Как могут обмануть при покупке вторичного жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как могут обмануть при покупке вторичного жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Никогда не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой: продавец может умолчать о скрытых дефектах, а они в результате влетят вам в копеечку.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет.

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник. Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи. Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте. Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки. Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца. Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Как обманывают при покупке квартиры

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Любые проблемы с документами – повод задуматься, нужно ли так рисковать?

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму. С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении. Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца. Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него. Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много). Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена. В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

Заниженная стоимость.
Продажа по доверенности.
Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
Отказ от предоставления дополнительных справок.

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.
Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу. Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.
Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.
Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.
Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

Как избежать обмана при покупке квартиры: 12 полезных рекомендаций

Очень часто, когда вы наблюдаете за мошенничеством при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, то сразу не замечаете каких-либо причин для беспокойства. Это распространенная ситуация, когда будущий владелец не осознает степени тяжести. Это необходимо не забывать и соблюдать все правила предосторожности, несмотря ни на что.

Но среди самых часто встречаемых признаков того, что вас обманывают и пытаются сделать продажу фиктивной, можно отметить следующее:

Имущество продается по слишком низким ценам.
Владельцы очень часто за последнее время менялись. Это можно обнаружить в документации.
Планировка в реальном виде и на техническом плане различается.
У вас могут попросить внесение первоначального платежа.
Продающая сторона не предоставляет для вас запрашиваемые документы.
Продажа совершается с доверенным лицом, которое оформлено в нотариальном порядке.

Все эти причины не во всех случаях будут говорить о том, что вас обманывают. Отсутствие любых документов может вызвать какие-либо неточности по объективным причинам. И, всё же, если вы столкнулись с любым из поводов, то лучше всего серьёзно задуматься и пересмотреть свое решение о покупке.

Обманывать могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых существует больше возможностей для проведения такой манипуляции. Иногда даже самые будущие покупатели могут помочь в этот момент, хотя этого и не понимают.

Среди популярных схем обмана можно отметить следующее:

Сделка будет оформляться сразу для нескольких покупателей.
Оформление происходит по фиктивным документам.
Продавец будет медленно выписываться из помещения, а оплаченные расходы после судебного разбирательства возвращаются очень долго и лишь в каком-то определенном процентном соотношении.
Реализатор имущества просит покупателя написать количество средств, которое станет намного меньше фактического. А после этого после вынесения вердикта в судебном органе он приостанавливает сделку и возвращает лишь указанную в договоре цену.
Покупатель не предупреждён, что на жильё претендуют другие люди с аналогичными условиями, которые в будущем могут обратиться для судебного разбирательства.

ВАЖНО !!! Это не весь перечень существующих методик обмана граждан. Он постоянно совершенствуется, что делает невозможным отслеживать реальную ситуацию на рынке недвижимости. Но, всё же, стоит рассмотреть каждую из этих ситуаций более подробно, чтобы быть в курсе всего происходящего.

Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.

Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.

Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.

ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.

С фиктивной документацией сталкивается также очень много людей. Чаще всего это можно наблюдать, когда продаётся не собственная площадь, которая была в аренде. Покупатель, который не задумывается даже о мошеннике, заключает какое-то определенное соглашение о процедуре у ненастоящего нотариуса, а после этого передаёт финансовые средства заранее. После всего произошедшего он узнаёт, что в помещении имеется иной собственник и что он заключает соглашение с мошенником.

Цена бумаги будет нулевой и деньги вам никто никогда не вернет. Когда вы не хотите встретиться с такой проблемой, то лучше всего проверять всю документацию на имущество. В большинстве ситуаций должно быть подтверждение о собственности продавца, а также возможно предоставление договора дарения или купли-продажи. В этих ситуациях вы сможете частично себя уберечь от злоумышленников.

Эта ситуация встречается реже, но всё же нужно помнить о ней. Чаще всего после заключения той или иной продажи, а может и за какое-то время до неё, продающая сторона решает, что не будет выписываться из помещения. Объяснения обычно простые. Ему некуда переместиться, и поэтому он не проведет такую процедуру. Покупатель же при любой ситуации будет делать все возможное, чтобы выписать старого владельца. Но последний через судебное разбирательство вправе отстоять свои права.

ВНИМАНИЕ !!! Договор может аннулироваться в любую минуту. При этом, основными причинами для этого будут являться обоснованные доводы и возврат полученных при продаже средств.

Проблема может состоять в следующем. Финансы вам не вернут.

Истец очень часто заявляет о том, что деньги были украдены или потрачены на погашение какого-либо кредита или долга. От возврата он не отказывается, но в тоже время просит у суда некоторую отсрочку. Также может делать это поэтапно с каждой заработной платы. И этот возврат может затягиваться на долгие годы.

Если говорить о способах решения такого конфликта, то тут сначала следует разобраться в причинах. Люди сталкиваются с продажей квартиры по нужде, и им бывает действительно некуда пойти.

Согласно всем постановлениям по правовым актам, человек должен освобождать помещение, когда прекращается право пользования. Закон в такой ситуации становится на сторону будущего владельца, и вы можете быть спокойны. Трудности возникают, когда продавец через судебное заседание приостанавливает сделку по реализации имущества. Чтобы не столкнуться с этим, лучше всего в соглашении сразу же прописать все нюансы по поводу сроков выписки. Также лучше всего добавить и пункт о начислении штрафных санкций, если этого не произойдет.

Когда продающая сторона прибегает к продаже тому или иному покупателю, то способна столкнуться с указанием неправильной стоимости. Очень часто это делается, чтобы отстраниться от процедуры выплаты настоящей суммы налогов или вообще их не выплачивать. Продажа состоится в устной форме на определенную сумму, но лучше всего потребовать расписку. Действовать дальше без подтверждения не стоит. Самым худшим вариантом будет являться тот, когда владелец обращается в судебный орган и хочет вернуть только ту часть средств, которая указана в соглашении. Покупатель полностью находится в больших трудностях и доказать свою точку зрения не удастся. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего отказываться от таких предложений и указывать на первоначальном этапе в договоре реальную сумму. Налоги будет платить он, а не вы, а если согласитесь на его условия, то можете потерять еще большую сумму денег.

Еще одной ситуацией, когда могут возникнуть проблемы во время проведения процедуры покупки, является появление каких-либо родственников. Они могут иметь право претендовать на собственность в некоторых ситуациях. И не всегда это может быть нарушением.

В большинстве случаев продавец не хотел их предупреждать, что продает имущество. И вас он не предупредил о возникновении серьезных последствий. В этой ситуацией у родственников всегда будет преимущество при разбирательстве через судебное разбирательство. Они могут без проблем выиграть дело и иметь право на ту или иную часть квартиры. Покупатель рискует расстаться как с деньгами, так и со своим жильем.

ВНИМАНИЕ !!! Перед продажей лучше уточнить информацию о том, каким образом имущество оказалось в собственности у человека, продающего ее вам. Если это произошло по наследству, то для проведения процедуры потребуются удостоверение согласия остальных родственников. Если был договор дарения, то нужно быть в курсе, что квартира отчуждалась дарителем. Если всё произошло по договору купли или продажи, то нужно узнать о супругах, детях. Для этого стоит запастись согласием от жены или мужа, а также разрешением от органов опеки.

1. В большинстве своем первое, что интересует покупателя при покупке квартиры это, конечно, ее цена. Если у квартиры цена ниже 20-30% от рыночной стоимости – это повод задуматься. Ведь любой собственник при продаже квартиры хочет продать ее как минимум по рыночной стоимости. Значит, у квартиры есть какие-то «изъяны», о которых, конечно, никто ни по телефону, ни при личном посещении и осмотре квартиры не расскажет. Например, лицо, которое продает квартиру, незаконно получило ее в наследство и его основная цель – как можно быстрее продать ее, ведь в любой момент может объявиться настоящий наследник квартиры, и вскроется мошенническая схема.

2. Стоит также проявить больше внимательности, если Вы видите, что продажей квартиры занимается не непосредственно ее собственник, а его доверенное лицо. Ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше лично познакомиться с владельцем квартиры, ведь продажа квартиры через подставных лиц – это один из самых широко распространенных способов обмана. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается.

4. Кроме того, покупателю стоит насторожиться, если собственник квартиры склонен к алкоголизму, приему наркотиков или психически не здоров. Таких людей и стариков в махинациях часто используют черные риелторы.

Данные обстоятельства могут служить основанием для последующего признания такого лица недееспособным. То есть может быть установлено, что он не мог понимать значение своих действий, кода заключал договор купли-продажи квартиры.

Сама же сделка будет признана недействительной. Да, если покупатель уже передал денежные средства, суд обяжет продавца вернуть все полученное по сделке. Но порой к моменту вынесения соответствующего решения проходит довольно-таки продолжительное время и денег у продавца может уже и не быть. В этом случае их практически невозможно вернуть.

5. Очень важно также проверить, куплена ли квартира в браке или нет, находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. В соответствии со ст. 35 СК РФ, при продаже такой квартиры требуется нотариальное согласие супруга. При этом независимо от того, расторгнут ли на момент продажи брак или нет, нужно обязательно взять согласие супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Суд опять же обяжет продавца вернуть покупателю денежные средства по сделке. Но это решение практически неисполнимо, так как скорее всего у продавца этих денег уже не будет.

6. Следует обратить внимание на наличие детей в семье продавца. Сейчас квартиры часто покупаются с использованием средств материнского (семейного) капитала. Процесс продажи квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала, сложнее и вполне можно попасть на мошенников.

Связано это с тем, что по закону обязательно оформление жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в общую собственность с определением размера долей, в том числе детей. То есть дети также являются собственниками продаваемой квартиры. Поэтому при продаже квартиры права детей должны быть учтены, а именно родители должны выделить им в новой квартире доли, размер которых не может быть уменьшен.

Если выяснится, что права детей не были соблюдены, суд может признать договор купли-продажи квартиры недействительным.

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке и у которого хорошая репутация. Кроме того, можно узнать у знакомых и друзей, которые недавно также приобрели квартиру, в какое агентство они обращались и даже с каким сотрудником непосредственно они прошли через все этапы сделки.

Если Вы далеки от юриспруденции и сомневаетесь, что можете учесть все важные моменты, советуем сходить хотя бы на пару консультаций к юристу, который может посмотреть все документы, проверить есть ли какие-то риски.

Многие новоселы безоговорочно доверяют банкам при покупке жилья в ипотеку. Однако нужно помнить золотое правило: доверяй, но проверяй. Необходимо внимательно изучать условия кредитного договора, обращать особое внимание на последствия просрочки. Если договор предусматривает изъятие жилья при малейшем нарушении, стоит подумать, целесообразно ли заключать такую сделку.

Кроме рисков, перечисленных выше, бывают и другие неприятные ситуации. Они могут возникнуть из-за того, что продавец намеренно скрыл какие-то важные детали. Иногда этой касается случаев перепланировки.

Если она была проведена в обход закона, в государственной регистрации могут отказать. Кроме того, за такие нарушения предусмотрены штрафы, и платить их придется уже новому собственнику. В некоторых случаях новоселов могут обязать восстановить жилье в прежнем виде, а это тоже немалые расходы. Поэтому планировку всегда необходимо сверять с утвержденным техническим планом.

Практика показывает, что чаще всего аферы как со стороны продавца, так и со стороны покупателя встречаются в крупных городах. Мошенники ищут людей с невысоким уровнем правовой грамотности, которые не пользуются услугами юристов при совершении сделки. Чтобы не попасть в ловушку, нужно придерживаться следующих рекомендаций:

Не заключать договор по доверенности, выданной продавцом. Такие сделки считаются самыми рискованными. Нередки случаи, когда в операциях с квадратными метрами на вторичном рынке используется подложная доверенность. Владелец может оформить этот документ у лишенного лицензии нотариуса или вообще аннулировать его в процессе заключения договора.
Настаивать на указании реальной стоимости жилья в договоре купли-продажи. Продавцы далеко не всегда занижают ее с целью уплатить меньше налогов. Бывает, что сделка намеренно заключается с целью отсудить квартиру обратно. Покупатель, который пойдет на уступки, может дорого заплатить за свою доверчивость.
Всегда требовать у продавца расписку в получении денег. Нужно проследить за тем, чтобы она была написана от руки и не содержала исправлений.
Расчеты лучше проводить через банковскую ячейку или посредством аккредитива. Перечислять деньги до того момента, как к покупателю перейдет право собственности, крайне рискованно.

Конечно, особое внимание нужно уделить проверке юридической чистоты жилья. Поможет в этом расширенная выписка из ЕГРП. В ней содержится история перехода прав и основания смены хозяев квартиры. Получение такого документа позволит избежать покупки квартиры с обременением.

Также стоит насторожиться, если право собственности часто переходило между членами семьи. Сделка может быть признана мнимой или притворной, а покупатель опять останется ни с чем.

Мошеннические схемы, описанные в этой статье – далеко не все, на что способны аферисты. Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья нужно быть предельно внимательным. Чтобы максимально снизить риски, лучше всего воспользоваться услугами грамотного юриста. Вы можете обратиться по телефонам указанным на нашем сайте или написать в виджет юридического консультанта — консультация бесплатна!

Те люди, которые занимаются мошенничеством на рынке недвижимости, ведут себя так, что у покупателей недвижимости и не возникает даже подозрений, что сделка может быть незаконной. Поэтому важно соблюдать все меры предосторожности перед совершением сделки.

Перечислим основные признаки того, что сделка может быть фиктивной и проводит ее потенциальный мошенник или человек, который скрывает информацию:

квартира продается по сильно заниженной цене;
за последние несколько лет достаточно часто происходила смена владельца жилой недвижимости;
планировка помещений в квартире не такая, как на техническом плане;
продавец просит слишком большую сумму задатка;
продавец слишком долго готовит те документы, которые вы запрашиваете;
продавец работает по доверенности от имени владельца квартиры.

Конечно, если какие-либо пункты совпадают с приведенным списком, это не значит, что продавец мошенник, но это повод насторожиться и провести более тщательную проверку. Например, по доверенности человек может продавать свою квартиру, если сам он находится за границей, или тяжело болеет, а задержка при предоставлении документов может происходить по объективным причинам.

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать

Очень серьезной будет проблема, если выяснится, что квартира находится в залоге или другом обременении, также эта недвижимость может являться предметом судебных споров и разбирательств с третьими лицами. В этом случае есть вероятность того, что квартира будет отчуждена. При этом получить такую информацию о том, является ли недвижимость предметом спора очень сложно, почти невозможно. Здесь можно посоветовать прописывать подобные риски в договоре купли-продажи.

Случаи подделки документов: печатей, бланков – это не редкость в работе аферистов. К тому же бывает и так, что преступник специально для такого дела заблаговременно снимает на небольшой срок помещение и организует вместе с поддельными липовую нотариальную контору, которая якобы правильно и вполне официально оформляет сделку купли-продажи и заверяет все сопутствующие документы. В таком случае, само-собой разумеется, что сделку суд признает недействительной.

Последствия столкновения с подобной махинацией для честного человека могут быть плачевными, поскольку поиск обманщиков может растянутся на достаточно долгое время или вовсе быть провальным, это бывает обычно из-за того, что многие злоумышленники после получения желаемой награды бесследно исчезают с территории РФ.

Обезопасить себя не составит труда: обращайтесь только к проверенным организациям, которые дорожат своим авторитетом и местом на рынке, а также внимательно относитесь к личности продавца, который не должен быть напряженным, дерганным и особо задыхающимся от спешки.

Процедура купли-продажи недвижимости в этой мошеннической схеме происходит стандартно, без каких-либо происшествий и барьеров.

Самое интересное начинается после передачи средств одной стороной другой; аферист подает заявление в судебные органы и просит признать договор недействительным. Причины для этого у него могут быть разные, например, распространена вот такая схема: продавец ссылается, что был в нетрезвом состоянии при совершении сделки.

Дабы аргументировать свою позицию в суде, он заранее поступает следующим образом: либо до, либо после совершения сделки злоумышленник целенаправленно нагружает свой организм токсинами и далее совершает какое-нибудь мелкое хулиганство или нарушает правила дорожного движения, что в конечном итоге приводит к медицинскому освидетельствованию. А чтобы казаться трезвым во время сделки, он использует капельницы для выведения алкоголя из крови.

И после всех предоставленных улик, суд, конечно же, встает на сторону «потерпевшего». И аннулирует сделку: покупатель должен получить обратно денежные средства, а продавец – свое имущество.

Но не тут-то было! Сделка оспаривается, квартиру покупатель возвращает, но денег назад не получает, поскольку злоумышленник настаивает на том, что их у него больше нет. Он их якобы потерял, проиграл, истратил и т.д. Суд, безусловно, обяжет продавца выплачивать деньги по договору, но реально получить их от горе-продавца будет невозможно.

Миновать такую ситуацию тоже не сложно, достаточно иметь при себе свидетелей при оформлении сделки и с внимательностью подходить к поведению продавца.

Подобную махинацию злоумышленник проводит единожды и после уезжает из страны, в надежде миновать правосудие, при этом он получает невероятных размеров прибыль, которая зависит от количества пострадавших людей.

Для совершения подобного мероприятия собственник дублирует все документы на квартиру и заверяет договоры в различных нотариальных организациях. А чтобы в кратчайшие сроки найти множество жертв, он выставляет имущество на продажу за удивительно мизерную цену, которая даже не сравнится с обычной рыночной. Объяснения по поводу низкой стоимости бывают разные: срочно требуются деньги для погашения долгов, на лечение, на операцию, в связи со скорым переездом.

Избежать подобных проблем поможет пристальное внимание к документам и к стоимости продаваемого объекта. Никогда не нужно вестись на провокационные цены и на торопливых и спешащих продавцов.

При получении кредита на покупку движимого, недвижимого имущества или других целей – банк может попросить заложить собственника квартиру, и в таком случае она является обремененной, то есть быть формально залогом.

Недобропорядочный человек может попытаться освободиться от такого бремени и продать квартиру, а вместе с ней передать и свои долги.

Проверить жилплощадь на обременение можно с помощью получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Для этого потребуется заплатить пошлину равную двумстам рублям и подождать около пяти дней. Выписка должна быть максимально свежей, лучше всего, если она была получена не более чем за три дня до заключения договора.

Скачать образец выписки из ЕГРП

Обычно недееспособные, пожилые, тяжелобольные люди, как собственники недвижимости, оформляют доверенности, поскольку не могут из-за своих проблем самостоятельно разрешить вопрос с продажей квартиры:

Первый риск заключается в том, что собственник может не дожить до даты регистрации перехода прав на имущество. И если у него есть наследники, то они без особых сложностей оспорят сделку в судебном порядке.
Второй каверзный и неприятный момент: это возможность собственника отозвать права поверенного лица в любой удобный для него момент, это даже может случиться за день или в день проведения сделки.
И последняя опасность заключается в том, что поверенное лицо может скрыться с деньгами при уходе из жизни собственника.

Чтобы убедиться в том, что собственник жив, здоров и вменяем, нужно провести с ним встречу, иначе вы будете до конца не осведомлены в этом вопросе и потеряете много ресурсов. Вообще, подобный вид сделок считается рискованным с юридической точки зрения, поэтому, если есть возможность воздержаться от подобных решений, то очень разумно будет так и поступить.

Прежде чем заключить сделку, стороны договариваются о том, что цифра в договоре прописывается заниженной с целью экономии денежных средств на налогах.

После того как покупатель оформит права на квартиру, а продавец – деньги, жулик оспаривает сделку в суде по выдуманным причинам.

Как только придет постановление о том, что договор недействителен, нерадивый покупатель получит лишь ту сумму, что была прописана в договоре, оставшуюся же часть вернуть обратно не удастся, поскольку доказать, что сумма была иная – не представляется возможным.

Чтобы не попасться на подобный крючок, необходимо предельно честно и прозрачно подходить к подобного рода сделке. И помните, что вы в праве участвовать в оформлении условий в договоре. Если продавец увиливает от вашей просьбы в корректировке документа, к примеру, к внесению суммы денег, положенных к выплате за квартиру, тогда можно смело разворачиваться и уходить.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
Сколько у квартиры владельцев?
На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
Сколько человек прописано в квартире?
Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу. Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей. Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится. Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей. Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.