Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры: чего не знает большинство покупателей?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
У каждого покупателя есть свои запросы и ожидания. Есть те, кому нужен конкретный тип дома, кого-то волнует наличие лифта, либо нужен определенный этаж, парк во дворе или метро в шаговой доступности. Но на самом деле, это всего лишь детали. Чтобы понять, что хотят покупатели, опытные риэлторы, рекомендуют сначала выяснить, для чего они приобретают жилье. И только потом составлять набор параметров, по которым будут его подбирать.
Покупка квартиры: чего не знает большинство покупателей?
Все отрасли
Сфера услуг
Реклама и маркетинг
Торговля
Другое
CRM — что это
Ошибки при внедрении
Как выбрать CRM
Отличия CRM от ERP
Как выглядит CRM
Какие бывают CRM
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.
Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».
Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.
Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.
А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.
В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.
Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:
риск двойной продажи;
риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
Принято считать, что в отношениях риэлтор-клиент часто пострадавшей стороной оказывается последний в случае недобросовестного поведения первого. Тем не менее, риэлторов, случается, также обманывают. С подробностями выступил портал о недвижимости Move.su. Что такое обман?
Обман – это невыполнение обязательств по определенному договору, неважно, устному или письменному. Не так существенно, какая бывает схема обмана со стороны клиентов, но заканчивается все одинаково – они не платят.
Часто в СМИ мы читаем статьи про черных, серых, и пр. риэлторов, в то время как сами маклеры с недобросовестным поведением клиентов сталкиваются довольно часто. Потратив время и силы на показы, проведя определенную работу, риэлтор может остаться ни с чем, а иногда и понести дополнительные издержки.
Классический вариант обмана, это когда клиент самостоятельно пытается выйти на собственника в обход маклера. Некоторые компании даже дают своим риэлторам инструкцию, что те должны после показа еще на какое-то время задержаться в квартире, чтобы клиент не вернулся и не договорился напрямую с хозяином квартиры.
Алена Продай, генеральный директор компании Тригер Групп
, говорит, что чаще всего, в случае недобросовестного поведения покупателей, страдают частные маклеры. «Конечно, клиенты, случается, обманывают и компании, но у тех есть больше инструментов принудить другую сторону к исполнению обязательств по договору, «частники» же гораздо более незащищенные».
Иногда бывает, что клиенты обещают заплатить перед сделкой или непосредственно на ней определенную сумму за работу. Когда все успешно завершено, то оказывается, что денег не хватает. Изначально они не планировали платить или действительно денег не хватило – для риэлтора, который не получил свой гонорар, это, вобщем-то, принципиального значения уже не имеет.
Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» вспоминает: «
давным-давно у меня был случай, когда клиент решил продать дом в одном поселке и обратился к нам за помощью. Мы решили построить такую схему работы: он ищет клиентов самостоятельно, мы делаем обзорную экскурсию, показываем дом, отвечаем на вопросы и т.д. Клиент в обмен на наши услуги должен был заплатить совсем небольшую сумму. Квартиру продали, а вот комиссионных мы так и не дождались. Когда заикнулись о деньгах, клиент ответил: «А разве мы договаривались?». После этого, наученные горьким опытом, мы действовали по принципу «утром — деньги, вечером – стулья».
Любители «кататься»
Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.
Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.
Что должно насторожить при покупке квартиры
Что нужно знать перед покупкой
Про риски при покупке квартиры
Как защититься от мошенников
Какие способы покупки существуют
Где искать квартиру
Как осмотреть недвижимость
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Как вести переговоры с продавцом
Зачем заключать предварительный договор
Как заключить договор купли-продажи
Как зарегистрировать сделку
И получить от покупателя деньги
Про особенности покупки в различных ситуациях
Что делать после оформления сделки
Купить квартиру можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в ипотеку, с использованием материнского капитала или военной ипотеки.
Жилье покупают на первичном или вторичном рынке. Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи.
Квартиры ищут в интернете, через знакомых или риелторов.
Объявления о продаже квартиры публикуют на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и социальных сетях. Популярные ресурсы с объявлениями о продаже недвижимости на первичном и вторичном рынках — «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и тому подобные.
Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше найти уже проверенного человека, который вряд ли будет пытаться обмануть. Cпросите знакомых, нет ли у них такого на примете.
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, различаются в зависимости от того, когда была куплена квартира.
Если квартира была куплена до 15 июля 2016 года, у собственника должно сохраниться свидетельство о госрегистрации права собственности — его можно запросить для проверки. C 15 июля 2016 года его больше не выдают.
Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет — будет только выписка из ЕГРП.
С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сейчас является единственным и достаточным правоподтверждающим документом. Ее надо просить по всем квартирам, а свидетельство и ЕГРП — это дополнение.
Данные паспорта должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.
Если собственник квартиры — иностранец, кроме паспорта попросите показать его нотариально заверенный перевод.
Если квартиру продает посредник, попросите показать доверенность и внимательно ее прочитайте. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенное лицо вправе заключать сделку и принимать деньги от покупателя.
Как осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы выяснить все недостатки?
В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит.
Когда найдете квартиру, нужно получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. Когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.
Подписать акт приема-передачи. Это специальный документ, в котором описывают состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель внимательно осматривает квартиру, снимает показания счетчиков, продавец рассчитывается по коммунальным платежам.
Акт приема-передачи подписывают и продавец, и покупатель. После подписания продавец передает покупателю ключи от квартиры.
Чем руководствуется продавец:
Покупатель критикует квартиру, значит, к покупке он не готов. Зачем мне тратить время на уговоры? Найдутся люди, которым нужно именно такое жилье. Недостатки их не смутят.
Какие еще недостатки? Я в этой квартире вырос/провел лучшие годы своей жизни. Явно пытаются сбить цену!
Что думает покупатель: Вариант мне подходит, если бы не пара нюансов. Но собственник не хочет вести диалог, а на рынке много квартир. Поищу другого продавца!
Чем руководствуется продавец:
Надоели бесконечные просмотры и переливание из пустого в порожнее. Надо ограничить время, чтобы подстегнуть покупателя.
День расписан по минутам, но, так и быть, покажу по-быстренькому квартиру.
Что думает покупатель: Собственник явно не заинтересован в продаже. Или я недостаточно хорош для его высочества? Или он что-то скрывает? Может, через полчаса должны вернуться проблемные соседи?
«Риэлтор знает 100 способов, как обмануть клиента!»
Чем руководствуется продавец:
Покупателю квартира понравилась, купит и по полной стоимости. Зачем разбрасываться деньгами?
Сделаю скидку — потом не хватит на новую квартиру. Да и цена не такая высокая.
Что думает покупатель: Да видел я уже кучу объявлений, в которых постоянно снижается стоимость. Рынок и так переполнен, найду другой вариант. Или дождусь, пока эта квартира подешевеет, все равно за такую цену ее не купят.
Чем руководствуется продавец:
Я заказывал эту плитку из Италии! Не может же это не отразиться на стоимости квартиры?
Покупатели сэкономят время и деньги на ремонте, это явное преимущество.
Что думает покупатель: Зачем мне лишняя информация? Я знать не хочу, во сколько обошлась эта безвкусица. Все равно придется кухонный гарнитур менять, так зачем переплачивать за отделку?
Чем руководствуется продавец:
Расскажу, как можно быстро улучшить квартиру. Покупатель должен понимать, что на переделки не понадобится много времени и денег.
Не успели устранить недочеты, а покупателя упускать не хочется.
Что думает покупатель: Надо же, а я и не заметил, что ванна совсем старая. Зато теперь прекрасно вижу. Интересно, что еще они планировали заменить?
Пытаясь расположить к себе потенциальных покупателей, собственники часто впадают в крайности: либо отмалчиваются, либо показывают слишком много эмоций. Лучше всего придерживаться золотой середины — быть вежливым, спокойно отвечать на вопросы, но не болтать лишнего.
При составлении договора продажи квартиры по переуступке необходимо учитывать юридические тонкости. Также следует знать, когда выгоднее заключить сделку и какую цену предложить.
