Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка собственника квартиры перед заключением договора купли-продажи: нюансы, необходимые данные, возможные трудности!». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Проверка собственника квартиры по адресу онлайн или традиционно с посещением необходимых учреждений подразумевает получение сведений из Единого реестра недвижимости. После регистрации имущества в Государственном реестре недвижимости, ему присваивается кадастровый номер (уникальный код собственности), и вся информация (от площади до количества собственников и залога) заносится в базу данных под этим уникальным кадастровым номером.
Проверка собственника квартиры или другой недвижимости – первоочередное дело при покупке имущества. Продавать собственность имеет право только непосредственный владелец или другой человек по доверенности.
Факт! Проверка собственника квартиры осуществляется также и по кадастровому номеру. На сайте Росреестра требуется и адрес, и номер. Если Вы не знаете кадастровый номер, найти его не так сложно. Воспользуйтесь любой публичной кадастровой картой в интернете или прямо на сайте Росреестра. Для этого просто введите полный адрес квартиры, сайт сразу же выдаст результаты.
Имея на руках фактический адрес квартиры и его кадастровый номер, идем на сайт Росреестра. Во вкладке «Услуги» нажимаем «Получение данных из ЕГРН». Сразу же высвечивается форма для заполнения. Придется потратить немного времени на указание всех сведений: форма состоит из 4-х шагов, после подтверждения отправки на адрес электронной почты приходит код, который нужно ввести при оплате.
На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость
Многофункциональные центры предполагают сотрудничество по государственным и муниципальным услугам с госорганами от лица заявителя. Тем самым, являются посредниками в предоставлении необходимых документов. В центрах также без проблем осуществляется проверка квартир и собственников. Для этого заявителю нужно приехать в ближайший офис, предъявить паспорт, заранее оплаченную квитанцию госпошлины предоставления услуги и личный гражданский паспорт.
Внимание! Получить проверку собственника квартиры по адресу может абсолютно любой человек, имея при себе необходимую информацию для запроса, но сотруднику МФЦ необходимо идентифицировать заявителя. А в готовом отчете будет указана фамилия заявителя информации.
Кстати, заранее узнайте, необходима ли предварительная запись. Если таковой не предусмотрено – в центре будет обычная электронная очередь. Берете талон и по вызову обращаетесь в назначенное окошко. После того, как сотрудник примет документы, на руки выдается расписка в их получении. По ней можно отслеживать статус рассмотрения заявления.
Важно! Законом предусмотрено, что выписка готовится в течение 5-ти дней. По факту заявитель получит готовую проверку собственника квартиры только после 9-ти дней.
Минусы очевидны:
- необходимость личного посещения центра;
- возможное ожидание своей очереди;
- долгое ожидание результатов проверки.
Таким образом, процедура проверки собственника квартиры по адресу (не онлайн) затянется, подходящий вариант можно просто-напросто упустить. Для собственных целей целесообразнее заказывать выписку в режиме онлайн.
В зависимости от вида выписки различается предоставляемая информация. Для покупки лицу подойдет общая выписка из ЕГРН. Плюс к этому можно запросить выписку об ограничении дееспособности у хозяина квартиры или его родственников. Дело в том, что информация содержит конфиденциальные данные (врачебную тайну) и предоставляется только владельцу и близким родственникам.
Безусловно, проверка собственника квартиры по адресу (если еще и онлайн) – процедура обязательная. Верить на честное слово при таком серьезном приобретении, когда на покупку люди копят десятилетиями, как минимум, глупо.
Вообще, если Вы слабо разбираетесь в юридических аспектах купли-продажи, лучше сразу наймите толкового агента, который и покупателя подберет, и сделку самостоятельно зарегистрирует.
Если не решаетесь обратиться – вот Вам несколько ценных рекомендаций:
- Если собственник самостоятельно заказал выписку из ЕГРН, проследите, чтобы она была «свежей», риелторы советуют не принимать во внимание выписку, полученную более 14-ти дней назад.
- Проверяйте все документы: свидетельства, личный паспорт собственника, затребуйте правоустанавливающий документ на квартиру.
- Проследите за тем, чтобы совладельцы дали письменное согласие на продажу квартиры. Оно должно быть согласовано у нотариуса. То же касается совместной собственности супругов.
- Если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо – квартиру на себя Вы не зарегистрируете.
- Будьте осторожны с прописанными жильцами. По факту, на момент продажи, никто не должен быть прописан на жилой площади. Но есть категория людей, которые имеют право пожизненного проживания (к примеру, отказавшиеся от приватизации).
- Проверьте, не открыто ли в отношении собственника дел о взыскании (на сайте ФССП), не начато ли дело о банкротстве (решения арбитражных судов). Если собственность совместная – проверяйте обоих супругов.
- Если при проверке собственника квартиры по адресу выяснили, что недвижимость получена по наследству, старайтесь не связываться с имуществом, которое получено менее 3-х лет назад. Именно такой срок исковой давности установлен, в это время могут объявиться еще наследники и запросить законную долю.
- Проверьте наличие долгов за ремонт квартиры. При покупке они перейдут к новому владельцу.
- Возникают сомнения – обращайтесь к юристу. Не относитесь безответственно к сделке, иначе потеряете и жилье, и деньги.
- Поинтересуйтесь титульным страхованием сделки. Тогда Вам не будет страшно потерять право собственности.
Не забывайте о грамотном составлении договора купли-продажи, прописывайте в нем все условия, указывайте полную стоимость квартиры. А проверку собственника квартиры по адресу онлайн всегда можно быстро заказать на сайте *Выписка24. Удачных покупок!
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Проверка квартиры перед покупкой
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Нюансы при заключении договоров купли-продажи квартир
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.
Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.
История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.
Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.
Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.
Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.
Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.
Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.
Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.
Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.
Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.
Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.
Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.
Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.
Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.
На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.
Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.
Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель. В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам.
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
Заключение Договора купли-продажи квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.
Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.
Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.
Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
Какие документы проверять перед покупкой квартиры
Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.
Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.
- самостоятельно проверить квартиру при покупке в новостройке или на вторичном рынке
- проконтролировать риэлтора и определить, насколько он выполняет свои обязанности.
+ вас ждут примеры из жизни и полезные ссылки на официальные ресурсы
Зачем проверять квартиру перед покупкой
«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.
-
Сделку могут признать недействительной
Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.
В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).
Вы выбрали жилье. Собственник взрослый. Недвижимость во владении дольше 3 лет. Коммунальные долги отсутствуют.
А через 3 – 4 года после приобретения выясняется, что у бывших владельцев был ребенок, рожденный после 2007 года, и недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала. По закону, в таком случае ребенку должны были выделить долю. Но родители этого не сделали, а отвечать и мотаться по судам теперь придется вам. И у повзрослевшего «обделенного» есть все шансы отсудить у вас либо долю, либо немалую финансовую компенсацию.
-
Ремонт может оказаться дороже
Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.
-
Качество жизни – ниже
Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.
-
Могут появиться штрафы
Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.
- что нужно проверить, чтобы не попасть в вышеперечисленные ситуации
- какие особые риски есть у новостроек и вторички
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту
Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важная проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.
Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички
Самый важный документ, чтобы проверить квартиру перед покупкой. В том числе, на обременение.
В нем указывается:
- информация о сделках с данной недвижимостью с 1998 года (более раннюю историю можно проследить, запросив сведения в БТИ или местной администрации). Если объект переходит из рук в руки каждые год-два, это повод задуматься, что с ним что-то не так.
- наличие обременений и арестов – полбеды, если объект в ипотеке (ипотечную квартиру сейчас спокойно можно продать, хотя бумажной волокиты будет больше). Куда опаснее, если в отношении объекта ведется судебная тяжба или в принципе наложен арест.
- собственники – если недвижимостью владеют несколько человек, вам потребуется заключать договор со всеми или же получать от каждого согласие на продажу. В противном случае сделку могут оспорить.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАКАЗЫВАЙТЕ ВЫПИСКУ САМИ!
Предоставленные продавцом документы могут быть измененными.
Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.
Что должно совпадать:
- данные владельца и данные из ЕГРН выписки
- данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи
Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».
Необходимо подтверждение, что вы заключаете договор именно с владельцем недвижимости. Даже если данные, указанные в паспорте и ЕГРН совпадают, не лишней будет дополнительная проверка.
- При покупке недвижимости с рук в новостройке – необходим договор долевого участия и акт приемки (если дом уже достроен и сдан);
- Если продавец является первым собственником и приватизировал жилье – документ, подтверждающий передачу недвижимости в собственность;
- Если квартира была куплена – договор купли-продажи.
Если у объекта ранее были другие собственники, при проверке на юридическую чистоту, не лишним будет попросить акт приема-передачи и расписку о получении денег от предыдущего собственника. Важно убедиться, что между нынешним собственником и предыдущим нет разногласий, поводов для оспаривания – вас не должны затронуть конфликты других людей.
Недвижимость, приобретенная в результате дарения, по договору ренту или решению суда – это частый предмет мошенничества. В подобных случаях много подводных камней и нюансов, из-за которых вы можете остаться и без квартиры, и без денег.
Проверить такую квартиру перед покупкой самостоятельно и сложно, и опасно. Лучше нанять профессионального юриста. Именно юриста, а не риэлтора! У агента по недвижимости может не хватить знаний и компетенций.
Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:
- Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
- Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
- Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
- Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
- Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.
При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.
Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.
По наследству
Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.
Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.
Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.
Долевая часть
Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.
Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.
1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.
Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.
2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.
3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.
Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.
4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.
Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.
5. Запросите согласие органов опеки.
Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки. Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику. Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
Разрешения органов опеки могут понадобится и взрослым людям. В случае, если один из собственников недееспособен. Кроме того, все действия с жильем и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых этот человек стал опекуном.
Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.
Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.
При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.
Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.
Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.
Если вы покупаете квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, стоит помнить, что третьей стороной в вашей сделке будет банк. По закону, как только человек оформляет жилищный кредит, его объект недвижимости автоматически попадает в залог финансовой организации до момента погашения ипотеки. И все действия, которые собственник планирует совершать с квартирой, ему нужно будет согласовывать с банком. Поэтому если вы приобретаете ипотечное жилье, продавец должен предоставить вам согласие кредитора. В противном случае, сделка будет недействительна. Квартира останется у банка, а вы можете потерять деньги, если владелец окажется не очень добросовестным.
Если вы не хотите лишиться своей будущей квартиры сразу после покупки, проверяйте еще и самого продавца. Наличие обременений можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если квартира арестована из-за долгов, тогда ее нельзя продавать по закону и сделку могут признать недействительной. Не лишним будет и «пробить» владельца по базе судебных приставов. Если у него крупные долги, то опасность ареста жилья в скором времени не исключена.
Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.
Юридическая чистота квартиры – это отсутствие препятствий в процессе сделки, которые могут повлиять на ее законность, с последующим оспорением решения в суде третьими лицами. Другими словами, юридическая чистота подразумевает подлинность всех документов, которые предоставляет продавец для заключения договора купли-продажи.
Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:
- законность планировки;
- наличие долгов за коммунальные услуги;
- аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
- судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
- наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
- правовая репутация и полномочие продавца;
- достоверность и подлинность документации.
Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы нужно попросить продавца предъявить для проверки:
- Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
- Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
- Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
- какой долей собственности владеет продавец (как осуществить покупку доли в квартире?);
- ограничения на права собственности объекта (или их отсутствие);
- собственник;
- кадастровый номер.
- Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.
Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади.
О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.