, и после подписания необходимых бумаг благополучно скрываются. В данном случае восстанавливать справедливость нужно через суд.
Бывают ситуации, когда действует не один преступник, а несколько. Например, недобросовестный риэлтор вступает в сговор с доктором специализированного заведения. Владельца недвижимости признают психически нездоровым или под давлением заставляют подписать указанную бумагу. Получается, что юридической силы такой документ не имеет, а вернуть право на жилье можно только в суде.
Довольно часто аферисты используют нотариальную доверенность после кончины доверителя. Наследники вступают в свои права, а квадратные метры уже проданы. Здесь также разбираются органы правосудия.

При покупке квартиры у доверенного лица продавца возникают следующие рискованные обстоятельства:

Выданная доверенность может быть аннулирована когда угодно, причем закон даже не предписывает необходимость сообщения об этом доверенному лицу. Для аннулирования доверенности достаточно обращения к любому нотариусу. Доверенное лицо может не знать о том, что его доверенность была аннулирована. Договор, заключенной по доверенности, которая не имеет юридической силы, будет признан недействительным.
Доверенность может быть аннулирована в связи со смертью доверителя, о чем так же может своевременно не узнать доверенное лицо. Такая сделка тоже будет признана недействительной и расторгнута, а квартира вернется родственникам умершего продавца.
Доверенность может оказаться аннулированной, если будет доказан факт невменяемость или недееспособности доверителя в момент ее составления. Кроме того невменяемы или недееспособным может признано и доверенное лицо на момент заключения сделки, что так же приведет к ее аннулированию.
Сделка может быть отложена в связи с пропажей без вести доверителя до момента передачи денежных средств за покупку. Этот вопрос может затянуться на долго – до момента признания судом его пропавшим без вести.

Это наиболее вероятные риски, возникающие из положений закона. Как показывает практике, в реальности эти риски менее вероятны, чем заключение сделки с доверенным лицом и доверителем, которые являются мошенниками. Их единственной целью является обман покупателя, который в конечном итоге приведет к отсутствию у последнего и денег и недвижимости.

единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО . оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам.

При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.

Сделка с недвижимостью по доверенности: риски и мошенничество

такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ . У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
Личные сведения о сторонах.
Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
Данные о квартире, которую планируется реализовать.
Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
Подпись доверителя.

Право обращаться в банк от лица заемщика.
Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Оплата будущей продажи по доверенности

Оплата будущей продажи по доверенности

Как продать квартиру по доверенности и минимизировать риски: советы юриста

Передача денег доверителю доверенным лицом за проданную им недвижимость

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

На кого следует открывать счёт в банке при продаже квартиры по доверенности?

Чем опасны сделки купли-продажи недвижимости по генеральной доверенности?

Сделка с недвижимостью по доверенности: риски и мошенничество

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ