Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2020». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.
В уведомлении необходимо указать:
- ФИО продавца (полностью);
- характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
- цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
- предложение о покупке помещения;
- информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
- контактные сведения для связи с продавцом.
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.
Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.
Пример: Покупатель настаивает на том, чтобы договор купли-продажи заверялся нотариально. Продавец не против, но не хочет за это платит. Как следствие, оплачивать услуги нотариуса будет именно покупатель.
Примерный перечень возможных расходов:
| Тип расходов | Сумма расходов |
|---|---|
| Оценка жилья | От 2000 рублей |
| Услуги агентства недвижимости | От 2% стоимости квартиры |
| Новый техпаспорт | От 10000 рублей |
| Выписка из ЕГРН | 350 рублей |
| Заверение договора купли-продажи | От 5000 рублей |
| Нотариальное согласие супруга | От 1000 рублей |
| Нотариальный отказ соседей | От 1000 рублей каждый |
| Госпошлина при регистрации права собственности | 2000 рублей за каждого нового владельца |
Могут возникать и другие дополнительные затраты. Например, можно попросить нотариуса заверить документы непосредственно на дому у клиента, но при этом стоимость его услуг автоматически возрастает на 20-50%.
Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:
- Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
- Подготовка всех документов: до 1 месяца.
- Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
- Оформление права собственности: около 1 недели.
Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.
Для того, чтобы получить вычет, покупатель должен иметь официальную работу и перечислять налоги в бюджет государства.Пример: Комната в коммунальной квартире стоит 1,5 миллиона рублей. Покупатель, после получения права собственности, обращается в налоговую и просит оформить вычет (заявление составляется на месте). Учитывая цену на жилье, данному покупателю выплатят сумму в размере 195 тысяч рублей.
Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:
- Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
- Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
- Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
- Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
- Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
- Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
- Дата составления и подпись.
Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы продавца;
- договор в трех экземплярах;
- технические документы на недвижимость;
- письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
- выписка из ЕГРН.
Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
- В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
- Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.
🔨 Сделайте ремонт. Если комната находится в плачевном состоянии, не удастся выручить за нее много денег. Даже косметический ремонт может повлиять на стоимость в лучшую сторону. Цена вырастет еще, если вы оставите в комнате хорошую мебель и бытовую технику.
📁 Дооформите документы. Если каких-то документов не хватает — например, вы потеряли кадастровый паспорт на недвижимость — дооформите их. Они понадобятся при сделке. Оформление документов в процессе сделки затянет ее.
💵 Оцените стоимость. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире обязывает сначала определить условия продажи, в том числе стоимость. Обратитесь к оценщику или рассчитайте приемлемую цену самостоятельно. Просмотрите объявления «продам комнату в коммунальной квартире», выявите среднюю цену для комнат, похожих на вашу. Учтите инфраструктуру района, тип ремонта, площадь общих помещений, характеристики двора и подъезда. Назначьте комфортную для себя стоимость.
Если один из соседей хочет купить у вас недвижимость или все дали отказ, документ готовить не обязательно. Если пока ожидаете ответа других собственников комнат в квартире, но уже нашли покупателя, составьте предварительное соглашение: например, соглашение о задатке. Укажите в нем:
🔸 условия проведения будущей сделки — когда она состоится;
🔸 наличие преимущественного права покупки у других лиц и обязанность расторгнуть соглашение в случае, если соседи захотят выкупить жилье;
🔸 сведения обеих сторон — продавца и покупателя;
🔸 информацию о недвижимости — точный адрес, характеристики помещения, кадастровый номер;
🔸 стоимость жилья и сумму задатка, если покупатель передал его вам.
Предварительное соглашение закрепит устную договоренность между вами и покупателем — он не сможет просто отказаться от сделки, как и вы. Документ можно не регистрировать в Росреестре, но не забудьте поставить подписи обеих сторон с расшифровкой, указать дату и место заключения договора.
Как продать комнату в коммуналке? Составить договор купли-продажи. Это — документ, который подтвердит проведенную сделку. Его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы право собственности на жилье перешло от вас к покупателю.
В договоре купли-продажи указывают:
📌 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, паспортные данные;
📌 на основании чего продавцу принадлежит право собственности на комнату в коммунальной квартире;
📌 характеристики жилья — адрес, кадастровый номер, площадь жилой комнаты и другие;
📌 сумму, которую заплатил покупатель, а также способ передачи денег — например, реквизиты банковского счета;
📌 дату заключения договора, подписи обеих сторон с расшифровкой.
Договор купли-продажи заключают в трех экземплярах: один остается у вас, другой — у покупателя, третий отправляется в Росреестр. В дополнение к нему нужно оформить акт приема-передачи комнаты, который подтвердит, что у покупателя нет претензий к состоянию жилья. А еще нужно оформить расписку: она подтвердит, что вы получили деньги за недвижимость.
Если хотите, обратитесь к посреднику — риэлтору. Он поможет оформить документы так, чтобы их приняли в Росреестре.
На всякий случай уточните в Росреестре или МФЦ, какие нужны документы для продажи комнаты — в разных регионах требованиях могут отличаться. В большинстве случаев вам понадобятся:
📗 паспорта и личное присутствие всех участников сделки, в том числе других собственников комнаты;
📗 подписанный договор купли-продажи;
📗 кадастровый паспорт на комнату;
📗 отказы соседей от приобретения недвижимости;
📗 разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
📗 оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — обычно ее оплачивает покупатель, размер пошлины составляет 2 000 ₽.
Соберите пакет документов и посетите Росреестр или МФЦ, если Росреестр не ведет прием граждан в вашем городе. Подайте документы — сотрудник примет их, выдаст расписку с перечислением принятых документов и сообщит дату, когда выписка из ЕГРН будет готова.
Когда сотрудник ЕГРН проверит сделку и зарегистрирует сделку в базе, продажа будет завершена. Покупатель получит в назначенную дату выписку, подтверждающую его право собственности. Вам участвовать в этом не нужно, то есть вы посещаете Росреестр или МФЦ один раз, при проадаже.
Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом. После получения денег от продажи подайте в ФНС декларацию и заплатите 13% налога. Например, если продали комнату за 300 000 ₽, нужно будет заплатить 39 000 ₽.
Налог платить не нужно, если вы владели недвижимостью больше трех лет. В этом случае собственники освобождаются от налоговой обязанности.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Предварительный и основной договоры составляются практически идентично друг другу. Разница может быть только в различных отлагательных и обычных условиях, до которых договорятся стороны.
Четко фиксированной формы таких условий не существует, но следует помнить, что каждый момент рекомендуется описывать максимально детально и четко, чтобы не допускать двоякого толкования. Примерный перечень пунктов, который обязан быть в договоре выглядит так:
- Данные стороны. Указывается ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации и проживания, номер СНИЛС и ИНН, а также любая другая информация, которая поможет четко идентифицировать человека.
- Информация о комнате. Адрес, этажность, площадь (жилая и общая), количество комнат, наличие газа, водоснабжения и электричества, а также любые другие факторы и параметры, которые помогают идентифицировать конкретное жилье.
- Стоимость комнаты. Прописывается цифрами и прописью, во избежание недоразумений. В предварительном договоре этого пункта может не быть или стоимость в предварительном и окончательном договоре может отличаться, если это предусмотрено условиями. Не рекомендуется указывать расплывчатые формулировки, типа «по цене не ниже рыночной». Также рекомендуется указывать реальную стоимость комнаты, за которую она будет приобретаться. Любое завышение или занижение может стать причиной повышенного риска и дальнейшего оспаривания сделки в суде.
- Условия соглашения. В стандартном варианте этот пункт просто указывает на факт перехода права собственности. Но здесь же может быть прописано практически все что угодно, начиная от условий рассрочки платежей и заканчивая требованием выписаться из комнаты к определенной дате.
- Права и обязанности сторон. Тут прописывается все, что имеет или не имеет права делать любая из сторон, а также то, что она обязана сделать.
- Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте расписываются варианты, при которых сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке или же, при которых стороны могут не выполнять своих обязательств. Например, при уничтожении квартиры из-за природной катастрофы логично, что покупатель уже ничего не будет покупать.
- Дата и подпись. Стороны ставят свои подписи и дату подписания договора. Очень рекомендуется проставлять реальную дату, когда документ был подписан. Не стоит пытаться заключить договор «задним числом» или подписать его заранее, до фактической даты заключения.
При покупке комнаты в коммунальной квартире нужно учитывать еще и преимущественное право на выкуп жилья. Им обладают другие совладельцы квартиры и продавец должен уведомлять их о факте продажи заранее, в письменном виде.
Только в том случае, если никто из совладельцев не выразит желания в адекватный срок на тех же условиях приобрести комнату ее можно продавать третьему лицу. Такие документы обязательно нужно затребовать от продавца.
В противном случае сделка может быть оспорена в суде из-за чего покупатель лишиться как денег, потраченных на комнату, так и самого права собственности на нее.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ Комнаты
________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», и _______________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец передал в собственность (ПРОДАЛ), а Покупатель принял в собственность (КУПИЛ), принадлежащую Продавцу на праве собственности комнату №___________, общей площадью _______________ (___________) кв.
метров в ______комнатной квартире, общей площадью без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас __________________ кв. метров, в том числе жилой площадью _____________________ кв.м., площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас составила _________________ кв.метра.
Квартира расположена на ______________ этаже ________________этажного кирпичного/панельного дома по адресу: г. Москва, ул.
___________, дом ________, корпус ________ квартира _________, комната №____________. При подписании настоящего договора Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в собственность комнату и право собственности на долю в местах общего пользования указанного жилого дома.
2. Право собственности на комнату принадлежит Продавцу на основании: Договора купли-продажи от __________года. Право собственности зарегистрировано и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ___________ года.
3. В комнате на регистрационном учете состоят: _____________.
4. Вышеуказанная комната оценивается и продается Продавцом Покупателю за ___________ (____________________) рублей.
Цена комнаты является окончательной и изменению не подлежит. Настоящим Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец принял денежные средства в размере стоимости комнаты в полном объеме при подписании настоящего договора.
Продавец не имеет к Покупателю ни каких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты.
5. Покупатель приобретает указанную комнату в исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию. Претензий к качеству комнаты на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имеется.
6. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять комплект правоустанавливающих документов на комнату и документов о техническом состоянии комнаты, и комнату по Акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего Договора.
Продавец и Покупатель обязуются подписать Акт приема-передачи при подписании настоящего Договора.
7. Риск случайной гибели или случайного повреждения комнаты переходит на Покупателя с момента подписания Акта приема-передачи.
8. По заявлению Продавца на момент совершения настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована) не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, задолженности по коммунальным платежам, в том числе задолженностей по оплате электроэнергии не имеется.
Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений.
9. Право собственности Покупателя на комнату подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) с момента государственной регистрации права собственности.
10. Продавец и Покупатель обязуются обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней со дня подписания Акта приема-передачи комнаты. Расходы по государственной регистрации права собственности несет Покупатель.
11. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность комнаты.
12. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего Договора.
13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один – Продавцу, один – Покупателю, один – для регистрирующего органа.
Если договор составляется на продажу комнаты в коммунальной квартире, то в параграфе «Предмет сделки» прописывается доля жилья, которая перейдет в собственность к покупателю.
Сюда же вносится информация о соседях, которые также являются собственниками данной недвижимости, и размеры их долей.
В параграфе «Обязанности сторон» следует указать, что если покупатель в будущем захочет перепродать комнату, сначала он должен будет предложить право выкупа другим собственникам и лишь после их отказа – третьим лицам. Цена предложения должна быть одинакова в обоих случаях.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире: образец 2020 года
В наши дни стать владельцем комнаты в общежитии или коммунальной квартире можно несколькими способами.
- Человек может приобрести комнату, приватизировав ее на основании имеющегося договора социального найма. В этом случае собственник жилья имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. После приватизации учитывать мнение соседей при продаже комнаты необязательно.
- Можно купить комнату в квартире, став долевым собственником. Здесь речь идет о совместном владении недвижимым имуществом. Если владелец комнаты захочет ее продать, то ему потребуется помнить о преимущественном праве соседей на покупку его доли.
Продажа будет возможна лишь в том случае, если у собственника на руках имеется письменный отказ соседей или свидетельство об уведомлении, если они не проживают в данной квартире и не ответили на письмо.
После того, как все документы собраны, подготовлен договор купли-продажи и акт передачи недвижимости, покупатель и продавец отправляются либо к нотариусу, либо напрямую в Регпалату. Нотариальное сопровождение сделки обязательно, если покупатель – постороннее лицо и не является долевым собственником квартиры.
Если же ему принадлежит одна из долей, то участие нотариуса не требуется.
Регистрация соглашения купли-продажи комнаты происходит в течении трех-пяти рабочих дней. После чего участники сделки встречаются в Регпалате, чтобы получить на руки свою копию документа и акта. Покупателю также выдается свидетельство о праве собственности на новое жилье.
Для продажи комнаты, которая относится к коммунальной квартире, ее владельцу следует придерживаться такого алгоритма:
- Определиться, на каких условиях будет отчуждаться недвижимость. На этом же этапе следует выяснить рыночную стоимость комнаты и исходя из полученных данных назначить цену продаваемого жилья.
- В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ преимущественным правом приобретения комнаты обладают соседи по квартире. Их следует письменно уведомить о планируемой сделке. В текст уведомления необходимо внести цену и другие ее условия. Соответствующую бумагу рекомендуется удостоверить у нотариуса.
- Собрать всю документацию, необходимую для продажи жилплощади.
- В ситуации, когда собственниками комнаты являются 2 или более лица, надо обратиться в нотариальную контору для подтверждения разрешения на реализацию недвижимости.
- Произвести выписку всех граждан, зарегистрированных в продаваемой комнаты. Для подтверждения факта, что на данной жилплощади более никто не зарегистрирован, нужно обратиться за справкой в паспортный стол (многофункциональный центр).
- Подождать месяц с момента надлежащего извещения соседей по коммуналке.
- Подписать с покупателем договор о переходе права собственности на жилье и завершить оформление продажи комнаты.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Получить оплату за передачу комнаты покупателю.
Поскольку соседи обладают преимущественным правом выкупа комнаты, совершение сделки невозможно до получения ответа на направленное им уведомление или истечения месячного срока с даты, когда такое уведомление было получено остальными жильцами коммунальной квартиры. Такой ответ может быть дан в форме письменного отказа всех соседей от выкупа жилплощади. Продавцу недвижимости рекомендуется позаботиться об этом заранее, включив в текст уведомления предложение написать отказ от покупки вашей доли. После того, как отказ получен, нужно обратиться к нотариусу для его заверения.
Скачать извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире (бланк) Скачать извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире (образец) Если согласие соседей не получено по истечению 30-дневного срока, это с юридической точки зрения означает, что у них отсутствуют возражения относительно продажи жилплощади третьим лицам. Иначе говоря, можно считать, что другие жильцы от своего преимущественного права отказались.
Может возникнуть ситуация, когда о желании выкупить недвижимость заявят сразу несколько других граждан, проживающих в той же коммунальной квартире. В российском законодательстве не определено, кто из потенциальных покупателей в таком случае обладает преимуществом. Это значит, что продавец может определять по своему усмотрению, кому достанется его часть квартиры. Согласие остальных собственников на совершение сделки в таком случае не требуется.
Следует иметь в виду, что продавать комнату гражданину, не являющемуся одним из совладельцев коммунальной квартиры, допускается по цене, которая не ниже той, что указана в предварительном уведомлении. Поднять цену для стороннего покупателя по истечении месячного срока с даты уведомления соседей можно. Однако ее снижение недопустимо, поскольку получится, что лица, наделенные законом преимущественным правом выкупа, окажутся поставлены в заведомо невыгодные условия.
Это означает, что будут нарушены правила продажи комнаты, и в будущем такая сделка может быть признана судом недействительной. Если договор будет оспорен в судебном порядке на основании нарушения преимущественного права покупки жилплощади соседом, недобросовестного продавца суд вправе обязать расторгнуть неправомерно заключенный договор и переоформить его на соседа по коммунальной квартире. Соответствующий иск может быть подан в течение 3 месяцев с даты регистрации сделки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).
О планах продать жилплощадь должны знать не только соседи по коммуналке. Продавец также должен уведомить о них:
- администрацию муниципалитета или жилищный комитет – если среди жильцов квартиры есть лица, заселенные по договору социального найма;
- органы опеки – в случае, когда соседями по квартире являются граждане с инвалидностью или несовершеннолетние дети.
К числу самых распространенных трудностей, препятствующих согласовать сделку с другими жильцами, относятся:
- уклонение от получения уведомления о намерении продать комнату;
- затягивание с ответом;
- продолжительное отсутствие кого-либо из собственников квартиры;
- наследник не спешит вступить в свои права после смерти собственника одной из комнат.
Теперь рассмотрим, как можно выйти из таких ситуаций.
Типовой образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Если личное вручение уведомления невозможно, его следует отправить по почте заказным письмом. В случае отказа адресата от его получения письмо подлежит возвращению обратно отправителю. На нем будет проставлена отметка об отказе получить письмо. Затем этот конверт можно предъявить в учреждение Росреестра. Это будет свидетельствовать о добросовестности продавца.
В данном случае остается подождать месяц, после чего проблема отпадет сама собой. Распоряжаться своей частью недвижимости можно уже без согласия остальных собственников. Это следует из ч. 2 ст. 250 ГК РФ.
Если остальным жильцам было направлено уведомление, заверенное нотариусом, то в случае отсутствия ответа в нотариальной конторе можно оформить свидетельство, которое подтвердит, что поступившее предложение было проигнорировано. Это можно рассматривать как дополнительное доказательство правомерности совершения сделки.
Иногда продаже своей жилплощади препятствует то обстоятельство, что кто-то из собственников вовсе не проживает в принадлежащей ему комнате. Если место его постоянного проживания находится на удалении от этой квартиры (а оно может быть в другом регионе), это создает определенные препятствия в согласовании сделки. Решение проблемы заключается в отправке собственнику по почте нотариально заверенного уведомления.
Хуже дело, когда хозяин одной из комнат в ней не живет, а его местонахождение продавцу неизвестно. Это может сильно затянуть процесс отчуждения жилплощади. Для его поиска заинтересованное лицо может обратиться в паспортный стол, УФРС или воспользоваться услугами адресного бюро.
Если об этом гражданине ничего неизвестно в месте регистрации в течение года, можно подавать судебный иск о признании данного лица пропавшим без вести (ст. 42 ГК РФ) и ожидать вынесения решения по делу. Об обращении по такому вопросу в суд рекомендуется подать в нотариальную контору заявление, в котором следует указать основания требования признать гражданина безвестно отсутствующим. Суд может также назначить управляющего недвижимостью пропавшего лица. После того, как это произошло, продавец должен послать уведомление управляющему и в течение месяца ждать получения ответа.
Все эти манипуляции могут отнять немало времени, но их выполнение гарантирует соблюдение правовой нормы, по которой совладелец жилплощади наделен преимущественным правом покупки комнаты. Следование такому порядку позволит избежать возможных проблем в будущем.
Если после того, как собственник одной из комнат скончался, наследник не торопится с ее оформлением на себя, через 6 месяцев после его смерти (такой срок для принятия наследства определен ч. 1 ст. 1154 ГК РФ) следует обратиться в суд с иском о признании недвижимости усопшего выморочным имуществом. После удовлетворения иска комната в соответствии с ч. 2 ст. 1151 ГК РФ будет передана в собственность государства.
В случае же выявления наследника из нижестоящей очереди жилплощадь перейдет по решению суда к нему (если наследство будет принято). Тогда продавцу нужно будет послать уведомление конкретно этому лицу. Если иных наследников не окажется или все они откажутся от наследственных прав, при продаже жилья потребуется решение суда о его признании выморочным имуществом, а также бумаги, подтверждающие отказ наследников от получения своей доли.
Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.
Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).
В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.
Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.
Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).
Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).
При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:
- выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
- выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
- выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).
Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:
- кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
- технический план объекта недвижимости;
- документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
- согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
- паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
- согласие супруга продавца;
- документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
- уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
- паспорта сторон сделки;
- договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
- отказ иных владельцев от приобретения комнаты.
Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).
Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).
Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:
- сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
- стоимость;
- информацию о расчетах;
- обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
- отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
- отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
- отсутствие притязаний третьих лиц;
- условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
- срок освобождения комнаты;
- отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.
В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.
Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).
Предметом договора является отчуждаемая комната.
Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.
В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении
Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.
За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:
- в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
- в отделение МФЦ.
Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2020
Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.
Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:
- Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
- Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
- Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
- Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.
Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.
Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:
- соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
- иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.
Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.
Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.
Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.
ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.
Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:
- выкупают долю;
- предоставляют письменный отказ;
- вообще никак не реагируют.
В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.
Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.
В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.
При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:
- Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
- Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.
Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.
Как подготовить и собрать документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:
- разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
- оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
- удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.
Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.
Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.
Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.
ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.
С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.
Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.
Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.
Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.
Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.
Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:
- продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
- с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
- после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.
Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.
ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.
Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.
Для этого лучше придерживаться следующих советов:
- Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
- Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
- При заключении договора учитывать все обязательные условия.
- Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
- При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.
Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.