Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 настоящих Методических указаний.

1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

2.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

2.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.2.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее — перечень культур);

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее — севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее — удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее — удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельный валовый доход);

расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельные затраты на возделывание);

расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее — удельные затраты на поддержание плодородия почв);

расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее — прибыль предпринимателя);

определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее — коэффициент капитализации);

расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

2.2.2. Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

2.2.3. Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

2.2.4. Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

2.2.5. Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех-пятилетний п��риод, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

2.2.6. Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Разработаны методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельхозназначения (за исключением расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений).

Оценка проводится в три этапа. Сначала формируется перечень земельных участков, затем определяются удельные показатели их кадастровой стоимости. И наконец, рассчитывается сама стоимость.

Раскрыта процедура каждого из этапов оценки.

Так, перечень участков формируется региональным управлением Росреестра по состоянию на 1 января года проведения работ. Он должен содержать сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории. При этом не должно быть противоречивых данных. Обязательно приводятся учетные характеристики участков.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования (например, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища либо занятые зданиями, строениями, сооружениями сельхозназначения или на которых располагаются леса).

Кадастровая стоимость определяется путем суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 4 июля 2005 года N 145

Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

(с изменениями на 8 июля 2011 года)

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
приказом Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334.
____________________________________________________________________

В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст.4326)

приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр
Г.О.Греф

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом
Минэкономразвития России
от 1 июля 2005 года N 145

(с изменениями на 8 июля 2011 года)

Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические рекомендации) применяются в целях реализации положений статьи 79 «Особенности использования сельскохозяйственных угодий» Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2004, N 52, ст.5276; 2005, N 30, ст.3122; 2008, N 30, ст.3597) и части 2 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 52, ст.5276; 2005, N 30, ст.3122) в случае, если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до вступления в силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года N 445.
(Раздел в редакции приказа Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334.

1.1. Для целей настоящих Методических рекомендаций используются следующие основные термины и определения:

кадастровая стоимость — капитализированный расчетный рентный доход;

интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) — относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

интегральный показатель технологических свойств объекта оценки — величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

интегральный показатель местоположения объекта оценки — величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту — км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

дифференциальный рентный доход — дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

абсолютный рентный доход — минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту — га) сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения для всех субъектов Российской Федерации;

расчетный рентный доход — сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской Федерации) — часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

1.2. Пункт утратил силу — приказ Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334..

1.3. Пункт утратил силу — приказ Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334..

(раздел утратил силу — приказ Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334 —
см. предыдущую редакцию)

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

(раздел утратил силу — приказ Минэкономразвития России от 8 июля 2011 года N 334 —
см. предыдущую редакцию)

Земли сельскохозяйственного назначения и их кадастровая оценка

Территории, отведенные под нужды сельского хозяйства, вне зависимости от вида деятельности должны иметь четкие границы. Чтобы отделить свой участок от других собственников, требуется провести кадастровые работы по выделу участка в счет земельных долей.

Такая процедура необходима для:

оформления дарения, купли-продажи, аренды и других действий по постоянной или временной передаче земли во владение другому лицу (об оформлении аренды на землю сельхоз. назначения написано тут, а о том, как при этом составить договор аренды, читайте здесь);
получения прав на земельный участок (о получении права собственности на сельскохозяйственные земли написано тут);
объединения или разделения территории сельскохозяйственного назначения;
согласования границ с соседними участками и органами власти;
разрешения спорных вопросов по правообладанию землей;
восстановления утерянных границ земель.

Процедуру разграничения земель сельхоз. назначения проводит кадастровый инженер. Сначала он анализирует результаты геодезической съемки, информацию о земле, а после составляет технический проект.

Важно! Инженер также уведомляет о проведении межевания все лица, которые могут быть заинтересованы в определении границ участка.

После сбора и анализа данных, инженер приезжает на участок, выполняет замеры и помечает края при помощи межевых знаков. Эти действия выполняются согласно предварительно имеющейся информации в документации.
Затем составляется акт согласования, для которого потребуются подписи владельцев соседних участков как их согласие с определением границ.
После получения подписей измеряется площадь надела и фиксируются координаты поворотных точек.
По завершению процедуры инженер составляет межевой план в двух экземплярах, которые отдаются владельцу участка.

Один экземпляр в обязательном порядке направляется в Росреестр. Также лицо, заказавшее межевание, получает кадастровый паспорт, подтверждающий, что участок поставлен на учет. В Регистрационной палате создается свидетельство, подтверждающее право владения определенным участком земли, предназначенной для сельхоз. нужд.

В соответствии с приложением 10 к Государственному докладу «О состоянии и использовании земель в Российской федерации», средняя кадастровая стоимость для каждого округа составляет:

Центральный – от 1,36 до 6,09 руб./кв.м, в среднем – 2,485 руб./кв. м.
Северо-Западный – 1,87 руб./кв.м.
Южный – 3,07 руб./кв.м. (самая высокая стоимость в регионе – 8,36 рублей/кв.м. – в Краснодарском крае).
Северо-Кавказский – 2,73 руб./кв.м.
Приволжский – 1,64 руб./кв.м.
Уральский – 0,93 руб./кв.м.
Сибирский – 1,01 руб./кв.м.
Дальневосточный – 0,85 руб./кв.м.

Земли сельхозназначения являются очень важной категорией земель. Советуем вам узнать о таких участках как можно больше полезной информации, прочитав наши статьи:

об их налогообложении;
об их правовом режиме и видах разрешенного использования;
об изменении ВРИ таких земель;
о рекультивации и перераспределении земель данной категории.

Необходимость в государственной кадастровой оценке земель является необходимой практически для каждого земледельца или фермера, особенно для тех, кто планирует в дальнейшем сдавать участки в аренду, совершать их куплю-продажу и др. Расчет стоимости земли сельскохозяйственного назначения проводится в несколько этапов с учетом рыночной стоимости земли в области, расположения участка, его назначения, качества земли и т.д.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущества России от 6 марта 2002 г. № 568-Р 5 оценщик при проведении оценки в Российской Федерации обязан использовать (или обосновать отказ от использования) методы, используемые в мировой практике оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

При проведении стоимости земель сельскохозяйственного назначения принято применять три основных подхода (рис.4).

1. Сравнительный подход — отражающий совокупность ценно образующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д., присутствующих на дату оценки ).

При проведении анализа и оценки стоимости сельскохозяйственных участков в Иркутске, эксперты принимают во внимание такие критерии:

Размеры оцениваемого надела. Показатель площади является одним из основных и в первую очередь влияет на окончательную стоимость оценки.
Место положения объекта: область, город, поселок, село.
Удаленность территории от ближайшего населенного пункта.
Присутствие подъездных путей, предназначенных для прохождения сельскохозяйственной техники. Помимо их наличия, эксперты анализируют качество дорог.
Наличие возведенных зданий и сооружений, основного и вспомогательного назначения, предназначенных для ведения производственной деятельности сельскохозяйственного значения.
Физико-географические показатели той местности, на которой расположен объект исследования и оценки стоимости конкретного участка.
Степень развития инфраструктуры сельскохозяйственного производства.

Субъектами права, выступающими в роли участников рынка и владельцев наделов, могут выступать:

Фермеры или фермерские общества.
Физические лица, чья деятельность предполагает сельскохозяйственное направление. Они включают садоводческие участки, выращивание культур, разведение скота.
Организации, которые занимаются коммерческой, некоммерческой и научной деятельностью.
Общины.

При проведении оценки стоимости участков сельскохозяйственного значения, специалисты первоначально анализируют все общие показатели. По факту анализа подбирается методика, и определяются основные направления оценки.

При определении окончательного результата проводится:

Сравнительный анализ земель. Он базируется на сопоставлении аналогичных объектов исследования и расчетов.
Доходный анализ. Он проводится с целью определения уровня доходности от ведения деятельности и уровень предполагаемой прибыли владельцем или владельцами надела. Показатель данной категории анализа является
основным ценоопределяющим фактором.
Затратный показатель имеет немаловажное значение и также принимает участие в вопросах ценообразования. Он включает в себя анализ по затратам по всем категориям и направлениям для обеспечения полноценной
деятельности.
Уровень загрязнения почвы, окружающей среды, около почвенных грунтовых вод. При этом учитываются климатические особенности исследуемой местности.
Все природно-антропогенные факторы.
Наличие крупных сельскохозяйственных промышленных объектов, которые расположены вблизи анализируемых земель.

В зависимости от методики оценки стоимости, определяется вся базовая и вспомогательная информация, которая формируется в заключение экспертов и предоставляется заказчику. Неграмотно подготовленный отчет и некорректность проведения расчета приводит к ряду серьезных проблем для заказчика. К ним относится завышенные выплаты по налогам и сборам и, соответственно, заниженный показатель прибыли и доходности предприятия. А в определенных случаях, компании могут терпеть убыток.

Качество услуг и расчет оценки стоимости сельскохозяйственных участков определяется уровнем профессионализма исполнителя. Поэтому, необходимо обращаться за квалифицированной помощью в проверенные службы, которые оказывают услуги на законодательной основе.

В числе основных преимуществ сотрудничества, можно выделить:

Штат компании представлен высокопрофессиональными специалистами, с огромным опытом и соответствующим образованием.
Юристы компании регулярно проводят мониторинг изменений и дополнений в законодательные акты. Поэтому все услуги оказываются исключительно в рамках правового поля.
Точность проведенных расчетов и недопущение искажений.
Строгое соблюдение сроков выполнения заказа. По мере необходимости, сроки могут быть сокращены. Оперативность выполнения расчетов не оказывает влияние на качество полученных результатов.
Индивидуальный подход к каждому техническому заданию. Эксперты компании внимательно изучают предоставленные данные и используют их в процессе оценочных работ. Заключение предоставляется по форме, с подписями и
печатью компании.
Специалисты компании предоставляют информацию и полноценную консультацию, готовы представить интересы клиента по результатам проведенных расчетов.

Связаться с представителем компании можно по указанным на официальном сайте телефонам или в дистанционном порядке. Чтобы минимизировать время клиента на поиск исполнителя, компания постоянно совершенствует сервис и внедряет новые технологии!

Достаточно просто связаться с представителем компании, чтобы оговорить с ним время и дату визита.

Кадастровая стоимость земель лесного фонда (на 1 января 2008 г.) определяется следующими факторами: продуктивностью лесных земель, рыночными ценами за древесину, отпускаемую на корню, оценочными затратами на лесовозобновление, лесоохрану и периодом оборота рубки. Эти параметры, в свою очередь, определяются составом и бонитетом древесных пород, дефицитностью лесных ресурсов и удаленностью лесных угодий от центров лесных хозяйств [56].

Максимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда зафиксирована в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах — в среднем она составляет 14 900 рублей за гектар. Самые высокие показатели отмечены для Республики Адыгея и Краснодарского края, соответственно, 26 360 и 25 390 рублей за гектар. В этом регионе распространены ценные породы деревьев: бук, дуб высокорослый, сосна, кавказская пихта. Большая часть лесов, расположенных на склонах гор, относится к защитным лесам, не подлежащим промышленной разработке. Кроме того, в этих республиках имеется большой дефицит лесоматериалов, что приводит к высоким рыночным ценам на древесину.

Ряду областей центра Российской Федерации также присуща высокая кадастровая стоимость земель лесного фонда, более 10 000 рублей за гектар. Это Владимирская, Воронежская, Ивановская, Калужская, Рязанская, Смоленская и Тамбовская области. Для этих областей характерен дефицит лесных земель и преобладание ценных высокобонитетных лесных насаждений из дуба высокорослого, сосны и ели. В эту же группу субъектов Российской Федерации входит и Московская область, для которой высокая кадастровая стоимость определяется ее столичным положением, дефицитом лесных ресурсов и доминированием защитных лесов.

В эту же группу входят Республика Мордовия, Чувашская Республика, Нижегородская, Пензенская и Ульяновская области из Приволжского федерального округа и Приморский край из Дальневосточного федерального округа.

Средней кадастровой стоимостью земель лесного фонда (5000–10 000 рублей за гектар) отличаются основные производящие древесину области европейской части России: Ленинградская, Псковская, Вологодская, Костромская, Тверская, Брянская и Новгородская, расположенные в южной и средней тайге; сюда же относятся Республики Марий Эл, Татарстан и Удмуртская Республика, Кировская, Оренбургская, Самарская и Саратовская области (Приволжский ФО). Средними показателями кадастровой стоимости земель лесного фонда обладают Хабаровский край и Еврейская автономная область (Дальневосточный ФО).

Низкой кадастровой стоимостью земель лесного фонда (1000–5000 рублей за гектар) отличаются все субъекты Российской Федерации Сибирского ФО, субъекты Северо-Западного ФО — Республики Карелия и Коми, Архангельская и Калининградская области, субъекты Дальневосточного ФО — Республика Саха (Якутия) и Камчатский край, Амурская и Сахалинская область. Причины низкой кадастровой стоимости во всех этих субъектах различны, но в основном она связана с лесоизбыточностью.

Очень низкие значения кадастровой стоимости земель лесного фонда (менее 1000 рублей за гектар) характерны для субъектов РФ, расположенных в отдаленных районах с преобладанием тундры и лесотундры, имеющих низкую продуктивность лесов, — Мурманской, Магаданской и Тюменской областей, Чукотского АО. Очень низкие значения кадастровой стоимости земель лесного фонда характерны также для Астраханской области и Республики Калмыкия, где кадастровая стоимость земель лесного фонда соответствует абсолютной ренте — 860 рублей за гектар.

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

На карте представлены базовые показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 г. Около70% кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения определяется плодородием почв, на остальные факторы — местоположение и технологические свойства приходится около 30% [57].

В Южном федеральном округе установлена самая высокая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 83 920 рублей за гектар, расположены в Краснодарском крае. Средневзвешенная кадастровая стоимость земель Южного и Северо-Кавказского федеральных округов составляет 31 150 рублей за гектар. Высокие величины кадастровой стоимости, более 35 000 рублей за гектар, отмечены в Республиках Адыгея, Северная Осетия — Алания, Кабардино-Балкарской Республике, Ставропольском крае и Ростовской области. Такие же высокие значения кадастровой стоимости отмечены в ряде областей черноземной зоны Центрального ФО — в Воронежской, Белгородской, Курской. Высокие показатели кадастровой стоимости земель в Московской и Ленинградской областях обусловлены их столичным местоположением. Высокие показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения более 20 000 рублей за гектар отмечены в ряде регионов Центрального (Тульская, Рязанская, Орловская, Липецкая и Владимирская области) и Приволжского ФО (республики Мордовия и Чувашская).

Средние показатели кадастровой стоимости (10 000–30 000 рублей за гектар) отмечены в Тверской, Костромской, Брянской, Калужской, Смоленской областях Центрального ФО, Вологодской Псковской, Новгородской областях Северо-Западного ФО, почти во всех областях и республиках Приволжского и Уральского ФО, в 30% субъектов Сибирского и Дальневосточного ФО.

Низкие значения кадастровой стоимости (менее 10 000 рублей за гектар) характерны для многих субъектов Сибирского и Дальневосточного ФО, ряда субъектов Северо-Западного ФО. По абсолютной ренте (860 рублей за гектар) оцениваются северные территории страны (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский, Таймырский, Эвенкийский, Чукотский и Корякский автономные округа, Республика Саха).

Полученные данные по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий необходимы для взимания земельного налога, установления арендной платы, величины ипотечного кредита. Данная методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий нуждалась в серьезной корректировке. Основные недостатки методических подходов к оценке сельскохозяйственных угодий сводились к следующему [214]:

Неправомерность использования фактической урожайности и затрат вместо нормативных. От такого подхода в свое время предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при этом платится «налог на интеллигентность».
Межрегиональная несопоставимость оценок. Земли соседних областей, а иногда и земельно-оценочных районов внутри областей, оцениваются по-разному, даже если находятся в близких природных условиях. В субъектах Российской Федерации приняты шкалы с разными свойствами. В расчеты оценочных показателей заложены не единые для России экономические нормативы, в каждом регионе существуют свои местные нормативы, отражающие средние по региону, оценочному району экономические условия сельскохозяйственного производства. Несопоставимость оценок исключает возможность использования результатов земельно-оценочных работ на едином рынке земель России.
Неучет климатических показателей. Известно, что одна и та же почва в разных климатических условиях будет иметь различную продуктивность, а следовательно, и разную оценку.

Отмеченные недостатки методических подходов приводят к несоответствию значений кадастровой стоимости земель и данных природно-сельскохозяйственного районирования. Например, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области составляет 18 020 рублей за 1 гектар, в Башкирии — 17 460, в Ивановской области — 18 350, в Ярославской области — 18 780 рублей за 1 гектар. Между тем, по всем показателям — почвенным, климатическим, возможностям возделывания более ценных культур, размерам полей, доле пашни в сельскохозяйственных угодьях — Ивановская и Ярославская области уступают Пензенской области и Башкирии.

Необходимо также отметить, что величина абсолютной ренты (минимальный доход, который может быть получен с сельскохозяйственных угодий) не может быть одинаковой для всей территории России. Указанные выше недостатки методических рекомендаций были учтены при подготовке новых методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ №445 от 20.09.2010).

П.М. Сапожников

Кадастровая стоимость земель лесного фонда (на 1 января 2008 г.), масштаб 1:60 000 000
Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения (на 1 января 2006 г.), масштаб 1:60 000 000

В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:

С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
Земельные доли;

Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

«Голая» земля;
Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
Инвестиционное имущество;
Поголовье скота;
Многолетние культуры;
Запасы в зернохранилищах и пр.

Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.

При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

При покупке или продаже ЗУ;
При страховании земли;
Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
При оформлении ЗУ в залог за кредит;
При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
Для кадастровой оценки;
Для проработки возможных инвестиций;
Для составления договора аренды на ЗУ;
Для определения стартовой стоимости на аукционе;
Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
В имущественных спорах;
Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.

Что даёт независимая оценка земельного участка и возможно ли уменьшение кадастровой стоимости земельных участков — узнаете, нажав на выделенные фразы.

При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

Правоустановка;
Кадастровый план ЗУ, о котором читайте тут;
Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
Вид использования;
Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
Сведения о качестве почвы;
Наличие обременений;
Межевание;
Данные заказчика.

Заключение договора;
Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
- Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
- Уточняется место расположения ЗУ;
- Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
- Проверяется информация о способе использования.
Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
- Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
- Транспортная доступность;
- Наличие инфраструктуры;
- Экономическая ситуация в районе и пр.
На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
Отчет передается заказчику.

Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

Минимальная цена за услугу составляет в разных компаниях от 5 до 10 тыс. рублей. Максимальная зависит от вышеперечисленных условий.

Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:

Прошивка;
Нумерование страниц;
Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.

В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
- Информация об объекте;
- Результаты использования методов оценки;
- Итоговая цена.
Цель оценки;
Данные об исполнителе и заказчике;
Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
- Физические свойства ЗУ;
- Наличие обременений и имущественных прав;
- Факторы, повлиявшие на результат оценки;
- Текущий тип использования земли;
Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
Описание согласования итогов проведенных методов оценки.

Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
«Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
«Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
«Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
«Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

При проведении ГКОЗ сельскохозяйственного назначения используется три основные группы информации:

1) почвенная, в том числе почвенные карты;
2) нормативная;
3) рыночная.

Зависимость мясной продуктивности и качества мяса крупного рогатого скота от паратипических факторов
Изменение крепости трубчатых костей животных в зависимости от их генотипа
Суточная ритмика коров плановых пород при их совершенствовании в КБР
Исследование перспектив развития бизнеса в сфере ландшафтного дизайна в Омской области
Проблемы в использовании земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом, и данные цели делают ее наиболее актуальной в настоящее время, так как из-за большого количества неучтенных земельных участков, а так же большого количества невостребованных и незарегистрированных земельных долей, денежные поступления в органы налогообложения достаточно низкие. Поэтому одной из главных задач проведения государственной кадастровой оценки земель является установление в дальнейшем капитализированного расчетного рентного дохода, исходя из которого государством будут взиматься различные денежные платежи.

Выделяют два этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей — дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года. И это будет определении кадастровой стоимости для I группы земель сельскохозяйственного назначения.

Так же можно определить удельные показатели для оставшихся 5 категорий земель сельскохозяйственных угодий.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой груп��е, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Конституция Российской Федерации: от 12.12.1993 [Электронный ресурс]: (в действ. ред.) // СПС «Консультант Плюс».
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс]: Принят Госдумой 28.09.2001 г.: одобр. Советом Федерации 10.10.2001 г.: (в действ. ред.) // СПС «Консультант Плюс».
Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ: принят Госдумой 16.07.1998 г.: одобр. Советом Федерации 17.07.1998 (в действ. ред.) // СПС «Консульант Плюс».
О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: федер. закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ: принят Госдумой 04.07.2007 г.: одобр. Советом Федерации 11.07.2007 (в действ. ред.) // СПС «Консульант Плюс».
Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: Постановление Правительтсва РФ от 08.04.2000 № 316 // СПС «Консульант Плюс».
О государственной кадастровой оценке земель [Электронный ресурс]: Постановление Правительтсва РФ от 25.08.1999 № 945 // СПС «Консульант Плюс».
Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации / Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. — М., 2000.
Технические указания по Государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации / Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. — М., 2000.
Варламов А.А. Земельный кадастр. [Текст]: учебно — практическое пособие. / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, С.Н. Захарова. -М.: ГУЗ,2001-382 с.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ
ГЛАВА 7 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬРАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Земли сельскохозяйственного назначения
Особенности проведения кадастровой оценки земельных участков
Факторы и пути рационального использования мелиорированных земель. Инвестиционная политика Республики Беларусь в области мелиорации земель
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ
Экономическая оценка земель. Плата за землю
Некоторые результаты оценки городских земель
Инженерно-экономические обоснования размещения объектов строительства и комплексная градостроительная оценка территорий городов. Рациональное использование земель
3.4.1. Оценка недобора урожая сельскохозяйственных культур
6.2. Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог)
Оценка риска и назначение премии

Процедура проведения оценки производится на возмездной основе. Размер платы, взымаемый с заказчика, зависит от сложности работы и в среднем составляет 5000-1500 руб. При необходимости выезда специалиста-оценщика на объект размер платы может возрасти. Стоит отметить, что оценка с/х земель более трудоемкая, поэтому она оплачивается по повышенному тарифу по сравнению с землями под застройку.

Иногда заказчику требуется нести дополнительные траты в ходе оценочных мероприятий: на получение документов в Росреестре, проведение межевых работ, составление плана и постановку участка на учет.

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

При этом оценка сельхозземель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются специфичные факторы сельхозрынка.

В частности, такие как:

показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
наличие многолетних насаждений на участке;
структура посевных площадей;
соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
оценочные затраты;
цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
оценочные затраты;
цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Размер рыночной стоимости зависит от огромного количества факторов.

Этот параметр определяется для сельскохозяйственных угодий (пастбищ, сенокосов, пашен, залежей), многолетних насаждений, земель, занятых сооружениями производства, хранения или переработки продукции, и тех, на которых располагаются коммуникации, внутрихозяйственные дороги, деревья и кустарники, предназначенные для защиты участка от негативного влияния антропогенных и техногенных факторов. Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо знать точную его площадь и плодородность. На размер этого показателя непосредственное влияние оказывают:

Качество земли.
Состояние рынка сельскохозяйственной продукции в регионе.
Климатическая зона.
Объем производства и цен на продукцию.
Тип использования земельного участка.
Вид угодий и уровень урожайности.
Рельеф почвы.
Удаленность земельного участка от объектов хранения, переработки либо сбыта.
Наличие или отсутствие улучшений.
Уровень безработицы в регионе.
Инфраструктура региона.
Стоимость сельскохозяйственной техники и ГСМ.

Оценщик может самостоятельно определить наиболее оптимальный метод оценивания. Необходимо учитывать полноту и достоверность рыночной информации. Для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения используются следующие методы:

Метод сравнения продаж – подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями.
Метод выделения – применяется для рыночной оценки застроенных земельных участков.
Метод распределения – применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости.
Метод капитализации земельной ренты – применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
Метод остатка – используется для оценивания как застроенных, так и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Размер рыночной стоимости сельскохозяйственного угодья, который может быть использован для предпринимательской деятельности, определяется методом сравнения продаж или капитализации ренты.

Участки, на которых расположены строения для хранения, производства либо переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Учитываются следующие факторы: плодородие, рельеф и микроклимат.

При проведении рыночной оценки выделяют:

Сельскохозяйственные угодья.
Земли, занятые зданиями для переработки, производства либо хранения сельскохозяйственной продукции.
Земли, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, растительностью, предназначенной для защиты от негативного влияния окружающей среды.

Рыночная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования с учетом районирования территорий. Чаще всего определение этого параметра происходит методом капитализации земельной ренты.

Чтобы рассчитать земельную ренту, необходимо отнять от валовых доходов затраты на ведение производства. Рассчитывается валовый доход на единицу площади земельного участка: нормативная урожайность сельскохозяйственной продукции умножается на рыночную цену.

Уровень нормативной урожайности зависит от плодородия земельного участка.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
оценочные затраты;
цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства.

Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками).

В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно – исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Землям сельскохозяйственного назначения придается особое значение в силу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы.

Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны.

Основное их назначение – производство сельскохозяйственной продукции.

Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствии плодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

Случаи, когда может быть необходима оценка земли:

Оценка земли для сделки купли-продажи;

Определение начальной цены земельного участка на торгах;

Оценка земли при наследовании;

Оценка земли при разделе имущества при разводе;

Оценка земли для обеспечения банковских кредитов;

Оценка земли при имущественных спорах;

Оценка земли при разработке и осуществлении инвестиционных проектов;

Оценка земли для приватизации;

Оценка земли при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд;

Оценка земли при внесении земельных участков в уставные капиталы компании;

Определение эффективного использования земли.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка сельскохозяйственных земель, как и других земельных участков, проводится согласно законодательной базе.

Земельный кодекс РФ.
Федеральные законы:
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Некоторые положения этого закона вступают в силу с 2020 года, но большинство статей действуют с момента утверждения закона.
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (некоторые его положения вступают в силу с 2020 года).
Приказы Минэкономразвития России:
№ 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
№ 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».
№ 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (вступил в силу в 2020 году).
№ 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года).
Постановления Правительства РФ:
№ 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Также инженерами, выполняющими оценивание, используются Федеральные стандарты: ФСО №1, , и : «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Требования к отчету об оценке», «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» соответственно.

Важно усчитывать, что цель проведения оценочных работ определяет категорию оценки стоимости участка. В числе таковых выделяют:

УКадастровая. Под кадастровой стоимостью сельскохозяйственных угодий подразумеваются кадастровый номер участка, площадь, цена и дополнительная информация, которая вносится непосредственно в базу. Чтобы получить официальный номер и оценку стоимости сельскохозяйственных земель, важно обратиться в официальные службы и пригласить инженера. Важно учитывать, что согласно произведенным расчетам проводится оплата земельного налога. При завышенной стоимости, заказчик может нести убытки в уплате налогов, по неверно проведенным расчетным показателям.
УПроведение оценки стоимости сельскохозяйственного участка с целью определения соответствия фактическому использованию и заявленному назначению. Такие исследования могут проводиться по заданию правоохранительных и уполномоченных органов.
УОпределения правильности и законности эксплуатации земельных ресурсов собственником.
УОпределение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Такая оценка проводится с целью определения цены для последующей продажи на рынке.
УПодтверждение и документирование возможных нарушений.
УПроведение правовой оценки, которая является обязательным фактором и является обязательным при подготовке к аренде или смене собственника.
УПрофессиональное оценивание плодородности почвы. В большинстве случаев, такая оценка стоимости сельскохозяйственной земли проводится при аналитике предполагаемой посадки различных культур.

УДК 332.633 Сергей Волков, академик РАН, Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор, ректор, Валентин Вершинин, доктор экономических наук, профессор, проректор по науке и инновационной деятельности, Елена Черкашина, кандидат экономических наук, доцент, Заслуженный работник высшей школы РФ, заместитель директора института повышения квалификации «Информкадастр», Кирилл Черкашин, аспирант, Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Негативная ситуация с использованием и охраной земель сельскохозяйственного назначения требует ускоренного проведения мер по их защите в нормативном правовом, экономическом, социальном и экологическом отношениях. Установление видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения позволит сохранить земельно-ресурсный потенциал страны и обеспечить продовольственную безопасность Российской Федерации.

S u m m a r y

Negative situation with the use and protection of agricultural land requires speeding up the measures for their protection in the normative legal, economic, social and environmental relations. Establishment of permitted uses of agricultural land will preserve the land and resource potential of the country and will ensure food security of the Russian Federation.

Ключевые слова:
земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственные угодья, рациональное использование и охрана земель, категории и классы земель, зерновой эквивалент, виды разрешенного использования.
Keywords: аgricultural land, agricultural land estates, rational use and protection of land, categories and classes of land, grain equivalent, the permitted use.

Главным и доминирующим фактором является обращение в профессиональную компанию, которая оказывает услуги по проведению оценки стоимости земель, включая сельскохозяйственные на законных основаниях. Сама процедура представляет собой несколько несложных этапов. Они предполагают:

Оформление заявки на оказание услуг. Оформить заказ можно в дистанционном, телефонном или очном режиме.
Для проведения оценки стоимости, владелец участка должен предоставить полный пакет имеющихся у него документов для проведения предварительного правового анализа.
Проводится сбор полных данных.
По мере необходимости, специалисты компании осуществляют выезд на объект.
После проведения анализа предоставленных данных, специалисты проводят расчеты.
Полученные показатели формируются в отчетных данных. Полученные результаты отображаются документально и передаются заказчику в полном объеме.

Поскольку специалисты внимательно и регулярно анализируют законодательную базу действующих нормативов по проведению всех видов оценки стоимости сельскохозяйственных земель, проведение работ не занимает много времени.

На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения и их кадастровая оценка

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ