Можно ли продать квартиру без зкаконенной перепланировки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру без зкаконенной перепланировки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

Замена дверей на более новые.
Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
Установка пластиковых окон.
Монтаж легких перегородок.
Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
Демонтаж сантехники.
Объединение балкона или лоджии с комнатами.
Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

Совмещение зала и кухни.
Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
Внесение изменений в инженерные коммуникации.
Перепланировка технических помещений дома.
Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку. А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт. Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.Самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф порядка 2-2,5 тысяч рублей.

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными. Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

Паспорта сторон (покупателя и продавца).
Техпаспорт на квартиру.
Выписка из ЕГРН.
Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Перепланировка квартиры – дело сложное и ответственное, но главное – чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает – пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол. Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь.Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене. Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании – одну из сторон сделки ждут большие расходы. Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет – если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным.Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки. Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид. Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник.В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.

Перепланировка квартиры – проблема для продажи?

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

демонтирована встроенная мебель;
перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

ухудшают условия проживания других жильцов дома;
превращают помещение в непригодное для жилья;
нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Наших специалистов часто спрашивают, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Да, можно. В настоящее время закон не запрещает сделки в квартирами с несогласованной перепланировкой.
К нам постоянно обращаются уже новые собственники квартир которые после покупки хотят узаконить уже ранее выполненную или согласовать только планируемую перепланировку.

Последствия неузаконенной перепланировки при продаже квартиры

Для многих собственников продажа квартиры с перепланировкой без согласования выглядит не столь привлекательно, так как стоимость «проблемного» объекта, как правило, ощутимо ниже.

Поэтому многие владельцы, решая для себя как реализовать квартиру с неузаконенной перепланировкой, принимают решение официально оформить все необходимые документы.

Но здесь может возникнуть другая проблема. Дело в том, что не каждая перепланировка согласуема. Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определен перечень ремонтных работ, которые проводить запрещено. И в случае самовольного изменения планировки узаконивание выполненных работ будет возможно только если они соответствуют действующим строительно-санитарным и другим нормам.

На практике при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой существуют следующие варианты:

Узаконить перепланировку по факту до сделки, если не выполнено мероприятий, противоречащих действующим нормам.
Узаконить перепланировку заранее, но после приведения квартиры к «согласуемому состоянию».
Учесть в стоимости недвижимости сумму, необходимую для узаконивания выполненных работ.
Предоставить покупателю скидку на сумму сметы восстановительного ремонта.

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя? Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Значительный процент жилья на вторичном рынке приобретается при помощи ипотечного кредитования. Выяснить, можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, покупателю, рассчитывающему на получение ипотечного кредита, удается на этапе рассмотрения заявки банком.

В получении кредита, а стало быть и в совершении сделки, банк может отказать. Банковские сотрудники проверяют предоставленные документы, и, если сочтут перепланировку сложной для узаконивания, вероятнее всего, продажа квартиры не состоится.

Чаще всего, при оформлении ипотеки на квартиру с несогласованной перепланировкой, банк обязывает будущего собственника произвести узаконивание выполненных работ. При этом, переустройство, неоформленное в срок, указанный в кредитном договоре, может привести к его расторжению со всеми вытекающими последствиями.

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

— Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.

— Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.

— В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:

— объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
— разрушена стена между лоджией и комнатой;
— радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
— пострадали несущие стены;
— нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
— комнаты стали непригодными для проживания;
— внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.

Оформить разрешение на такие действия невозможно, поэтому, приняв решение продать квартиру через агентство с незаконной перепланировкой, собственник квартиры должен быть готов к тому, чтобы вернуть ее в начальное состояние.

Как продать квартиру с перепланировкой, которая не узаконена?

Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.

Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:

— поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
— получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
— в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
— продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.

Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.

Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

Перепланировка – изменения конфигурации жилого помещения, вследствие которых возможно перераспределение нагрузки на перекрытия и несущие конструкции. Проводимые самовольно работы могут повлечь к разрушению здания и гибели людей.

Для безопасности жильцов требуется согласование перепланировки с техническими службами. Узаконивание процесса необходимо для подтверждения факта, что в ходе выполненных работ по переустройству жилищные условия владельцев не ухудшились. Возможность продажи квартиры с перепланировкой зависит от вида и степени сложности, требуя законодательно вносить изменения в имеющуюся документацию либо игнорировать.

Основополагающий принцип, определяющий какую планировку можно производить без разрешения ответственных служб, заключается в сохранении плана объекта недвижимости и целостности внутридомовых коммуникаций.

Не требует согласования ряд следующих работ:

замена окон, дверей и батарей;
установка кондиционеров на фасадной части и антенн;
демонтаж встроенной мебели;
перестановка раковины и ванны на территории ванной комнаты;
монтаж лёгких перегородок и обустройство ниш;
застекление балконов или лоджий с сохранением размеров.

Удаление межкомнатной перегородки приводит к изменению технического плана, вследствие чего требует согласования. Даже если стена не относится к несущим конструкциям, необходимо наличие технического заключения.

Прочие виды ремонтных работ требуют получения разрешения на проведения с последующей фиксацией изменений в технический план – обязательное приложение техпаспорта объекта.

Подлежит согласованию:

перемена расположения туалета и ванной комнаты и удаление перегородки между ними;
увеличение жилой площади за счёт кладовой;
демонтаж сантехники;
замена газовой плиты на электрическую;
смена материала, используемого для стяжек пола.

Существуют перепланировки, запрещённые на законодательном уровне, если в результате проведения:

нарушаются противопожарные, санитарно-эпидемиологические и строительные нормы;
ухудшаются условия проживания соседей верхних или нижних этажей;
превращают помещение в небезопасное для жилья вследствие ликвидации несущих конструкций.

Прямых законодательных запретов на реализацию жилья с проведением самовольной реконструкции не существует. Сверкой расположения объектов в реальности и технической документации занимаются потенциальные покупатели. Поэтому вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, имеет утвердительный ответ при согласии покупателя на подобное приобретение. Процесс упрощается при покупке за собственные средства и усложняется при подключении кредитования, поскольку требует согласия финансовой организации.

Существует стремление продавца реализовать жильё в кратчайший срок после проведения «перестройки», так как продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно до необходимости получения нового техпаспорта, если покупателем данный факт останется незамеченным. Обновление документа требуется по истечении пятилетнего периода с момента предыдущего оформления с приглашением инспектора, который обнаружит несанкционированную реконструкцию.

Несоответствия, о которых продавец не поставил в известность покупателя, чреваты отказом от сделки последнего, поскольку на него перекладывается ответственность по регистрации или возвращению квартиры в первоначальный вид.

Если расчёт осуществляется покупателем за счёт собственных средств без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевающей компенсацию за неудобства по узакониванию. Согласно статистическим данным, падение стоимости составляет порядка 10 – 20 % в зависимости от вида проведённых строительных вмешательств в конфигурацию.

Продажа квартиры с перепланировкой

Во избежание взаимных претензий после заключения сделки или отказе сторонних организаций в регистрации или кредитовании, целесообразно следовать порядку действий:

Обсудить открыто «вмешательство» в конфигурацию. После получения консультации технических служб и изучения законодательных актов, определиться со стоимостью:
- расходов на узаконивание при допустимости;
- затрат на возврат объекта в первоначальный вид при законодательном запрете на «перестройку».

Заключить договор купли-продажи с указанием на известность о её существовании покупателя. Если жильё продаётся в ипотеку, то включить пункт о мерах ответственности покупателя с подачи кредитной организации. При желании соглашение можно удостоверить нотариально.
Зарегистрировать право собственности. Если Росреестр не выдвинет возражения в силу незаконности изменений конфигурации, то:
- подписать акт приёма-передачи квартиры с указанием наличия нерегламентированных строительных работ;
- произвести окончательный расчёт с учётом снижения стоимости за причинённые неудобства.

Во избежание неприятных сюрпризов до оформления сделки целесообразно проконсультироваться в проектной организации о возможности узаконивания в принципе и стоимости данной услуги, включая согласование с санитарными и противопожарными службами.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
замена ванны на душевую кабину;
сдвиг санитарных приборов;
перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
перенос перегородок с одного места на другое;
замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.

С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.

Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:

увеличение количества секций батареи;
установку антенны;
оборудование помещения кондиционером;
другие незначительные коррективы, не нарушающие внутридомовых коммуникаций.

Если перепланировка не нарушает санитарных и строительных норм, не создает пожароопасной ситуации, не несет угрозы целостности здания (не затрагивает несущих конструкций), то особых препятствий для реализации жилья нет. Продать его можно как за деньги (нал/безнал), так и по ипотечному кредиту. Утаивать от покупателя факт проведения работ не рекомендуется, в противном случае возможны судебные разбирательства. Стоит быть готовым сделать скидку – это распространенная практика, которая компенсирует покупателю процедуру узаконивания и снимает все претензии с его стороны. Договор купли-продажи составляется обычным образом.

Любое изменение первоначального плана БТИ вашей квартиры считаются перепланировкой. При этом изменения бывают двух видов: законные и запрещенные.

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

К таким изменениям также относятся сносы перегородок между туалетом и ванной, то есть совмещение санузла.

Все эти изменения являются незначительными, не изменяют план квартиры, следовательно, не требуют изменения документации.

Внимание! Снос перегородок между комнатами к такому виду изменений не относится, так как при этом меняется количество комнат.