Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью. Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить. Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

Как купить недвижимость в 2019 году: полная инструкция

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
«Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

Проверьте наличие лицензии.
Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
Поищите отзывы об агентстве в интернете.
Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

угловое расположение;
отсутствие балкона или лоджии;
обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
необходимость замены чего-либо и т.д.

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

предварительный договор купли-продажи;
соглашение о задатке;
расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.

Этот вариант встречается чаще других, т.к. требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.

Сначала Покупателю нужно найти квартиру, устраивающую его по всем параметрам. Для этого необходимо либо изучить сайты по продаже недвижимости, либо обратиться к опытному риэлтору. За свои услуги специалист потребует комиссию, обычно равняющуюся от 2% до 8% от суммы сделки. Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию. Свидетельство можно запросить, а репутацию – проверить на Интернет-сайтах для написания отзывов.

Даже если в сделке участвуют третьи лица (риэлтор, Доверенный представитель Продавца и т.д.), Покупателю нужно настаивать на личной встрече с собственником. Именно у него необходимо напрямую уточнять все детали. Чтобы максимально снизить риск работы с мошенниками, Покупателю рекомендуется взять копию паспорта Продавца а, при необходимости, и копии паспортов других участников сделки. Подлинность идентифицирующих документов можно проверить на официальном сайте МВД РФ.

На этапе осмотра жилого помещения у Продавца нужно запросить технический паспорт на квартиру. Планировка по документу и фактическая планировка внимательно сверяются. Если Покупатель заметит где-то расхождения, ему понадобится уточнить у Продавца, была ли перепланировка официально узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Впоследствии Продавец должен будет предоставить справку из БТИ, которая подтвердит допустимость такой перепланировки. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может обернуться для Покупателя проблемами, т.к. его обяжут возвратить жилье к первоначальному виду и уплатить штраф.

Также внимание уделяется техническому и санитарному состоянию квартиры. Покупателю нужно проверить:

насколько ровными являются полы, стены и потолки;
нет ли на них плесени, трещин, сколов;
хорошо ли открываются и закрываются двери, окна;
есть ли в квартире системы коммуникаций (газопровод, водопровод, электричество, отопление), и как хорошо они работают;
как хорошо работают сантехнические приборы.

Если в квартире имеются какие-либо недочеты, далеко не каждый Продавец поспешит честно о них рассказать. Так что Покупателю понадобится самому рассматривать каждый угол и расспрашивать Продавца о любой мелочи.

В ходе осмотра Продавцу нужно задать уточняющие вопросы по поводу объекта отчуждения, а именно:

Вопрос	Разъяснение
Кто числится действующим собственником квартиры по документам?	Если владельцев несколько, это может указывать либо на долевой принцип владения недвижимостью, либо на совместный принцип владения недвижимостью (для супругов). В идеале Продавец должен быть единственным собственником, – тогда он не будет связан правоотношениями с другими хозяевами, и ему не понадобится тратить время на сбор дополнительной документации.
Как и когда Продавец получил право собственности на квартиру?	Важно, чтобы право собственности возникло у Продавца как минимум 3-5 лет назад. Если Продавец начал владеть квартирой совсем недавно, или если вокруг нее только-только утихли судебные тяжбы, это повод задуматься.
Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица?	Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи. Если же в квартире есть временно выписанные лица (служащие в армии, отбывающие наказание в тюрьме), то Покупателю рекомендуется отказаться от сделки. Такие граждане смогут продолжить пользоваться квартирой на законном основании даже после того, как она окажется продана.
Не наложены ли на квартиру аресты, ограничения, обременения?	Позже слова Продавца подтвердятся информацией из выписки ЕГРН.

Если квартира перешла к Продавцу в качестве наследства, то сделка считается рисковой, т.к. свои права на недвижимость в любой момент времени могут заявить другие наследники. Потенциально опасна покупка квартир, которые были приватизированы или куплены на материнский капитал. Такие сделки должны были проводиться с обязательным учетом имущественных интересов несовершеннолетних детей.

Иногда родители по незнанию или по прямому умыслу ущемляют права своих отпрысков, – например, выписывают их прямо перед приватизацией или не выделяют им доли в квартирах, которые были куплены на маткапитал. Впоследствии любые сделки с такими жилыми помещениями могут быть признаны недействительными, если о факте нарушения прав детей узнают ООП или Прокуратура. Покупатель рискует лишиться жилья.

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.). Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено.

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
копию своей трудовой книжки;
подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

Как купить квартиру на рынке вторички: пошаговая инструкция

В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит.

Когда найдете квартиру, нужно получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. Когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.

Подписать акт приема-передачи. Это специальный документ, в котором описывают состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель внимательно осматривает квартиру, снимает показания счетчиков, продавец рассчитывается по коммунальным платежам.

Акт приема-передачи подписывают и продавец, и покупатель. После подписания продавец передает покупателю ключи от квартиры.

Для решения жилищного вопроса вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке.

Способы покупки квартиры:

💵 Покупка квартиры за наличные, собственные денежные средства — во время сделки покупатель передает продавцу всю установленную сумму. Для этого можно самому собрать деньги, чтобы купить квартиру, или взять в долг. Для безопасности передачу денег проводят через нотариуса в присутствии свидетелей и в обязательном порядке оформляют расписку. Услуга нотариального контроля при передаче средств платная, размер вознаграждения обычно составляет определенный процент от суммы сделки. При желании, можно использовать другой способ передачи средств: через банковскую ячейку, банковский перевод со счета на счет или аккредитив.

📋 В ипотеку — подходит для приобретения как новостроек, так и вторичного жилья. При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты. В большинстве случаев ипотека оформляется на срок от 3 до 20-25 лет и подразумевает внесение первого взноса в размере от 10 до 50%.

📊 В рассрочку — промежуточный вариант между наличным расчетом и ипотекой. Покупатель вносит необходимую для покупки квартиры сумму частями, период рассрочки обычно небольшой — от нескольких месяцев до 1-3 лет. Программа может быть беспроцентной или включать дополнительную компенсацию в виде процентов или установленных платежей. Чаще всего рассрочку оформляют строительные компании на период до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

🔹 Поставьте цель. Определите параметры будущей квартиры: удобный район, транспортная развязка, расположение на этаже, размер и количество комнат. При этом учитывайте количество жильцов, возможное расширение семьи, рождение детей.

🔹 Проанализируйте свои финансовые возможности. Покупательная способность формируется на основе реального бюджета и размера доходов, но всегда возможно подобрать альтернативу. Например, за одну и ту же сумму можно купить однокомнатное жилье в центре, или двухкомнатное в спальном районе, или использовать накопленные средства в качестве первого взноса и взять кредит на более просторную квартиру.

🔹 Выберите способ покупки. Если сумели скопить всю необходимую для покупки недвижимости сумму, не нужно переплачивать за кредит. В то же время ипотека помогает улучшить жилищные условия прямо сейчас. При этом вы вносите оплату за собственное жилье, не живете с родителями и экономите на арендной плате.

🔹 Изучите рынок недвижимости. Сделать это можно самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору. При покупке жилья без посредников должное внимание уделите выбору объекта и изучению особенностей проведения сделки купли-продажи. Обращение к специалисту поможет сэкономить время и силы.

🔹 Изучите понравившиеся варианты. Оцените не только характеристики самого жилья, но и общее состояние дома, инфраструктуру, криминальную ситуацию в районе. Если будет возможность, познакомьтесь с соседями и постарайтесь узнать дополнительную информацию от них: как работает управляющая компания, с какими жильцами возникают проблемы и конфликты, исправна ли система отопления и канализации в доме. Учтите все издержки на недвижимость и проживание в ней, например, рассчитайте, во сколько обойдется квартира после ремонта и регулярные расходы на транспорт. Не делайте однозначный выбор в пользу самого дешевого варианта, уточните, что послужило фактором для снижения цены: срочная необходимость получить деньги или отсутствие спроса из-за низкого качества жилья. Тщательно изучите юридические аспекты: кто является собственником недвижимости, есть ли согласие на продажу от всех владельцев, сколько прописанных жильцов, кто и по какому праву занимается продажей. Для проверки попросите предъявить документы на квартиру.

🔹 Подумайте, как можно сэкономить. Многие собственники указывают цену продажи “с запасом” в надежде получить больше. Учитывая эту тенденцию, можно поторговаться и предложить свою более низкую цену. Чтобы торги прошли успешно, предварительно изучите ситуацию на рынке недвижимости и стоимость аналогичных предложений. Чтобы с большей вероятностью получить скидку, не проявляйте крайней заинтересованности в покупке, даже если объект вам очень понравился, не давите на продавца и дайте ему время обдумать предложение.

Интересно! Узнать реальную цену квартиры можно с помощь профессиональных риэлторов. Подробно опишите характеристики объекта одному или нескольким специалистам и выслушайте их мнения по поводу цены. При этом можно представится как покупателем, так и собственником, который хочет продать такую квартиру. Так вы получите представление о реальной стоимости жилья.

🔹 Оформите сделку. Заключите договор и подайте документы на регистрацию, сделать это можно через МФЦ. Проведите процедуру приема-передачи недвижимости: проведите осмотр и подпишите соответствующий акт. Подробнее про порядок оформления недвижимости в каждом конкретном случае расскажем ниже.

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Муниципальная недвижимость — собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

📌 если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию — воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;

📌 если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;

📌 если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь — это обман.

Жилье в новостройках отличается удобной и современной планировкой, высоким качеством строительных материалов и коммуникаций, ухоженными подъездами, лифтами и придомовой территорией с автостоянками. Кроме этого строительные компании предлагают разные схемы для покупки жилья:

🔹 можно купить жилье со скидкой на стадии котлована, став таким образом дольщиком;

🔹 приобрести квартиры с ремонтом или черновой отделкой в уже сданном доме;

🔹 внести всю сумму сразу, оформить ипотеку или купить в рассрочку.

Покупка готового жилья в новом ЖК оформляется в том же порядке, что и любая другая недвижимость. Собственником при этом выступает строительная компания, которая может самостоятельно реализовать квартиры через центры продаж или сотрудничать с посредниками, которые предоставляют риэлторские, брокерские и юридические услуги.

При приобретении квартиры в недостроенном доме по договору долевого участия (ДДУ) вы вкладываете в строительство, поэтому сделка имеет нюансы и сопряжена с рисками, о которых мы вам расскажем.

Используем возможность сэкономить. Чтобы привлечь инвестиции для строительства, застройщики начинают продавать жилье на начальных стадиях возведения дома — с проекта, котлована, фундамента, до момента сдачи объекта в эксплуатацию. На первых этапах строительства стоимость 1 м2 жилплощади на 20-40% меньше запланированной при сдаче, поэтому купить квартиру в строящемся доме можно намного дешевле.

Помним про риски. Возможность сэкономить напрямую связана с риском потерять вложения, потому что:

🔸 строительная компания может обанкротиться или заморозить проект;

🔸 из-за недофинансирования строительство может затянуться или остановиться;

🔸 готовый дом может не пройти госпроверку из-за ошибок при выборе участка, проектировании, строительстве, поэтому здание не подключат к системе водоснабжения и газоснабжения;

🔸 есть риск получить жилье, которое не соответствует вашим требованиям, например, в квартире будет слишком шумно из-за тонких стен, или итоговая площадь будет меньше запланированной: разницу в цене вам компенсируют, но из-за этого прихожая или другое помещение может быть слишком маленьким.

Проверяем документы застройщика. При выборе новостройки проверьте документы строительной компании:

📋 учредительные документы;

📋 ИНН и ОГРН;

📋 финансово-хозяйственную отчетность;

📋 бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;

📋 заключение аудиторской проверки за последний год.

Дополнительно изучите разрешение на строительство, документы на участок где ведется стройка, проектную декларацию, разрешения на подключение к водопроводу, системе отопления и электросетям. Документы могут быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставляются по требованию потенциального покупателя. Узнайте сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию, отзывы покупателей, сделать это можно на специализированных форумах в сети.

Покупать жилье лучше напрямую у подрядчика в новостройке, но если застройщик реализует квартиры через посредников, проверьте их документы, репутацию и права представителя.

Дополнительно сравните стоимость жилья в новых ЖК, которые предлагают другие компании. Все застройщики используют схожие технологии и закупают материалы по рыночным ценам, поэтому итоговая стоимость жилья может отличатся только из-за расположения или размера жилой площади. Если рассматриваемое вами предложение намного выгоднее аналогичных, скорее всего компания не выполнит своих обязательств.

Подпишите договор долевого участия и внесите оплату. Если все документы в порядке, строительная компания сдала уже не один дом, который отмечен позитивными отзывами, можете подписывать ДДУ. Договор содержит информацию:

📝 реквизиты застройщика;

📝 данные дольщика;

📝 характеристики квартиры;

📝 способ и порядок оплаты;

📝 срок сдачи объекта в эксплуатацию.

После подписания договора внесите оплату за недвижимость в порядке, установленном ФЗ №214. По требованиям закона, оплата возможна только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на счет организации, некоторые компании предоставляют рассрочку и разбивают всю сумму на равные платежи, которые необходимо вносить поэтапно до сдачи объекта в эксплуатацию.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:

Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
Встреча с собственником и первичный осмотр.
Проверка объекта и продавца.
Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
Регистрация права собственности в Росреестре.
Окончательные расчеты и передача объекта.

Рассмотрим более детально каждый из этапов в схеме покупки вторичного жилья.

Для поиска подходящего объекта можно использовать один из следующих способов:

Самостоятельно. Для поиска жилого помещения можно изучать объявления (в печатных изданиях, на интернет-ресурсах и досках объявлений в интересующем районе) или использовать «сарафанное радио», оповестив о своих планах знакомых и коллег. Но при этом стоит быть готовым к временным и эмоциональным затратам, особенно, если недвижимость приобретается впервые. Главное – набраться терпения и не принимать спонтанных решений.
Через риэлтора. Его услуги требуют дополнительной оплаты (от 1 до 10% стоимости объекта), но позволяют сэкономить собственное время, а при достаточной надежности – минимизировать риски. Соответственно важно ответственно подходить к выбору риэлтора: проверить наличие лицензии, обратить внимание на обстановку его офиса, поискать отзывы в интернете.

Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.

Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция

После оформления права собственности покупатель вправе компенсировать часть расходов через заявление на имущественный налоговый вычет. Воспользоваться такой возможностью могут только официально работающие граждане, которые регулярно уплачивают НДФЛ. К обязательным условиям также относятся следующие:

Недвижимость куплена за личные средства или в ипотеку.
Продавцом не являлся близкий родственник или работодатель.
Для приобретения не привлекались средства государственной субсидии (маткапитал и т. п.)
Покупатель ранее не использовал свое право на налоговый вычет в полном объеме.

На заметку! Максимально допустимая сумма вычета зависит от способа покупки жилья: 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.) по сделкам за «наличку» или 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.) при использовании ипотеки.

Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:

Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
Организация просмотра, просмотр помещения.
Проверка документов на квартиру.
Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Уплата аванса или задатка.
Подписание акта приёмки помещения.
При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
Передача денег продавцу.
Регистрация сделки.
Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.

Если квартира продаётся через агентство или посредника, то согласовывать просмотр можно через риэлтора. Если сопровождение со стороны собственника отсутствует, договариваться следует с ним.

Предварительно, по звонку следует выяснить:

готовность квартиры к сделке;
сроки планируемой им сделки;
время, удобное для осмотра.

ВНИМАНИЕ: Договариваться на просмотр нужно только тогда, когда по телефону собственник дал понять, что он действительно планирует сделку, а пакет документации подготовлен.

При фактическом осмотре помещений вторичного жилья нужно следовать элементарным правилам и обратить внимание:

на состояние площадей общего пользования (подъезд);
входную дверь;
косметическое состояние квартиры;
качество сантехники и радиаторов;
на наличие запаха сырости;
температуру в помещении (зимой);
наличие плесени на стенах, для первого этажа – на полу;
для верхних этажей – подтёки на потолке от протекания крыши.

Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.

Кроме этого при определении стоимости учитывается:

возраст дома и его этажность;
этаж;
район и место расположения;
наличие балкона.

Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта. Если квартира понравилась – проверяется её правоспособность.

Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие документы необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.

У владельца квартиры должно быть следующее:

Гражданский паспорт.
Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или о приватизации.
Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2016 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
Техническая документация на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.
Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.
Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.
Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.
Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.
Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
Скачать образец доверенности на продажу квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.

У регистратора получает:

договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
выписку из ЕГРН.

На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.

Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.

Скачать бланк заявления в БТИ на получение техпаспорта
Скачать образец заявления в БТИ на получение техпаспорта

При покупке недвижимости у юридического лица, требуется дополнительно представить от продавца нижеследующие документы:

согласие учредителей на сделку;
пакет учредительной документации;
положение, подтверждающее полномочия директора;
паспорт директора;
нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.

Скачать бланк согласия учредителей на сделку
Скачать образец доверенности на продажу квартиры от имени юридического лица

Если квартира не считается существенной ценностью, продавец представляет соответствующий документ, удостоверенный учредителем.

Во введении в ДКП юридическое лицо указывается стороной договора, с внесением следующих сведений:

наименование компании;
форма собственности;
реквизиты: ИНН, ОГРН, КПП;
юридический адрес;
должность, Ф.И.О. руководителя, основания вступления в должность.

Доверенное лицо, составляющее и подписывающее договор, вносится отдельно с формулировкой: «действующий на основании доверенности (реквизиты доверенности) в интересах (наименование компании)». В завершение так же даются реквизиты юридического лица, ставится подпись генерального директора и печать, или – подпись поверенного.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом

Российский рынок жилья делится на два типа: вторички и новостройки. У обоих есть положительные и отрицательные стороны. Рекомендуем ознакомиться со статьями по покупки квартир в новостройке, чтобы выбрать для себя наилучший вариант:

Какую квартиру купить: вторичку или новостройку?
Покупка жилья от подрядчика.
Продажа квартир в новостройке от собственника: с чего начать покупку?
Пошаговая инструкция по покупке готовой квартиры от застройщика.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?
Что такое ДДУ при приобретении квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии?

Купля-продажа квартиры обеспечивается пакетом документов, которые должны участвовать в сделке. После их проверки и осмотра помещения оформляется ДКП, после чего продавец получает деньги.

Договор регистрируется в МФЦ. Продавец юрлицо дополнительно представляет документы от учредителя. На каждом этапе сделки следует проявлять внимательность, избегая рисков.

Плюсы самостоятельной покупки квартиры:

Вы сэкономите существенную сумму отказавшись от услуг риэлтора.
Действуя самостоятельно вы обезопасите себя от возможности попасть в руки недобросовестного риэлтора.

Однако стоит помнить, что вопрос приобретения квартиры потребует от вас не только внимательности при изучении документов, но и знаний юридического характера. Без специальных знаний и навыков не всегда можно увидеть все подводные камни, что существенно увеличивает риск потерять деньги и остаться ни с чем.

Пошаговая инструкция при покупке жилья вам поможет пройти все этапы сделки с минимальными рисками.

Вне зависимости от выбора способа приобретения квартиры (самостоятельно или с помощью посредника) сделка купли-продажи квартиры всегда предполагает определенный алгоритм действий:

Первичный осмотр.
Проверка собственника.
Проверка сособственников.
Заключение предварительного договора.
Подготовка документов.
Заключение ДКП.
Регистрация договора.
Окончательный расчет и передача ключей.

При первичном осмотре квартиры необходимо:

Обратить внимание на ее соответствие техническому плану. Если в квартире производилась перепланировка и она не узаконена собственниками, то у вас могут возникнуть проблемы в процессе ее приобретения.
Проверить состояние электропроводки, коммуникаций водоснабжения и водоотведения, целостность и работоспособность приборов учета, окон и входных дверей.
Для первых и последних этажей актуально заострить внимание на отсутствии сырости в квартире, неприятных запахов и потеков на потолке и стенах.

Задавайте продавцу все интересующие вас вопросы если не хотите купить «кота в мешке».

Если вариант квартиры уже подобран, продавцом подготовлен необходимый пакет документов, то процедуры по оформлению займут не много времени:

проверка документов продавца – 1-3 дня;
согласование условий договора – 1 день;
подписание договора, передача на госрегистрацию, расчет – 1 день;
ожидание регистрации перехода права собственности — 3-9 рабочих дней (в зависимости от способа передачи документов на регистрацию);
передача ключей, подписание передаточного акта – 1 день.

При условии, что на всех этапах не было никаких заминок сделка займет менее месяца.

Минимизировать риски при покупке квартиры, получить свою выгоду от сделки вам помогут советы юриста.

Чтобы защитить покупателя квартиры от утраты своего права существует титульное страхование. Данный вид страхования предполагает возмещение рыночной стоимости квартиры если покупатель утратил на нее право не по своей вине.

Выплаты по страховке можно получить в случае возникновения рисков, влекущих признание сделки не действительной:

заключение сделки с человеком, который не осознавал значения своих действий;
сделка заключалась без согласия супруга;
в результате сделки нарушены права несовершеннолетнего;
продажа жилья в результате обмана, принуждения.

Договор титульного страхования можно заключить сроком от года до 10 лет, с учетом индивидуальных особенностей сделки.

Мошенники умудряются подделать не только доверенности, свидетельства о праве на наследство, решения суда, но и паспорта собственников.

Распознать поддельные документы не так-то просто, особенно человеку, который не разбирается во всех тонкостях оформления документов.

Нет способа, который на 100 % обезопасит вас от обмана, но грамотный юрист, имеющий опыт в таких делах, сможет с легкостью увидеть возможные риски сделки.