Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ, когда надо сделать итоговый вариант документа.

Проекты перепланировок нежилых помещений

Проект перепланировки – это составляемый проектной компанией документ, в котором на основании технического задания заказчика отражается будущее переустройство помещений для согласования в различных инстанциях. Разрабатывать довольно сложный в техническом отношении проектный документ могут только организации, имеющие сертификат СРО и лицензию.

Перед созданием проекта специалист проводит технический обзор, в котором указывает, какие ремонтные работы могут быть проведены, а какие недопустимы. Для подготовки такого заключения проверяются перекрытия, колонны, несущие конструкции. Только после осмотра экспертом можно сделать вывод о том, возможно ли вносить планируемые изменения.

Для получения заключения владелец нежилого помещения должен обратиться в отдел капитального строительства либо жилищную комиссию административного округа.

Проект должен учитывать функциональные особенности здания, существующую планировку, использованные строительные конструкции, проложенные сети водоснабжения, отопления, электроэнергии, газа.

Перепланировка нежилого помещения нередко требуется для предпринимательской деятельности, чтобы улучшить условия использования нежилого помещения или изменить его функциональное назначение, скорректировав параметры под профиль и законодательные нормы.

Проект перепланировки нужен для обеспечения безопасности конструкциям и зданию, в котором будет проходить ремонт, а также для подтверждения законности перепланировки. Проект необходим, если подразумеваются следующие работы:

снос перегородок между помещениями;
изменение инженерных коммуникаций;
перенос и оборудование вспомогательных элементов: балконов, лоджий;
затрагивание несущих конструкций;
внесение изменений в конструкцию пола.

Процесс переустройства нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, помещений в жилых домах – Жилищным кодексом. Правила оформления проектной документации отражены в нескольких ГОСТах.

Согласование проекта проходит в несколько этапов:

Сначала необходимо получить документы в БТИ (экспликация, планы этажей, формы 5 и 1-а).
В специализированной компании разрабатывается проект перепланировки.
Полученный проект согласуется в административных инстанциях.

Список возможных инстанций для согласования зависит от предназначения нежилого помещения, в их число входят:
- Роспотребнадзор.
- Пожарная, санитарно-эпидемиологическая служба или МЧС.
- Компании газо-, водо- и электроснабжения.
- Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.
Согласованные документы подаются в городскую жилищную инспекцию.
В соответствующих структурах получается разрешение на проведение планируемых строительных работ. После этого можно приступать к ремонту на объекте.

Более детально об этапах согласования перепланировки нежилого помещения можно узнать тут.

После того, как владелец получил новые бумаги из БТИ, ему требуется внести изменения в ГКН и ЕГРП. Для этого изготавливается технический план нежилого помещения, на основании которого вносятся изменения в кадастр.

После получения кадастрового паспорта, соответствующего новой планировке, вносятся изменения в ЕГРП, а после редактируются сведения в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Больше нюансов об оформлении процесса перепланировки можно узнать здесь.

Прежде чем начать процесс изменения нежилого здания или помещения, лучше изучить больше информации на эту тему:

Перепланировка, переустройство и реконструкция.
Реконструкция в МКД и зданиях.
Входная группа в НП в многоквартирном доме.

Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут).

Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.

Важно! Незаконное переустройство исключает возможность свободного распоряжения недвижимостью: его нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога при получении кредита. Чтобы воспользоваться правом владения, придется вернуть объект в первоначальный вид.

Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.

Наша компания поможет быстро согласовать любые виды работ. Мы гарантируем клиентам:

подготовку всех необходимых документов, сопровождение на каждой стадии процедур;
консультационную поддержку, выбор планировочных решений, соответствующих законодательству;
доступные расценки на все виды услуг, индивидуальное коммерческое предложение каждому заказчику.

При заключении договора вы можете проверить примеры наших работ. Это поможет сделать правильный выбор.

Перепланировка нежилого помещения заключается в изменении его характеристики и конфигурации.
До начала работ оформляется проект, а после завершения ремонта изготавливается техплан, проводится учет в Росреестре.
Если перепланировка проводится в МКД, согласование пройдет в МЖИ. Для работ в нежилых строениях это не требуется.
Чтобы обновить информацию в ЕГРН после перепланировочных работ, требуется заказать техплан у кадастрового инженера.

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировкой называют перенос стен, создание проемов в перекрытиях и иные изменения конфигурации помещения, которые обязательно вносятся в его техпаспорт[1].

Проект перепланировки как жилого, так и нежилого помещения должен соответствовать всем требованиям жилищного законодательства и включать в себя техническое заключение о возможности перепланировки. Кроме того, в состав проекта перепланировки нежилого помещения входят такие разделы проектной документации, как план помещения до и после изменений, а также схемы размещения инженерного оборудования и прокладки инженерных сетей. Дополнительно там могут быть обозначены решения по обустройству фасада (например, если планируется организовать отдельный вход), схемы водоснабжения и канализации — если затрагиваются инженерные коммуникации.

К сведению

Проект перепланировки помещений часто путают с дизайн-проектом. Однако это совершенно разные вещи. Последний учитывает изменение конфигурации помещения, но основной акцент делает на внешнем виде комнат после ремонта. В дизайн-проекте показано, какие зоны будут выделены в квартире, какая декоративная отделка предусмотрена, как будет расставлена мебель. В проекте перепланировки этого нет, но есть инженерные и технические расчеты. Проект перепланировки — это документ, обладающий юридической силой, в то время как дизайн-проект не может стать основанием для перепланировки.

Проект перепланировки нежилого помещения необходимо согласовать с Центром гигиены и эпидемиологии. При этом количество разделов в проекте перепланировки, которые требуются для согласования, может меняться в зависимости от предназначения «нежилых» квадратных метров. Так, проще всего одобрить перепланировку в офисе или непродовольственном магазине. А вот для кафе, ресторана или иного заведения общепита, магазина продуктов, парикмахерской, салона красоты или косметологического кабинета понадобятся дополнительные разделы. Разумеется, на одобрение такого проекта требуется больше времени.

Есть еще одно понятие, обозначающее ремонтно-строительные работы, которые перед выполнением необходимо согласовывать. Речь идет о переустройстве. От перепланировки оно отличается тем, что подразумевает установку и перенос санузлов, электро- и теплосетей и других коммуникаций[2]. Многие воспринимают понятия «переустройство» и «перепланировка» как синонимичные. Это не так, но чаще всего ремонт в нежилом помещении достаточно глобален, поэтому предполагает и изменения, относящиеся к перепланировке, и выполнение работ, считающихся переустройством. Порядок их согласования не отличается.

Есть еще одна похожая процедура — реконструкция объекта, не предназначенного для постоянного проживания. Говоря о ней, также нередко подразумевают перепланировку. Однако и это является заблуждением. Реконструкция затрагивает все здание целиком. К реконструкции относятся работы по восстановлению или усилению несущих балок и стен, увеличению площади, возведению дополнительных этажей и другие подобные работы. Реконструкция при этом может включать и перепланировку, и переустройство. Она также требует одобрения госорганов, но, по сути, является более сложной процедурой, поскольку требует получения разрешения на строительство.

Как можно догадаться, согласование перепланировки — это не та процедура, на которой стоит экономить. И одной из главных статей расхода является составление проекта. Цена на эту услугу может различаться в разных компаниях, занимающихся разработкой проектной документации. На стоимость влияет сложность и объем запланированных работ, сроки составления проекта и ценовая политика самого бюро.

Стоимость проекта перепланировки нежилых помещений в московских проектных организациях начинается от 20 000 рублей. А комплект, состоящий из проекта и технического заключения, обойдется в сумму порядка 30 000 рублей. Иные разделы, включенные в документацию, оплачиваются отдельно. Цены на такие дополнительные услуги начинаются от 10 000 рублей.

Хорошо, если подрядчик готов подробно объяснить, как формируется итоговая стоимость его услуг, и обозначить сумму заранее. Для этого многие бюро предоставляют бесплатные консультации.

Каким бы сложным не казался процесс утверждения ремонтных работ, при соблюдении порядка утверждения и норм, прописанных в ЖК, процедура не доставит слишком много хлопот. При этом следует понимать, что залог успеха при подаче заявления на согласование ремонта нежилого объекта — неважно, находится он в многоквартирном доме, офисном здании или торговом центре, — это грамотно составленный проект. Насколько быстро и гладко пройдет процедура, напрямую зависит от исполнителя. В Москве можно найти профессиональную проектную организацию, готовую выполнить проект перепланировки нежилого помещения любой сложности.

При затрагивании фасадов здания в проект добавляют фотомонтажи для согласования с архитектурно-планировочным управлением.

Также проект перепланировки нежилого помещения в зависимости от самой перепланировки может содержать следующие разделы:

Технологические решения (ТХ) при перепланировке продовольственного магазина, кафе, столовой и т.д.
Водопровод и канализация (ВК) при устройстве новых санузлов и мокрых помещений.
Отопление и Вентиляция (ОВ) при затрагивании систем вентиляции.

Надеемся, что наша статья оказалась для Вас полезной.

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка нежилого помещения

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Многие собственники заинтересованы в переустройстве нежилых помещений, благодаря которому можно улучшить эксплуатационные, функциональные и технические характеристики объектов. Если требуется провести капремонт в здании, его владельцу следует организовать профессиональные работы, полностью соответствующие действующим в стране нормативам и правилам.

По Жилищному кодексу для капитального ремонта, предполагающего внесение изменений в конструкцию и инженерию объекта, собственнику потребуется проект перепланировки и переустройства нежилого помещения. Этот проект нужно будет предварительно согласовать с ответственными государственными службами, сотрудники которых проверят, соответствуют ли принятые в нем решения строительным нормам.

Контролирует порядок проведения перепланировок жилых и нежилых помещений Градостроительный Кодекс РФ. Именно в данном документе содержится весь перечень необходимых для соблюдения условий.

Проект переустройства или перепланировки жилых и нежилых помещений представляет собой раздел строительных чертежей с учетом архитектурных особенностей помещения и здания в целом.

Проект переустройства требует согласования его с местными органами власти. Как правило, составляют его специально обученные люди, которые знают и понимают все нюансы данного вопроса. Можно обратиться в специализированные фирмы или организации, заплатить за готовый проект, а все вопросы они будут решать собственными силами.

Документ составляется с целью получения полной информации о имеющемся помещении, его коммуникациях, техническом задании, и о том каким образом план будет реализовываться. Документ будет подписан уполномоченным лицом, если будет дано разрешение на проведение данного вида работ. Кроме того, это лицо будет также нести ответственность за безопасность его реализации.

Проект должен составляться организацией-исполнителем, который имеет право на предоставление допуска к проведению данного типа изменений в плане помещения.

В роли исполнителя выступает Центр согласования проектной документации. Составляется на основании поданного пакета документов от имени заказчика, а также во внимание берутся акты обследования помещения.

Для того чтобы получить документ по перепланировке необходимо:

Заказчик собирает пакет необходимых документов.
Обращается в местный орган по согласованию.
Исполнитель готовит документы для исполкома.
После этого составляется техническое задание.
Далее разрабатывается проект по перепланировке.
Проект согласовывается в соответствующих инстанциях.
После выполнения проекта проводится ввод в эксплуатацию.
Получается новый техпаспорт.

Обращаться лучше всего в ту организацию, которая имеет хороший опыт в проведении данного типа работ, поскольку все нюансы можно ощутить только на опыте.

Для того чтобы обратиться к потенциальному исполнителю, необходимо собрать пакет документов для его оформления. Что требуется от заказчика:

Предоставить документальное подтверждение права собственности на помещение, подлежащее перепланировке.
Технический паспорт на помещение.
Доверенность на имя исполнителя.

После этого исполнитель должен провести ряд подготовительных мероприятий:

Изучает план вышерасположенного помещения и нижерасположенного (если таковые имеются), получает справку о техническом состоянии помещения.
Изучает планы электро- и водоснабжения.
Получает акт обследования вентканалов.
Если объект подключен к газоснабжению, то требуется справка из Горгаза.
Получает справку о статусе здания в целом.
Подает документы в исполком.

Если исполком даст разрешение на разработку проекта, то можно будет приступать к следующему этапу – собственно разработка самого проекта перепланировки.

Для получения готового проекта перепланировки необходимо обратиться к опытному специалисту в решении подобных задач.

Что касается стоимости, то она может отличаться в зависимости от выбранного исполнителя, а также на цену влияет общая площадь помещения, в котором планируется перепланировка, а также объем работ.

О конкретных цифрах можно узнать у непосредственного исполнителя, она будет значительно отличаться в зависимости от типа проводимых работ по перепланировке.

Чтобы превратить нежилое помещение в жилое, необходимо будет отдать более 15 000 рублей. Перепланировка малоэтажного объекта будет стоить от 9 000 рублей. Если планируется внести изменения в фасадную часть здания, то стоимость увеличивается, это будет от 30 000 рублей.

Перепланировка является очень ответственным мероприятием, в котором задействовано большое количество инстанций и специалистов. На подготовительном этапе необходимо предоставить всю документацию по помещению, в котором будут проводиться изменения в плане. Специалист на основании полученных данные проверяет возможность осуществления изменений, согласовывает их и составляет проект на основании технического задания и исходных данных.

Проект согласовывается с местными органами по согласования проектной документации. Только после этого необходимо приступать к выполнению работ. Если перепланировка будет проводиться без согласования, то собственнику будет выписан штраф, при этом для юридического лица эти суммы значительно выше.

Любые работы, связанные с переустройством или перепланировкой помещений, всегда должны начинаться с проведения тщательного технического обследования, главной целью которого является подтверждение возможности их проведения. По результатам данного мероприятия должно выпускаться соответствующее техническое заключение, выдавать которое могут только те компании, которые имеют допуск к проведению проектных работ или мероприятий, связанных с обследованием различных зданий.

Уже на основании этого документа начинает разрабатываться проект перепланировки, но при этом стоит отметить, что для простой перепланировки в некоторых случаях вполне достаточно предоставления эскизного проекта.

Разрешение на проведение всех процедур должна предоставить уполномоченная Межведомственная комиссия округа, причем для нее нужно получить для начала согласие в целом ряде организаций, занимающихся контролем и инспекций различных объектов, включая:

СЭС;
МЧС;
АПУ;
застройщика;
газовую службу;
управляющую компанию.

В некоторых случаях может потребоваться также согласие на перепланировку еще от ряда дополнительных инстанций.

Что такое проект перепланировки нежилого помещения и как его получить?

Для того, чтобы согласовать проектную документацию, нужно предоставить уполномоченным органам следующий пакет бумаг:

сам проект;
нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на нежилое помещение;
технический паспорт указанного объекта;
письмо, оформленное Отделом надзорной деятельности, в котором содержатся результаты проверки на степень выполнения требования пожарной безопасности.

Помимо указанных выше пунктов, которые обязательно должны присутствовать в проектной документации, дополнительно может потребоваться предоставление следующих бумаг:

план, по которому будет обустраиваться отдельный вход в помещение;
проект входной группы;
детальный фотомонтаж фасада, если будет проводиться реконструкция объекта;
расчет ветровых нагрузок;
проект электроснабжения;
расчет тепловых потерь;
решения, связанные с переводом объекта в жилой фонд.

Даже в том случае, если проведение всех работ будет осуществляться по индивидуальному заказу, лучше всего заранее получить на руки образец оформления такого проекта, чтобы можно было самостоятельно проверить его состав и комплектность перед тем, как отправить на согласование.

Общая цена разработки проекта зависит от работ, которые проводятся для составления этого документа, поэтому стоит исходить от стоимости каждой из них:

Работы	Стоимость (в рублях)
Перепланировка квартир или малоэтажного объекта	Более 9 000
Объединение или разделение смежных помещений	Более 20 000
Превращение нежилого помещения в жилое	Более 15 000
Создание нового нежилого помещения в нежилом объекте	Более 15 000
Внесение корректировок в фасадную часть и внешний вид объекта	Более 30 000
Техническое обследование объекта	Более 6 000
Внесение корректировок в функционал объекта	Более 15 000
Оформление всех необходимых документов в БТИ	Более 5 000
Превращение жилого помещения в нежилое	Более 900 000
Составление дизайнерского проекта	Более 750 за каждый м²

Решать, где заказать проект перепланировки и переустройства нежилого помещения конечно же Вам. Но стоит помнить, что согласование перепланировки напрямую зависит от грамотно разработанной проектно-технической документации. Важно помнить, что помимо диплома инженера значение имеет наличие опыта разработки таких проектов.

Поэтому рекомендуем обращаться в те компании, которые имеют штат инженеров-проектировщиков и опыт работы в данной сфере не менее 5 лет.

Компания «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА» имеет в своем распоряжении собственный отдел проектирования со стажем работы в сфере проектирования перепланировок более 20 лет. Также имеется свой отдел по согласованию перепланировок, поэтому мы всегда первые в курсе любых изменений в законодательстве и требований к проектной документации.

Готовы оформить проект перепланировки нежилого помещения в кратчайшие сроки и с учетом требований всех контролирующих служб.

К переустройству в соответствии с Жилищным кодексом РФ относят замену, установку, перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, вентиляции, электрических сетей, оборудования и иных коммуникаций. Изменения, связанные с переустройством отражаются в технической документации.

Перепланировка, в отличие от переустройства предполагает изменение конфигурации объекта: снос перегородок, перенос стен, изменение расположения входа и пр. Часто перепланировка сопровождается переустройством, тогда время на согласование проекта экономится, и работы проводятся в комплексе.

Понятие переоборудования похоже на перепланировку и заключается в изменении технических характеристик и расположения коммуникаций. К переоборудованию относят установку большего количества мокрых точек, замену расположения раковины и пр.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проводится в несколько этапов:

Составление проекта

Подготовкой проекта должен заниматься специалист, который входит в СРО проектировщиков. Проект содержит сведения о характеристиках объекта, перечне работ, требованиях к безопасности, результатах действий.

Согласование с контролирующими органами

Проект необходимо согласовать с Роспотребнадзором, государственным пожарным надзором, комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по охране памятников архитектуры и жилищной инспекцией. Надзорные органы знакомятся с планируемыми изменениями и выдают заключение.

Получение разрешения на перепланировку

Разрешение выдает отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта на основании пакета документов. Собственник готовит: заявление, проектную документацию, свидетельство о праве собственности, паспорт или учредительные документы, технический паспорт, заключения контролирующих органов. Арендатор дополнительно предоставляет согласие собственников. Если объект расположен в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, собственник готовит заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану памятников.

Ход работ

Перепланировкой можно заниматься после получения разрешения. Работы проводятся в рамках проекта и технического заключения.

Акт завершенной перепланировки

По завершению работ составляется акт. Приглашенный инспектор БТИ изучает результаты и сравнивает их с проектом. После осмотра составляется акт по скрытым работам и о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет

Параметры объекта фиксируются на осмотре помещения кадастровым инженером и специалистом по обследованию зданий. Если выявляются работы, не прописанные в проекте, факт отражается в заключении. Существенные нарушения не согласуются, и объект не ставится на кадастровый учет. Итогом обследования становится технический план, на основании которого помещение ставится на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре

Сведения об объекте попадают в Росреестр после постановки объекта на кадастровый учет. Подтверждением узаконивания становится выписка из ЕГРН.

В дальнейшем выписка ЕГРН служит подтверждением пройденной процедуры узаконивания перепланировки. Получить справку можно двумя способами: в Росреестре, МФЦ или через сайт егрп-онлайн.рф. Обращение в МФЦ или Росреестр занимает много времени. На руки вы получаете бумажный документ, заверенный печатью и подписью. При обращении на сайт егрп-онлайн.рф вам не нужно выходить из дома, тратить время и стоять в очереди. В течение часа после запроса выписка ЕГРН придет на почту в электронном виде. Документ заверяется цифровой подписью Росреестра (файл с расширением .sig) и от бумажной версии больше ничем не отличается.

Если собственник не получил разрешение на выполнение работ по перепланировке, такие действия считаются самовольными. В нежилых помещениях постоянно находятся люди и объекты должны отвечать требованиям безопасности. Не согласованные изменения не могут гарантировать, что людям и имуществу не будет причинен вред. Поэтому за выявленный факт внесения изменений собственник несет ответственность. Владельцу вменяется обязанность возвращения помещения в первоначальный вид. Предусмотрена так же административная ответственность.

На собственника – физическое лицо налагается штраф в размере от 1000 до 1500 рублей. Юридическое лицо платит от 20000 до 30000 рублей, должностное – от 2000 рублей до 3000 рублей. При этом штрафные санкции не отменяют обязанности привести помещение в первоначальный вид.

Любом затрагивании несущих стен; Будь то: устройство проемов, установка дверных блоков, изменение формы оконных/наружных дверных проемов

Монтаж лестниц

Монтаж перегородок и стен, с последующим увеличением нагрузки на перекрытия

Затрагивание и изменение конструкции полов

Перестановка радиаторов отопления и сантехприборов

Установка оборудования, требующего присоединения дополнительной электромощности к общедомовым сетям (увеличение количества отопительных приборов)

Устройство сантехоборудования

Затрагивание внешнего фасада здания, подразумевающее установку кондиционеров и внешних антенн.

Разработке проекта перепланировки нежилого помещения предшествует предварительное инженерное обследование объекта перепланировки на предмет допустимости планируемых изменений конфигурации помещения; с выдачей ТЗ о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Техническое заключение о состоянии и несущей способности здания, фото:

Характеристику здания–описание объекта перепланировки (конструктивную схему, информацию о: наружных/внутренних стенах, внутренних опорах, перекрытиях, системе вентиляции).

Общие данные (этажность, площадь в т.ч жилая, количество помещений).

Проект перепланировки нежилого помещения

Независимо от того, является помещение жилым или нежилым, согласно жилищному законодательству (ст. 25 ЖК РФ) переустройством и перепланировкой в жилых зданиях (многоквартирных домах) считаются работы, изменяющие форму и/или планировку помещений, что требует в свою очередь внесения изменений в документацию БТИ.

Для отдельно расположенных нежилых зданий переустройство и перепланировка определяется аналогичным образом.

Наиболее масштабные, ремонтные работы также могут считаться реконструкцией, что требует иного оформления.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в нежилом здании от реконструкции состоит в изменении его площади, хотя это понятие несколько шире – в него включатся работы по изменению конструкции здания.

К работам по реконструкции зданий чаще всего относятся следующие:

Устройство внешних тамбуров (иногда и установка козырьков).
Надстройка дополнительных этажей.
Возведение пристроек.

Работы по перепланировке зданий и сооружений ограничиваются изменениями внутри существующих границ здания с сохранением их общей площади.

В рамках данной статьи рассматривается перепланировка отдельно стоящих нежилых зданий, к которым чаше всего можно отнести:

Изменение контуров помещений с демонтажем и возведением перегородок.
Устройство и перенос санузлов.
Изменение, перенос и устройство дверных проемов.
Выполнение или заделка проемов в капитальных (несущих) стенах.
Изменения внешнего архитектурного облика зданий (устройство витрин и т. д.).

Для оформления перепланировки и переустройства нежилого здания, основной организацией осуществляющей ее, является БТИ.

Состав документации, который потребуется для согласования ремонтных работ в значительной степени зависит от целевого назначения помещений после проведения перепланировки.

Согласовать перепланировку в отдельно стоящих зданиях во многих случаях проще, чем в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах.

К примеру, для устройства дополнительного входа не потребуется получать одобрение от 73% собрания всех собственников квартир дома.

Законодательство от перепланировки в нежилом здании требует соблюдения строительных норм и в первую очередь обеспечения безопасности его эксплуатации.

Работы по перепланировке здания производятся в строгом соответствии с согласованной во всех инстанциях проектной документацией.

Принимая во внимание профиль предстоящей эксплуатации здания и помещений в нем, может потребоваться согласование проекта в таких организациях как Роспотребнадзор и МЧС – например, при перепланировке общественного здания.

На сегодня в Москве проекты, содержащие работы, вносящие изменения в архитектурный облик здания, архитектурным управлением города.

Для того, чтобы получить от всех необходимых организаций разрешение на перепланировку здания в проектною документацию приходится включать дополнительные разделы с подробным описанием строительных мероприятий, используемых материалов и методов работы с ними.

В большинстве случаев согласование перепланировки в нежилом здании производится на основании проекта и технического заключения, разработанных организацией с допуском СРО.

В тех случаях, когда здание является объектом культурного наследия, проектной организацией разрабатывается проект приспособления здания для современного использования. Техническое заключение для таких зданий В Москве разрабатывает уполномоченная организация – ГБУ Экспертный центр.

Для согласования перепланировка административного здания часто бывает достаточно лишь проекта и технического заключения о возможности проведения намеченных работ.

В случае изменений, касающихся внешнего вида здания, в проект требуется добавить раздел, посвященный изменениям его архитектурного облика (раздел «Архитектура»).

Чаще всего это необходимо для таких работ как устройство витрин, установка дымоходов и внешних каналов вентиляции, монтаж козырька, а также многое другое.

Если будущее назначение помещений в здании предполагает что-то отличное от офисных помещений (ресторан, аптеку или медицинский центр), в проект перепланировки включается раздел «Технология».

В данном разделе подробно описывается сам объект (ширина проходов, высота перил лестниц, замеры освещенности, параметры функционирования вентиляции, материалы отделки и т. п.). Кроме того, в этом разделе перечисляются все строительные мероприятия с развернутым изложением методики их исполнения и применяемых материалов.

Для большинства проектов необходимость включения раздела «Технология» приводит к увеличению объема проектной документации и в итоге, цены проекта перепланировки здания.

Процедура согласования перепланировки отдельно стоящего здания несколько сложнее, чем обычная перепланировка квартиры, отчасти потому, что для согласования необходимо собрать множество дополнительных документов.

Ниже представлены техническое заключение и проект переустройства (полный) для проведения перепланировки отдельно стоящего здания, согласованием которой занималась наша организация.

Цель перепланировки в нежилом здании заключается в улучшение условий эксплуатации и качества объекта, а также изменении функциональности помещений (при наличии такой необходимости). Перепланировка (переустройство) производится для достижения параметров, которые соответствуют тонкостям предпринимательской деятельности, профилю компании и требованиям законодательства.

Внесение правок в конфигурацию нежилого помещения происходит в двух вариантах:

Здание расположено отдельно — требуется согласование с БТИ.
Помещение расположено на 1-м этаже многоэтажного объекта. Здесь требуется согласование с жилищной инспекции. Не обойтись без одобрения жильцов, составленного в письменном виде.

Перепланировка также может быть двух видов:

Имеющиеся коммуникации сохраняются без изменений, а функциональное назначение объекта не меняется.
В процессе работ вносится множество правок, а помещение перепрофилируется под потребности бизнес-деятельности.

Перепланировка нежилых помещений — комплекс работ, направленных на внесение изменений площади (повышение, снижение) комнат, изменение позиции помещений, удаление или врезку оконных проемов, а также обустройство вспомогательных помещений для расширения функционала имеющихся комнат.

По законодательству узаконивание перепланировки в нежилом здании производится на этапе создания проекта. В ином случае хозяин может столкнуться с трудностями со стороны Московской жилинспекции, а также других организаций. Чтобы избежать сложностей, важно не затягивать с оформлением бумаг (последние должны составляться с учетом требований законодательства).

Для узаконивания потребуются документы, среди которых проект, техусловия, документация из БТИ, правоустанавливающие бумаги и проект перепланировки. Более подробный перечень документов приведен ниже.

В согласовании перепланировки для нежилого помещения нет необходимости, если не выполнялся перенос, демонтаж или установка сантехники, не удалялись и не монтировались перегородки, не изменялся фасад дома, и не повышалась нагрузка на конструктивные элементы здания.

Если планировка уже сделана, но не утверждена на законодательном уровне, выполнение этой процедуры доступно через суд. Для получения позитивного ответа требуется доказать, что внесенные правки не несут опасности, не угрожают жизни (здоровью) людей, а также не нарушают их законных прав. Если истец проиграл дело, судебный орган может потребовать приведения объекта в первоначальный вид (каким он был до выполнения перепланировочных работ).

К составлению проектной документации стоит привлекать профессионалов, имеющих опыт составления таких бумаг и учитывающих нюансы законодательства. Если работы сделаны правильно, у контролирующих органов не будет повода отказывать в выполнении работ, а заказчик избежит дополнительных расходов.

На рассмотрение заявления уполномоченным органам дается 30 суток. Если надзорные структуры не имеют претензий, выдается разрешение на перепланировку.

Стоит отметить, что процесс узаконивания зависит от типа объекта. Рассмотрим главные нюансы для каждого из них. Если офис расположен в отдельном здании, решить вопрос с перепланировкой проще. В любом случае при выполнении работ стоит соблюдать пожарные, строительные и санитарные нормы, а также помнить о безопасности для людей, а также вероятные риски для жизни (здоровья) граждан

Если объект не применяется для проживания людей, с проведением перепланировки и ее узакониванием не возникает трудностей. Владелец должен обратиться в Межведомственную охрану префектуры региона и получить разрешение. Для одобрения придется доказать, что переделка не нарушает санитарных норм, не создает рисков для надежности здания, не снижает противопожарную безопасность и не несет опасность для людей, которые работают в здании или посещают его. Учтите, что после подачи бумаг на объект придут компетентные специалисты для проведения проверочных работ. При обнаружении недостатков в проектной документации придется вносить правки, а после приступать к новому согласованию.

Похожая ситуация обстоит с нежилыми помещениями, которые находятся в жилых объектах иного типа. Если в доме живут люди, сделать работы по планировке без получения их согласия не получится. Если мероприятия подразумевают снос несущих элементов, в перепланировки с большой вероятности откажут. Кроме того, запрещено проводить коммуникации. Исключением являются здания, в которых под коммерческие объекты выделено одно-два помещения. Отдельного внимания заслуживает смена целевого применения объекта. Так, если раньше в здании находился офис, а теперь будет магазин, придется менять деятельность.